Залог права требования участника долевого строительства

Полезная правовая информация по теме: "Залог права требования участника долевого строительства" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Статья 77.2. Залог прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, приобретенных за счет кредитных или заемных средств

Информация об изменениях:

Федеральный закон дополнен статьей 77.2 с 2 августа 2019 г. — Федеральный закон от 2 августа 2019 г. N 261-ФЗ

Статья 77.2. Залог прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, приобретенных за счет кредитных или заемных средств

1. Права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости. Условие о возникновении залога прав требования участника долевого строительства должно содержаться в договоре участия в долевом строительстве. Если права залогодержателя по договору залога прав требования участника долевого строительства удостоверяются закладной, в этой закладной указываются реквизиты залогового счета в случае заключения договора залога прав по договору банковского счета.

Государственная регистрация возникающего в соответствии с настоящей статьей залога прав требования участника долевого строительства осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве по правилам регистрации ипотеки в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

2. В случае уступки прав по кредиту (займу), права по которому обеспечены залогом прав требования участника долевого строительства, в том числе удостоверенных закладной, или перехода таких прав по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства, к новому кредитору (заимодавцу) также переходят все права и обязанности залогодержателя по договору залога прав по договору банковского счета.

3. При расторжении договора участия в долевом строительстве, права требования участника долевого строительства по которому в соответствии с настоящей статьей находятся в залоге в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения обязанности застройщика возвратить участнику долевого строительства денежные средства, обязанности третьего лица, в том числе эскроу-агента (если в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключен с использованием счета эскроу), выплатить участнику долевого строительства обеспечение, возмещение или возвратить участнику долевого строительства денежные средства соответствующие денежные средства перечисляются застройщиком или указанным третьим лицом на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог залогодержателю прав по договору участия в долевом строительстве.

Участник долевого строительства представляет застройщику информацию о реквизитах залогового счета, указанного в абзаце первом настоящего пункта. При отсутствии у застройщика информации о реквизитах такого залогового счета начисление процентов, предусмотренных частью 2 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не осуществляется за период с даты расторжения договора участия в долевом строительстве до даты предоставления застройщику участником долевого строительства либо залогодержателем информации о реквизитах такого залогового счета.

4. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своих требований за счет денежных средств, причитающихся участнику долевого строительства в случае расторжения договора участия в долевом строительстве, права требования участника долевого строительства по которому в соответствии с настоящей статьей находятся в залоге, в том числе в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения у застройщика или третьего лица обязанности по выплате обеспечения или возмещения участнику долевого строительства.

5. При государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства.

Договор залога прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве

г. [место заключения договора]

[3]

[дата заключения договора]

[2]

[Наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [документ, подтверждающий полномочия], именуемое в дальнейшем «Залогодержатель», с одной стороны и

[Ф. И. О. полностью] [число, месяц, год] года рождения, паспорт серия [значение] номер [значение], именуемый в дальнейшем «Залогодатель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Настоящий договор является обеспечением исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по договору [указать вид договора] N [значение] от [число, месяц, год] (далее — основной договор).

1.2. По настоящему договору Залогодатель передает в залог Залогодержателю права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве N [значение] от [число, месяц, год] (далее — договор участия в долевом строительстве), заключенного между Залогодателем и [наименование застройщика] (далее — Застройщик).

[1]

1.3. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществлена [наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним] [число, месяц, год], номер государственной регистрации [значение].

Читайте так же:  Договор дарения доли жилого дома и земельного участка

1.4. Объектом долевого строительства, подлежащего передаче Залогодателю в соответствии с договором участия в долевом строительстве, является: [указать наименование и характеристики объекта долевого строительства].

Срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства Залогодателю — [срок].

1.5. Право требования, являющееся Предметом залога, оценивается Сторонами в сумме [сумма цифрами и прописью] рублей.

1.6. Залогодатель гарантирует Залогодержателю, что все обязанности, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, выполнены им в полном объеме и своевременно. В том числе Залогодатель уплатил Застройщику сумму [сумма цифрами и прописью] рублей.

