Зачем нужен дду и какие условия необходимо учитывать при его заключении

Полезная правовая информация по теме: "Зачем нужен дду и какие условия необходимо учитывать при его заключении" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Рассказываем все, что вам нужно знать о ДДУ

Новостройки являются самыми привлекательными объектами для вложения денег. Вместе с тем, покупка квартиры всегда сопряжена с определенными трудностями и рискам. Требуется проявить особую бдительность и внимание. Не стоит надеяться, что заключая договор долевого участия, покупатель автоматом избавляется от возможности быть обманутым. 214 ФЗ хоть и защищает права граждан.

На что нужно обратить внимание покупателю заключая договор долевого участия (ДДУ):

Предмет договора, а именно сам объект, передаваемый дольщику, и его подробное описание: площадь, месторасположение в доме и на этаже, количество и метраж жилых комнат и нежилых помещений. Характеристики стройматериалов, из которых изготовлены перекрытия и несущие конструкции. Должен быть также представлен план всей квартиры. Чем подробнее описан объект, тем меньше есть возможностей у застройщика для разного рода манипуляций.

Точная дата передачи объекта. В ДДУ должен быть прописан конкретный срок, когда жилье будет передано участнику. Именно с этой даты рассчитывается неустойка за просрочку.

Цена жилого объекта. Если по договору предоставляется рассрочка, то необходимо указать, когда и в какие сроки должны совершаться платежи.

Гарантии застройщика. Закон устанавливает конкретные сроки гарантийных обязательств, которые строительная фирма не может пересматривать в одностороннем порядке: пять лет – на здание и два года – на инженерные сети. Если в ДДУ не указаны сроки гарантии, то это не освобождает застройщика от обязанности устранения дефектов строительства, если они выявлены в пределах гарантийного периода.

Каким образом застрахована ответственность застройщика. Строительная компания может на свое усмотрение выбирать один из возможных вариантов: подписать договор поручительства, получить страховку по ДДУ, вступить в члены Общества взаимного страхования (ОВС). Страхование должно действовать на два года дольше, чем сам ДДУ.

Что нужно учитывать при заключении договора:

При подписании договора нужно обращать внимание на каждый из указанных выше пунктов. Все они являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них ДДУ считается незаключенным.

Важные моменты договора

В договоре должна быть указана подробная информация о компании-застройщике: полное наименование и адрес организации, номер и дата свидетельства о регистрации. Необходимо проверить, чтобы в ДДУ и проектной декларации фигурировала одна и та же компания, и чтобы именно она являлась правообладателем или официальным арендатором участка, где происходит строительство объекта.

Согласно 5 статье 214 ФЗ первоначальная цена ДДУ может быть изменена сторонами в период действия договора, но только по обоюдному соглашению. Одностороннее изменение цены застройщиком не допускается. В документе должен быть отражен порядок и условия пересмотра стоимости объекта, а также указаны случаи, когда это возможно.

Нередко в ДДУ прописываются штрафные санкции в отношении дольщиков за совершение определенных действий, например, за расторжение договора по их инициативе. Данные условия противоречат законодательству!

ДДУ – основной документ долевого строительства, к его заключению нужно подходить очень серьезно. Не стоит верить устным обещаниям застройщика и подписывать документ на невыгодных для себя условиях.

Плюсы и минусы ДДУ

Рассматривая плюсы и минусы 214 ФЗ, нужно признать, что закон реально работает, и долевое строительство перестало быть таким рискованным предприятием, как оно было еще несколько лет назад. Однако в законе все еще остаются слабые стороны и недоработки, которые открывают недобросовестным застройщикам лазейки для манипуляций.

Основная и самая главная гарантия, которую дает закон гражданам, это то, что они ни при каких обстоятельствах не лишатся своих денег, вложенных в строительство дома. Даже при самом плохом развитии событий, например, банкротстве строительной фирмы, они смогут либо вернуть вложенные средства, либо получить право собственности на недостроенный объект.

214 ФЗ защищает дольщиков от повторной продажи, оплаченной ими квартиры. Это невозможно, поскольку договор ДДУ проходит обязательную госрегистрацию в органах Росреестра, где не зарегистрируют один и тот же объект дважды.

Какие преимущества имеют граждане при заключении ДДУ

Девелопер не имеет права принимать деньги от граждан до того момента, как договор не будет зарегистрирован. И это несомненные плюсы ДДУ, поскольку полностью исключается ситуация , когда средства привлекаются на этапе получения разрешения. Теперь частный инвестор, перечисляя деньги застройщику, может быть уверен, что у последнего есть вся необходимая документация для строительства. Кроме того, все документы застройщика граждане теперь могут проверить самостоятельно на его официальном сайте.

С 2017 года закон обязывает девелопера включать в договор полное описание объекта: план квартиры, точное нахождение на этаже, используемые материалы и т.д. Это дает гарантию, что застройщик не сможет без согласования с участником поменять стройматериалы на худшие по качеству или изменить планировку помещения. Если жилье будет построено с нарушениями качества, у дольщика есть все основания применить к строителям санкции: потребовать исправления дефектов, взыскать неустойку, а в крайнем случае расторгнуть договор.

