Риски при покупке квартиры в доме под реновацию

Полезная правовая информация по теме: "Риски при покупке квартиры в доме под реновацию" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Покупка квартиры в доме под реновацию: возможные риски

С 1 июля 2017 года вступил в силу Закон «О реновации». Суть данной Программы состоит в том, чтобы расселить жителей столицы из ветхого аварийного жилья во вновь построенные современные многоэтажные дома с обустроенной придомовой территорией и отличной инфраструктурой. Сейчас эта программа находится в стадии продуктивного воплощения в жизнь и уже прошли первые этапы реновации.

Многие «хрущевки» уже расселили, и новоселы получили свои квартиры в многоэтажках. Также на рынке недвижимости наблюдается тенденция продажи квартир в «хрущевках» по завышенным ценам.

Многие предприимчивые граждане интересуются приобретением данного жилья, чтобы впоследствии с выгодой для себя вступить в программу реновации. Законом не запрещены такого рода сделки, однако, нужно учесть все имеющиеся риски, которые будут сопровождать данные ситуации.

Стоит ли приобретать жилье в аварийном доме, который попадает под программу реновации

Выгодна ли покупка жилья в аварийном доме? Конечно же да, это сулит хорошие преимущества в будущем. К тому же, в программе реновации сказано, что собственник квартиры получит современную квартиру с улучшенными характеристиками. К ним можно отнести такие:

  • Эргономичная планировка.
  • Большая площадь.
  • Хороший ремонт и качественная отделка.
  • Отличная инфраструктура.
  • Присутствие балконов и лоджий.
  • Ухоженная территория у дома.

Особенностью программы реновации является то, что горожан переселяют в дома, построенные в тех же районах, где они и проживали. Конечно же, это соблюдается при возможностях постройки жилья в данном районе.

Приобретение жилья в старом фонде для горожанина может быть отличной возможностью в перспективе улучшить жилищные условия. Программа реновации дает возможность получить красивую, светлую просторную квартиру в современном многоэтажном доме. Новые микрорайоны имеют улучшенную инфраструктуру и обустроенные придомовые территории. Здесь в шаговой доступности расположены садики, школы, остановки автобусов. Есть спортивные площадки, фитнес-центры и детские площадки.

С точки зрения инвестиций, приобретение квартиры в старом фонде – это отличное вложение денег. Нет сомнений, что стоимость квадратного метра в «хрущевке» будет в разы меньше, чем в квартире в новом многоэтажном доме. Покупая жилье в доме под снос сейчас, можно получить выгоду в будущем. Как показывает практика, на квартиры в новостройках всегда есть спрос, который растет с годами.

Однако, стоит учесть что такие сделки — это довольно рискованное мероприятие и каждый нюанс здесь может иметь решающее значение.

Причины продажи квартир в домах под снос

Не все горожане довольны программой реновации. Многие имеют свой собственный взгляд на проблему и порой не готовы перебраться в новую квартиру в этом же или другом районе. Приобретение жилья в аварийном доме рассчитано на будущую выгоду, а продажа связана с субъективными мотивами. Личные причины, которые мешают переезду, могут быть такими:

  • Переезд в тот район или населенный пункт, который территориально ближе к месту работы (выбрано удобное для продажи и покупки время, ведь из-за программы реновации цены на аварийное жилье возросли).
  • Неприятности, связанные с вынужденным проживанием в неудобном районе. (Многих не устраивает перспектива переселения на окраину и поэтому эти люди продают жилье в «хрущевке» заранее)
  • Неуверенность в качестве многоэтажных домов (у многих людей вызывают сомнения качество построек из-за высоких скоростей строительства новых микрорайонов).
  • Страх из-за окончания программы реновации приводит к решительным действиям. Горожане продают ветхое жилье сейчас, чтобы не ждать следующей волны реновации. Как показывает практика, программа может не получить достаточного финансирования и приостановиться.

По сведениям агентств недвижимости, появление программы реновации привело к росту стоимости квартир в аварийных домах на 20-25%.

В проигрышной ситуации находятся те граждане, которые вложились в дорогой ремонт. За элитную отделку потолка и пола не предусмотрено дополнительных выплат. Такие вложения не имеют шанса окупится. При переезде в новое жилье условия будут для всех одинаковыми.

Не всегда условия жизни в «хрущевках» так уж плохи. Порой это прекрасные дома, где имеются квартиры с высокими потолками и отличной планировкой, большой площадью. Программа реновации использует общие условия расселения для всех жильцов, вне зависимости от условий жизни в предыдущем доме. Могут быть и такие ситуации, когда это ухудшение условий проживания.

