Выселение граждан из жилого помещения по договору социального найма

Полезная правовая информация по теме: "Выселение граждан из жилого помещения по договору социального найма" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

Комментарий к Ст. 84 ЖК РФ

1. Выселение граждан из жилых помещений допускается только по основаниям, специально названным в федеральном законе. При этом речь идет именно о федеральном законе, а не о других нормативных актах. Указанный принцип действует в отношении всякого выселения независимо от того, связано ли оно с расторжением договора найма жилого помещения, т.е. касается ли всех постоянных пользователей помещения, участвуют ли выселяемые лица в договоре найма. Данная норма относится к выселению лиц, занимающих жилое помещение как законно, так и незаконно. Выселение по иным (кроме специально названных в законе) основаниям не допускается.

Пленум Верховного Суда РФ (п. 35 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14) указал, что «судам необходимо иметь в виду, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений части 4 статьи 3 ЖК РФ, возможны лишь по установленным в Жилищном кодексе Российской Федерации основаниям и порядке (ст. ст. 29, 83, 85 — 91 ЖК РФ)».

Выселение из жилых помещений осуществляется на разных условиях.

Во-первых, наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. В данном случае требования, предъявляемые к жилому помещению, должны соответствовать установленным требованиям.

Во-вторых, наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предоставлением другого жилого помещения. В этом случае должно быть предоставлено жилое помещение в черте данного населенного пункта, но оно может быть и неблагоустроенным. При выселении граждан на этих условиях предоставление неблагоустроенного жилого помещения является правом, а не обязанностью лица, производящего выселение. Наниматель же не вправе требовать предоставления ему и членам его семьи благоустроенного жилого помещения.

В-третьих, наниматель и члены его семьи могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения.

В вопросе о конституционности выселения без предоставления другого жилого помещения Конституционный Суд РФ исходит из того, что Конституция РФ (ст. 40) запрещает только произвольное выселение. Поскольку выселение на основе закона и в судебном порядке не может считаться произвольным, оно не может рассматриваться как нарушающее конституционное право на жилище.

2. О требованиях, которым должно удовлетворять другое благоустроенное или другое жилое помещение, см. комментарий к ст. 15 ЖК РФ.

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

[3]

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Комментарий к Ст. 83 ЖК РФ

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время соглашением сторон. Однако закон предоставляет только нанимателю право в любое время во внесудебном порядке расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи, в том числе временно отсутствующих, и представителя несовершеннолетних членов семьи.

Право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения основано на гражданско-правовой норме, предусматривающей односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Поскольку это право осуществляется по одностороннему волеизъявлению нанимателя, оно не может нарушить его конституционные права и свободы.

2. При расторжении договора социального найма наниматель согласно ч. 2 комментируемой статьи должен в письменной форме получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи. Законодатель не упомянул о дальнейшей судьбе этого письменного документа и о его юридическом значении. Наниматель совместно с членами своей семьи вправе выехать из помещения и без обязательного оформления ими между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи может быть выражена путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, а также в форме конклюдентного действия, когда воля вытекает из совершенного действия, а не из прямого волеизъявления. Например выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место.

Выезд на постоянное жительство в другое место надо отличать от временного отсутствия. Выезд на постоянное жительство определяется в первую очередь намерениями нанимателя. Доказательствами такого намерения могут быть, например, устройство его на другую работу на основании трудового договора (кроме срочного), получение другого жилого помещения для постоянного жительства, кроме случаев сохранения прежнего помещения независимо от сроков отсутствия в нем, вселения в качестве члена семьи к другому лицу и т.п. Любое из доказательств должно оцениваться с учетом других доказательств и не имеет абсолютного значения, все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности с другими доказательствами. Необходимо учитывать, что речь может идти о переезде в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в пределах того же населенного пункта.

Читайте так же:  Зачем банковские реквизитьы работодателя в трудовом договоре образец

Верховный Суд РФ ориентирует суды на то, что при применении положений комментируемой статьи необходимо проверять и выяснять, по какой причине ответчик отсутствует в жилом помещении, носил ли его выезд из жилого помещения вынужденный или добровольный, временный или постоянный характер, не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг согласно договору.

Сам по себе факт регистрации ответчика в спорной квартире не может свидетельствовать о сохранении права пользования ею, если он отказался от прав и обязанностей в отношении спорной квартиры.

