В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры

Полезная правовая информация по теме: "В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату. Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.

Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо.

Что такое аванс и задаток и чем они отличаются?

Юридически, аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может. Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения. Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.

Задаток — это определенное обязательство

Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе. Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

С задатком может быть три ситуации:

1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере

Скачать образец договора задатка »

Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»?

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что сделано неправильно?

Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.

Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?

Это сравнительно новый способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон.

Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий.

Не смотрите на название договора. Оно может быть практически каким угодно. Например, в заголовке будет слово «аванс», а в содержании явно прописаны условия, как для задатка. Главное — суть.

Что должно быть в договоре?

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Что сделано неправильно?

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Конечно, если бы все стороны изначально обсудили такую ситуацию и включили соответсвующий пункт в договоры, то проблемы бы скорее всего не возникло. Но даже без такого пункта, по закону «аванс» нужно вернуть. Олесе нужно настаивать на своем и, если деньги не отдадут — обращаться в суд.

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов . Можно еще зайти на сайт суда по месту нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам. Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры.

Сколько вносить?

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.

Читайте так же:  Расчет через аккредитив при покупке квартиры

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Что сделано неправильно?

Василиса понадеялась на грамотно составленный предварительный договор и внесла слишком большой задаток. Да, такое соглашение дает юридические гарантии и даже в некоторых случаях позволяет через суд обязать собственника продать недвижимость. Но от непорядочности оно не защитит. Чтобы не ввязываться в тяжбы, лучше настаивать на небольшом задатке.

Как оформить расписку?

Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

В расписке должны быть:

  • Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации
  • Сумма предоплаты
  • Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору
  • Дата
  • Подпись продавца, такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.

Скачать образец расписки »

Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам.

Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.

Что делать, если предоплату не отдают?

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!

Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.

В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры

При покупке квартиры, чтобы «забронировать» понравившийся объект, покупатель нередко вносит аванс или задаток с тем условием, что продавец не будет реализовывать эту недвижимость, иначе будет обязан вернуть деньги. Рассмотрим, чем такие виды платежа отличаются друг от друга и какой из вариантов лучше использовать.

Определения

Аванс преимущественно понимается как некая часть стоимости квартиры, выплаченная продавцу заранее. Формально, никаких обязательств он не накладывает, и собственник в любой момент имеет право продать жилье другому покупателю, вернув, при этом, аванс тому, кто его выплатил.

Задаток же – это уже серьезные обязательства. Выплатив его, покупатель не может отказаться от сделки без веских на то оснований. В противном случае может распрощаться с деньгами, их никто не вернет. Более того, нередко накладывается еще и дополнительный штраф.

Но больше всего «проблем» такой платеж создает для продавца, серьезно ограничивая того в маневре между покупателями. Фактически, если владелец откажется реализовывать квартиру выплатившему эту сумму покупателю, то будет должен не только вернуть то, что взял, но и заплатить еще столько же «сверху».

Чем аванс отличается от задатка при покупке квартиры

Аванс не предполагает обязательств и тем значительно отличается от задатка. Это основной момент, который нужно учитывать. Такого понятия как «аванс» законодательство не знает, а вот «задаток» — знает. В то же время, если в документе конкретно не сказано, что выплаченные деньги являются именно задатком, то сумма считается авансовым платежом за покупку недвижимости.

Агентства недвижимости, риэлторы и продавцы предпочитают не взваливать на себя дополнительные обязательства и потому активно отказываются от задатков, предпочитая брать только авансы. С другой стороны, в договоре аванса обычно указывается множество пунктов, предполагающих возможность одностороннего разрыва договора, невозврат полученных денег и так далее. Таким образом, данный платеж, в случае с приобретением жилья, чаще всего плавно переходит в категорию задатка, хотя фактически таковым не является.

Что лучше аванс или задаток при покупке квартиры

Для покупателя, который хочет сохранить за собой право купить данную конкретную квартиру, задаток является наиболее интересным и выгодным вариантом. Именно он создает обязательства, что и требуется покупателю.

