Регистрация предварительного договора купли продажи недвижимости

Полезная правовая информация по теме: "Регистрация предварительного договора купли продажи недвижимости" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Купля-продажа жилых помещений

Очевидно, что купля-продажа жилого помещения не сводится к передаче из рук в руки ключа от него в обмен на пачку денег. Иначе любой находчивый продавец торговал бы такими ключами вразвес, а покупатели всю оставшуюся жизнь выясняли бы, кто же займет оплаченные метры.

Чтобы человеку, желающему купить жилье, не оказаться в подобном положении, как минимум, нужно знать, из чего состоит сделка по купле-продаже жилого помещения.

Составляем договор

Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: по объявлению в газете, Интернете или хотя бы по рекомендациям знакомых. Но вот встреча состоялась, и стороны сделки (те самые продавец и покупатель) пришли к соглашению. Один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой – с определенной суммой денег.
Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто двустороннее и взаимное согласие.
Теперь его нужно закрепить на бумаге: что написано пером – не вырубишь топором. Покупателю ведь не нужно, чтобы его «топором вырубали» из свежекупленной жилплощади? Поэтому нужно вооружиться авторучкой, компьютером с принтером, несколькими листами бумаги и составить договор купли-продажи.

ФОРМЫ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского капитала
Договор купли-продажи квартиры, когда один из покупателей – малолетний ребенок
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога
Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры
Передаточный акт к договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор аренды индивидуального банковского сейфа
Другие формы

Кстати, если продается-покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое.

Во-первых, раз уж оно «жилое», то, значит, предназначено для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). С одной стороны, и в гараже тоже можно жить, если выгнать оттуда машину, утеплить, поставить санузел, диван, телевизор и холодильник, но жилым помещением гараж от этого не станет по техническим, санитарным и им подобным правилам (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»). С другой стороны, за место проживания сойдет и гостиница или санаторий. Но нам они в данном случае тоже не подходят, так как предназначены они не для постоянного, а только для временного проживания. Место жительства согласно ст. 20 ГК РФ там, где человек проживает постоянно.

Во-вторых, ст. 673 ГК РФ гласит: жилое помещение – это квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Строительные вагончики и трейлеры среди них не упомянуты: жилое «помещение» – это все-таки недвижимость.

В ст. 550 ГК РФ записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах, каждый из которых потребуется в дальнейшем.

Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор – это очень внимательно его прочитать. Поэтому мы рекомендуем потратить немного денег на квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях договора.

Тем, кто решил, не имея высшего юридического образования, разобраться во всем самостоятельно, следует знать, что в договоре должны в обязательном порядке быть четко прописаны существенные условия. Без них (даже без какого-то одного из перечисленных ниже!) договор считается не заключенным. Таковыми являются:

  • данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат и т. п. Обычно эта информация списывается из документов, подтверждающих право собственности;
  • цена передаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если уж мы что-то покупаем или продаем, надо знать, сколько мы за это выручим.
  • перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
  • условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Помимо договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт, как и сам договор (хотя и не обязательно вместе с ним), должны подписать и продавец, и покупатель.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Подписанием договора дело не ограничивается, переход права собственности на недвижимость теперь надо зарегистрировать.
Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна, – государственная. Она положена по закону (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Сам договор купли-продажи жилой недвижимости регистрировать не нужно (ст. 558 ГК РФ).
Государственная регистрация – вовсе не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение, которое продавец желает превратить в чемодан с деньгами, закреплено за ним. У продавца на это помещение есть право собственности, которое зарегистрировано в ЕГРП. Переход права собственности как раз и регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него: один с ним расстается, другой его приобретает.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон о государственной регистрации).

[1]

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

Полностью ведомство, где зарегистрируют переход права собственности, называется «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии». На табличке на входе также может быть написано «Росреестр». До конца ХХ века в городах были «Регистрационные палаты по регистрации сделок с недвижимостью», позднее – областные «Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (это для тех, кто будет спрашивать старожилов о том, как пройти-проехать).

Читайте так же:  Оспаривание отцовства в судебном порядке

Найти, где находится нужное ведомство, можно вот здесь: https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/. Находим свою область на карте, кликаем на нее мышкой и получаем адрес и телефоны учреждения, куда и следует нести документы на регистрацию.

Следует учесть, что услуга по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость платная, за нее взимается госпошлина (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Стоимость государственной регистрации права собственности на недвижимость составляет:

  • для физического лица – 2000 руб.;
  • для юридического лица – 22 000 руб.

Передача денег от покупателя продавцу

Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. Кроме того, стороны могут избрать такую форму обеспечения обязательств по передаче денежных средств как договор счета эскроу.