Ранее нередко случались ситуации, когда застройщик самостоятельно изменял площадь квартиры. Дольщик или не досчитывался положенных квадратных метров, или наоборот их было слишком много, и ему приходилось доплачивать за лишнюю квадратуру. Разница между фактической и планируемой площадью могла достигать нескольких метров. Сегодня такое исключено, застройщик не может изменить квадратуру объекта более чем на 5 % от изначально запланированной в любую сторону. Столкнувшись с подобным, участник вправе по своей инициативе расторгнуть ДДУ и взыскать с нарушителя неустойку.

Очень жесткие требования закон устанавливает в отношении сроков окончания строительства объекта. Застройщик ни при каких обстоятельствах не может перенести без согласования с участниками сроки передачи жилья, указанные в ДДУ. За подобное нарушение строительная компания должна будет не только выплатить дольщику неустойку за просрочку сдачи дома, но также покрыть убытки, возникшие по ее вине.

Какие требования федеральный закон предъявляет к застройщикам

Строительные компании сегодня обязаны раскрывать всю информацию о фирме (вплоть до истории своей деятельности за последние три года) и строящемся объекте (разрешительные, правоустанавливающие и проектные документы). Все сведения должны находиться в открытом доступе на официальном сайте компании. Кроме того, застройщик по первому требованию обязан предоставить гражданам для ознакомления всю документацию, касающуюся объекта строительства.

Слабые стороны федерального закона

Не разработан типовой договор, что позволяет застройщикам включать в его условия пункты, которые напрямую не противоречат законодательству, но ущемляют права граждан.

Читайте так же:  Как подать заявление на развод без жены

Не в полной мере защищены дольщики при банкротстве строительной компании. Требования участников включаются только в третью очередь кредиторов, что затрудняет возврат средств граждан.

Дольщик не может отказаться от исполнения договора без веских на то оснований, перечисленных в 9 статье 214 ФЗ. В этом случае расторжение возможно только по соглашению сторон.

Просрочка оплаты более чем на два месяца грозит участнику штрафными санкциями.

Подводя итоги, можно уверенно сказать, что 214 ФЗ в полной мере выполняет свою основную задачу – защиту простых граждан, которые стали без опасений вкладывать средства в долевое участие.

Договор долевого строительства: как обойти подводные камни

Практически каждый, кто собирался купить квартиру в новостройке у компании — застройщика, сталкивался с предложением заключить договор долевого участия (ДДУ). В этой статье юристы прокомментируют, на что обратить внимание дольщику при заключении договора долевого строительства и как обнаружить подводные камни и невыгодные условия в тексте договора. Для наглядности, мы также подготовили пошаговую инструкцию о том, как купить квартиру по ДДУ.

Предмет ДДУ

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в соответствии с требованиями 214 ФЗ между застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком).

Предметом договора является строительство застройщиком квартиры за счёт предоставленных дольщиком средств. Согласно ДДУ застройщик обязан построить многоквартирный дом, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать квартиру в нем дольщику. Дольщик, со своей стороны, обязуется оплатить цену квартиры и принять ее после завершения строительства.

Иногда застройщики предлагают покупателям квартир заключить предварительный договор долевого строительства вместо обычного основного ДДУ. Однако для потенциального дольщика этот вариант, как правило, невыгоден и небезопасен

Кто может заключить договор долевого участия

Сторонами — участниками договора долевого строительства будут компания-застройщик и дольщик, желающий приобрести квартиру в новостройке.

Застройщиком может быть только организация — юридическое лицо, отвечающая целому ряду требований. При этом купить квартиру по ДДУ можно только в случае, если застройщик имеет право привлекать средства граждан для долевого строительства.

Дольщиками, как правило, являются физические лица. Заключение ДДУ между юридическими лицами также возможно. Но 214 ФЗ предоставляет им меньше средств защиты. В частности, юридическое лицо:

  • не сможет сослаться на законодательство о защите прав потребителей, если квартира окажется некачественной;
  • не получит средства из Компенсационного фонда при банкротстве застройщика.

Индивидуальный предприниматель может заключить договор долевого строительства, используя свой статус ИП. В этом случае в договоре делается соответствующая пометка, и он приравнивается к юридическим лицам.

Однако он также может приобрести квартиру по ДДУ для личных нужд, не связанных с бизнесом. Второй вариант выгоднее, так как в этом случае ИП может пользоваться всеми средствами защиты, предоставленными обычным дольщикам.

[3]

При это ничто не препятствует после завершения строительства начать использовать квартиру для предпринимательских целей (например, сдачи в аренду).

Нужно отметить, что для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц возможны и иные способы участия в строительстве. Помимо ДДУ, они могут заключать договоры об инвестициях или о совместной деятельности. Пункт 3 ст. 1 ФЗ 214-ФЗ специально запрещает переуступать права по таким договорам от предпринимателей к обычным гражданам, чтобы предотвратить обход закона.

[2]

ДДУ могут заключить один, два и более дольщиков. Если дольщиков больше одного, впоследствии они разделят право собственности на квартиру.