Закон предполагает, что перечень домов, подлежащих расселению, может корректироваться по желанию собственников. Жильцы сами могут обратиться в государственные органы, чтобы воспрепятствовать расселению своего дома.

Это определенный риск для тех, кто приобрел квартиру в этом доме с целью обмена на жилье в новом многоэтажном доме.

Преимущества покупки жилья по программе реновации

На первый взгляд, сделка по приобретению квартиры в старом фонде с целью вступления в программу реновации весьма выгодна, ведь в новостройке квартира дороже, чем на вторичном рынке. Но не стоит сразу отметать все риски, которые преследуют данную сделку. Важно все грамотно взвесить. К ним можно отнести:

Таким образом, делаем вывод, что приобретение квартиры в аварийном доме – это рискованное дело. Каждый гражданин должен взвесить все «за» и «против» и разобраться во всех тонкостях. Можно обратиться к профессионалам, которые помогут решить вопрос с покупкой жилья более компетентно.

Есть возможность приобретения квартиры в старом фонде в ипотеку. Многие банки выдают кредиты под такие цели с определенными условиями. Например, квартира в старом фонде будет служить залогом возврата денежных средств. Даже если клиент не получит новое жилье банк гарантирует себе возврат вложений.

Что такое программа реновации жилья

Сегодня мы поговорим о том, какие цели выполняет программа реновации в Москве (официальный сайт — stroi.mos.ru ). Далеко не всем понятно, для чего запущена программа реновации в крупных городах России. СМИ не очень-то распространяются на эту тему. Попробуем заполнить этот пробел.

Реновация — это процесс, в котором здания старых проектов и ветхие постройки замещаются на новые. Таким образом организуется комплексная реконструкция местности.

Читайте так же:  Можно ли отразить страховые взносы проводкой д69 к 71

Любые нововведения поначалу встречаются обществом в штыки. Это вполне нормальное явление, так как человек всегда боится нового и непонятного. Реформирование градостроительства можно отнести к таким страхам.

Частые вопросы вопросы участников программы реновации

В учёт берут огромное количество параметров: степень изношенности, состояние инфраструктуры и коммуникаций, местоположение и метраж домов. Если территория благоустроенная, рядом присутствует больница, школа, детский сад и магазины — шансы на то, что дом будет снесен понижаются.

Изменения в благоустройстве площади проводится компанией, выигравшей на городском аукционе. Для участия необходимо предоставить готовый проект.

Для чего нужна реновация?

  • Основной причиной можно считать ветхость жилого фонда. Например, практически все дома 5-этажной застройки в Москве были построены в 50-х годах прошлого века. Последние возводились в 70-х.

Срок эксплуатации этих жилых зданий ограничивается максимальным сроком в 50 лет, и большинство из них уже не могут использоваться для проживания по техническим причинам.

  • Ещё одной проблемой стало индустриальное строительство. В Москве есть очень много домов, серия которых вообще не подлежала сносу. Их ремонт будет обходиться очень дорого, намного выгоднее строить новые.

Решать проблему «хрущевок» решено именно сейчас, пока аварийность зданий не достигла критического предела.

Риски при покупке квартиры в доме под реновацию

На покупке квартир в домах под снос можно заработать до 50% от вложенных средств, но такие инвестиции сопряжены с серьезными рисками

Программу реновации в Москве приняли более двух лет назад – 1 августа 2017 года. Она предусматривает расселение свыше 5 тыс. домов (в основном хрущевок), в которых проживает более 1 миллиона человек, и строительство нового жилья за счет города. Уже утверждено 345 стартовых площадок, выданы разрешения на строительство 111 корпусов, 120 возводят, а 46 – ввели в эксплуатацию. Портал «Элитное.ру» узнал у ведущих агентств недвижимости, как изменилась за последний год ситуация на рынке сносимых пятиэтажек, и можно ли заработать на покупке квартир в этих домах.

Больше предложений и выше цены

Владельцы жилья, попавшего в программу реновации, стали чаще выставлять его на продажу. Год назад в сносимых пятиэтажках, по данным «Инком-Недвижимости», предлагалось 1,5 тыс. квартир, а сегодня – уже 2,3 тыс. квартир, что на 54% больше. В основном на рынок вышли лоты от владельцев, желающих подзаработать на фоне интереса инвесторов к пятиэтажкам.