В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.

В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал малолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим. А вот если продавец и покупатель – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

Регистрация предварительного договора купли продажи недвижимости

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 июля 2010 г. № 5-В10-42 Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего В.П. Кнышева,

судей Е.С. Гетман и В.В. Момотова,

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Панасенкова А.B. к Некипелову Н.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи по надзорной жалобе Панасенкова А.В. на решение Перовского районного суда г. Москвы от 4 августа 2009 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29 октября 2009 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Е.С. Гетман, объяснения Кулагина Е.В. — представителя Панасенкова А.В. и Возисовой Н.В., Панасенкова А.В., Возисовой Н.В., поддержавших доводы надзорной жалобы, представителя Некипелова Н.А. и Балакирева В.Е. — Якимович О.С., возражавшей против удовлетворения надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Панасенков А.В. обратился в суд с иском к Некипелову Н.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру . по адресу: . на условиях договора о задатке, заключенного между сторонами 23 января 2009 г.

[2]

Решением Перовского районного суда г. Москвы от 4 августа 2009 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29 октября 2009 г., в удовлетворении заявленных требований отказано.

В надзорной жалобе Панасенковым А.В. ставится вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В. от 23 июня 2010 г. надзорная жалоба Панасенкова А.В. с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьёй 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Также нарушения были допущены судами первой и кассационной инстанций, что выразилось в следующем.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами не были соблюдены правила о форме предварительного договора. Анализируя содержание договора, заключенного сторонами 23 января 2009 г., суд указал, что поскольку сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случае и в порядке, предусмотренном статьей 131 ГК Российской Федерации и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статья 164 ГК Российской Федерации), постольку предварительный договор купли-продажи 2/3 долей квартиры . по адресу . также подлежит государственной регистрации.

Кроме того, суд указал, что предложение о заключении основного договора к моменту рассмотрения дела в суде сторонами друг другу не направлялось.

С решением суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда.

Читайте так же:  Как добиться выплаты задолженности по алиментам

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с вынесенными судебными постановлениями согласиться нельзя, поскольку они не основаны на законе.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Некипелов Н.А. является собственником 2/3 долей в праве собственности на квартиру . по адресу: . Возисовой Н.В. принадлежит 1/3 доля в праве собственности на указанную квартиру. 23 января 2009 г. между Некипеловым Н.А. и Панасенковым А.В. заключен договор о задатке, согласно которому продавец Некипелов Н.А. обязуется продать покупателю — Панасенкову А.В. 2/3 доли вышеназванной квартиры за . рублей. Согласно пункту 4 указанного договора о задатке по обоюдному согласию «покупатель» внес задаток «продавцу» в размере рублей до подписания настоящего договора в счет причитающихся с «покупателя» платежей по договору купли-продажи долей квартиры. Оставшуюся сумму, а именно . рублей «продавец» обязуется выплатить за вышеуказанный объект недвижимости в момент получения документов с государственной регистрации договора купли-продажи доли квартиры. Соглашением от 13 марта 2009 г. стороны договорились продлить срок договора о задатке до 18 марта 2009 г. По расписке от 19 марта 2009 г. Панасенков А.В. передал Некипелову Н.В. в счет продажи 2/3 долей квартиры дополнительно . рублей.

Согласно статье 429 (пункты 1 и 2) ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На основании статьи 550 (пункт 1) ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу статьи 558 (пункт 2) ГК Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 2 Федерального закона «О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе части квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Установленное пунктом 2 статьи 558 ГК Российской Федерации условие об обязательной государственной регистрации договора продажи части квартиры не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи части квартиры, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК Российской Федерации. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Это судами учтено не было.

Что касается ссылки суда на ненаправление какой-либо из сторон договора о задатке предложения заключить основной договор купли-продажи как основание для отказа в удовлетворении заявленных требований, то она, с учетом конкретных обстоятельств дела, сама по себе не могла являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В этой связи вынесенные судебные постановления не могут быть признаны законными и обоснованными, поскольку судами неправильно применены нормы материального права, приведшие к нарушению прав Панасенкова А.В.

Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены, Судебная коллегия находит возможным, отменяя судебные постановления, принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, с целью исправления судебной ошибки, допущенной судебными инстанциями в применении и толковании норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 387, 388 и 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

надзорную жалобу Панасенкова А.В. удовлетворить.

Решение Перовского районного суда г. Москвы от 4 августа 2009 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29 октября 2009 г. отменить, принять по делу новое судебное постановление, которым иск Панасенкова А.В. к Некипелову Н.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи удовлетворить.