Существенные условия договора долевого строительства

В ДДУ должны быть обязательно указаны существенные условия, перечисленные в статье 4 ФЗ 214:

  • описание жилого помещения (квартиры), ее план и схема расположения на этаже, площадь, количество комнат и иных помещений. Эти данные можно найти в разделе «Предмет договора». Этот раздел договора долевого строительства также содержит адрес земельного участка, на котором будет построен многоквартирный дом;
  • характеристики многоквартирного дома: вид, этажность, использованные для стен и перекрытий материалы;
  • срок передачи квартиры дольщику. Как правило, указывается несколько месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • цена квартиры и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на квартиру;
  • способы обеспечения исполнения обязательств по договору застройщиком;
  • описание социальных объектов (школ, поликлиник и т.п.), которые застройщик планирует возвести в ходе строительства данного проекта.

Условия ДДУ должны соответствовать проектной декларации в редакции, действующей на момент подписания ДДУ. Если это не так, дольщик может оспорить ДДУ, ссылаясь на то, что договор был заключен под влиянием заблуждения и недостоверной информации, и потребовать возврата средств.

Условия ДДУ, как правило, являются типовыми, и застройщики их неохотно меняют. Тем не менее, перед заключением договора нужно внимательно изучить его содержание, и, по возможности, показать юристу для подробного анализа. Более осторожные дольщики могут также привлечь профессионалов для сопровождения сделки по заключению ДДУ, включая как само подписание договора, так и предшествующую ему экспертизу документов застройщика и проекта.

Номер квартиры в ДДУ

При оформлении ДДУ нужно обратить внимание на строительный номер квартиры, указанный в договоре. Это условное обозначение квартиры, временно присвоенное ей застройщиком.

Строительный номер сам по себе не является существенным условием ДДУ, он нужен только для целей идентификации квартиры. Тем не менее, заключая ДДУ, стоит удостовериться, что строительный номер в договоре соответствует номеру квартиры на приложенном к договору плане этажа

Любая путаница в номерах может в дальнейшем повлечь вопросы о том, какая же именно квартира была продана по этому договору долевого строительства.

Оформление договора долевого участия

Договор долевого участия должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Его нотариальное удостоверение не требуется.

Со стороны застройщика договор обычно подписывает представитель, действующий по доверенности. Дольщик может подписать договор лично, либо также выдать своему представителю доверенность на подписание.

Порядок заключения ДДУ определяют стороны. Как правило, договор подписывают обе стороны одновременно в офисе застройщика.

Если же деньги на оплату квартиры предоставляет банк, дольщику необходимо дополнительно подписать с ним кредитный договор и договор ипотеки. Как правило, сначала подписывают договор бронирования квартиры и кредитный договор, а потом — ДДУ и договор ипотеки. Однако последовательность зависит от конкретного застройщика и банка, поэтому с ними нужно согласовать порядок действий.

214 ФЗ требует, чтобы после оформления договор долевого строительства был зарегистрирован в Росреестре. До тех пор, пока регистрация не проведена, он не считается заключённым. Поэтому для заключения ДДУ застройщик попросит дольщика подготовить все документы, необходимые для его последующей регистрации. Подробности о процедуре регистрации и способах ее проверки вы можете узнать из других материалов нашего сайта.

Читайте так же:  Учитывается ли больничный при расчете пенсии

После регистрации дольщик сможет получить на руки свой экземпляр ДДУ. Его необходимо сохранить, по крайней мере, до оформления собственности на квартиру.

Когда можно заключить ДДУ

ДДУ может быть заключен после того, как застройщик приобретет право привлекать денежные средства граждан. Наличие этого права зависит от того, соблюдает ли застройщик требования закона 214 ФЗ. В случае нарушений, заключение застройщиком договоров может быть приостановлено.

Зачастую потенциальные покупатели задают вопрос, можно ли заключить ДДУ на этапе ввода дома в эксплуатацию. Согласно 214 ФЗ, договоры долевого участия могут заключаться:

  • до того, как дом будет построен;
  • после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но до осуществления государственного кадастрового учета (ч. 7.1 ст. 17 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 25.12.2018 года № 478-ФЗ).

Некоторые застройщики предлагают в этой ситуации подписать ДДУ задним числом. Соглашаться на это не следует. Опасность для дольщика состоит в том, что такой договор юридически ничтожен. Подписав его, дольщик окажется полностью зависим от того, пожелает ли застройщик исполнить свои обязательства добровольно. Если же нет, защитить свои права дольщику будет трудно. К примеру, может оказаться, что человек, подписавший договор от имени застройщика, в вымышленную дату договора вообще отсутствовал в городе. Это поставит договор под сомнение в суде, и дольщик не сможет получить квартиру по договору.

ДДУ подписан: что дальше

Подписание ДДУ является лишь одним из действий, необходимых для получения квартиры в новостройке. Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре и считается заключённым только после такой регистрации. Также только после регистрации договора застройщик может принять оплату по договору от дольщика.

Срок действия договора долевого участия длится до получения квартиры дольщиком. После завершения строительства дома, застройщик должен передать квартиру дольщику по акту приема-передачи в установленный договором срок. После этого дольщику необходимо будет зарегистрировать своё право собственности на готовую квартиру.