С точки зрения продавца/риэлтора – лучше всего аванс. Потому что его можно в любой момент вернуть без всяких обязательств и дополнительных штрафов/проблем.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Соглашение о задатке при покупке квартиры

При возмездном отчуждении недвижимости Продавец и Покупатель могут заключить не только основной договор купли-продажи, но и дополнительный договор, несущий гарантийную функцию, – это Соглашение о задатке. Благодаря данному документу стороны подтверждают свои намерения в отношении конкретной квартиры. Как же правильно составить Соглашение о задатке, и что следует делать с ним далее?

Читайте так же:  Отсрочка исполнения решения суда о выселении из жилого помещения

Подробнее о задатке: суть и назначение

Задаток представляет собой только часть от стоимости жилья. Эта часть выражается в денежном эквиваленте и уплачивается Покупателем до заключения основного договора купли-продажи. Получается, что Покупатель заранее вносит некоторую сумму в счет будущей сделки. Как правило, задаток передается одним участником сделки другому участнику после составления предварительного договора купли-продажи квартиры.

Порядок внесения задатка регулируется ст. 380 ГК РФ. Здесь указывается, что, вне зависимости от конечной суммы задатка, стороны должны составить соответствующее Соглашение о его уплате. Соглашение о задатке выполняет сразу 3 основных функции:

  1. Обеспечительная функция. И Продавец, и Покупатель выражают реальную готовность довести сделку до конца. После получения задатка Продавец как бы «бронирует» жилье именно для Покупателя, обязуясь не продавать и не предлагать квартиру 3-им лицам. Однако Покупатель получает возможность въехать в квартиру и начать пользоваться ею только после того, как будут произведены все расчеты и зарегистрирован переход права собственности в Росреестре.
  2. Платежная функция. Сумма задатка засчитывается в общую стоимость приобретаемого имущества. Это может быть как фиксированное денежное значение, установленное Продавцом и устраивающее Покупателя (например, 700 тыс. рублей), так и определенный процент от исходной стоимости всей квартиры (обычно – от 5% до 10%).
  3. Страхующая функция. Подробно раскрывается в п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Разница между задатком и авансом

Помимо задатка существует и другой вариант предварительного платежа – аванс. В отличие от задатка, аванс не несет в себе ни гарантирующей, ни страхующей функции.

Если после внесения аванса Продавец передумает проводить сделку с Покупателем, то он должен будет просто возвратить Покупателю сумму аванса (но не в 2-кратном размере, как это было бы с задатком). Возвращение аванса от Продавца Покупателю происходит и в том случае, если сделка срывается по вине последнего (например, он находит более выгодное предложение, отказывается от приобретения квартиры как таковой и пр.). В случае с задатком Продавец был бы вправе оставить всю сумму предварительного платежа у себя, однако в случае с авансом он не имеет такой возможности.

Внесение аванса необязательно должно подтверждаться специальным письменным соглашением (и, напротив, при внесении задатка такой документ требуется всегда). Например, стороны могут договориться о составлении простой расписки, где будет указываться размер предварительного платежа. Сами участники сделки могут быть уверены в том, что проводят процедуру с задатком, однако по факту это будет аванс. Как же сделать так, чтобы с юридической точки зрения предварительный денежный платеж рассматривался именно как задаток, а не аванс?

Как правильно составить договор задатка при покупке квартиры

Если стороны хотят провести сделку с задатком, то им понадобится составить письменное Соглашение о задатке при покупке квартиры. Этот документ обретает полную юридическую силу с момента его подписания обеими сторонами. Соглашение необязательно заверять у нотариуса, хотя при желании участники сделки могут прибегнуть к этой услуге. Денежные средства могут быть уплачены в тот же момент, когда происходит заключение и подписание Соглашения, а могут быть уплачены после (зависит от того, какую конкретную дату выберут стороны).