Председательствующий В.П. Кнышев
Судьи Е.С. Гетман
В.В. Момотов

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 июля 2010 г. N 5-В10-42

Текст определения официально опубликован не был

Обзор документа

Предварительный договор купли-продажи недвижимости не требуется регистрировать, даже если такая процедура обязательна для основной сделки с этим имуществом.

К такому выводу пришла СК по гражданским делам ВС РФ, пояснив следующее.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем соглашение о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Последний заключается в форме, установленной для основной сделки (если она не определена — в письменной). Несоблюдение этого правила влечет ничтожность предварительного соглашения.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если речь идет о жилом доме, квартире (части этого имущества), сделка подлежит госрегистрации и считается заключенной с такого момента.

Из содержания приведенных норм следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости (в рассматриваемом деле части квартиры) должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Условие об обязательной госрегистрации такой сделки не является элементом ее формы. Поэтому действительность предварительного договора не зависит от его госрегистрации.

Предварительное соглашение, по которому стороны обязуются заключить указанный основной договор купли-продажи, подлежащий госрегистрации, не является также и сделкой с недвижимостью. Его предмет — обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не относительно такого имущества.

Читайте так же:  Наезд на пешехода в состоянии алкогольного опьянения наказание

Таким образом, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить сделку, подлежащую госрегистрации, сам такой процедуре не подлежит.

Регистрация предварительного договора купли-продажи

Скажите нужно ли регистрировать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества если со стороны покупателя продавцу передается задаток?

Здравствуйте, Екатерина Игоревна!

Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор. Для договора купли-продажи установлена письменная форма, а в случае продажи долей — обязательное нотариальное удостоверение. Следовательно, предварительный договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме, а в случае продажи долей в праве собственности — должен быть нотариально удостоверен. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на основании основного договора (а не сам договор купли-продажи).

Наличие условия о задатке в предварительном договоре не влечёт необходимость его государственной регистрации.

Статья 429. Предварительный договор

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Видео (кликните для воспроизведения).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества государственной регистрации не подлежит.

П. обратился в суд с иском к Н. о понуждении к заключению договора купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру на условиях договора, заключенного 23 января 2009 г. В обоснование заявленных требований истец указал, что 23 января 2009 г. между ним и Н. заключен договор о задатке, согласно которому ответчик принял на себя обязательство продать истцу 2/3 доли в спорной квартире в срок до 15 марта 2009 г. за 1000000 рублей. 13 марта 2009 г. между сторонами было заключено соглашение о продлении срока договора задатка до 18 марта 2009 года. Договор купли-продажи заключен не был.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований (решение суда первой инстанции оставлено без изменения судом кассационной инстанции), суд исходил из того, что сторонами не были соблюдены правила о форме предварительного договора. Анализируя содержание договора, заключенного сторонами 23 января 2009 г., суд указал, что, поскольку сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 164 ГК РФ), предварительный договор купли-продажи 2/3 доли квартиры также подлежит государственной регистрации.

Кроме того, суд указал, что предложение о заключении основного договора к моменту рассмотрения дела в суде сторонами друг другу не направлялось.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся судебные постановления и приняла по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, указав следующее.

Согласно пп. 1 и 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На основании п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 2 Федерального закона «О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе части квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Установленное п. 2 ст. 558 ГК РФ условие обязательной государственной регистрации договора продажи части квартиры не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации. Государственной регистрации предварительного договора не требуется.

По всем юридическим вопросам обращайтесь к квалифицированным юристам по тел. – 8 (919) 722-05-32

Юридическая помощь www.mashenkof.ru — качественные услуги за разумную цену.

Абонентское обслуживание физических и юридических лиц.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Приветствуем вас на сайте o-nedvizhke.ru! Сегодня нотариус Алексей Комаров и Светлана Веселова поговорят о том, что такое предварительный договор купли-продажи.

[3]

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Светлана: Что такое предварительный договор купли-продажи?

Алексей: В моей нотариальной практике, в большинстве случаев, предварительный договор заключается по отношению к приобретаемому объекту недвижимого имущества.

Это, как правило, квартира или доля квартиры (комната). И обращаются покупатель и продавец для того, чтобы зафиксировать свои договоренности относительно того, что они через какой-то период времени, начиная с момента подписания предварительного договора, заключат основной договор купли-продажи объекта недвижимости.

И, как правило, это всегда договор купли-продажи. Иногда происходят мены, но очень редко. То есть основной смысл предварительного договора заключается в том, что стороны однозначно решили, что они будут заключать основной договор купли-продажи и решили, на каких существенных условиях они будут его заключать.

Но решили отложить сделку, и до этого момента подтвердить свои намерения заключением предварительного договора купли-продажи.