В заключение стоит отметить, что перед подписанием ДДУ необходим тщательно изучить все предоставленные застройщиком документы — как проект договора, так и документы на строительство. Внимательный подход к этому вопросу позволит дольщику избежать неприятностей и сохранить время и средства.

Изменения в договор долевого участия: техника безопасности для дольщика

Случается так, что после подписания и регистрации договора долевого участия менеджер застройщика звонит дольщика и приглашает срочно прийти и подписать дополнительное соглашение об изменении ДДУ. Бывает, что изменения в договор нужны самому дольщику. В этой статье мы расскажем, как правильно внести изменения в договор долевого участия или исправить ошибку в нем. Также наши юристы прокомментируют часто встречающиеся случаи изменений: исправление ошибок, изменение площади или сроков передачи квартиры и расскажут, как правильно вести себя при общении с застройщиком.

Можно ли заставить изменить ДДУ

Первое, о чем следует помнить: изменение договора долевого участия в строительстве — дело добровольное. Дополнительное соглашение можно подписать, если и застройщик, и дольщик согласны с предполагаемыми изменениями. Такое дополнительное соглашение к ДДУ нужно зарегистрировать в Росреестре в том же порядке, что и основной договор. Регистрация в Росреестре занимает 5-7 рабочих дней. Госпошлина за регистрацию изменения в ДДУ составит 350 рублей.

Замена стороны договора долевого строительства

Видео (кликните для воспроизведения).

Если дольщик не желает оставаться стороной договора долевого участия, он может попытаться передать права и обязанности по договору новому дольщику. В этом случае речь идёт не просто о дополнительном соглашении к ДДУ, а об уступке прав требования или передаче договора в целом. В зависимости от того, выплачена ли цена квартиры, и от условий договора, такая уступка может осуществляться как с согласия застройщика, так и вне зависимости от него. Подобнее об уступке прав по ДДУ вы можете прочитать в отдельной статье на нашем сайте.

Замена стороны застройщика в ДДУ возможна только с согласия всех дольщиков. Как правило, такая замена происходит при возникновении финансовых проблем у прежнего застройщика.

Исправление ошибок в ДДУ

Случается, что в договоре долевого строительства была допущена техническая ошибка: неточно указаны какие-либо данные, вкралась опечатка и т.п. Бывают даже случаи, когда к ДДУ оказывается приложен план чужой квартиры. Исправить такую ошибку можно, заключив и зарегистрировав дополнительное соглашение, в котором будет указан правильный текст.

Внимание: исправление ошибки в существенных условиях договора (описании и планировке квартиры, цене, сроке передачи квартиры дольщику), может оказаться совсем не делом техники, а изменением договора, не выгодным дольщику (об этом читайте ниже). Поэтому, если от застройщика поступило предложение изменить данные объекта долевого сроительства в договоре (то есть, квартиры), к этой ситуации нужно отнестись очень внимательно и не торопиться подписывать документы до их изучения.

Изменение условий ДДУ после его подписания

Застройщик может предложить дольщику изменить условия ДДУ по существу. Например, в случае с неправильным планом квартиры может оказаться, что застройщик изменил проектную документацию, и предназначенной для дольщика квартиры больше не существует, либо ее площадь уменьшилась или увеличилась. Дольщик не обязан подписывать такое дополнительное соглашение. Вместо этого, если план квартиры в договоре не соответствует фактическому, дольщик может потребовать расторжения договора в связи с нарушением его застройщиком. По общему правилу, для расторжения договора по этому основанию придётся обратиться в суд.

Нужно учитывать, что в ДДУ может содержаться (и, как правило, присутствует) условие о доустимом отклонении площади квартиры по плану от фактически построенной. В этом случае застройщик будем вправе изменить итоговую площадь квартиры и попросить дольщика подписать соответствующее дополнительное соглашение для увеличения или уменьшения цены ДДУ. Однако такое изменение в любом случае не может превышать 5% от исходной площади квартиры. Более существенное отклонение, либо радикальные изменения перепланировки (например, если исчез балкон) как правило, дают дольщику основания обратиться в суд. Перед этим желательно обратиться к юристу, чтобы внимательно изучить документы и понять перспективы дела.

Дополнительное соглашение о переносе сроков строительства

Еще одним частым случаем является перенос сроков строительства по дополнительному соглашению с застройщиком. Дело в том, что за просрочку передачи квартиры застройщику приходится уплачивать неустойку, а срывы сроков строительства нередки.

В заключение стоит отметить, что перед подписанием любого дополнительного соглашения к договору долевого строительства нужно внимательно изучить ситуацию и все предлагаемые документы. С этим решением, в любом случае не следует торопиться.

Читайте так же:  Как делится имущество при разводе, если жена собственник

8 возможных рисков для дольщиков при покупке квартиры по ДДУ

Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214, подводные камни которого имеют место при заключении сделки. Строительство на основе инвестиций набирает популярность. С помощью такого рода деятельности физическое лицо делает вложения денежных средств в строительство объекта недвижимости. После окончания стройки указанная в договоре квартира переходит вкладчику.