1.7. Предмет залога не обременен какими-либо обязательствами Залогодателя перед третьими лицами и свободен от их притязаний, под арестом или запретом не состоит.

1.8. Залогодатель подтверждает, что предупредил в письменной форме Залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации настоящего договора правах третьих лиц на Предмет залога.

В случае неисполнения Залогодателем этой обязанности Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или изменения условий настоящего договора.

1.9. В силу залога Залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем обязательства по основному договору получить удовлетворение за счет Предмета залога преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.

1.10. Залог права требования к Застройщику возникает с момента государственной регистрации настоящего договора.

2. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом

2.1. Залог права требования обеспечивает исполнение Залогодателем следующих обязательств по основному договору:

— по основному долгу: [сумма цифрами и прописью] руб.;

— по уплате процентов в сумме [сумма цифрами и прописью] руб.;

— по уплате штрафных санкций в порядке и размере согласно основному договору.

2.2. Сроки исполнения обязательств Залогодателя по основному договору установлены в самом договоре.

2.3. Залог права требования по настоящему договору обеспечивает требование Залогодержателя по основному договору в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая расходы по взысканию и реализации заложенного имущества.

2.4. При изменении условий основного договора залог права требования по настоящему договору обеспечивает выполнение Залогодателем обязательств по основному договору с учетом внесенных в него изменений.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Залогодатель обязуется:

3.1.1. Принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от посягательств и требований со стороны третьих лиц, а в случае возникновения такой угрозы, немедленно уведомлять об этом Залогодержателя.

3.1.2. По требованию Залогодержателя предоставлять ему для ознакомления подлинники документов, имеющих отношение к Предмету залога.

3.1.3. Не передавать право требования в последующий залог.

3.1.4. Не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права или уменьшение его стоимости.

3.1.5. В [значение]-дневный срок с момента заключения настоящего договора уведомить Застройщика о состоявшемся залоге права требования.

3.2. Залогодержатель обязуется по требованию Залогодателя выдавать ему документ о полном или частичном выполнении Залогодателем обеспеченного залогом обязательства.

3.3. Залогодержатель имеет право:

3.3.1. Проверять по документам наличие закладываемого права требования.

3.3.2. Принимать самостоятельно меры, необходимые для защиты заложенного права от нарушений со стороны третьих лиц.

3.3.3. Потребовать досрочного исполнения Залогодателем обеспеченного залогом обязательства в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

3.3.4. Обратить взыскание на Предмет залога в случае неисполнения Залогодателем требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом.

3.3.5. Передать свои права по настоящему договору другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования.

4. Основания и порядок обращения взыскания на предмет залога

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем обеспеченного залогом обязательства по основному договору для удовлетворения требований Залогодержателя может быть обращено взыскание на Предмет залога.

4.2. Взыскание по требованиям Залогодержателя обращается на Предмет залога по решению суда в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Иск об обращении взыскания на Предмет залога предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством Российской Федерации.

5. Ответственность сторон

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. Порядок разрешения споров

6.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

6.2. В случае если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7. Заключительные положения

7.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

7.2. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора, несет Залогодатель.

7.3. Настоящий договор действует до полного исполнения Залогодателем обязательств по основному договору.

7.4. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора.

7.5. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.

Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем [вписать нужное — почтовой, факсимильной, электронной связи].

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.

7.6. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и третий экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Залог прав требования по договору долевого участия

Какими законами нужно руководствоваться

Представить себе в качестве залога какое-то конкретное имущество достаточно просто. Тем не менее не только вещи, но и права, включая права требования, могут выступать тем объектом, который передается в залог.

К основным законодательным актам, которые призваны урегулировать оформление залога прав требования по договору долевого участия, относятся:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), параграф 3 гл. 23, в котором представлены общие положения, применяемые к залогу, а также специальная норма, закрепленная в ст. 358.1, посвященная непосредственно залогу обязательственных прав;
  • закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102-ФЗ);
  • закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ);
  • закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ).
Читайте так же:  Порядок приватизации государственного и муниципального имущества

Для получения общих сведений о залоге рекомендуем ознакомиться со статьей Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.