Читайте так же:  Как улучшить жилищные условия

И когда срок по предварительному договору купли-продажи настает, они заключают основной договор купли-продажи соответственно.

И этот предварительный договор купли-продажи свою юридическую миссию выполняет, и он больше не имеет силы.

Светлана: Нужно ли регистрировать предварительный договор купли-продажи квартиры, при котором передается часть суммы и чем может обернуться для покупателя то, что сумма будет уплачена, а основной договор так и не подписан и, соответственно, не зарегистрирован?

Алексей: Во-первых, предварительный договор не подлежит государственной регистрации. То есть стороны заключают предварительный договор, выбирают форму договора.

Они могут выбрать простую письменную или нотариальную форму. То есть форма предварительного договора должна соответствовать форме будущего основного договора. И для будущего основного договора тоже у нас две формы предусмотрены, о которых я только что сказал.

Стороны договариваются по предварительному договору о том, что они, допустим, в течение 6 месяцев заключают основной договор. Соответственно, в течение этих 6 месяцев либо покупатель, либо продавец выходит с предложением письменного заключения основного договора.

Или, соответственно, если им не нужно официальное обращение друг к другу, они просто в течение этих 6 месяцев по предварительной договоренности приходят к нотариусу и заключают основной договор.

Если никто из них в течение этого периода времени не проявляет инициативу к заключению основного договора, то считается, что стороны не заинтересованы в заключении такого основного договора, и предварительный договор прекращает свое действие.

Если одна из сторон в течение 6 месяцев, отведенных для заключения основного договора, выразила надлежащим образом свое намерение о заключении основного договора (ну, в частности, направила другой стороне в письменной форме, если нет возможности личной встречи или телефонного разговора, предложение о заключении основного договора и сам проект основного договора, например, проект этот может быть подписан, если мы говорим о сделке в простой письменной форме, если мы говорим о нотариальной форме, то с предложением явиться в конкретную нотариальную контору в конкретное время для заключения основного договора), то после доставки такого письма заинтересованной стороной по адресу, указанному в предварительном договоре, другой стороне, считается, что у сторон есть 6 месяцев для того, чтобы такую сделку заключить.

Предварительный договор купли-продажи жилья.

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом, читайте тут.

И дальше, соответственно, если покупатель выражает желание о заключении основного договора, а продавец никак не реагирует на посланные, так называемые, акцепты на заключение основного договора, то в этом случае, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с требованием о принуждении к заключению основного договора.

Сейчас изменения касаются того, что сам суд вправе принять решение относительно условий основного договора. Если что-то стороны в предварительном договоре не проговорили (предположим, какие-то условия), и в суде та сторона, которая уклоняется от заключения основного договора, говорит: «Нет, вы знаете, если от условий, мы к соглашению по этим условиям не пришли, и мы договориться не можем. И на этом основании давайте заключать договор не будем», то суд уже по своему усмотрению, исходя из анализа материалов дела и обстоятельств дела, которые рассматриваются, вправе сам принять решение о заключении основного договора.

Светлана: По предварительному договору, который имеет признаки смешанного договора, можно взыскать с застройщика неустойку по части не заключения договора в оговоренный срок?

Алексей: Я так думаю, что здесь вопрос связан с куплей-продажей будущего объекта через договор долевого участия в строительстве. У нас, если посмотреть 214 ФЗ о договоре долевого участия в строительстве, он предусматривает три возможных способа привлечения денежных средств от заинтересованных лиц на момент строительства объекта.

Первый способ – заключение договора долевого участия в строительстве. Второй способ – использование жилищно-строительного кооператива (приобретение пая) и третий способ связан с покупкой, так называемых жилищных облигаций или сертификатов.

Последний способ используется крайне редко. Там нет возможности приобретения строящегося объекта по предварительному договору.

Поэтому застройщики, которые продают объекты по предварительному договору, нарушают федеральное законодательство.

Говоря о том, что можно взыскивать с застройщика, если вы заключили предварительный договор, а застройщик не построил вовремя объект и не может вам его передать, то вам необходимо будет, во-первых, предъявить письменное требование застройщику и смотреть уже те санкции, в зависимости от того, какие условия не исполняет застройщик, которые предусмотрены 214 ФЗ.

Судебная практика говорит о том, что вне зависимости от того, что стороны заключили предварительный договор купли-продажи, все равно этот предварительный договор будет квалифицироваться судом, как договор долевого участия в строительстве. И будут применяться к застройщику все те санкции, которые предусмотрены соответствующим законом.

Светлана: Имеет ли юридическую силу предварительный договор?