В тексте Соглашения должно быть однозначно отражено, что вносимый платеж выступает именно задатком, а не авансом. Соглашение о задатке также не должно содержать ошибок формального и/или содержательного характера. Для удобства можно использовать типовой бланк документа в печатном формате. Сюда понадобится включить следующие сведения:

Образец договора, соглашения о задатке при покупке квартиры между физическими лицами 2019

Образцом Соглашения о задатке может выступать нижеприведенный документ, составленный сторонами в связи с возмездным отчуждением квартиры.

Порядок действий: что нужно сделать до, во время и после внесения задатка

Покупателю необходимо подойти к процедуре внесения задатка крайне внимательно, ведь именно он передает другой стороне свои денежные средства.

До внесения задатка

Сначала Покупателю понадобится обезопасить себя от возможных происков мошенников и увериться в том, что Продавец не исчезнет после получения задатка. Для этого необходимо:

Действие Разъяснение

Проверить документацию на отчуждаемое жилое помещение.

Продавец должен предоставить Покупателю:

  • выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности;
  • выписку об отсутствии ограничений и обременений недвижимости;
  • технический паспорт на квартиру;
  • справку из паспортного стола об отсутствии в квартире прописанных и/или временно выписанных лиц;
  • другие документы, которыми обычно дополняется типовой договор купли-продажи квартиры.

[2]

Получить от супруга/супруги Продавца письменное и нотариально заверенное разрешение на продажу недвижимости.

Если Продавец находится в браке, то он должен предоставить Покупателю письменное согласие от своего партнера на осуществление сделки. Формально квартира может быть продана и без такого согласия, однако это будет считаться правонарушением. Такая сделка может быть оспорена обманутым или не проинформированным супругом в 3-летний срок после перехода права собственности.

Видео (кликните для воспроизведения).

Проверить квартиру на наличие ограничений и обременений, не позволяющих свободно владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением

Обычно сведения об ограничениях и обременениях содержатся в выписке из ЕГРН. Однако обременением можно также считать наличие в квартире зарегистрированных и проживающих лиц. Информацию о них Продавец может получить только в паспортном столе, взяв выписку из домовой книги.

Если после проверки документов Покупатель обнаружит, что на квартиру наложены ограничительные и запретительные меры, ему понадобится попросить Продавца устранить все обременения. После этого Продавец должен будет предъявить обновленные бумаги, подтвердив факт снятия ограничений и обременений. Не нужно передавать деньги в качестве задатка до этого момента, иначе велик риск получить во владение квартиру со все еще действующими обременениями.

Читайте так же:  Как долго можно исполнять обязанности по вакантной должности

То же самое относится и к прописанным жильцам, – обязательство по их выписке нужно возложить на Продавца до внесения задатка и до подписания основного договора купли-продажи. Если Продавец отказывается сделать это или не хочет предоставлять обновленную справку из паспортного стола, любое взаимодействие с ним следует прекратить.

Проверить факт оплаты коммунальных платежей.

До внесения задатка Покупателю необходимо внимательно ознакомится с квитанциями об оплате коммунальных услуг как минимум за последний год. Фактически такие задолженности не влияют на переход права собственности, т.е. они могут иметься, но предупреждать о них специально никто не будет. Так что здесь Покупателю понадобится обезопасить себя самостоятельно.

Внесение задатка и составление Расписки о получении денег

Если после предварительной проверки документации и первичного осмотра жилого помещения у Покупателя не возникает сомнений и нареканий, он может заключать с Продавцом Соглашение о задатке. После этого производится непосредственная передача денежных средств.

Сумма, передаваемая наличными, должна быть тщательно пересчитана (желательно – в присутствии свидетелей). По возможности сторонам следует проверить подлинность купюр в банковском учреждении, ведь задаток даже в самом минимальном размере (например, 5% от стоимости квартиры) представляет собой значительную сумму денег.

Документ составляется Продавцом, а Покупатель просто подписывает его и расшифровывает свои инициалы. Расписку рекомендуется не печатать на принтере, а именно писать от руки черной или синей шариковой ручкой на листе формата А4. В случае возможных судебных разбирательств анализ почерка позволит подтвердить, что Продавец составлял ее лично и по своей воле. Расписку о получении денег необходимо составлять в оригинальных экземплярах по количеству сторон, участвующих в сделке.

