Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры

Полезная правовая информация по теме: "Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Взаимозачёт налогов при продаже и покупки квартиры в строящемся доме

Основанием для получения имущественного вычета при покупке жилья является свидетельство о праве собственности на жилье, при приобретении квартиры в новостройке, таким документом может являться и акт приема-передачи. Основанием будет служить тот документ, который выписан (зарегистрирован) первым по времени. Подробнее: https://ndflka.ru/question/67888-vyichet_na_pokupku_kvartiryi_v_novostroyke#all-questions

В вашем случае, вам необходимо будет отчитаться по доходам полученным в 2014г от продажи квартиры находящейся в собственности менее 3 лет с в срок не позднее 30 апреля 2015 года. При этом вы вправе уменьшить сумму полученных доходов на имущественный налоговый вычет, но не более чем на 1 000 000 руб. Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять в пределах установленного максимального размера такого вычета неограниченное число раз.

Вопросы и ответы

В 2014 году я продала квартиру (была получена по договору дарения и в собственности менее 3 лет) за 1550000 р. В том же 2014 году я купила вместе с мужем новую квартиру, и моя часть в ней составила 1250000 р. В налоговой декларации за 2014 год указала и продажу, и покупку квартир. По справке 2-ндфл за 2014 год я перечислила налогов на сумму 44010 р., и эту сумму мне и вернули в том же году. За 2015 год я вновь подала налоговую декларацию, сумма налогов по справке 2-ндфл составила уже 58931 р., и эту же сумму мне и вернули. Вопрос: как так, если я должна уплатить налог с продажи с 550000 р. (т.е. 71500 р.), а получить с покупки с 1250000р. (т.е. 162500 р.). Путем взаимозачета мне получать не 162500 р., а 91000 р. Суммируя возвращенные суммы 44010+58931=102941 р. , т.е. вроде как лишнего вернули. В налоговой сказали, что все верно и я ничего не должна, а я боюсь, как бы мне в будущем не предъявили неуплату налога да + еще и пени? Или я что-то не понимаю, поясните ситуацию. Спасибо

[1]

Доход от продажи квартиры вы вправе уменьшить на 2 вычета

  • 1 000 000 руб. как продавец недвижимости;
  • 1 250 000 руб. как покупатель недвижимости.

В результате получаем:

1 550 000 — 1 000 000 — 1 250 000 = — 700 000

700 000 руб. это сумма недоиспользованного второго вычета. Он уменьшает другие доходы, облагаемые налогом. В результате у вас возникает переплата, которую вам обязаны вернуть. Общая сумма переплаты налога, которая может возникнуть в этих условиях, составит:

700 000 х 13% = 91 000 руб.

Вы правы. Возникла небольшая переплата. Как то лихо вы заполнили декларацию. Ведь сумма возврата указана именно там.

Взаимозачет налогов при продаже и покупке квартиры

Сергей, спасибо за предоставленные пояснения, я вам сейчас распишу: какие суммы для НДФЛ получаются для каждого из вас.

1) Для вас: вы продали свою долю (размер доли вы не написали, поэтому я буду брать 1/3 часть), размер дохода в вашем случае будет равен 1/3 от 2 220 000 рублей = 740 000.

Для того, чтобы рассчитать сумму налога вы вправе сумму дохода уменьшить на имущественный вычет при продаже жилья (он предоставляется многократно). Размер такого вычета — 1 млн руб., но так как у вас доля 1/3, поэтому размер также вычета делится между членами семьи. Итак, 1 млн руб. надо разделить на 3 = по 333 333 рублей на каждого из вас.

Налоговая база для вас будет равна = 740 000 — 333 333 = 406 667 рублей.

2) Вы купили новое жилье за 1 500 000 рублей. Поэтому, вы сможете уменьшить 406 667 на сумму имущественного вычета при покупке жилья, размер которого составляет 2 млн руб. У вас стоимость приобретенной квартиры менее 2 млн руб., значит, вы в будущем при покупке другого жилья сможете «дополучить вычет» в размере 500 000 рублей.

3) Вы не только не будете платить НДФЛ по факту продажи вашей доли, но и при условии, что работаете, сможете вернуть 13% от суммы 1 500 000 — 406 667 = 1 093 333 рублей.

Для вашего ребенка: также, налог у уплате будет равен нулю. Порядок расчета как у вас, кроме того, что ребенок не сможет получить вычет при покупке жилья, потому что он пока не работает.

Для вашей супруги: смотрите пункт 1 расчета для вас, это будет сумма налога к уплате.

406 667 х 13% = 52 867 рублей.

Если у вас будут возникать вопросы по моему расчету, пишите мне.

Сергей, зачет налога между вами и вашей мамой нельзя сделать, потому что вы разные налогоплательщики.

Взаимозачет при продаже и покупке квартиры. Расчет налогов при одновременной продаже и покупке квартиры

Многие люди в течение одного года совершают сразу несколько операций с недвижимостью. Поэтому за один налоговый период может продаваться и покупаться квартира. В этом случае возможен взаимозачет при продаже и покупке квартиры. Это допускается только при условии, если придется уплачивать налог с продажи жилья, так как оно принадлежало продавцу меньше трех лет. При этом важно, чтобы не был полностью использован имущественный вычет. При таких условиях гражданин может избежать необходимости уплачивать налог с продажи объекта.