Средний срок экспозиции в домах под реновацию меньше, чем по рынку в целом

Из-за спекуляций со стороны собственников стоимость, как правило, завышена. И квартиры в хрущевках под снос оказались рекордсменами по росту цен за последний год. «Ни один другой тип жилья (квартиры в современных монолитных домах, панельных корпусах старых серий 1970-1980 годов, типовая «панель», «сталинки») не смог показать аналогичного увеличения стоимости», – подчеркнула управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

По ее словам, «квадрат» в среднем подорожал на 7%, до 153 тыс. рублей. Рост цен на жилье в хрущевках отмечен преимущественно в локациях, где идет активное строительство новых площадок, то есть сроки расселения измеряются не несколькими годами, а считанными месяцами. Также увеличение цен отмечено и в районах, в которых пятиэтажные дома составляют подавляющую часть жилого фонда. Например, речь идет о Рязанском районе (на фото ниже).

По другим данным, рост оказался еще выше. В ЦИАН подсчитали, что средняя цена кв. метра в пятиэтажках, попавших в программу реновации, увеличилась на 10%, до 189,4 тыс. рублей, а в остальных домах на вторичном рынке рост цен не превысил 6%. Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова также говорит о том, что цены подросли примерно на 10%. А в «Инком-Недвижимости» утверждают, что кв. метр такого жилья за год подорожал сразу на 17%, до 186,8 тыс. рублей.

Сколько стоят реновационные квартиры, кто их покупает, и где спрос выше

Средняя стоимость квартир в пятиэтажках под снос составляет 8,1 млн рублей (данные «Инком-Недвижимость»). Юлия Дымова утверждает, что минимальная стоимость квартир в районах Щелковский, Гольяново и Люблино – от 5,7 млн рублей. По данным «Миэль-Сеть офисов недвижимости», есть варианты и дешевле – за 4,3 млн рублей в районе Царицыно. Это «однушка» площадью 33 кв. метра в 5-этажном панельном доме. Самое дорогое жилье реализуется в Мещанском районе за 25 млн рублей – 4-комнатная квартира площадью 90 кв. метров в кирпичном доме.

Если в старом фонде квартира стоила 7,5 млн рублей, то новая при грамотном расчете и хорошей локации будет стоить 14 млн рублей

Большинство тех, кто покупает квартиры в домах под снос, – инвесторы. По словам управляющего партнера «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марины Толстик, они выбирают такое жилье для сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи квартиры, полученной в новом доме. Некоторые приобретают недвижимость на будущее, к примеру, для детей. Таких людей не волнует ни этаж, ни состояние объекта, поскольку они не собираются как-либо использовать эти площади, и просто ждут сноса дома. А вот покупатели, которые хотели бы приобрести такой объект непосредственно для проживания, часто не решаются на сделку, поскольку не всегда понятны сроки сноса, и неизвестно, где будет находится новое жилье.

Средний срок экспозиции в домах под реновацию меньше, чем по рынку в целом: 50 дней против 60 дней. В прошлом году было 62 дня и 78 дней соответственно (данные ЦИАН). На спрос, как объяснила Юлия Дымова, влияет срок сноса дома и локация, так как по закону новое жилье предоставляется в том же районе. В первую очередь «уходят» те квартиры, которые попали под ближайшую реновацию, например, район Клязьминских улиц или Бескудниково. Здесь за год количество объектов уменьшилось в несколько раз, и сейчас в продажу выставлено буквально несколько лотов».

Как и сколько можно заработать

«Покупка квартиры в доме под реновацию действительно может принести неплохой доход», – считает Мария Литинецкая. То есть даже с учетом того, что многие собственники завысили цены, все равно удастся заработать за счет получения большей площади взамен. Площадь однокомнатной квартиры в пятиэтажке составляет 30-32 кв. метра. По сегодняшним меркам квартирографии это равноценно не «однушке», а студии с открытым пространством и отсутствием межкомнатных перегородок. Однако взамен в новом доме такие собственники получат полноценное однокомнатное жилье большей площади, за счет чего и ожидается капитализация до 30-50%.

Конкурировать придется не только с такими же инвесторами, но и с девелопером, который имеет большие возможности для демпинга

Юлия Дымова в качестве одного из вариантов называет приобретение комнаты. Взамен предоставляется отдельная однокомнатная квартира без доплаты. Также можно купить дополнительные метры со скидкой от Фонда реновации либо за наличные деньги, либо по льготной ипотеке. Второй вариант – покупка квартир с двумя, тремя или четырьмя комнатами. В дальнейшем может быть предоставлено жилье той же комнатности и в том же районе, но выше по стоимости. Или можно использовать программу по приобретению дополнительных метров, чтобы получить несколько квартир. Например, если в старом фонде квартира стоила 7,5 млн рублей, то новая при грамотном расчете и хорошей локации будет стоить 14 млн рублей.