В Расписке о получении денег частично дублируется информация из Соглашения о задатке. Здесь указываются:

  • место и дата составления документа;
  • ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания участников сделки;
  • ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания свидетелей (если привлекаются);
  • положение о том, что передаваемые деньги выступают именно задатком, а не авансом;
  • сумма задатка, до этого указываемая в Соглашении (цифрами и прописью);
  • подписи участников сделки с расшифровками.

После внесения задатка

После передачи и получения задатка стороны возвращаются к обыкновенной процедуре купли-продажи квартиры. Они:

  • подписывают основной договор в срок, указанный в Соглашении о задатке;
  • проводят окончательные расчеты;
  • переходят к заключительному этапу – перерегистрации права собственности в Росреестре и актуализации сведений в базе данных ЕГРН.

Можно ли расторгнуть Соглашение о задатке

Соглашение о задатке может быть расторгнуто либо Продавцом, либо Покупателем, либо обеими сторонами вместе. Основаниями для этого могут служить:

  1. Обнаружение в квартире серьезных неустранимых недостатков.
  2. Передача Продавцом Покупателю такой квартиры, которая существенно отличается от заявленного описания, и т.д.

Как возвращается задаток: досудебное и судебное урегулирование

Порядок возвращения задатка необходимо обговорить заранее. Легко и просто ситуация разрешается тогда, когда обязательства не исполняет либо Покупатель, либо обе стороны вместе (по обоюдному соглашению и решению прервать сделку). В первом случае Продавец просто оставляет задаток у себя. Во втором случае платеж возвращается Покупателю в том же размере, в котором изначально был им уплачен.

Если же условия Соглашения и/или предварительного договора купли-продажи нарушает Продавец, все оказывается несколько сложнее. Он должен не только вернуть полную сумму задатка, но и уплатить сверх нее точно такую же сумму. На практике Продавцы часто отказываются исполнять данное обязательство.

Судопроизводство осуществляется в стандартном формате. Для удовлетворения своих требований Истцу понадобится документально подтвердить факт вины Ответчика в неисполнении обязательств по предварительному договору купли-продажи и Соглашению о задатке.

В некоторых ситуациях Покупатель не сможет надеяться на возвращение задатка. Часто такое происходит, когда в процедуру купли-продажи квартиры вмешиваются риэлторские фирмы. Например, агент по недвижимости может предложить Покупателю внести задаток еще до того момента, когда будет найдено реальное предложение, составлен предварительный договор купли-продажи и оформлено Соглашение о задатке.

Подобный порядок действий в корне неверен, ведь здесь «задаток» не несет своих обеспечительных, гарантирующих и страхующих функций. Чаще всего риэлторы берут такие «предварительные платежи» в качестве собственных вознаграждений и не передают их Продавцам квартир. В результате получается, что при срыве сделки Покупатель может не получить назад заранее внесенные средства.

Чтобы такого не происходило, передавать задаток необходимо либо лично Продавцу, либо его Доверенному представителю, действующему на основании нотариально заверенной доверенности. Риэлтор, курирующий процесс купли-продажи, не должен выступать посредником в данном юридическом мероприятии.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Аванс или задаток при покупке квартиры: в чем разница и что лучше?

Продажа недвижимости — дело хлопотное. Закон требует, чтобы сделка сопровождалась оформлением определенных документов. Что там говорится о предоплате, аванс или задаток при покупке квартиры необходимы? Или это остается на усмотрение двух сторон? В чем конкретно разница между двумя данными понятиями? Стоит разобраться подробно.

Предоплата при покупке квартиры

Предоплата — небольшая (редко выше 10%) часть общей стоимости приобретаемой покупателем жилплощади. Она передается продавцу после того, как осмотр квартиры пройдет успешно и стороны договорятся о проведении сделки. Внеся предоплату, покупатель подтверждает серьезность своих намерений приобрести квартиру.