Когда не требуется уплачивать налог?

Не всегда необходимо уплачивать налог после продажи жилья, так как при определенных условиях он уменьшается или вовсе граждане освобождаются от его уплаты. Не приходится уплачивать налог при следующих условиях:

  • жилье, купленное гражданином, принадлежит ему больше пяти лет;
  • продается квартира по цене, не превышающей 1 млн руб.;
  • отсутствует доход от продажи, поэтому, если у гражданина имеется два договора, то только с положительной разницы между двумя ценами уплачивается налог в размере 13 %;
  • если квартира была получена на основании безвозмездной сделки, например, передана по наследству или в дар, то достаточно владеть ею только в течение 3 лет.

К безвозмездным сделкам можно отнести приватизацию недвижимости, передачу объекта по наследству или в дар.

Правила уплаты налога

Если человек продает жилье, которое принадлежало ему меньше трех лет, то ему придется с полученной суммы уплатить налог в размере 13 % от стоимости данного объекта. Освобождение может быть получено не только при условии, что жилье является собственностью гражданина в течение нужного периода времени. Дополнительно можно применять взаимозачет при продаже и покупке квартиры в течение одного года.

Читайте так же:  Заявление об оплате выходного дня в двойном размере

Именно использование такого взаимозачета обладает многими плюсами. Сюда относится то, что можно без сложностей продавать объект, не опасаясь, что придется с полученной суммы уплачивать в бюджет государства 13 % от дохода.

Условия для реализации процесса

Налоговый взаимозачет при продаже и покупке квартиры допускается только при соблюдении определенных условий. К ним относится:

  • жилье продается и покупается в течение одного календарного года;
  • допускается, чтобы новая квартира была куплена до продажи старого объекта, но при этом важно, чтобы гражданин не успел воспользоваться своим правом на вычет;
  • покупатель не применял возврат до 2014 года, а также не исчерпал имеющийся лимит в размере 2 млн руб.

Использование такого взаимозачета при продаже и покупке квартиры разрешается даже при условии, если гражданин не является официально работающим, поэтому за него работодателем не перечисляется НДФЛ в бюджет. Например, сюда включаются пенсионеры, индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенные режимы, а также просто официально неработающие граждане.

Когда невозможно воспользоваться этой схемой?

Налоги с продажи квартиры считаются существенными по размеру, поэтому многие люди желают освободиться от их уплаты. Взаиморасчет считается идеальным решением, но при этом существуют некоторые ситуации, когда воспользоваться им не получится. Сюда относятся следующие условия:

  • жилье приобретается у близких родственников;
  • квартира покупается на основании ДДУ, так как акт передачи объекта выдается покупателю исключительно после того, как строение будет сдано в эксплуатацию.

В пакет документов, необходимых для получения вычета, непременно включается передаточный акт, поэтому, если данная документация отсутствует, то воспользоваться взаимозачетом не получится.

Правила расчета и уплаты налога

Обязательно уплачивается продавцом налог с продажи квартиры, если отсутствуют разные возможности для его снижения или освобождения от его уплаты. Если человек не может подтвердить свои траты на покупку недвижимости, а также был владельцем данного объекта меньше трех лет, то для расчета налога учитывается следующая последовательность действий:

  • для расчета берется стоимость, указанная в договоре, но если она меньше кадастровой цены, то в процессе расчета используется кадастровый показатель;
  • первоначально из налоговой базы вычитается 1 млн руб., представленный налоговым вычетом;
  • с оставшейся суммы рассчитывается 13 %;
  • полученная сумма подлежит уплате в бюджет.

Если в результате расчетов получается ноль или отрицательное значение, то гражданин освобождается от уплаты сбора.

Например, гражданин получил жилье по наследству, поэтому не может подтвердить свои расходы на его покупку. Кадастровая стоимость данной недвижимости равна 2,5 млн руб. Если человек принимает решение продать данный объект, то он обязан уплатить 13 % от 1.5 млн руб. Но если в этот же год он приобретает другую недвижимость, то можно воспользоваться имущественным вычетом, что обеспечивает оформление возврата подоходного налога при покупке квартиры. При таких условиях не придется уплачивать налог.

Правила оформления льготы

Если после продажи квартиры гражданин принимает решение купить еще один объект, то он сможет получить вычет двумя способами:

  • получение налогового вычета стандартным способом, что позволяет покупателю получить максимально 260 тыс. руб.;
  • использование взаиморасчета, дающего возможность освободиться от необходимости уплаты налога с проданного жилья.

Например, квартира была продана за 1,5 млн руб. Новое жилье покупается за 3 млн руб. Получить можно максимальный вычет, равный 260 тыс. руб. С проданного объекта с учетом вычета в 1 млн руб. НДФЛ равен 65 тыс. руб. При использовании взаиморасчета не требуется уплачивать налог, а также гражданин может дополнительно получить от ФНС 260 — 65 = 195 тыс. руб.