Читайте так же:  Порядок сдачи квартиры в аренду физическим лицом

«Однако вложения в пятиэтажки сопряжены с серьезными рисками, поэтому пока покупатели не торопятся инвестировать средства, – резюмирует Мария Литинецкая. – Во-первых, программа реновации находится на старте своего развития. И пока не понятно, насколько удается соблюсти ожидаемые сроки расселения. Во-вторых, собственники квартир в хрущевках завысили цены». Кроме того, город будет продавать «лишние» кв. метры в построенных домах. То есть конкурировать придется не только с такими же инвесторами, но и с девелопером, который имеет большие возможности для демпинга.

Риски покупки квартиры в доме под реновацию

Тема реновации становится все более актуальной. Если раньше покупка квартир в домах старого фонда была больше вынужденной мерой из-за ограниченных финансовых возможностей, то сегодня приобретение недвижимости в домах под реновацию становится тенденцией. Такая сделка может быть как успешным капиталовложением, так и бессмысленной тратой денег. Все зависит от грамотности подхода. Какие риски влечет за собой покупка квартиры в доме под реновацию, в чем преимущества такой сделки и как оформить ее без ущерба для бюджета – попробуем разобраться в данной статье.

Что такое реновация

Термин «реновация» снова всколыхнул Москву в 2017 году. Он подразумевает процесс улучшения отдельно взятых элементов без разрушения целостности всей структуры. В реалиях жилищного вопроса это программа сноса ветхого жилья с последующим переселением жильцов в новые дома. Таким образом решается не только проблема улучшения жилищных условий населения, но и улучшается городской облик.

Особенности программы реновации

  1. Предоставление равнозначного жилья. Это условие прописано в законодательной базе и гарантирует, что метраж нового жилья не только не уменьшится, но и, возможно, увеличится. Это же касается количества комнат в новой квартире. Если увеличение квадратных метров не прописано в договоре, люди могут доплатить за него самостоятельно. В случае отсутствия у них требуемой суммы она может быть взята из материнского капитала.
  2. Незначительная смена района. Переселение людей осуществляется в рамках тех районов, где они проживали ранее. Благодаря этому условию переезд никак не скажется на жизненном укладе населения – нет необходимости менять место работы, школу, детский сад или приписываться к другой поликлинике.
  3. Предоставляемые квартиры обладают чистовой отделкой. Жильцам не потребуется тратить лишние деньги на ремонт или доработку нового жилья.
  4. Развитая инфраструктура жилых районов. Помимо постройки жилых домов программа реновации предусматривает возведение объектов социальной инфраструктуры – детских садов, школ, больниц и поликлиник.
  5. Стабильность ипотеки. Если старое жилье было приобретено в кредит, условия ипотечных выплат после переселения не изменятся. Меняется только предмет залога – ветхая квартира на новую.
  6. Возможность получения денежной компенсации. Для граждан, не желающих переселяться в новую квартиру, возможно получение денежной выплаты в размере стоимости старого жилья.

Какие дома попадают под программу

Изначально в проекте сноса домов указаны пятиэтажные жилые объекты – застройки 60-х годов, известные как «хрущевки». Программа 2017 года несколько расширила список серий жилых построек – их перечень составил 7934 дома. После проведенного голосования среди жильцов эта цифра сократилась до 5000.

Исключение составляют объекты исторического и культурного наследия. В этом случае программа предусматривает не снос, а ремонт домов.

Какова выгода покупки квартиры под реновацию

При правильном подходе подобное капиталовложение имеет массу преимуществ. Главное – тщательно разобраться во всех нюансах сделки, а лучше всего, доверить ее проведение опытным юристам.

Основные плюсы покупки квартиры в доме под реновацию

  • Экономия бюджета – стоимость квартиры в «хрущевке» значительно ниже, чем у аналогичных квартир в новом фонде.
  • Возможность увеличить квадратуру жилья.
  • Материальная выгода – себестоимость полученной в результате реновации квартиры значительно превышает себестоимость старого жилья, что может стать основой для выгодных инвестиций.
  • Жилье с отделочными работами – практически каждая квартира в новостройке требует дополнительных вложений на ремонт. Жилье по программе реновации предоставляется со всеми отделочными работами.
  • Близость всей необходимой инфраструктуры.

Этапы сделки по покупке квартиры под реновацию

Процедура покупки жилья в домах, попадающих под программу реновации, мало в чем отличается от обычной сделки купли-продажи недвижимости. Перед осуществлением сделки потенциальный покупатель должен обратить внимание на ряд деталей:

  • проверить, попадает ли дом под программу сноса (сделать это можно в градостроительном комитете);
  • удостовериться, что у продавца не заключен договор с городской администрацией о предоставлении нового жилья взамен имеющегося, и не выплачена ли компенсация за квартиру;
  • убедиться, нет ли у продавца задолженностей перед судом или ипотечным комитетом;
  • проверить наличие у продавца права собственности в виде выписки из ЕГРН.