3. Действующее законодательство не предусматривает обязательного совместного проживания членов семьи, даже супругов. Поэтому действие нанимателя или одного из членов семьи (например, выезд на постоянное жительство в другое место) не означает, что аналогичная воля выражена и остальными членами семьи. Если они не выразили волю в позитивной форме, необходимо в отношении каждого из них доказать совершение им конклюдентного действия. При этом возможно, что один член семьи выехал из помещения навсегда, а другой временно, например в качестве сопровождающего.

Члены семьи нанимателя не обязаны переезжать с ним в другой населенный пункт на постоянное жительство. В частности, члены семей офицеров, военнослужащих, проходящих службу по контракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.

4. Особенно остро стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма жилого помещения при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд, а это предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи.

Приобретение гражданином в собственность квартиры и проживание в ней сами по себе не могут расцениваться как отказ этого гражданина и членов его семьи от прав на жилую площадь, занимаемую по договору социального найма.

Думается, что во избежание последующих споров более правильно будет, если наниматель известит наймодателя о выезде в другое постоянное место жительства, поскольку, как сказано выше, он может выехать и временно по каким-либо причинам.

5. При выезде нанимателя и членов его семьи из жилого помещения договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Это правило имеет практическое значение при споре о том, имели место выезд или временное отсутствие.

В отличие от нанимателя наймодатель может расторгнуть договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке только по установленному законом перечню оснований. При этом, поскольку последствием расторжения договора является выселение, данные основания могут быть определены только федеральным законом.

6. Расторжение договора следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма становится недействительным в случае признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо если он заключен без такого решения.

Это различие имеет существенное практическое значение, например, при определении действительности принятия решения о предоставлении жилого помещения (принято оно в отношении свободного помещения или занятого в момент принятия решения).

7. Расторжение договора социального найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившееся лицо, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), т.е. выселения которого вообще не требуется.

Последствиями расторжения договора социального найма жилого помещения являются утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

8. Основанием прекращения договора найма жилого помещения может быть гибель объекта договора социального найма (жилого помещения).

При гибели объекта договора (например, в результате землетрясения) не требуется волеизъявления сторон для прекращения договора. Когда же речь идет о сносе домов в силу их непригодности для проживания или по другим основаниям либо об их переоборудовании для использования в других целях, волеизъявление сторон требуется, поскольку должны быть решены вопросы, связанные с условиями выселения.

Таким образом, когда речь идет только о предстоящем прекращении существования жилого помещения хотя бы и в силу обстоятельств, за которые ни одна из сторон договора не отвечает, договор должен быть расторгнут по волеизъявлению хотя бы одной из сторон, чаще всего наймодателя. Если другая сторона не согласна с расторжением договора, то спор становится предметом судебного рассмотрения.

9. Чаще всего приходится прибегать к судебному рассмотрению таких разногласий, потому что расторжение договора связано с выселением. К тому же подобное выселение обусловлено предоставлением другого жилого помещения, благоустроенного или неблагоустроенного, и суд отказывает в расторжении договора до тех пор, пока нанимателю и членам его семьи не будет предоставлено жилое помещение, полагающееся им по закону.

Статья 85 ЖК РФ. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма

Новая редакция Ст. 85 ЖК РФ

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

1.1) жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;

Читайте так же:  Как посчитать доли в квартире - онлайн калькулятор

5) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

Комментарий к Статье 85 ЖК РФ

Статья 85 Кодекса устанавливает случаи, когда граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (о понятии «благоустроенное жилое помещение» см. ст. 89 Кодекса и комментарий к ней). Указанные случаи исчерпывающим образом определены в п. п. 1 — 4 комментируемой статьи.

Для сравнения напомним, что ЖК РФ 1983 г. предусматривал выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в случаях, когда: дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; дом (жилое помещение) грозит обвалом; дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой (ст. 91). Таким образом, Кодекс воспринял все прежние основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения и добавил к ним новое (указанное в п. 4 комментируемой статьи).

Необходимо отметить, что и в ЖК 1983 г., и в Кодексе указанные правила установлены в императивных нормах. Следовательно, выполнение этих правил является юридической обязанностью наймодателя. Однако практика применения прежнего жилищного законодательства свидетельствует о том, что надлежащим образом эта обязанность исполняется далеко не во всех случаях, когда наниматели, казалось бы, вправе получить новое благоустроенное жилое помещение. Многие люди в России по-прежнему живут в разрушающихся домах, в которых отсутствуют минимально необходимые коммунальные удобства. Преодолеть эту ситуацию государственные и муниципальные органы пока явно не в состоянии, нередко они просто самоустраняются от решения возникших проблем с традиционной ссылкой на то, что в соответствующем бюджете «нет денег».