Предмет договора залога прав требования участника долевого строительства

Прежде чем говорить о договоре залога прав требования по договору долевого участия, следует определиться с его предметом. Как известно, из договора о долевом участии вытекает право его участника требовать, чтобы застройщик передал ему в установленный срок объект недвижимости. Соответственно, именно это обязательственное право и может заложить участник долевого строительства и именно оно будет предметом рассматриваемой нами сделки.

Ст. 9 закона № 102-ФЗ обязывает описывать предмет настолько точно, чтобы его легко можно было идентифицировать. Так, в разделе, посвященном предмету рассматриваемого договора, должна быть отражена информация:

  • о договоре долевого строительства (когда и где был заключен, сведения о номере и дате пройденной процедуры регистрации);
  • застройщике и участнике;
  • возводимом объекте, включая его наименование, местонахождение и полное описание, а также дате, когда он будет передан участнику.

ВАЖНО! В залог можно передать только права, возникшие на основе договора о долевом строительстве, который надлежащим образом прошел процедуру регистрации (постановление президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12).

При оформлении договора залога права требования участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих по договору участия в долевом строительстве следует руководствоваться соответствующей типовой формой, утвержденной приказом министра обороны РФ от 23.12.2015 № 820.

Другие условия договора

Участник вправе заложить свои права по договору о долевом строительстве в обеспечение любого другого обязательства, например при получении кредита. Данное обязательство, иными словами, сделка, выполнение которой будет гарантировать залог, должна быть описана в тексте договора с указанием:

  • наименований ее сторон;
  • даты и места ее заключения;
  • суммы сделки (либо способа ее определения, если она будет установлена в будущем);
  • процентов;
  • срока исполнения сделки (либо условий о периодичности платежей при последовательном частичном исполнении);
  • оснований возникновения обязательств.

Стороны могут установить в договоре залога стоимость, в которую они оценивают закладываемое право требования.

Целесообразно также указать в договоре порядок обращения взыскания на предмет залога, срок его действия, порядок внесения изменений, а также прекращения договора.

Залог права требования в силу закона

Может ли участник после заключения и регистрации договора долевого участия заложить свои права по нему третьему лицу, если приобретаемый объект недвижимости был оплачен с привлечением средств банка или другой кредитной организации? Ответ: нет.

Видео (кликните для воспроизведения).

Ст. 77 закона № 102-ФЗ признает объект недвижимости (или права на него) автоматически заложенным банку, чьи средства пошли на оплату его приобретения.

ВАЖНО! Для такого залога (в ст. 334.1 ГК РФ он называется залогом на основании закона) не требуется составление отдельного договора. Сведения о таком залоге будут внесены в реестр недвижимости (ЕГРН) одновременно с регистрацией договора о долевом строительстве (постановление президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 13905/10).

Таким образом, второй раз передать в залог права, которые уже находятся в залоге у банка или иного лица, оплатившего покупку, не получится.

Регистрационные действия

Ст. 339.1 ГК РФ предписывает обязательную регистрацию залогов:

  • в которых права, подтверждающие принадлежность вещи лицу, подлежат госрегистрации;
  • предметом которых выступают права участника ООО.

Перечень закрытый, и регистрация залога прав требования по договору долевого участия не упомянута в ст. 339.1 ГК РФ в списке тех залогов, которые подлежат обязательной регистрации.

Тем не менее, предвосхищая вопросы, сразу отметим, что рассматриваемую нами сделку обязательно нужно регистрировать.

Точку в этом вопросе поставил не закон, а разъяснения, которые были даны Росреестром и Минэкономразвития РФ (письмо от 21.08.2014 № 14-исх/09541-ГЕ/14).

Вывод госоргана об обязательной регистрации рассматриваемого нами договора основан на следующем:

  • ст. 10 закона об ипотеке обязывает регистрировать все договоры ипотеки;
  • ст. 5 названного закона распространяет все его правила в том числе и на данный вид залога.

Регистрация договора в ЕГРН должна проводиться в порядке, установленном законом № 218-ФЗ. Подробнее о ЕГРН читайте в статье Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.