Если сделка проходит обычным способом, между двумя физическими лицами (покупатель-продавец), то предоплату передают наличными в руки продавца. Он пишет расписку после пересчета денег.

Необходимость внесения части суммы оговаривается заранее и будет указана в подписанном сторонами договоре.

Если покупатель приобретает жилье через риэлтора или у застройщика (в новостройке), то процедура выглядит сложнее. Передача денег происходит либо безналичным способом — переводом на указанный счет, либо через банк — деньги кладутся в ячейку, потом, после подписания бумаг, изымаются.

Предоплату вправе принимать продавец самостоятельно или доверить указанному заранее доверенному лицу. Когда сделка проводится через агентство недвижимости, то третьей стороной в проводимой сделке выступает сотрудник организации. Он сопровождает и оформляет все денежные операции.

Предоплата вносится покупателем как отдельный задаток или аванс (первый платеж). В чем разница двух понятий? И какое лучше?

Читайте так же:  Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру

Законодательная база

Задаток — официальная форма оплаты, регламентированная законодательством. Особенности внесения, свойства и ответственность всех участвующих сторон описаны в тексте 380 -381 статей ГК РФ.

Понятия «аванс» в законодательстве нет. Тут нужно понимать, что если сами стороны указали в составляемом договоре необходимость предоплаты, только не описав ее как «задаток», тогда закон автоматически трактует ее как «аванс» — статья 380 ГК РФ.

Задаток при покупке квартиры

Задаток — особая форма предоплаты, она вносится покупателем заранее, перед осуществлением окончательного расчета. Размер и дата передачи денег отражена в тексте договора. Стороны изначально, еще на стадии проведения переговоров, утверждают это.

  • если сделка в итоге не состоялась и виноват покупатель, то продавец оставит весь задаток себе;
  • сделка сорвалась, но виноват продавец (причина неважна), то он возвращает покупателю задаток, но в двойном размере.

Вот как задаток служит денежным подтверждением взятым сторонами обязательствам. Участники сделки будут знать, что виноватый в срыве производимой сделки понесет финансовую ответственность.

Польза налицо, однако на практике внесение задатка используется довольно редко. Например, агентства, принимая предоплату, не оформляют ее как задаток. Таким образом, они избегают взять ответственность за возможный срыв сделки, оберегая клиента — продавца.

Аванс при покупке квартиры

Авансом считается предоплата, которую покупатель передает второй стороне (продавцу). Необходимость аванса, его размер и дата осуществления платежа описана в тексте договора. Притом, если сделка в итоге сорвалась, аванс не считается денежным обязательством. Он автоматически возвращается покупателю вне зависимости от того, кто виноват в срыве сделки.

[1]

Аванс можно считать формой задатка, но без жестких рамок. Для сделки он служит лишь финансовым подтверждением начала расчетов, не более. Особенно когда стороны договариваются о пошаговых расчетах (общая сумма делится на несколько равных или неравных частей и покупатель поочередно выплачивает их).

На практике аванс более популярен. При этом, в договоре упоминается наличие штрафных санкций в случае, если покупатель вдруг передумает приобретать квартиру. Тогда продавец может указать сумму аванса как штраф, который он удержит с «нерадивой» стороны.

Конечно, подобные условия нельзя назвать равноправными, но так продавец старается обезопасить себя и восполнить потраченное впустую (если сделка в итоге сорвалась) время.

Что лучше, задаток или аванс?

Что выбрать? На практике люди чаще используют аванс. Так они стараются избежать возможных обязательств, ведь на срыв сделки может повлиять множество факторов, среди которых не все зависит от желания или возможностей сторон. Конечно, в договоре можно предусмотреть появление форс-мажора, но все описать невозможно. Задаток служит так называемым финансовым контролером, благодаря которому стороны будут внимательнее относится к заключаемой ими сделке. Однако, здесь есть свои минусы.

Воспользовавшись свойствами задатка, участник сделки может намеренно вынудить вторую сторону сорвать процедуру и получить сумму внесенного задатка себе. Этого опасаются многие, ведь продажа/покупка объектов недвижимости — дело сложное и рискованное.