После уточнения этих деталей порядок действий покупателя будет следующим:

  1. Составление договора купли-продажи, в котором будет указано, что жилье отводится под снос с последующим переселением жильцов.
  2. Оформление передачи денег через банковскую ячейку или путем безналичного расчета. В этом случае платежные квитанции банка будут выступать в качестве расписки.
  3. Подписание передаточного акта квартиры и имеющихся в ней предметов (если это оговорено).
  4. Регистрация права собственности в Росреестре. Покупатель получает выписку о присвоении этого права, продавец – о его снятии.
  5. После оформления права собственности владелец может подать заявление о заключении договора о смене жилья.
Читайте так же:  Компенсация при увольнении если человек отработал меньше месяца

Риски покупки квартиру под реновацию

Помимо очевидных преимуществ процесс покупки квартиры в доме под реновацию сопряжен с определенными рисками:

Видео (кликните для воспроизведения).

Чтобы избежать рисков при покупке квартиры под реновацию, каждый потенциальный покупатель должен тщательно взвесить все «за» и «против». В противном случае вместо выгодной инвестиции он получит выброшенные на ветер деньги. Процедуру приобретения подобного жилья лучше всего доверить специалистам.

Обращаясь в риэлторские конторы, следует четко понимать, что любой агент изначально заинтересован в осуществлении сделки купли-продажи. Желание получить комиссионные выплаты может пересилить ответственность и тщательность при проверке предлагаемого жилья. Для юристов на первом месте стоит чистота и законность документов. Кроме того, они прекрасно знают обо всех возможных «подводных камнях», которые встречаются при совершении подобных сделок. Поэтому для минимизации рисков от покупки квартиры в доме под реновацию лучше довериться юристам, или как минимум получить их консультацию.

Если вы желаете приобрести недвижимость в доме, предназначенном под снос, бережете свое время и средства, обращайтесь в наш «Центр Оформления Сделок». Наши юристы освободят вас от бумажной волокиты по оформлению документов, проверят их юридическую чистоту, а также возьмут на себя сопровождение сделки под ключ. Запишитесь на консультацию к нашему эксперту, чтобы узнать подробности и получить предварительное заключение по рискам!

Риски покупки квартиры в доме под реновацию

Программа реновации стартовала в Москве в 2017 году. В ближайшем будущем она может распространиться и на другие крупные города, в том числе Санкт-Петербург, Ростов, Краснодар, Уфу, Казань.

Суть программы в том, что собственники квартир в домах, которые планируется снести, получают компенсацию или жилье в новостройках. Некоторые инвесторы рассматривают покупку жилья, подпадающего под реновацию, как выгодное вложение. Но, как и в любой программе, здесь имеются существенные риски для покупателя.

Чего опасаться?

Если вы решили купить жильё в доме под реновацию, помните, что программа еще будет корректироваться, а значит, и существенные ее условия могут поменяться как в лучшую, так и в худшую сторону.

В первую очередь покупатель рискует потерять значительное количество времени, которое уйдет на расселение жильцов. Этому способствуют следующие факторы:

  • постоянная корректировка, изменение планов градостроительства;
  • меняющиеся сроки сноса дома;
  • бюрократические особенности оформления документов.

Инвестору, планирующему заработать на выгодной сделке, нужно помнить, что реальная прибыль от реализации жилья в новостройке может не покрыть все понесенные к тому времени издержки. В частности, затраты на ремонт при переселении не компенсируются.

При покупке недвижимости для личных целей, например, для будущего заселения семьи, обязательно учитывайте следующее. Квартира, полученная взамен старой, может оказаться в неудобном районе. В условиях мегаполиса этот момент иногда является решающим. Хоть на словах чиновники и гарантируют предоставление жилья в том же районе, такие гарантии пока не закреплены ни в одном нормативном акте.

[2]

Наконец, наиболее существенный риск покупателя – остаться и без жилья, и без денег. Вероятность такого исхода событий минимальная, однако помните, что в настоящее время механизм защиты действующих собственников и потенциальных покупателей такого жилья отсутствует.

Не имеет значения, сколько текущий собственник владел квартирой. Он в любом случае получает право на получение нового жилья по программе реновации.

Процедура сделки

Сделка купли-продажи квартиры под реновацию осуществляется по схеме, стандартной для покупки любой другой недвижимости:
  1. Стороны обговаривают условия, достигают соглашения по цене, порядку ее передачи и оплаты.
  2. Составляется и подписывается договор купли-продажи.
  3. Недвижимость передается по передаточному документу.
  4. Переход права собственности регистрируется в Росреестре.
  5. Объект полностью оплачивается.