Нотариальное заверение

По общему правилу, установленному в ст. 339 ГК РФ, заверять у нотариуса договор залога не потребуется, за исключением случаев, когда обязательная нотариальная форма:

  • установлена законом или соглашением;
  • предусмотрена для основного обязательства, в обеспечение которого оформляется залог.

На практике стороны все же часто решают посетить нотариуса для заверения сделки по следующим причинам:

  • только по нотариально заверенной сделке можно будет обратить взыскание на залог без обращения в судебную инстанцию;
  • нотариус проведет дополнительную проверку сделки.

ВАЖНО! Получить исполнительную надпись нотариуса на договоре, из которого следует залог в силу закона, возможно при условии, что регистрирующему органу ранее была представлена нотариально заверенная копия такого договора (п. 6 ст. 10 закона об ипотеке).

Отличие от залога объекта незавершенного строительства

В силу закона № 214-ФЗ (ст. 13) после подписания и регистрации договора долевого участия автоматически считаются заложенными в пользу участника:

  • права застройщика (право собственности, право аренды и даже субаренды) на земельный участок, на котором будет возведен будущий объект;
  • возводимый объект (независимо от того, зарегистрирован он как объект незавершенного строительства либо уже был введен в эксплуатацию, но не был в срок передан участнику).

ВАЖНО! После того как было получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, из состава заложенного имущества исключаются помещения, не относящиеся к объектам долевого строительства.

Если при залоге прав требования участника залогодателем выступает участник, то при залоге в силу названной выше нормы залогодателем будет застройщик.

Читайте так же:  Законно ли отключение электроэнергии за неуплату квартплаты

ВАЖНО! Учитывая, что возводимый объект уже находится в залоге у участника долевого строительства, он не может быть передан в залог третьему лицу, например кредитной организации (п. 15 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013).

В заключение повторим главное о залоге прав требования по договору долевого участия. Предметом залога могут быть рассматриваемые нами права требования. Такой договор должен пройти процедуру госрегистрации. Стороны вправе обратиться за нотариальным удостоверением такой сделки, однако оно не является обязательным.

Залог права требования участника долевого строительства

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 ноября 2010 г. N ВАС-13905/10 «О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации» (ключевые темы: залог — договор участия в долевом строительстве — ипотека в силу закона — Закон об ипотеке — участник долевого строительства)

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 ноября 2010 г. N ВАС-13905/10
«О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации»

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Маковской А.А., судей Моисеевой Е.М. и Поповой Г.Г. рассмотрела в судебном заседании заявление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2009, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.07.2010 по делу Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области N А56-37256/2009 по заявлению закрытого акционерного общества «Акционерный коммерческий банк «Сибирьгазбанк» (далее — банк) к Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее — управление) о признании незаконным бездействия управления, выразившегося в уклонении от государственной регистрации залога (ипотеки) в силу закона имущественных прав по договору от 04.12.2008 N 262/К9 участия в долевом строительстве жилого комплекса и обязании управления зарегистрировать залог (ипотеку) имущественных прав по данному договору.

В качестве третьего лица в дело привлечена Ахмадщина Марина Вадимовна.

Суд установил: решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2009, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.07.2010, заявленные требования удовлетворены.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, управление просит оспариваемые судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права, единообразия в толковании и применении норм права.

Заявитель указывает на то, что возникновение ипотеки прав по договору долевого участия в строительстве в силу закона не предусмотрено, применении норм статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) по аналогии не допустимо.

Рассмотрев материалы дела Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области N А56-37256/2009, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между банком и Ахмадщиной Мариной Вадимовной (заемщиком) заключен кредитный договор от 15.08.2008 N 8/38-ЧИ (далее — кредитный договор), в соответствии с условиями которого банком предоставляется кредит в сумме 5 990 000 рублей для оплаты заемщиком строительства однокомнатной квартиры по строительному адресу: Санкт-Петербург, улица Корпусная, дом 9, литер А.