Аванс кажется более безобидным, при этом он предоставляет сторонам возможность наделить его дополнительными свойствами. Например, превратить в первый платеж или штрафную санкцию, которую оплатит сторона, ставшая виновником срыва сделки или не соблюдения временного графика.

Как оформить передачу денег

Все проводимые сторонами финансовые операции должны сопровождаться оформлением специальных документов. Не обязательно при этом пользоваться услугами бухгалтера или нотариуса. Правда, юристы советуют все же посетить нотариуса. Он поможет составить договор, заверит его и правильно оформить расчеты между сторонами, выступая компетентным свидетелем.

Основным документом, составляемым продавцом при получении им денег является расписка. Это простая бумага, которую можно заполнять вручную. Там указываются следующие данные:

  • дата составления;
  • ФИО сторон (паспортные данные, кем он выступает в данной сделке);
  • сумма предоплаты (цифрами и прописью);
  • номер договора;
  • описание предмета сделки (адрес, площадь недвижимости);
  • подписи сторон.

Расписка пишется в двух одинаковых экземплярах, чтобы каждая сторона получила свой.

Можно ли вносить предоплату, если квартиру будут покупать при помощи банка в ипотеку? Да, тогда покупателем, осуществляющим все финансовые расчеты станет банк.

Какие документы кроме расписки нужны для осуществления сделки продажи недвижимости (их потребует нотариус, если составление договора и передача предоплаты будет осуществляться при нем):

  • правоустанавливающие документы на сам объект (договор купли-продажи/дарения/завещание);
  • техпаспорт квартиры;
  • паспорта сторон;
  • выписка ЕГРН (она подтверждает, что недвижимость «чистая», без обременения и продавец — настоящий владелец);
  • согласие супруга (оформляется письменно, если недвижимость — совместная собственность);
  • согласие опеки (если продавец имеет несовершеннолетних родственников, на кого оформлены доли квартиры или они прописаны там, в реализуемой жилплощади).

Выписку ЕГРН лучше взять позднее, в день составления сторонами договора. Так покупатель лишний раз убедится в благонадежности сделки и честных намерениях продавца.

Необходимость передачи задатка или аванса подробно указывается в тексте договора. Что выбрать? Это решают обе стороны еще на стадии проведения переговоров.

Задаток помогает осознать серьезность сделки, у аванса подобных свойств нет. Если только участники сделки не превратят его в возможный штраф на случай возникновения накладок.

Залог, задаток при покупке квартиры

Покупка квартиры может быть сложной и многоэтапной процедурой. Покупатель хочет быть уверен, что продавец не откажется от сделки на последних этапах, а продавец, в свою очередь, хочет убедиться, что покупатель действительно собирается приобретать это жилье, а не просто перебирает варианты. Именно для фиксации предварительных договоренностей обычно и используется задаток.

Читайте так же:  Срок оформления акта об отсутствии на рабочем месте

Обязателен ли задаток при покупке квартиры

Нет, не обязателен. Но на практике, если покупатель отказывается вносить задаток/залог, продавец не будет его воспринимать всерьез и с легкостью согласиться на предложение другого потенциального покупателя. Таким образом, задаток/залог – это не обязательный, но очень желательный элемент, который подтверждает намерения сторон и, фактически, делает отказ от продажи/покупки жилья очень сложным и финансово невыгодным.

Чем отличается залог от задатка при покупке квартиры

При покупке-продаже квартиры используются два основных вида предварительных платежей: задаток и аванс. Формулировка «залог» практически не применяется. Исходя из самого смысла этого слова, она больше похожа на задаток, однако в контексте данной статьи будем рассматривать данное понятие как аванс.

[3]

Если взять за основу, что залог – это аванс, называемый по-другому, то он является предпочтительным для продавца, но не желательным для покупателя. Суть аванса в том, что это просто досрочный платеж за квартиру. Эта сумма при окончательном расчете за жилье будет рассмотрена как часть платежа. Однако она не налагает на покупателя или продавца какие-то обязательства или ограничения. В случае отказа от сделки, продавец просто возвращает покупателю его залог/аванс, без всяких штрафов и других условий.