Покупка квартиры по ДДУ имеет и определённые риски, которые касаются как личностного, так и юридического фактора: обман застройщика, невозможность оплатить договор дольщиком и многие другие.

Для чего создают ДДУ

Долевое участие в строительстве, выгодное вложение своих средств, экономия денег при покупке жилья. Достоинством такой сделки выступает тот факт, что дольщик самостоятельно выбирает планировку, участвует в создании проекта своей квартиры, при этом стоимость такого жилья будет дешевле.

Правовым и нормативным актом для договора, выступает 214-ФЗ, регулярные уточнения, дополнения которого способствуют предотвращению мошеннических операций, вносятся своевременно в основной закон. Все особенности процесса изучены и предусмотрены законодательством, но риск, а также интересные нюансы могут возникать.

ДДУ – это основная часть оформляемой сделки между застройщиком и дольщиком.

Документ состоит из основных полномочий, прав и обязанностей двух сторон:

  1. Строительная компания обязуется возвести многоквартирный дом на предлагаемом участке. Своевременно окончить все работы, передать строение в пользование участников стройки.
  2. Каждый участник строительства обязуется выплатить указанную сумму в договоре, принять к пользованию жильё, которое было зафиксировано в документах.

Указанные права и обязанности нужно прописать в договоре отдельными пунктами.

Покупка квартиры – это всегда риски для обеих сторон, финансовые мошеннические операции разоряют строительную компанию, вследствие чего не будет завершена стройка, пострадают вкладчики. Неприятные ситуации возможны, особое внимание уделять составлению договора.

Долевой договор – это чётко обусловленные права и обязательства двух сторон одной сделки. Документ имеет законодательное основание для своей легальности. Риск всегда имеет место в определённом процентном соотношении, для каждой юридической сделки.

Но можно максимально обезопасить себя, если составить договор с учётом всех нюансов и возможных рисков.

Юридически правильно составленный договор, это уже 50% успеха, поэтому многие застройщики обращаются за помощью к юристам. Оформление сделки по долевому строительству – это не прихоть одной из сторон, а условие, предусмотренное законодательством. При заключении сделки учитываются нормы закона, правовые стороны.

Особенности оформления ДДУ, возможные риски при заключении

Строительство с помощью инвестиций от дольщиков, предполагает заключение договоров. Гражданин, заинтересованный в строительстве, заключает договор в индивидуальном порядке.

Выделяют этапы всего процесса такого вида строительства:
  • заключение, подписание ДДУ;
  • оплата указанной суммы в договоре, участниками стройки;
  • возведение объекта, в строгих рамках, указанных в документе;
  • передача завершённого объекта в эксплуатацию;
  • приём покупателем жилья, составление сделки приёма-передачи, подписывая данный документ, дольщик, соглашается со всеми выполненными работами, не имеет претензий к застройщику по качеству жилья.

Только закончив строительство в срок, и передав жильё в эксплуатацию, застройщик выполняет все условия сделки. Дольщик может оформить в собственность квартиру, только после передачи недвижимости.

Единого образца договора долевого строительства нет, каждая компания, заинтересованная в этом виде деятельности, составляет документ, основываясь на юридическую силу Федерального законодательства. В большинстве случаев договора составляют юридические компании, которые специализируются на защите прав обманутых дольщиков. Их задача сделать документы максимально прозрачными и снизить вероятность рисков, которые могут привести к неприятным конфликтам.

Договор долевого строительства составляется в индивидуальном порядке, с учётом нюансов определённого дела. Входит в свою силу он только после регистрации, этот пункт обязательный и контролируется законодательством, чтобы избежать возможности перепродажи одного жилья несколько раз.

Составленный документ индивидуален, каждый участник стройки вкладывает разные суммы, поэтому могут возникать некоторые нюансы, особенности, их необходимо фиксировать. ДДУ может быть только в письменном виде, так проще разглядеть его подводные камни. Для активации юридической силы документ нужно зарегистрировать, присвоить ему номер.

Способы проверки строительной компании

Долевое строительство имеет риски для дольщиков и для застройщика. Риски могут быть оправданными, поэтому специалисты рекомендуют проверять выбранного застройщика, а не слепо доверять рекламе.

Для начала нужно немного разобраться в рынке недвижимости:

  1. Изучить информацию в интернете по нескольким застройщикам, изучить личные данные, просмотреть объекты строительства. Найти информацию о том, не срывалась ли стройка, какие сроки предлагает компания.
  2. Просмотреть документы на разрешение строительства, а также на пользование участком земли, где планируют возводить объект.
  3. Обязательным условием для каждого застройщика является проектная документация, которая должна быть размещённой на официальном сайте компании, все разрешения, лицензию также прикрепляются к проекту.
  4. Размещение помещений, планировка квартир, этажей, возможные задумки будущего возводимого здания.
  5. Сведения о подрядчиках, сколько человек занимается деятельностью на данной стройке.

В зависимости от масштабов стройки слишком большое количество подрядчиков должно насторожить дольщика, такая схема может быть обманным манёвром, следует ещё раз проверить информацию.