Денежные средства в виде вычета могут быть оформлены в отделении налоговой службы или при обращении к работодателю.

Правила оформления декларации

Если используется взаимозачет при продаже и покупке квартиры, важно грамотно оформить необходимую документацию. Она передается в отделение ФНС по месту проживания гражданина. Особенно много внимания уделяется декларации при продаже и покупке квартиры одновременно. К правилам ее составления относится:

  • заполнять нужно два раздела, один из которых предназначается для оформления вычета, а другой содержит сведения обо всех доходах, с которых уплачивается 13 %;
  • отдельно можно внести информацию о возможности получения социального вычета;
  • не требуется с помощью каких-либо документов подтверждать снижение налоговой базы на 1 млн руб.;
  • к декларации необходимо прикладывать другие бумаги, выступающие доказательством продажи и покупки двух объектов недвижимости.

Узнать о том, какие именно документы требуются, можно непосредственно у работников ФНС. Предлагается даже взаимозачет при продаже и покупке квартиры пенсионерам, если они не использовали ранее полностью данную льготу. Они не являются официально работающими гражданами, поэтому за них не уплачивается НДФЛ работодателем. Они смогут воспользоваться только взаиморасчетом, но не смогут получить оставшуюся часть вычета.

Какие возникают разногласия с работниками ФНС?

Каждый человек, планирующий в течение одного года продать и купить жилье, должен разобраться в том, что такое взаимозачет. С его помощью можно освободиться от необходимости уплачивать значительную сумму средств в виде НДФЛ. Но нередко гражданам приходится сталкиваться с разными спорами с сотрудниками ФНС. К основным проблемам относится:

  • иногда специалисты налоговой службы отказывают в оформлении взаимозачета без обоснованных причин;
  • сотрудники ФНС находят несуществующие ошибки в декларации 3-НДФЛ;
  • не разрешают специалисты по разным основаниям воспользоваться одновременно двумя вычетами.

Так как своими действиями инспекторы нарушают требования законодательства, то любой гражданин может обратиться в суд для оспаривания их решения. По решению суда будет правильно рассчитан НДФЛ при одновременной продаже и покупке квартиры.

Какие возникают риски?

При использовании взаиморасчета можно встретиться с некоторыми рисками. К ним относится:

  • стоимость жилья в новостройке может увеличиться в процессе продажи старой недвижимости, поэтому имеющихся сбережений может не хватить для покупки жилья, что приведет к необходимости уплаты сбора, поскольку не будет возможности воспользоваться взаиморасчетом;
  • если возникает необходимость купить жилье в новостройке, то придется покупать объекты, которые уже сданы в эксплуатацию, так как при наличии ДДУ оформить вычет не получится;
  • так как человек спешит совершить две сделки в течение одного года, то нередко это приводит к тому, что выбирается не слишком качественная и хорошая квартира, причем часто застройщики специально предлагают таким покупателям помещения, на которые устанавливается низкий спрос.

Поэтому, если планируется возврат подоходного налога при покупке квартиры сразу после продажи старого жилья, то рекомендуется учесть множество рисков, возникающих во время данного процесса.

Заключение

Если человек в течение одного года продает и покупает жилье, то он может оформить взаиморасчет. С его помощью освобождается гражданин от необходимости уплачивать НДФЛ с полученного дохода от реализации недвижимости. Процесс может выполняться только при соблюдении некоторых условий.

Читайте так же:  Оценка имущества при разделе имущества супругов

Использование взаиморасчета сопровождается некоторыми рисками, о которых должен помнить каждый налогоплательщик. Воспользоваться такой схемой могут даже безработные граждане или пенсионеры.

Сделки с недвижимостью: правила взаимозачёта при продаже и покупке квартиры

Один из способов проведения расчёта с при купле жилья в новостройке – взаимозачёт.

Он предусматривает возможность погасить часть стоимости нового жилья продажей старой квартиры.

Вырученные по сделке деньги поступают застройщику в качестве оплаты по ДДУ, минуя продавца.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Взаимозачёт – это расчёт по сделке, использующий денежные средства с продажи старого имущества, вложенные в покупку нового. Применяется по принципу trade in. При сделках с недвижимостью – это взаимосвязанная сделка продажи старой квартиры в зачет новой, когда средства, вырученные с продажи недвижимости, вносятся для приобретения жилья в новостройке. Происходит это в один и тот же год. Процедура может проводиться разными способами.

  1. Покупатель нового жилья и продавец старого, обращается в риэлтерскую компанию, которая обеспечивает сделку и заключает договор услуг. Компания выполняет услуги, предусматривающие:
    • оценку и продажу старого жилья;
    • бронирование и покупку нового;
    • передачу денег.

При взаимозачёте по данному варианту возникают следующие нюансы:

  • бронируемый объект переходит по фиксированной стоимости;
  • продаваемое имущество может менять установленную изначально цену.