Предоставленные денежные средства были использованы заемщиком в качестве оплаты по договору от 04.12.2008 от N 262/К9 участия в долевом строительстве жилого комплекса (далее — договор участия в долевом строительстве), согласно которому общество с ограниченной ответственностью «НеваСтройИнвест» (застройщик) обязуется, в том числе передать дольщику жилое помещение, расположенное в жилом комплексе по названному адресу.

Указанный договор участия в долевом строительстве зарегистрирован управлением 24.12.2008.

Согласно пункту 2.1. кредитного договора исполнение обязательств заемщика по возврату кредита обеспечивалось залогом ряда объектов, в том числе залогом права требования по договору участия в долевом строительстве указанной однокомнатной квартиры и ипотекой в силу закона этой однокомнатной квартиры (п. 2.1.3).

Банк обратился к управлению с письмом, указав на то, что при проведении государственной регистрации договора долевого участия в строительстве управление не зарегистрировало одновременно без предоставления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины залог (ипотеку) прав требования участника долевого строительства в пользу банка, который возник, по мнению банка, в силу закона, и просил осуществить государственную регистрацию залога (ипотеки) в силу закона имущественных прав по договору от 04.12.2008.

Письмом от 28.04.2009 управление отказало банку в регистрации ипотеки в силу закона.

Полагая, что управление незаконно уклоняется от государственной регистрации залога (ипотеки) в силу закона, банк обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании бездействия управления незаконным и обязании регистрирующий орган совершить соответствующие действия по регистрации ипотеки в силу закона.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что ипотека прав по договору участия в долевом строительстве возникает в силу с закона с момента государственной регистрации такого договора в силу положений пункта 5 статьи 5 , статьи 77 и пункта 2 статьи 11 Закона об ипотеке.

Применяя указанные нормы, суды основывались на следующем их толковании. В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Читайте так же:  Должны ли родственники выплачивать кредит за должника

В силу пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве).

Из приведенных норм судами был сделан вывод о том, что действие всех положений Закона об ипотеке распространяется на залог прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, в том числе и положений статьи 77 Закона об ипотеке, предусматривающих возникновение ипотеки в силу закона.

Установив, что кредит был предоставлен банком заемщику для приобретения жилого помещения на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного между заемщиком-дольщиком и застройщиком, суды сочли, что в данном случае возникла ипотека в силу закона, подлежащая государственной регистрации управлением без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины в момент регистрации названного договора.

Однако суды не учли следующее.

Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Статьей 1 Закона об ипотеке также предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона.

Правила пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющие жесткие требования, которым должны отвечать нормы, являющиеся основанием возникновения залога в силу закона, имеют своей целью обеспечить надлежащую защиту прав и интересов сторон в залоговом обязательстве и, в первую очередь, залогодателя, так как в этом случае залог возникает независимо от воли соответствующих лиц. Следовательно, участники оборота должны иметь возможность на основании действующих норм закона однозначно установить при каких обстоятельствах, какое имущество и в обеспечение исполнения каких обязательств будет находиться в залоге.

Закон об ипотеке называет отдельные случаи возникновения ипотеки в силу закона.

В частности, статьей 77 Закона об ипотеке указано, что жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Из указанной нормы следует, что ипотека в силу закона распространяется только на жилой дом или квартиру, которые завершены строительством и право собственности на которые подлежат государственной регистрации за заемщиком, приобретающего указанное имущество с использованием кредитных средств или средств целевого займа.

Статья 77 Закона об ипотеке прямо не предусматривает возникновение в силу закона ипотеки прав требования участника долевого строительства, который осуществляет оплату по договору участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств.

Абзацем 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона о долевом участии в строительстве, и указано на то, что при этом к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Однако абзац 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеки не содержит данных, которые в соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации должна содержать норма закона, являющаяся основанием возникновения залога в силу закона. Указанное положение Закона об ипотеке не определяет ни обстоятельства, при наступлении которых в силу закона должна возникнуть ипотека прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, ни для обеспечения исполнения каких обязательств такие права признаются находящимся в залоге в силу закона.

Таким образом, ни Законом об ипотеке, ни Законом о долевом участии в строительстве, ни иным законом прямо не предусмотрено возникновение в силу закона залога прав участника долевого строительства.