Оплата названа последним пунктом, но в зависимости от достигнутого соглашения расчет может быть произведен как до передачи, так и после, а также частями или в рассрочку.

Помните, что договор купли-продажи должен быть заключен в период с момента включения дома в программу и до момента заключения с муниципалитетом договора мены (или соглашения о выплате компенсации). После оформления мены (компенсации) собственник уже не может продать свою квартиру третьему лицу.

После того, как квартира перейдет к покупателю, а дом под снос дождется своей очереди на расселение, уже новый собственник будет подписывать договор мены или соглашение о выплате компенсации.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Оплатить квартиру, купленную в доме под реновацию, можно разными способами:

  • наличными, о чем продавец выдает покупателю расписку;
  • безналичным переводом на счет продавца;
  • с помощью аккредитива или счета эскроу;
  • через депозит нотариуса.

Можно расплатиться и кредитными средствами:

  • кредитом под залог уже имеющейся недвижимости;
  • средствами потребительского кредита без обеспечения, если не хватает незначительной части суммы;
  • некоторые банки даже готовы предоставить ипотеку под такое жилье. Условия ипотечного кредита нужно уточнять в конкретном банке.

Точно не получится рассчитаться средствами материнского капитала и государственного жилищного сертификата.

Как избежать потерь?

Продавец квартиры не отвечает за риски, которые таит в себе сама программа реновации. Поэтому привлечь его в случае, если переселение затянется, а тем более потребовать с него компенсации убытков будет невозможно.

Перед покупкой такого жилья убедитесь, что дом действительно включен в программу. В реновацию попадают только те пятиэтажки, которые приняли соответствующее решение добровольно на общем собрании. Проверить, находится ли недвижимость в списке, можно на сайте Мэра Москвы.

Проверьте также, что продавец еще не подписал соглашение на компенсацию или договор мены. Задайте вопрос представителю соответствующего муниципалитета, чтобы получить актуальную информацию.

Кроме этого, нужно провести стандартную проверку жилья как при покупке другой недвижимости:

  1. проверить квартиру на наличие обременений и арестов по выписке из ЕГРН;
  2. попросить у продавца актуальную справку о зарегистрированных лицах, убедиться, что среди них нет несовершеннолетних;
  3. убедиться, что продавец не состоит в браке или потребовать у него согласие супруги на отчуждение квартиры;
  4. попросить у продавца справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

В договор купли-продажи можно включить гарантии продавца:

«Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.

Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу. Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован»

Читайте так же:  Сколько нужно проработать чтобы получить следующий разряд

Имеет смысл дополнить договор пунктом, который снизит риск потери жилья покупателем вследствие признания сделки недействительной, например:

«Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны Продавца), которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателя равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе населенного пункта, или в противном случае предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить Покупателю все понесенные им убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.»

Ответы на ваши вопросы. Риэлторские услуги

Покупка квартиры в доме под снос (реновация). Зачем? Где? Риски! 28.07.2019 18:55

Реновация это программа города Москвы по сносу ветхого жилого фонда и его расселения. Программы по сносу ветхого и аварийного жилья есть во всех регионах РФ.

  • Зачем покупать квартиры в домах под снос?
  • Где найти квартиры для покупки, в домах под снос?
  • Риски, связанные с покупкой квартир в домах под снос.

На эти вопросы мы ответим в этой статье, используя примеры программы по реновации жилья в Москве.

Все ли так просто …?

Купить квартиру, что может быть проще? Тем более сейчас, когда на рынке недвижимости переизбыток предложения, в том числе и на квартиры. Но это на первый взгляд. Если посмотреть районы, которые входят в программы реновации, мы увидим что предложений о продаже квартир крайне мало. Для примера мы взяли информацию с сайта https://www.mos.ru/city/projects/renovation/ и с сайта https://www.cian.ru .

Был выбран район Фили-Давыдково (такая ситуация во всех районах) (Рис 1). В 48 домах, в этом районе, которые входят в программу реновации продаются 3 квартиры (Рис 2). При этом цена на них не маленькая, 1 к. квартира на последнем этаже, общей площадью 30 кв.м стоит 7.2 млн. руб., 2 к. квартира, общей площадью 44 кв.м – 10.8 млн. руб., 3 к. квартира на последнем этаже, общей площадью 82.3 кв.м стоит 13 млн. руб. Для сравнения возьмем примерно такой же район, «через дорогу», на продаже 36 квартир, то есть в 10 раз больше. (Рис 3). Поэтому не все так просто.