Иногда, чтобы ускорить продажу, приходится существенно снижать стоимость старого жилья и доплачивать большую сумму, чем изначально планировалось.
Компания застройщик оформляет одновременно куплю-продажу старого и нового жилого помещения. В этом случае, она принимает на себя все функции по проведению сделок или делегирует их риэлтерской фирме-партнёру. Относительно старого объекта, который переходит в собственность компании, его цена обычно снижается до 20-30% рыночной стоимости. Новый объект участвует в сделке по установленной организацией цене.

Если речь идёт о незавершённом строительстве, то передача квартиры происходит сразу же, а вселение в приобретённое помещение будет происходить после сдачи новостройки. Иногда собственник жилья передаёт квартиру по договору купли-продажи, но может оставаться в ней проживать до завершения строительства.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Процесс приобретения в зачёт имеющегося жилья

Каждый способ предусматривает некоторые различия в алгоритме пошаговых действий и имеет определённую специфику, связанную с обстоятельствами, сопутствующими передаче старого жилья. Базовые правила сделки, при этом, остаются идентичными в обоих случаях.

В частности, остаток по сделке в том и ином варианте проведения взаимозачёта, доплачивается:

  • из личных сбережений;
  • оформляется в рассрочку;
  • оформляется в ипотеку.

Из способа доплаты могут проистекать дополнительные нюансы сделки.

Если выбирается вариант с оформлением брони, то вся процедура будет состоять из следующих, основных шагов:

  1. Оценка старого имущества.
  2. Бронирование квартиры в новостройке.
  3. Продажа имеющегося объекта, с учётом всех этапов: поиск покупателей, организация просмотров, проверка пакета документации.
  4. Сопровождение расчёта покупателя с продавцом, с перечислением денег на счёт.

Эти процедуру выполняет риэлтерская компания, сотрудничающая с застройщиком, или сам застройщик. Клиенту остаётся только заключить с компанией соответствующий договор услуг.

Взаимозачёт по брони может оформляться на самых ранних этапах возведения новостройки. Соответственно, стоимость строящегося объекта самая низкая, допускающая существенную экономию. Чем больше готовность строящегося объекта, тем ниже риски и выше стоимость жилья.

Видео (кликните для воспроизведения).

Поэтому многие строительные компании, зарекомендовавшие себя с положительной стороны, завершают оформление брони на планирующиеся квартиры уже на стадии котлована. Чтобы сохранить бронь, нередко приходится снижать стоимость продаваемой квартиры.

При оформлении одномоментной купли-продажи старого и нового жилья, ситуация складывается несколько иначе и происходит по следующему сценарию:

  1. Оценка и осмотр квартиры представителем застройщика.
  2. Предложение на приобретение квартиры.
  3. Одновременное оформление и заключение договора купли-продажи (ДКП) старой квартиры и договор долевого участия (ДДУ) или переуступки на новую квартиру.

В этом случае все этапы продажи вторички аннулируются, так как сам застройщик является покупателем старого жилья, и стороны сразу приступают к оформлению договора. После того как удалось продать квартиру застройщику, придётся ждать завершения строительства. В этом случае владелец права приобретения квартиры в новостройке, может:

  • переехать в другое помещение (если оно имеется);
  • съехать на съёмное жилье или пожить у родственников;
  • оформить договор ссуды или аренды проданной квартиры.

Вариант места проживания выбирается по усмотрению сторон, исходя из возможностей покупателя и условий компании.

Какие документы должны быть у застройщика?

Чтобы не прогадать и не стать жертвой «серой схемы» недобросовестных учредителей, нужно проверить пакет документации, который имеется в наличии. Для возведения новостройки должны быть оформлены:
  • проектная декларация;
  • лицензия на строительство;
  • аудиторское заключение о разрешении проведения строительных работ;
  • разрешение на строительство;
  • документы землю в зоне застройки (аренда или собственность);
  • гарантии банка.

Так же он должен показать проект ДДУ, с текстом которого следует ознакомиться, а также – проект застройки с планом квартир. Нужно обязательно сверить технические параметры квартиры, которая планируется к приобретению с теми сведениями, которые внесены в ДДУ. В случае расхождения сведений актуальными будут положения договора.

Желательно, чтобы у застройщика были фотографии ранее построенных зданий и квартир, с адресами жильцов. В имеющемся пакете документации следует проверить:

  • указанный срок действительности лицензии;
  • удостоверение документов отделом по архитектуре и строительству;
  • их удостоверение департаментом по строительству.

Риски при сделке

Прежде чем продавать жильё по взаимозачёту, нужно удостовериться, что строительная фирма надёжна и организована добросовестными учредителями.

Также опасений не должна вызывать риэлтерская компания, выступающая представителем или партнёром застройщика. В случае недобросовестных намерений или халатности учредителей компаний, их клиента могут ждать следующие риски:

  • стоимость квартиры в новостройке может возрасти;
  • в возведённом здании могут быть уменьшены площади совместного пользования;
  • могут быть качественно ухудшены жилые помещения или совместно используемые площади;
  • сроки возведения дома могут затянуться.

Самый существенный риск заключается в опасности нарваться на мошенников, которые изымут у граждан квартиры, а затем заморозят строительство и намеренно обанкротятся. Иногда мошенники действуют через подставные фирмы, учредителей которых обнаружить невозможно. Поэтому вся документация должна проверяться как можно более тщательно.