Следовательно, положение абзаца 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, не может быть истолковано как дающее основание для распространения на право участника долевого строительства, вытекающее из договора участия в долевом строительстве, правила статьи 77 Закона об ипотеке о возникновении в силу закона залога жилого дома или квартиры, приобретенных или построенных полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Принимая во внимание то, что данное судами в настоящем деле толкование правил абзаца 2 пункта 5 статьи 5 и статьи 77 Закона об ипотеке в их взаимосвязи затрагивает права и интересы неограниченного круга лица, которые являются или могут являться участниками долевого строительства, дело Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области N А56-37256/2009 подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2009, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.07.2010 на основании пункта 3 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие права и законные интересы неопределенного круга лиц.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299 , 301 , 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

1. передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А56-37256/2009 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2009, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.07.2010.

Читайте так же:  Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру

2. Направить копии настоящего определения, заявления о пересмотре судебных актов в порядке надзора и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора до «31» декабря 2010 года.

Договор залога прав требования участника долевого строительства

Договор залога прав требования участника долевого строительства

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214) регулирует правоотношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на данные объекты, например, квартиры, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется принять его после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, уплатив обусловленную договором цену. В том случае, если участник долевого строительства полностью исполнил свои обязательства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве, он вправе потребовать передачи ему в собственность объекта долевого строительства, являющегося предметом договора. Это право требования участника долевого строительства может являться предметом договора залога прав требования. До 01.01.2008 договор залога прав требования участника долевого строительства, заключенный между участником долевого строительства и кредитной организацией, совершался в простой письменной форме и не подлежал государственной регистрации.

Федеральным законом от 04.12.2007 № 324-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения, в том числе в Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

Согласно абз. 2 п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, вступающему в силу с 01.01.2008, правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона № 214.

Договор залога прав требования заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации данного договора влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Государственная регистрация договора залога прав требования, заключенного в простой письменной форме, проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя по месту нахождения строящегося объекта, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация залога прав требования, возникающих в силу нотариально удостоверенного договора залога прав требования, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

В целях государственной регистрации договора залога прав требования представляются следующие документы:

  • договор залога прав требования участника долевого строительства (в количестве, равном числу сторон сделки, и один подлинный экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов);
  • подлинный платежный документ об уплате государственной пошлины и его копия;
  • подлинники и копии документов, указанных в договоре залога прав требования;
  • иные документы, необходимые для государственной регистрации договора залога прав требования в соответствии с законодательством РФ.

К ним, в частности, можно отнести нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора залога прав требования, доверенность на заключение договора залога прав требования (в том случае, если имеет место представительство).

Следует отметить, что документы на государственную регистрацию договора залога прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, могут быть представлены в регистрирующий орган только после проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре залога прав требования должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Представляется, что в договоре залога прав требования, представляемом на государственную регистрацию, необходимо указывать:

  • ссылку на договор участия в долевом строительстве, номер и дату его государственной регистрации;
  • подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с данным договором участия в долевом строительстве;
  • наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего этот договор участия в долевом строительстве.

Государственная пошлина за регистрацию договора залога прав требования взимается в соответствии со ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ. Так, если договор заключен физическими лицами, оплата составляет 500 рублей, юридическими – 2000 рублей. В том случае, если договор залога прав требования заключен между физическим и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия взимается в размере, установленном для физических лиц, уплата которой осуществляется пропорционально обеими сторонами.

Видео (кликните для воспроизведения).

Е. Давыденко,
главный специалист отдела
регистрации ипотеки и договоров
долевого участия в строительстве

Источники


  1. Лебедева, С. Н. Международный коммерческий арбитраж. Комментарий законодательства / Под редакцией А.С. Комарова, С.Н. Лебедева, В.А. Мусина. — М.: Редакция журнала «Третейский суд», 2014. — 416 c.

  2. Иванов, И.И. Методические рекомендации по обращению в Европейский Суд по правам человека; новая юстиция, 2013. — 288 c.

  3. Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2009. — 320 c.
Залог права требования участника долевого строительства
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here