По нашему глубокому убеждению, современный законодатель совершил ошибку, не установив адекватный механизм юридической и экономической ответственности наймодателей и их должностных лиц за непредоставление тем нанимателям, которые проживают в непригодных для проживания помещениях, новых благоустроенных жилых помещений. Имеющиеся меры административной ответственности для таких случаев нельзя признать достаточными.

На практике целесообразно иметь в виду, что нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи, которые подлежат выселению с предоставлением благоустроенного жилого помещения по правилам ст. ст. 85 — 88 Кодекса, должно предоставляться благоустроенное жилое помещение и в тех случаях, когда эти лица выселяются из жилого помещения, не являющегося благоустроенным.

В п. п. 36 и 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что при принятии искового заявления о выселении граждан из жилого помещения, занимаемого ими по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 85) или другого жилого помещения (ст. 90 Кодекса) по договорам социального найма судья должен проверить, указано ли в заявлении конкретное и свободное от прав других лиц жилое помещение, в которое могут быть выселены граждане. При отсутствии такого указания судья в соответствии со ст. 136 ГПК РФ выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает истца, и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатка заявления. В случае неисполнения требования судьи заявление считается неподанным и возвращается истцу.

Суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям ст. 89 Кодекса.

[1]

Судам необходимо также иметь в виду, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86 — 88 Кодекса, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в ч. 5 ст. 57, ст. 58 Кодекса), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 Кодекса).

При удовлетворении судом иска о выселении гражданина из жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. ст. 86 — 88 Кодекса, в резолютивной части решения суда должно быть указано конкретное благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемому гражданину.

[2]

Другой комментарий к Ст. 85 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья касается выселения с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилья. Такое выселение предусматривается в следующих случаях:

а) снос дома, в котором находится жилое помещение. Решение о сносе дома принимают органы государственной власти или органы местного самоуправления (см. комментарий к ст. 86); они же предоставляют выселяемым другие жилые помещения;

б) перевод жилого помещения в нежилое. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое определены ст. 22 — 24 (см. комментарии к ним). Другое жилье в этом случае предоставляет наймодатель жилого помещения, переведенного в нежилое (ст. 87 ЖК РФ);

в) признание жилья непригодным для постоянного проживания. Порядок такого признания жилых помещений непригодными для проживания определен Положением, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (см. комментарий к ст. 15). Другое жилье в подобных случаях также предоставляют наймодатели (ст. 87 ЖК РФ);

г) изменение жилого помещения (значительное уменьшение или увеличение) в результате капитального ремонта дома или реконструкции либо утрата помещения в связи с этими работами.

2. Рассмотрим последний случай, когда вследствие капитального ремонта или реконструкции жилые помещения:

уменьшатся настолько, что граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (ст. 51 ЖК РФ);

увеличатся настолько, что общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 50 ЖК РФ).

Если первые две позиции не вызывают вопросов, то в отношении третьей необходимо пояснить, что считается существенным увеличением.

Исходя из положений ЖК РСФСР, увеличением размера жилья, которое могло повлечь определенные последствия, считалось наличие сверх половины нормы жилой площади, полагающейся на одного человека, на всю семью (ст. 55 и 38 ЖК РСФСР).

Постановлением Пленума ВС СССР N 2 было отмечено, что увеличение жилья считается существенным, если в результате него образуются излишки жилой площади.

Жилищный кодекс РФ не содержит положений о норме общей площади жилого помещения, полагающейся на одного человека. Поэтому существенное увеличение жилья комментируемая статья предлагает определять по норме предоставления. Очевидно, при этом можно использовать позицию, предлагавшуюся ЖК РСФСР, — сверх половины нормы предоставления на семью.

Читайте так же:  Как подать заявление на развод без жены

Другое благоустроенное жилье по указанным основаниям должно быть предоставлено наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ).

3. Постановлением Пленума ВС РФ от 26.12.84 N 5 (п. 16) было отмечено, что при рассмотрении дел о выселении в другое благоустроенное жилье, когда дом подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд либо если жилой дом (жилое помещение) переоборудуется в нежилой, надлежит проверить, имеется ли решение компетентного органа об изъятии земельного участка для государственных или общественных нужд либо о переводе жилого дома (жилого помещения) в нежилой.