Стать банкротом может даже добросовестный, но не имеющий опыта руководитель строительства. Особенно, если у него имеются ошибки в оформлении документации. Например, при наличии пакета документов на строительство и отсутствии бумаг на оформление земли в собственность или в аренду у муниципалитета, строительство будет заморожено до подготовки нужных договоров. А если это невозможно по тем или иным причинам – строительство будет прекращено.

Читайте так же:  Исковое заявление в суд о признании права на наследство

Чтобы подстраховаться на случай форс-мажора, следует обратить внимание на рекомендации банков. Если застройщик их имеет, это означает, что его кредиторы в нём уверены и дают дают гарантию безопасности. Если это гарантия от крупного банка – обращаться к такому застройщику безопасно.

При возникновении ситуации, связанной с риском, банк выплатит клиентам застройщика сумму денег, указанную в ДДУ и подтверждённую платёжными документами. Но так как проданное жильё оценивалось ниже рыночной стоимости (иногда на 20-30%), то вернётся только сумма, внесённая по взаимозачёту, а купить на эти деньги равноценную квартиру не удастся.

По взаимозачёту можно продать старую недвижимость, чтобы вложить эти деньги в новое жильё. Для того чтобы такая сделка произошла без сбоев, нужно внимательно проверить застройщика и пакет его документации. Следует учесть все плюсы и минусы такой сделки и свести к минимуму имеющиеся риски.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Можно ли сделать взаимозачет с продажи участка и покупки квартиры?

Возможно, вас неверно поняли в налоговой инспекции. Если сделка по продаже земельного участка и сделка по покупке квартиры произошли в одном налоговом периоде (в одном году), то вы данные должны отразить в одной декларации 3-НДФЛ. Соответственно, происходит «взаимозачет»

[3]

Илшат, статья 220 Налогового кодекса РФ дает право гражданину на получение имущественного вычета при продаже имущества в размере 1 млн. руб., а так же при покупке или строительстве жилья, максимальный размер 2 млн.руб. Земельные участки и доли в них попадают под недвижимое имущество, при продаже которых вы можете воспользоваться данным видом вычета.

Гражданин обязан подать декларацию 3-НДФЛ о доходах в срок до 30 апреля года, следующего за отчетным. Декларация заполняет в целом за год, а не за каждую сделку (продажа и покупка).

Посмотрите разъяснения в письме Минфина РФ от 30 декабря 2011 г. N 03-04-05/1-1135.

Илшат, если у вас ситуация такая, как вы описали в первом вопросе, то вам нужно подавать декларацию (за год, в котором были совершены сделки) и сдавать в налоговую инспекцию по месту прописки. Если они отказываются принимать, требуйте от них письменного отказа и обоснования.

Зачет при покупке квартиры

Обычная схема купли-продажи объединяет продавца и покупателя, происходит стандартный обмен одной квартиры на денежную сумму. Но на рынке встречаются и иные ситуации. Например:

  • покупатель располагает не живыми деньгами, а жильем, которое он хотел бы обменять на другое;
  • в цепочке сделок участвуют более, чем два собственника;
  • речь идет о разъезде или съезде;
  • покупается жилье в новостройке вместо уже имеющейся недвижимости.

Одним словом, когда одновременно продается одна недвижимость и покупается другая – это уже не обычная купля-продажа. В зависимости от того, новая квартира приобретается или сделка проходит на вторичном рынке, различают:

  • альтернативная сделка – на вторичном рынке;
  • зачет или взаимозачет – при покупке нового жилья.

Такие сделки отличаются высокой сложностью, поэтому общий совет, если вы решились на альтернативную сделку – доверить ее подготовку специалисту.

Одновременная купля-продажа

При альтернативной сделке одновременно продается и приобретается жилье. Такой способ оформления недвижимости является единственным возможным вариантом при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему. По условиям, которые чаще всего ставит орган опеки и попечительства, не должно быть временного разрыва между передачей одной квартиры и получением другой – иначе права ребенка могут быть серьезно нарушены.

Схематично альтернативная продажа при участии двух помещений выглядит так:

  1. «Верхний» покупатель приходит в сделку только с деньгами. Он не продает жильё, а лишь покупает ее у «среднего».
  2. «Средний» одновременно продает жилье «верхнему» и покупает у «нижнего». То есть, полученные от «верхнего» покупателя деньги он расходует на покупку жилья у «нижнего», доплачивая при этом разницу, если это необходимо.
  3. «Нижний» продавец продает свою квартиру «среднему».

Это «простая» схема альтернативной купли-продажи. В цепочках по подобному принципу может участвовать сколько угодно объектов недвижимости. Понятно, что с увеличением числа участников в цепочке повышаются риски для ее участников.

В альтернативных сделках существуют и свои риски:

  • Риск признания одного из договоров недействительным. Если это случится, рассыпется вся цепочка.
  • Чем больше участников, тем больше субъективные риски. Кто-то может просто передумать – и вся цепочка не состоится.