Проверить намерения строительной компании можно многими способами. Перед подписанием сделки нужно проверить максимально много сведений о деятельности компании. Информация не бывает лишней, а простой гражданин будет уверенней в будущей сделке.

По мнению большинства пользователей, самым распространённым способом выведать истинную информацию о застройщике, это собрать правдивые отзывы, от покупателей предыдущих объектов, соучастников строительства. Следуя законодательству, застройщиком может быть только юридическое лицо, поэтому сведения о нём имеются в интернете.

Нюансы по ДДУ

ДДУ может иметь подводные камни, которые замаскированы под непонятные пункты в договоре. Строительные компании могут предложить дольщику заверить уже созданный документ о покупке жилья в недвижимости. В таком случае не стоит торопиться, документ должен составляться обеими сторонами, поэтому перед подписанием лучше тщательно изучить все пункты.

Этот документ должен содержать помимо общих характеристик, таких как проекта, адреса, местоположения объекта, ещё и обязательные пункты по законодательству:

  • срок расчёта, общая сумма;
  • срок передачи готового объекта в эксплуатацию;
  • гарантия на возведённый дом;
  • способы выполнения обязательств;
  • возможные варианты расторжения договора.

Основным нюансом во многих договорах является пункт, в котором застройщик может самостоятельно изменять срок строительства, изменять стоимость продаваемой недвижимости. Такой способ поможет обезопасить застройщика от судебных разбирательств, если возникли непредвиденные обстоятельства во время строительной деятельности. Но указанные пункты могут быть ловушкой для участников строительства, подписав, которые нужно будет выполнять.

Любой юридический договор имеет свои нюансы, которые должны учитываться при подписании. Долевое строительство имеет определённые риски для дольщиков и застройщиков, но грамотно составленный документ позаботиться о защите прав.

Но если были соблюдены все условия, а конфликтная ситуация возникла, то для её решения необходимо обратиться за профессиональной помощью. Инспекторы общества обманутых дольщиков могут помочь при решении разных спорных вопросов, на всех этапах заключения договора.

Читайте так же:  Намеренное ухудшение жилищных условий

Возможные риски

Защита законодательными и правовыми актами, не гарантирует 100% уверенность при долевом строительстве.

Спорные ситуации выделяют такими пунктами:

Покупка жилья в новостройке, участие в долевом строительстве могут вызывать ряд вопросов, на которые могут ответить профессиональные юристы или инспектора из общества по защите прав дольщиков.

Стоит не забывать и о выполнении своих обязательств дольщиком, ведь подписывая договор, он берёт на себя права и должен их соблюдать.

Если были зафиксированы серьёзные нарушения, уклонения от выполнения обязательств, то строительная компания имеет полное право обратиться в суд с требованием о возмещении убытков.

Застройщик имеет право расторгнуть договор с дольщиком при несоблюдении им правил, а также при невыполнении обязательств. Когда оговорённая сумма не оплачивается своевременно, пропускаются платежи.

Достоинства и недостатки сделки

Долевое строительство подводные камни, которого можно предусмотреть, грамотно составив сделку. Купить жильё в новостройке, оформить ипотеку под залог договора, сделать переуступку прав пользования – это не все юридические операции, что можно совершать с ДДУ. Форма составления документа предусмотрена законодательством, в документе могут быть дополнения, которые касаются определённого дольщика. Если договор имеет неточности нужно проконсультироваться со специалистом из юридической компании.

ДДУ популярный способ приобретения жилья, имеет свои положительные и отрицательные стороны:

  1. ДДУ является самым популярным способом приобретения жилья, но имеются как достоинства, так и неприятные стороны сделки. Основным преимуществом такого договора является его доступность для многих граждан, которые не могут позволить себе приобрести жильё. С помощью договора оформляется сделка о поэтапном внесении стоимости квартиры. Популярным способом стал и метод получения ипотеки, так деньги можно выплатить, уже проживая в квартире.
  2. Тщательно изучая все особенности 214 ФЗ, можно устранить возможные подводные камни. Мошенники действуют по наработанным схемам, поэтому есть обманутые дольщики, которые вложили свои средства и не получили желаемую недвижимость.

Любая юридическая процедура имеет свои достоинства и недостатки, заключая сделку с добросовестным застройщиком можно не беспокоиться о своих деньгах.

Правила оплаты

Выплачивать стоимость жилья, чётко соблюдая процедуру оплаты банка. В документах договора, этап оплаты описывается и утверждается обеими сторонами. Каждый этап оформляется платёжным документом в бухгалтерской конторе строительной компании, которая выступает застройщиком. Если оплата происходит в банке, то также необходимы все квитанции и чеки.

Все платёжки важно хранить, ведь именно квитанции и чеки послужат доказательством, при обращении в суд, для показания свей правоты.

Судовые разбирательства могут быть:

  • строительная компания не выполняет свои обязательства;
  • недвижимость находится в залоге у банка из-за долгов;
  • возведённый дом не соответствует проекту.