Рис 1 Рис 2 Рис 3

Зачем покупать квартиры в домах под снос?

Покупка квартир в домах под снос, рассматриваются как инвестиции в недвижимость. Так как, получая новую квартиру, в новом доме в это же районе, ее цена будет выше на 30%, а иногда и больше. Для примера, в том же районе в панельных домах построенных после 2015 года, 1 к квартира. стоит 10.5 млн. руб. (БЕЗ РЕМОНТА), 2 к квартира. стоит 13.1 млн. руб., 3 к квартира. стоит от 17 млн. руб. (Рис 4). То есть, покупая сейчас 1к. квартиру в доме под реновацию за 7.2 млн. руб., через 2-3 года можно получить новую квартиру, которая будет стоить более 10 млн. руб., а эти 2-3 года квартиру можно просто давать и получать дополнительный доход.


Рис 4

Где найти квартиры для покупки, в домах под снос?

Простой путь — купить «с рынка», поехать поторговаться, может немного скинут цену, хотя по таким квартира торгуются не охотно и не на много. Есть и второй вариант, купить такую квартиру с торгов по банкротству (на муниципальных торгах таких квартир нет!). Сколько вы сэкономите покупая квартиру с торгов по банкротству, вот пример из группы ВК «ИНВЕСТИЦИИ в НЕДВИЖИМОСТЬ. торги по банкротству» https://vk.com/club38715410

Каждую неделю в группе публикуются квартиры с торгов, некоторые из них находятся в домах которые входят в программу реновации. Вот несколько примеров (Рис 5,6,7)


Рис 5 Рис 6 Рис 7

На Рис 7 как раз квартира, расположенная в районе Фили-Давыдково. Это 2 к. квартира, общей площадью 43.7 кв.м., начальная цена этой квартиры 6.2 млн. Руб. аналогичную с рынка вы сможете приобрести районе 10 -13млн. руб.. Выгодно? Присоединяйтесь в группу «ИНВЕСТИЦИИ в НЕДВИЖИМОСТЬ. торги по банкротству» https://vk.com/club38715410 , подписывайтесь на новости группы, или не теряйте время и звоните по телефону 84955329925 и вы первые кто узнает о квартирах в домах под снос выставленных на продажу с торгов по банкротству.

Риски, связанные с покупкой квартир в домах под снос.

Самый большой риск: невыполнение городом своих обязательств.

Как купить квартиру в доме под реновацию в Москве?

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

С момента принятия Закона Москвы № 14 «О предоставлении дополнительных гарантий в сфере имущественных и жилищных прав», желающих купить квартиру по программе реновации в Москве стало много. Такой нормативный акт дает возможность хозяевам жилплощади в пятиэтажных домах получить вместо своих помещений в зданиях, предназначенных под снос, помещения в новостройках. При этом не учитывается, когда владелец вступил в право собственности, и характеристика тех квадратных метров, которые будут получены, не будет уступать старой квартире.

Суть действующего закона и выгода от приобретения

Каким же образом купить квартиру в доме по программе реновация и почему такое действие выгодно ? Суть программы подробно изложена в регулирующих нормативно-правовых актах – Законе Москвы № 14, ФЗ «О реновации» и Постановлении Правительства РФ № 245. Проведя их анализ, можно сделать вывод о таком принципе ее действия:

  • направлена она на улучшение жилищных условий граждан, создание развитой инфраструктуры города, возможность сноса домов, которые по своим характеристикам признаны аварийными;
  • специально для расселения собственников таких объектов недвижимости осуществляется поэтапная застройка близлежащих районов многоквартирными зданиями;
  • принимают участие в ней исключительно пятиэтажные дома, предназначенные под снос. Обязательным условием при этом будет являться персональное согласие каждого из собственников квартир. Если кто-либо из них впоследствии выступит против, здание будет исключено из общего списка;
  • срок действия программы на данный момент установлен до 2032 года. Первые переселения по разработанному плану будут осуществляться со второй половины 2018 года;
  • до момента переселения собственник жилплощади в ветхом здании имеет законное право продать ее любому другому лицу. В результате заключения сделки право на получение помещения в новостройке получает текущий владелец помещения.
Читайте так же:  Вид и назначение объекта недвижимости

Рассмотрим положительные моменты, склоняющие граждан к тому, чтобы купить квартиру под реновацию в Москве:

  1. Значительная экономия бюджета. В результате переселения собственник получает помещение, аналогичное по площади, но в абсолютно новом доме. К такой схеме выгодно прибегать при отсутствии возможности приобрести жилье в новостройке самостоятельно.
  2. Получение квартир, в которых согласно установленным нормам будут выполнены отделочные работы. В большинстве случаев новостройки сдаются в эксплуатацию без их проведения – в такой ситуации лица, участвующие в программе, выигрывают.
  3. Переселение в хороший район. Новые дома возводятся непосредственно вблизи с объектами социального назначения – школами, больницами, детскими учреждениями и т.д. Также планировки квартир по программе реновации в Москве разработаны с учетом действующих санитарных и строительных норм. Как отмечают граждане, уже видевшие свою новую собственность, по характеристике они превосходят старую жилую площадь.