Чтобы избежать рисков, нужно обязательно удостовериться в дееспособности каждого из участников сделки, проверить все документы на все помещения и собрать все необходимые согласия (супругов, опеки и попечительства, сособственников). -ссылка на статью про документы

Кому-либо из участников самостоятельно провести цепочку сделок практически нереально, учитывая все возможные сложности. Здесь обязательно должен быть контроль со стороны, поэтому лучше обращаться за помощью к специалистам.

Особенности

По сути, альтернативная сделка – это несколько договоров купли-продажи, которые совершаются в один день. Для каждой квартиры заключается отдельный договор, например:

Иванов А.А. решил переехать из своего жилья в более просторную квартиру. Он обратился к риелтору, который нашел на квартиру Иванова А.А. покупателя Сидорова В.В. и одновременно продавца Петрова Н.Н., квартира которого идеально подходит под запросы Иванова А.А.
Все участники согласовали условия. Одновременно были заключены два договора:

  1. Договор купли-продажи квартиры между продавцом Ивановым А.А. и покупателем Сидоровым В.В.
  2. Между продавцом Петровым Н.Н. и покупателем Ивановым А.А.

В данном примере Сидоров является «верхним» покупателем, Иванов – «средним», а Петров – «нижним» продавцом.

Соответственно, для каждого договора нужно собрать свой пакет документов:

[2]

  • правоустанавливающие документы на объект;
  • техническую документацию – технический план;
  • справки о зарегистрированных лицах и о задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • согласие супруга на продажу (покупку);
  • разрешение органа опеки и попечительства;
  • уведомления сособственников о продаже.

Договор составляется стандартный. При оформлении бумаг нужно учитывать следующие моменты.

Если в сделке есть несовершеннолетние – не важно, собственники или просто прописанные, — снятие зарегистрированных лиц с учета и прописка в новой квартире будет происходить после перехода права собственности на нового покупателя. Риск нового собственника в том, что несовершеннолетних нельзя выписывать «в никуда» даже через суд.

Чтобы обезопасить себя, потребуйте у продавца нотариально удостоверенное обязательство снять своих детей с регистрационного учета в определенный срок. Эта бумага не передается в Росреестр вместе с другими документами для регистрации, она служит гарантией выписки ваших контрагентов из квартиры. Если бывший собственник уклоняется от снятия своей семьи с учета – вы можете обратиться в суд за защитой своих прав.

Кроме этого, договор в альтернативной сделке может содержать пункт о том, что регистрация права нового собственника происходит только в случае благополучной регистрации прав собственности на другие объекты в цепочке. В этом случае условия договора не сработают, если кто-то из других участников альтернативы вдруг не явится на сделку.

Читайте так же:  В каком случае можно подать на алименты

В любом случае оформление договора купли-продажи, задействованного в цепочке договоров, следует доверить опытному специалисту.

После подписания всех бумаг документы сдаются на регистрацию в Росреестр. При этом одновременно сдаются все договоры, а значит – должны присутствовать все участники всех сделок. Если это 25 человек, значит, должны прийти 25 человек. Каждый участник приходит лично или присылает своего представителя по нотариальной доверенности.

По окончании регистрации каждый участник получает итоговые документы:

  • продавцам выдаются договоры с отметкой о проведенной государственной регистрации;
  • покупателями одновременно с договорами выдаются новые выписки из ЕГРН.

После получения документов можно производить окончательный расчет по каждой сделке.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Обмен и взаимозачёт

С юридической точки зрения обмен в чистом виде встречается довольно редко. Он возможен только при замене одной неприватизированной квартиры на другую.

Зачет (взаимозачет) применяется в случае, когда уже имеющееся жилье покупатель планирует заменить на квартиру в новостройке. Эта схема не является меной в прямом смысле. Общая схема обмена следующая:

  • покупатель бронирует квартиру в новостройке;
  • в течение срока бронирования оценивается и продается старая квартира;
  • на средства от продажи квартиры приобретается забронированное жилье.

Как правило, реализацию старого объекта недвижимости берет на себя то же агентство, которое помогает с бронированием новостройки. Оно проводит активную рекламную кампанию, которая позволяет уложиться в сроки бронирования.

Некоторые агентства недвижимости сами выкупают жилье, которое планируется обменять, но в таком случае его цена будет как минимум на 10-15% ниже рыночной. Плюсом сделки станет ускоренная продажа жилья – не нужно ждать, пока найдется подходящий покупатель. Такая схема носит название trade-in.

Помните, что при бронировании новой квартиры чаще всего сразу вносится первый взнос в счет будущей покупки.

Какие документы понадобятся и на что обратить внимание?

В ходе зачета подписывается как минимум три договора в отношении недвижимости:

  1. договор бронирования новой квартиры;
  2. договор купли-продажи старого жилья;
  3. договор купли-продажи новой квартиры или договор долевого участия в строительстве, если дом еще не построен.

Соответственно, потенциальному собственнику нового жилья нужно будет выступить продавцом в сделке по продаже своего жилья и покупателем в сделке по приобретению новой недвижимости. Как правило, эти сделки подписываются и регистрируются одновременно.