Арбитражный суд находится на стороне дольщика, но не стоит забывать о правах и обязательствах обеим сторонам. Бумаги, что проходят по договору долевого строительства нужно хранить. Сведения подтверждают правомерность действий участников.

ДДУ имеет вероятность риска, но спрос и доступность информации делает сделку более прозрачной. Риск можно снизить, если подойти к оформлению дела правильно, проверить информацию о застройщике и проконсультироваться у юриста.

10 хитростей застройщика: как дольщику не дать себя обмануть

Требования 214 ФЗ являются довольно обременительными для застройщиков. Поэтому некоторые из них пытаются обойти закон различными способами, некоторые из которых рассмотрены ниже.

ЖСК и ЖНК вместо 214-ФЗ

До 1 июля 2018 года 214 ФЗ разрешал гражданам объединяться в жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖКН) для строительства многоквартирных домов. Для ЖСК и ЖНК закон не содержал таких же строгих требований и гарантий дольщикам, которые установлены для долевого строительства. Этим пользовались некоторые застройщики, привлекая средства граждан в подконтрольные им кооперативы.

Эти кооперативы создавались в соответствии с Федеральным законом № 215 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Этот закон предоставлял гражданам возможность объединяться в кооператив и строить жилье за счет взносов. Зачастую, за кооперативами стояли те же застройщики, которые предпочитали использовать строительство по схеме ЖСК или ЖНК. В отличие от договоров долевого участия, в этом случае их обязанности и ответственность перед покупателями были существенно меньше. Преимуществом ЖСК и ЖНК были более низкие цены, обусловленные меньшими затратами застройщика на проект. К числу недостатков же относились отсутствие защиты дольщиков от двойных продаж и недостроя.

Ранее созданные ЖСК и ЖНК могут, тем не менее, достроить дома. Также по 175 ФЗ разрешено достроить проекты, средства для которых привлекались путем выпуска жилищных сертификатов (при условии, что выпуск сертификатов начат до 1 июля 2018 года). Тем самым, популярный способ обхода требований закона 214-ФЗ был пресечен.

Если же кооператив был создан до 1 июля 2018 года, но конкретный проект строительства начат после 1 июля, это может быть новым способом обхода закона. Обнаружив такую ситуацию, дольщик должен повнимательнее присмотреться к застройщику и проекту.

Предварительный договор вместо ДДУ

Застройщик может попытаться обойти требования ФЗ 214 и заключить с гражданином другой договор, чтобы получить деньги, не дожидаясь государственной регистрации ДДУ. Например, покупателю могут предложить заключить предварительный договор купли-продажи или договор займа вместо ДДУ, либо принять средства от дольщика под видом авансового платежа. Однако в дальнейшем, если гражданин обратится в суд, он сможет доказать, что стороны имели в виду именно долевое участие.

Верховный суд РФ в одном из рассмотренных дел (Определение от 21 июля 2015 г. № 78-КГ15-15) указал на следующие свидетельства того, что заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры представлял собой именно ДДУ:

  • договор предусматривал, что продавец — застройщик должен построить многоквартирный дом, сдать его в эксплуатацию и передать квартиру покупателю — гражданину, который внес денежные средства на строительство дома.
  • несмотря на то, что покупатель приобрел права по договору путем уступки прав, он не может быть ограничен в правах по сравнению с 214 ФЗ.

Суд принял решение в пользу дольщика и взыскал с застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры по правилам 214 ФЗ.

Нужно учитывать, что заключение предварительных договоров купли-продажи с застройщиком все-таки возможно, но только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. В этот период:

  • заключить ДДУ уже невозможно в силу требований закона, поскольку объект долевого строительства — многоквартирный дом уже построен (разрешение на ввод в эксплуатацию завершает процесс строительство).
  • заключить обычный договор купли-продажи еще нельзя, если застройщик пока не успел зарегистрировать право собственности на те квартиры, на которые не были ранее заключены договоры долевого участия.
Читайте так же:  Образец иска о сносе самовольной постройки

Если же право собственности застройщика на квартиру уже зарегистрировано – ее можно приобрести, заключив договору купли-продажи. При этом возможно также заключение предварительного договора –например, на период получения дольщиком необходимого кредита на покупку жилья.

Договор с покупателем заключает не застройщик

Иногда, чтобы обойти требования 214 ФЗ застройщики заключают ДДУ с дружественными компаниями в роли дольщиков или инвесторов, которые, в свою очередь, продают эти квартиры сторонним покупателям – как правило, по предварительным договорам купли-продажи. При использовании данного способа покупатель квартиры находится в худшем положении, чем дольщик, заключивший договор с застройщиком напрямую:

  • покупатель не защищен положениями закона 214 ФЗ;
  • помимо риска банкротства основного застройщика, покупатель несет риск банкротства компании — продавца, с которым он заключил договор.

Если подобная схема приобретения была предложена, покупателю имеет смысл как минимум обсудить с профессиональным юристом возникающие риски и подумать о том, стоит ли приобретать такую квартиру.

Запасти разрешения на строительство впрок

В отличие от перечисленных выше хитростей, этот способ является полностью законным. Суть его состоит в том, что застройщики постарались получить как можно больше разрешений на строительство до 1 июля 2018 года. Для таких проектов не будут применимо жесткое регулирование деятельности застройщиков, вступающее в силу после 1 июля.