Важно знать. Есть возможность получить помещение с площадью больше, чем была в старом доме. Это связано с тем, при переселении семьи учитывается норма по квадратуре на каждого из ее членов, которая в старых постройках не всегда соблюдается. Если возникает желание получить больше, чем положено, это допускается при доплате согласно установленных цен за единицу квадратного метра.

Порядок осуществления действий при покупке

Чтобы купить квартиру по реновации в Москве, необходимо в первую очередь руководствоваться нормами, прописанными в статьях ГК 549-558 Гражданского кодекса РФ. По своей сути такая сделка не имеет существенных отличий от тех действий по отчуждению, которые выполняются при продаже обычных квартир по всей России. Единственным моментом, который должен будущий собственник выяснить, это то, что касается участия этого дома в заявленной программе и обстоятельств относительно самого помещения.

Так, покупателю предстоит уточнить следующую информацию:

При условии, что все моменты, которые потенциально опасны для нового владельца, учтены, покупатель может приступать к оформлению сделки. В первую очередь составляется договор купли-продажи. В нем указываются все существенные обстоятельства: что переходит в право собственности вместе с помещением, в каком оно находится состоянии и т.д. Обязательно отражают ту сумму, которую покупатель должен передать продавцу.

Важно. В подписываемом документе обязательно стоит указать, что приобретаемая площадь относится к расселяемому фонду, поскольку без такой формулировки сделка впоследствии может быть признана недействительной.

Приобретая квартиру, стоит оформить отдельный акт, в котором будет указан факт приема-передачи денег. Как вариант оплату за объект недвижимости можно провести безналичным способом на счет владельца. Такой способ сразу убирает возможность осуществления мошеннических схем, при которых собственник идет на попятную и заявляет, что денег не получал.

После заключения договора должна последовать регистрация возникшего права собственности в Росреестре. После выполнения такого действия вносятся изменения в ЕГРН – единую базу Российской Федерации. В результате новый собственник получает на руки выписку о том, что он является владельцем объекта недвижимости. После он получает право обратиться в администрацию муниципалитета, чтобы заключить соглашение по обмену своей жилплощади на новую, в строящемся или уже возведенном доме.

Возможные риски при покупке квартиры по программе реновации

Несмотря на то, что возможность приобретения жилплощади и ее последующего обмена на новый объект кажется исключительно выгодным вложением средств, на деле стоит опасаться возможных рисков. Так, опасности, которые могут ожидать покупателя, такие:

[3]

  • если собственник помещения решит до момента переселения сделать ремонт, то его стоимость не будет компенсирована. Поскольку программа переселения предположительно будет длиться до 2032 года, можно долго прожить в неприглядном помещении;
  • с течением времени разработанный план по переселению может быть несколько изменен, в связи с этим собственник жилплощади не обязательно получит квартиру в новом доме;
  • установленный срок переезда в новые строения или перечисления денежной компенсации может быть перенесен;
  • на помещение могут быть наложены обременения или присутствовать наследственные споры, но такой фактор возможен и при покупке любого помещения.

Итак, приобретение квартиры по программе реновации осуществляется по стандартной схеме покупки объекта недвижимости. При этом новый собственник должен учитывать возможные риски, сопровождающие такой процесс. В результате заключения договора возникает право получить аналогичную квартиру в новом доме или компенсацию ее стоимости в денежном выражении.

[1]

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

Видео (кликните для воспроизведения).

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Источники


  1. Мельниченко Р. Г. Адвокатская деятельность. Универсальные правила успеха; Центрполиграф — М., 2013. — 216 c.

  2. Марчалис, Николетта Люторъ иже лютъ. Прение о вере царя Ивана Грозного с пастором Рокитой / Николетта Марчалис. — М.: Языки славянской культуры, 2017. — 870 c.

  3. Пучинский, В. К. Пересмотр судебных постановлений в порядке надзора в советском гражданском процессе: моногр. / В.К. Пучинский. — М.: Юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета, 2015. — 192 c.
Риски при покупке квартиры в доме под реновацию
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here