Как и в любой сделке, приобретатель нового жилья несет различные риски. Вот на что нужно обратить внимание при оформлении зачета:

  • При бронировании новой квартиры обратите внимание, на какой момент фиксируется цена: на момент бронирования или на момент покупки. Некоторые агенты могут добиться фиксации цены на момент бронирования, и это наиболее выгодный для покупателя вариант. Если же цена определяется в момент покупки, вы рискуете заплатить за жилье больше, чем рассчитывали.
  • Если вы планируете заключать договор долевого участия в строительстве нового дома, заранее продумайте, где вы будете проживать до момента сдачи новостройки. Решить вопрос нужно и с временным жильем.
  • Заранее соберите документы для продажи вашего жилья, чтобы не потерять время бронирования нового жилья.
  • Убедитесь в том, что ваш покупатель полностью дееспособный. Попросите, чтобы он предоставил согласие супруги на покупку.
  • Проверьте, что не нарушаются права несовершеннолетних граждан или третьих лиц.

Сделка по взаимозачету – очень сложная как с юридической, так и с психологической точки зрения. Нужно учесть массу нюансов, начиная от требований застройщика к порядку оплаты, вопросов расчета за старую квартиру и завершая выбором конкретной даты сделок.

Именно поэтому оформление зачета нужно доверить опытному специалисту, который проведет анализ сделок, посожжет согласовать все условия и оформит необходимые документы.

Налоги и декларация

Помните, что с точки зрения налоговой несколько сделок, которые вы совершили в рамках одной цепочки, никак не связаны.

Если вы продали своё жильё за 1 000 000 рублей и одновременно купили новую за 1 500 000 рублей, это не значит, что у вас возникли расходы в 500 000 рублей, с которых налог не уплачивается. Иными словам, не нужно складывать расходы на одну квартиру с доходами от продажи другой. Это существенная ошибка.

Правильно в данной ситуации поступить так:

  • заплатить 13% НДФЛ с продажи вашей недвижимости;
  • оформить налоговый вычет с покупки новой квартиры.

При этом на оба эти действия распространяются льготы и ограничения как при обычных сделках, в частности:

  • если недвижимость была в собственности более 5 лет, платить налог с ее продажи не нужно;
  • если помещение продано менее, чем за 1 000 000 рублей, налог с ее продажи также не нужно платить;
  • если вы приобрели у близкого родственника, вы теряете право на налоговый вычет с покупки этой квартиры.

Если вы не уверены, нужно ли подавать декларацию и уплачивать какие-либо налоги по завершении вашей альтернативной сделки, проконсультируйтесь со специалистом по налогам.

  1. Для сопровождения сделок обращайтесь в крупные агентства с хорошей репутацией.
  2. Прописывайте подробно все договоренности, чтобы обезопасить себя от необоснованного срыва сделки.
  3. Выбирайте надежного застройщика, если планируете взять квартиру в новостройке. Ознакомьтесь с проектной декларацией, если дом еще строится.
  4. Не проводите никаких вычислений с налогами, если не уверены в их правильности. Помните, что специального налога при альтернативных сделках не существует.

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

— Я продала свою квартиру в Сибири, в собственности более трех лет, и купила квартиру в Крыму. Все в этом году. Возможно, придется продать эту квартиру и купить другую в другом районе города. Скорее всего, это будет черновая под ремонт, по цене ниже, чем удастся продать свою. Какая база в этом случае для расчета налога на доход, учитывается ли стоимость ремонта? Если да, то как правильно оформить документы, чтобы налог был меньше (желательно совсем не было)? Ремонт, скорее всего, с нуля и под ключ будет выполнен частным лицом.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

Во-первых, Вам не стоит оформлять сейчас налоговый вычет на купленную квартиру, если Вы хотите ее поменять на другую. Во-вторых, после продажи квартиры Вам нужно предоставить в налоговую службу документы о том, за сколько Вы ее купили. Если дохода от продажи Вы не получили, то налога не будет. То есть если Вы купили жилье, скажем, за 3 млн рублей, продали за те же 3 млн или меньше, то налог не начисляется при условии, что Вы не пользовались налоговым вычетом. Новую же квартиру Вы можете спокойно приобретать, делать ремонт и уже на нее оформлять налоговый вычет.

Читайте так же:  Как восстановиться в очереди на улучшение жилищных условий

Отвечает юрисконсульт компании «Реюнион» Елена Звончук:

Давайте рассмотрим каждую сделку по отдельности для более ясного понимания, какие действия Вам будет необходимо предпринимать по каждой из них. Итак, продажа квартиры в Сибири. В данном случае Вы освобождаетесь от оплаты налога на доходы, так как срок владения квартирой на момент продажи составлял более трех лет, но декларировать данный доход Вы должны.