Выселение из жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

  • предоставлением других благоустроенных (применительно к условиям соответствующего населенного пункта) жилых помещений по договорам социального найма, отвечающих установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта, равнозначных по общей площади ранее занимаемым жилым помещениям;
  • с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
  • без предоставления других жилых помещений.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случаях, если (ст. 85 Жилищного кодекса РФ):

  • дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
  • жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
  • жилое помещение признано непригодным для проживания;
  • в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, если:
    • жилое помещение не может быть сохранено;
    • общая площадь данного помещения уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, однако они вправе вселиться в такое жилое помещение;
    • общая площадь жилого помещения увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
Видео (кликните для воспроизведения).

Предоставить другое благоустроенное жилое помещений обязаны:

  • орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение о сносе – при сносе дома;
  • наймодатель – во всех иных случаях.

Выселение в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма применяется, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Размер предоставляемого жилого помещения в замен занимаемого определяется по нормам, установленным для вселения в общежитие.

Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

Выселение без предоставления другого жилого помещения определено ст. 91 Жилищного кодекса РФ в случаях, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи:

  • используют жилое помещение не по назначению;
  • систематически нарушают права и законные интересы соседей;
  • бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение;
  • при этом не устраняют эти нарушения по требованию наймодателя.

Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель имеет право на их устранение силами нанимателя или членов его семьи. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случае:

  • прекращения договора социального найма жилого помещения;
  • их отказа освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания.

Статья 84 ЖК РФ. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма

Новая редакция Ст. 84 ЖК РФ

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

Комментарий к Статье 84 ЖК РФ

Выселение граждан, которым жилое помещение было предоставлено на основании договора социального найма, производится по правилам ст. ст. 84, 85 Кодекса. Обратим внимание, что выселение из указанных жилых помещений допускается только в судебном порядке. Уместно напомнить, что ЖК 1983 г., помимо судебного, предусматривал также административный порядок выселения граждан, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора. В Кодекс правила об административном выселении не включены.

Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни проводилось, во всех случаях является принудительной мерой государственно-правового воздействия. Однако выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и тем более как меру юридической ответственности . Поэтому в зависимости от причины, повлекшей необходимость выселения, российское жилищное законодательство традиционно различает: а) выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. ст. 91 — 94 ЖК РФ 1983 г.); б) выселение с предоставлением другого жилого помещения, которое может и не быть благоустроенным (ст. 95 ЖК РФ 1983 г.); в) выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. ст. 98, 99 ЖК РФ 1983 г.). Таким же образом определены виды выселения в п. п. 1 — 3 ст. 84 Кодекса.
———————————
См.: Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 2. 4-е издание, перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби; Проспект, 2003. С. 328.

Другой комментарий к Ст. 84 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Граждане могут быть выселены из жилых помещений, предоставленных им по договору социального найма, вследствие расторжения этого договора. Выселение производится:

с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;

с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма (нет требования о благоустроенности жилья);

без предоставления другого жилого помещения.

2. Другое благоустроенное жилье предоставляется по правилам ст. 89 (см. комментарий к ней). Случаи выселения граждан с предоставлением таких помещений установлены ст. 85 ЖК (перечень закрытый).

3. Другое (неблагоустроенное) жилое помещение предоставляется (ст. 90 ЖК РФ): по договору социального найма жилого помещения размером не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ст. 105 ЖК РФ).

Жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 15 (см. комментарий к ней).

Читайте так же:  Фрезеровщик 3 разряда должен уметь

4. Основания выселения без предоставления другого жилья содержатся в ст. 91 ЖК РФ. Такое выселение является следствием неисполнения нанимателем и членами его семьи обязанностей по договору социального найма (см. комментарии к ст. 67 и 69).

Статья 83 ЖК предусматривает расторжение договора социального найма в случаях несоблюдения нанимателем и членами его семьи обязанностей, предусмотренных Кодексом:

разрушение или повреждение жилого помещения;

систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;

использование жилья не по назначению.

Эти три основания влекут расторжение договора социального найма и выселение по правилам ст. 91 ЖК РФ, т.е. без предоставления другого жилья.

Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма

СТ 85 ЖК РФ.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных
жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

1.1) жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение
не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в
нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо
увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи
существенно превысит норму предоставления;

5) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии
с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного
назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

Комментарий к Ст. 85 Жилищного кодекса РФ

1) Выселение в связи со сносом жилого помещения (см. комментарий к ст. 86 Кодекса).

2) Выселение из жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в связи с переводом их в нежилое. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (более подробно о переводе жилого помещения в нежилое см. комментарий к ст. 22, 23 Кодекса).

Выселяемым предоставляется другое благоустроенное жилое помещение в пределах границы (черты) населенного пункта исходя из норм предоставления жилого помещения по договору социального найма на одного члена семьи, включая несовершеннолетних (норма предоставления, установленная органами местного самоуправления, — ч. 1, 2 ст. 50 Кодекса).

Если подлежащее переводу в нежилое помещение не соответствовало нормам предоставления жилого помещения, то предоставляемое благоустроенное жилое помещение должно соответствовать требованиям ч. 1, 2 ст. 50 Кодекса.

3) Основания и порядок признания жилых помещений непригодными для проживания (см. комментарий к п. 4 ч. 1 ст. 4; ч. 4 ст. 15 Кодекса).

В обязательствах местных органов самоуправления по предоставлению другого благоустроенного жилого помещения в пределах черты населенного пункта с соблюдением норм предоставления (ч. 1 ст. 50 Кодекса) должен быть предусмотрен и срок обеспечения жильем.

4) Проведение капитального ремонта не всегда бывает связано с необходимостью выселения нанимателей из своих помещений.

Если есть объективная необходимость проведения капитального ремонта с выселением нанимателя и членов его семьи в другое жилое помещение, наймодатель обязан обосновать такую необходимость со ссылкой на технические нормы и правила.

Кроме того, наймодатель обязан своевременно информировать нанимателя об объективной невозможности сохранения жилого помещения в прежних размерах или уменьшения его общей площади, разъясняя заинтересованным лицам положения ст. 88 Кодекса.

В случаях несогласия на переселение в помещение маневренного фонда, другое благоустроенное помещение взамен маневренного фонда, наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения с соблюдением требований ч. 1, 2 ст. 50; ст. 89 Кодекса, иных положений жилищного законодательства в согласованные сроки с органами жилищно-коммунального хозяйства.

Статья 89 ЖК РФ. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением

Новая редакция Ст. 89 ЖК РФ

1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 — 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.

2. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

3. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

Комментарий к Статье 89 ЖК РФ

1. Статья определяет критерии «благоустроенности» жилого помещения. Благоустроенным считается жилое помещение, равноценное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечающее санитарным и техническим нормам и требованиям, а также иным требованиям законодательства и по общему правилу находящееся в границах данного населенного пункта. Подобные требования ранее были установлены в ст. ст. 40 и 96 ЖК РФ 1983 г.

Общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 . Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями.
———————————
СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702; 2007. N 32. Ст. 4152.

Кодекс, как и ЖК 1983 г., исходит из того, что жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного пункта. К элементам благоустройства относятся, в частности, водопровод, центральное отопление, электрическое освещение и другие виды коммунальных удобств. Уровень благоустройства в разных населенных пунктах неодинаков: обычно в городах он выше, в сельской же местности полностью благоустроенными чаще всего являются лишь многоквартирные жилые дома . Поэтому содержание понятия «благоустроенное жилое помещение» зависит от степени благоустроенности жилищного фонда социального использования, имеющегося в конкретном населенном пункте.
———————————
См.: Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР / Отв. ред. В.Б. Исаков. 4-е изд., испр. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2003. С. 82.

Читайте так же:  Проверить очередь в сад по номеру заявления чита

Отметим, что формулировка нормы, установленной в первом предложении ч. 1 комментируемой статьи, не вполне точна. Ее буквальное прочтение позволяет предположить, что во всех случаях, когда жилое помещение предоставляется по основаниям, предусмотренным ст. ст. 86 — 88 Кодекса, должны предоставляться только благоустроенные жилые помещения. Однако фактически это не так, поскольку по правилам ч. 1 ст. 88 предоставляются жилые помещения маневренного фонда, которые могут не соответствовать критериям «благоустроенности», установленным в ч. 1 ст. 89 Кодекса (см. также комментарий к ст. 88 Кодекса).