В отличие от аванса/залога, задаток предполагает штрафные санкции в случае отказа от покупки или продажи. Как следствие, продавцы не очень любят заключать такие соглашения, особенно если они сами не уверены, что готовы продать квартиру именно этому человеку. Конкретные условия соглашения и штрафы могут быть очень разными, но зачастую, если покупатель отказывается от приобретения жилья, то он теряет внесенный задаток. А если продавец отказывается от реализации квартиры, то должен вернуть покупателю сумму задатка в двойном объеме.

Возвращается ли задаток при отказе от покупки квартиры

Как уже было сказано выше, задаток при отказе не возвращается (или возвращается в двойном объеме, если говорить с точки зрения продавца). Именно это является основным отличием данного типа договоренностей от других вариантов (аванса). А вот сумма штрафа/возврата может быть уже любой. Стороны имеют право договориться о тех условиях, которые устраивают всех.

Как следствие, штраф может быть снижен или увеличен. Могут применяться дополнительные условия или ограничения, временные рамки и так далее.

Сумма, размер задатка, залога при покупке квартиры

В законодательстве нет никаких четких определений рекомендуемого или требуемого уровня залога/задатка/аванса. Стороны сами принимают решение, какая сумма их устроит. Логично, что покупатель хочет заплатить меньше, а продавец – получить больше.

В среднем, сумма задатка редко превышает 5% от стоимости жилья. Обычно стороны останавливаются на уровне 1-2%. Также сумма зачастую округляется до «красивой цифры».

Как правильно оформить залог, задаток при покупке квартиры

Залог или задаток оформляются в виде отдельного соглашения/договора. Нередко они заменяют собой предварительный договор купли-продажи. Как правило, такой документ подписывается уже после того, как стороны достигнут каких-то базовых договоренностей.

Порядок действий

Для оформления договора залога/задатка необходимо:

  1. Обсудить условия сделки с покупателем/продавцом.
  2. Определить сумму залога/задатка и способ передачи денег (наличкой или безналичным образом).
  3. Составить соглашение о задатке.
  4. При необходимости, заверить соглашение у нотариуса.
  5. Подписать этот документ.
  6. Передать продавцу деньги.

На этапе подписания такого соглашения требуется лишь обязательный минимум документов:

  • Паспорта сторон.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Правоустанавливающие документы.

Расходы и сроки

Стороны сами решают, когда и при каких условиях им удобно составить и подписать такое соглашение. Если не планируется обращаться в нотариальную контору за заверением, то никаких дополнительных расходов не будет.

Содержание соглашения о задатке

В соглашении такого типа должна фигурировать следующая информация:

  • Паспортные данные сторон (ФИО, серия и номер паспорта, кем и когда выдан, адрес регистрации и так далее).
  • Информация о сути соглашения.
  • Данные о квартире, которая будет приобретаться.
  • Сумма задатка.
  • Общая стоимость квартиры.
  • Срок действия соглашения.
  • Условия сделки (штрафные санкции в случае расторжения).

Образец соглашения о задатке

Задаток при покупке квартиры в ипотеку

Если квартира приобретается в ипотеку, общие принципы составления соглашения, особенностей залога/задатка и расписки остаются неизменными. Разница лишь в том, что о наличии такого договора обязательно нужно уведомлять банк. На основании данного документа будет произведена корректировка суммы кредита. Других особенностей и отличий нет.

Видео (кликните для воспроизведения).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источники


  1. Акции. Судебная практика, официальные разъяснения, образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 930 c.

  2. Ведихин, А. Forex от первого лица. Валютные рынки для начинающих и профессионалов / А. Ведихин. — М.: Омега-Л, 2005. — 428 c.

  3. Макаров, Ю.Я. Рассмотрение мировыми судьями уголовных дел / Ю.Я. Макаров. — Москва: ИЛ, 2015. — 302 c.
В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here