Покупка квартиры в Крыму. В данной ситуации Вы имеете право получить имущественный налоговый вычет в размере 13% от стоимости приобретенной квартиры, но не более 260 тысяч рублей. При этом за отчетный год Вы можете вернуть не больше той суммы, которую перечислили в бюджет в виде подоходного налога (13% от официальной зарплаты). Получать вычет Вы можете в течение нескольких лет до тех пор, пока не вернете всю сумму целиком. Что же касается приобретения новой квартиры без отделки, то в этом случае Вы можете одновременно с предъявлением заявления о предоставлении вычета по расходам, понесенным на приобретение объекта недвижимости, подать заявление на вычет по расходам, произведенным на отделку квартиры в размере 13% от стоимости отделочных работ. Помните, что тогда Вам нужно соблюсти следующие условия:

  • в договоре купли-продажи квартиры должно быть указано, что квартира приобретается без отделки;
  • для предоставления имущественного налогового вычета с расходов на отделку квартиры в налоговый орган необходимо представить подтверждающие документы (договор подряда, квитанции об оплате и т. д.).

Продажа квартиры в Крыму. С 01.01.2016 г. в целях освобождения от НДФЛ общий срок владения недвижимостью составляет пять лет и более. На сегодняшний день срок владения квартирой в Крыму у вас составляет менее года, поэтому при продаже квартиры возникает обязанность оплатить налог с полученных доходов. Есть два возможных варианта уменьшения налоговой базы.

1. Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, законом предусмотрено предоставление налогового вычета в размере не более 1 млн рублей от продажи квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет. Следовательно, налогообложению подлежит доход от продажи вышеназванного имущества, полученный в налоговом периоде и уменьшенный на 1 млн рублей.

2. В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, доход, полученный от реализации квартиры, можно уменьшить на стоимость расходов, произведенных налогоплательщиком при покупке данной квартиры в прошлом. Для этого Вам необходимо будет вместе с декларацией о доходах подать в налоговый орган заявление о предоставлении налогового вычета с приложением документов, подтверждающих произведенные вами расходы на покупку квартиры (договор купли-продажи, документы об оплате и др.).

Отвечает директор ФРК «ЭТАЖИ-Краснодар» Вадим Камалов:

Налоговая база в 2016 году исчисляется по следующей формуле: сравниваются две цифры — стоимость продажи объекта недвижимости и 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости (кадастровую стоимость можно узнать в кадастровом паспорте объекта). Из указанных цифр для расчета налога учитывается бОльшая — это и есть налогооблагаемая база. При этом базу можно уменьшить одним из двух способов:

а) налогооблагаемая база минус 1 млн рублей (фиксированный налоговый вычет, установленный Налоговым кодексом РФ),

б) либо налогооблагаемая база минус расходы на приобретение объекта (то есть стоимость покупки объекта).

От полученной цифры необходимо взять 13% — это и будет налог с продажи объекта недвижимости.

Если Вы в одном календарном году совершили и продажу, и покупку объекта недвижимости и при этом ни разу не обращались за получением налогового имущественного вычета при покупке объекта недвижимости, то Вы можете сделать так называемый взаимозачет. Обязанность уплатить налог с продажи жилья замещается правом получения вычета при покупке объекта недвижимости. Затраты же на ремонт никак не влияют на расчет налога.

Отвечает управляющий партнер «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик:

Согласно законодательству, доходы от продажи недвижимого имущества облагаются налогом, если человек владел этим имуществом меньше установленного минимального срока. Так как квартира приобреталась в этом году, то минимальный срок владения составляет пять лет. В случае продажи раньше этого периода придется уплатить налог. Однако, в соответствии со ст. 220 НК РФ, вместо налогового вычета налогоплательщик имеет право воспользоваться правом уменьшения налогооблагаемой базы на сумму расходов, которые он произвел при приобретении данного имущества и которые может документально подтвердить. Также стоит помнить, что налогооблагаемая база теперь вычисляется не из инвентаризационной стоимости, а кадастровой стоимости. Принимая во внимание все нюансы, ситуация может развиваться в двух направлениях: в первом случае Вам придется заплатить налог, во втором Вы будете от него освобождены.

Например, кадастровая стоимость Вашей квартиры составляет 10 млн рублей. С учетом понижающего коэффициента (0,7) налогооблагаемая база составит 7 млн рублей. Если вы купили квартиру за 7, 8, 10 млн рублей (то есть сумма покупки была равна налогооблагаемой базе или немного выше), а затем продали квартиру за эту же сумму, то никаких налогов платить не надо. Если же бюджет покупки был ниже налогооблагаемой суммы, например, купили и продали квартиру за 6,5 млн рублей, то налог придется заплатить с 500 тысяч рублей, то есть с разницы между налогооблагаемой суммой и бюджетом покупки.

В случае, если Вы продали квартиру за сумму, большую по сравнению с той, за которую купили (купили за 8 млн рублей, а продали за 9 млн), то вы получили прибыль в размере 1 млн рублей. С этой суммы Вам и придется заплатить налог.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Видео (кликните для воспроизведения).

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источники


  1. Кабинет для девочки. Объемная аппликация. — М.: Проф-Пресс, 2014. — 10 c.

  2. Наследственные споры. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 816 c.

  3. Червонюк, В. И. Теория государства и права / В.И. Червонюк. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 704 c.
Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here