Право на одностороннее изменение условий договора

При заключении ДДУ нужно очень внимательно отнестись к тем пунктам, которые предоставляют застройщику возможность изменить что-либо в договоре в одностороннем порядке (т.е. вне зависимости от того, согласен ли на это дольщик). Например, застройщик может предусмотреть свое право в одностороннем порядке менять стоимость договора, проектную документацию, площадь квартиры, и потребовать у дольщика доплату в связи с произошедшими изменениями. Подписав договор с такими условиями, дольщик будет вынужден согласиться с предъявленными требованиями, либо оспаривать договор в суде, что долго, относительно дорого и не всегда приводит к положительному для дольщика исходу.

Плюс-минус метр

Необходимо учитывать, что некоторое отклонение от установленной договором площади квартиры (до 5%) является допустимым. Ввиду технических особенностей строительства, бывает невозможно построить квартиру строго определенной площади. При обмерах ПИБ зачастую выясняется, что площадь больше или меньше заданной.

Как правило, цена ДДУ устанавливается за квадратный метр, и (путем умножения на площадь квартиры), за всю квартиру в целом. При этом договор предусматривает возможность корректировки цены в случае, если итоговая площадь квартиры отклонится от изначальной цифры — но не всегда.

В одном из судебных дел дольщик оспорил передачу ему квартиры меньшей площади без соразмерного уменьшения цены договора. Суд указал, что застройщик отступил от условий ДДУ в части характеристик (размера) квартиры, что является недостатком квартиры. Договор в явном виде не предусматривал возможность сохранения цены неизменной при уменьшении площади квартиры. Поэтому участник долевого строительства был вправе потребовать уменьшения цены договора в соответствии с частью 2 ст. 7 ФЗ 214, а также статьей 29 Закона «О защите прав потребителей» (Определение Верховного суда № 81-КГ18-3 от 15 мая 2018 г.).

Аналогичного (и даже более радикального) мнения придерживается Роспотребнадзор. Согласно его разъяснениям, площадь переданной по акту-приема передачи квартиры должна совпадать с указанной в ДДУ площадью. Вне зависимости от величины расхождения, при уменьшении площади дольщик вправе потребовать от застройщика разницу в цене (разъяснения Роспотребнадзора по Краснодарскому краю от 4 июля 2014 г.).

Целевые взносы

При передаче квартиры дольщику некоторые застройщики пытаются поставить условие о предварительной оплате коммунальных услуг за несколько месяцев вперед, или целевых взносов на разные нужды: на охрану, ограждения, видеонаблюдения и т.д.

[1]

Отступные за выход из ДДУ

Часто застройщики предусматривают штраф 10% от цены ДДУ в случае расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке. Дольщики же обычно замечают это положение договора, когда собираются расторгнуть договор и забрать средства. В этом случае нужно учитывать, что закон гарантирует дольщику возможность расторжения в случаях, когда застройщик нарушает условия договора. При этом взыскание штрафа можно успешно оспорить.

В случае же, когда застройщик надлежащим образом выполнял свою часть договора, но дольщик, тем не менее, желает его расторгнуть, оспорить штраф будет непросто.

Сроки сдачи дома

При заключении договора долевого участия нужно обратить внимание не только на срок сдачи дома в эксплуатацию, но и на срок передачи жилья дольщику. Как правило, передача квартиры происходит в течение 4 – 6 месяцев после того, как застройщик получит разрешение на ввод в эксплуатацию. Больший срок в договоре дает повод задуматься – возможно, застройщик оставляет себе задел для продления сроков строительства.

Застройщик также может навязчиво предлагать дольщику внести изменения в договор долевого участия о переносе срока передачи квартиры. Однако, соглашаться на это или нет, остается на усмотрение дольщика. Срок является существенным условием ДДУ, застройщик не вправе заставить дольщика согласиться на его изменение.

Навязанные дополнительные услуги

Видео (кликните для воспроизведения).

Зачастую при заключении ДДУ застройщики предлагают дольщику воспользоваться различными дополнительными платными услугами – регистрация права собственности на квартиру застройщиком по доверенности от дольщика, остекление балконов и т.п. Однако дольщик всегда вправе отказаться и потребовать исключить эти услуги из текста ДДУ (либо не подписывать отдельные договоры на их оказание). Здесь стоит помнить, что право на отказ безусловно существует до того, как дольщик согласился с оказанием таких услуг и подписал соответствующее обязательство. После этого момента отказ может быть затруднен, при этом многое будет зависеть от конкретных условий договора между дольщиком и застройщиком.

Источники


  1. Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Под редакцией И.Л. Трунова. — М.: Юрайт, 2016. — 528 c.

  2. Арсеньев К. К. Заметки о русской адвокатуре; Автограф — М., 2013. — 560 c.

  3. История и методология естественных наук. Выпуск 26. Физика. — М.: Издательство МГУ, 2011. — 200 c.
Зачем нужен дду и какие условия необходимо учитывать при его заключении
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here