В порядке исключения из общего правила, установленного в ч. 1 ст. 89 Кодекса, предоставляемое благоустроенное жилое помещение с письменного согласия граждан может находиться в границах другого населенного пункта, но в пределах территории субъекта Российской Федерации, на которой расположено ранее занимаемое жилое помещение.

Следует обратить внимание на то, что это возможно только в случаях, предусмотренных федеральными законами. Например, в соответствии с п. 3 ст. 16 ФЗ от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» жилое помещение, предоставляемое гражданам при переселении их в соответствии с указанным Федеральным законом из аварийного жилищного фонда, может находиться по месту их жительства в границах соответствующего населенного пункта или с согласия в письменной форме этих граждан в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. При этом отказы, в том числе неоднократные отказы, граждан от предоставляемого им жилого помещения в границах другого населенного пункта не могут являться основанием для отказа в предоставлении им других жилых помещений в целях переселения из аварийного жилищного фонда в границах населенного пункта по месту их жительства или в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.
———————————
СЗ РФ. 2007. N 30. Ст. 3799.

2. Для случаев, когда в связи с выселением предоставляется благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, ст. 89 Кодекса сохранила правило о том, что если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали отдельную квартиру или более одной комнаты, то наниматель вправе требовать предоставления соответственно отдельной квартиры или жилого помещения, состоящего из того же количества комнат (ср. с ч. 2 ст. 96 ЖК РФ 1983 г.).

3. Если выселение гражданина из помещения, предоставленного по договору социального найма, производится на основании решения суда, то в этом же решении должно быть указано новое жилое помещение, предоставляемое такому гражданину, кроме случаев, предусмотренных ст. 91 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней). См. также комментарий к ст. 85 Кодекса.

Другой комментарий к Ст. 89 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья посвящена вопросам предоставления гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением по следующим основаниям, предусмотренным ЖК РФ:

снос дома (ст. 86);

перевод жилого помещения в нежилое (ст. 87);

признание жилого помещения непригодным для проживания (ст. 87);

существенное изменение размера жилого помещения в результате капитального ремонта или реконструкции жилого помещения либо ликвидация жилья в результате этих работ (ст. 88).

2. В соответствии с ч. 1 ст. 89 предоставляемое жилье должно:

1) быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. Это значит, что уровень благоустроенности не должен быть ниже. Иными словами, в случаях выселения граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения суд обязан проверить, отвечает ли предоставляемое помещение степени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта. Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47) предусматривается, что жилое помещение должно быть обеспечено определенными инженерными системами (п. 12);

2) быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилью. Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им должна быть предоставлена квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Следует отметить, что в ст. 89 отражены позиции ст. 96 ЖК РСФСР. Однако ст. 96 содержала отсылку к положениям ЖК РСФСР в части требований к предоставляемому жилому помещению, в том числе его размеру, а также необходимости учета интересов граждан при предоставлении жилья. Нет сомнений, что такой подход являлся правильным.

Комментируемая статья подобных положений не содержит. Вместе с тем представляется необходимым учитывать при ее применении правила ряда статей Жилищного кодекса РФ, которые, к сожалению, не упомянуты в ней. Так, нельзя игнорировать положения ст. 58 ЖК РФ, согласно которой заселение по договору социального найма одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч. 1); правила ч. 2 этой же статьи в отношении граждан, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний. Кстати сказать, в ст. 58 не говорится, что она касается только случаев обеспечения жильем очередников;

3) отвечать установленным требованиям (см. комментарий к ст. 15);

4) находиться в черте данного населенного пункта.

3. Комментируемая статья решает вопросы предоставления жилья (по обозначенным в ней основаниям) по договорам социального найма.

Представляет интерес Постановление Пленума ВС СССР N 2 (в части выселения из жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения), которым отмечено: при решении вопроса о количестве предоставляемых комнат необходимо учитывать наличие в семье разнополых лиц, кроме супругов, а также состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства (п. 15).

Видео (кликните для воспроизведения).

4. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому по суду, должно быть указано в решении суда.

Источники


  1. Краткий курс по теории государства и права. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2015. — 140 c.

  2. Практика адвокатской деятельности / Под редакцией Л.И. Трунова. — М.: Юрайт, 2016. — 748 c.

  3. Ошо Зрелость. Ответственность быть самим собой / Ошо. — М.: СПб: Весь, 2013. — 185 c.
Выселение граждан из жилого помещения по договору социального найма
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here