Алексей: Разумеется, имеет. Такая сделка поименована в Гражданском кодексе, поэтому предварительный договор, безусловно, имеет юридическую силу, если он заключен в соответствии с требованиями законодательства.

Например, когда мы говорим о недвижимости, такой договор должен быть заключен в простой письменной или нотариальной форме, и должен содержать все существенные условия сделки, которые предъявляются к сделкам с недвижимостью.

Это соглашение о цене, о предмете и о лицах, которые имеют право проживания в указанном объекте. И, соответственно, должны быть стороны поименованы. Этих условий достаточно, с учетом формы договора, о которой я сказал, для того чтобы договор был действительным.

Светлана: Мы составили предварительный договор на квартиру. Сумму мы отдали всю, а договор только составили из подписей. Скажите, это очень плохо?

Алексей: Надежда всегда должна быть, что не обманули. Вообще, добросовестного соучастника гражданского оборота закон презюмирует, поэтому закон считает, что все должны быть добросовестные и никто не должен злоупотреблять правом – это основные принципы гражданского законодательства.

Что касается подписей, которые есть или нет в предварительном договоре или только они есть в предварительном договоре, еще раз хочу подчеркнуть, что предварительный договор – это юридический документ, поэтому его должен составлять юрист, отражая в нем все условия, к которым стороны хотят прийти.

Читайте так же:  Порядок общения с ребенком после развода

Светлана: Предварительный договор купли-продажи квартиры является специальным документом, если прошли сроки исполнения договора, а условия договора не выполнены и человек не возвращает деньги, имеются ли основания для возбуждения уголовного дела по ст. 159 УК РФ?

Алексей: Тут не нужно путать гражданскую ответственность и уголовную, потому что если мы говорим об уголовной ответственности, там свой состав преступления, который необходимо доказать, для того чтобы привлечь лицо к уголовной ответственности.

Необходимо доказать злой умысел, вину и т. д. Человек очень много предварительных договоров назаключал на какие-то объекты недвижимости или на один и тот же объект, собрал деньги, а потом исчез – это явный состав уголовного преступления.

Но если человек заключил предварительный договор, получил деньги, как будущий продавец и не исполняет условия предварительного договора, то как мы и говорили, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд о принуждении к заключению основного договора.

И при этом совершенно допустимо взыскать неустойку или убытки в том случае, если действия другой стороны, которая уклоняется от заключения основного договора, являются виновными.

Светлана: Необходимо очень серьезно подходить к подписанию предварительного договора купли-продажи недвижимости. Какие еще вы можете дать советы?

Алексей: Совет у меня лишь один – обращаться к юристам за консультацией. Консультация нотариуса бесплатна.

Светлана: Но, к сожалению, мало кто из граждан об этом знает…

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Регистрация предварительного договора купли продажи недвижимости

Главная страница Форум Гарант
Видео (кликните для воспроизведения).

Предварительный договор купли — продажи недвижимости не подлежит регистрации. И действующее законодательство не устанавливает максимальный размер расчетов наличными денежными средствами между физическими лицами. В предварительном договоре посоветовала бы указать предельный срок в течение которого будет заключен основной договор купли — продажи (на случай если продавец после оформления документов будет «затягивать» с заключением основного договора) и если — одновременно с заключением данного договора будет вноситься предварительный платеж, отразить его в договоре в качестве задатка. Т.к. в соответствии с со ст. 381 ГК «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора, ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка».

В случае приобретения имущества в общую собственность супругов, из личного опыта, посоветовала бы в основном договоре купли — продажи недвижимости не указывать конкретные размеры долей супругов, а оформить недвижимость в общую совместную собственность супругов. Для того, чтобы в будущем не возникло проблем с возвратом подоходного налога, т.к. с заявление о возврате подоходного налога в данном случае может быть впоследствии подано обоими супругами, либо кем — либо одним из супругов на всю сумму покупки (это на тот случай если у кого — либо из супругов отсутствует доход облагаемый по ставке 13 %, или неофициальная зарплата. В случае же приобретения недвижимости в долевую собственность каждый из супругов может подать декларацию на возврат подоходного налога лишь по своей доле.

Судебная практика не признает заключенным предварительный договор купли продажи недвижимости.

Так что это только для успокоения души, реально ничего не даст

ЛанаSV Пишет:
——————————————————-
> С какой это стати не признается заключенным
> предварительный договор купли-продажи
> недвижимости?? если соблюсти все требования закона
> при его заключении.
> Другое дело, что заключать предварительный договор
> купли-продажи незарегистрированной недвижки не
> имеет смысла. Так как в качестве условия
> заключения основного договора ставить регистрацию
> в ФРС нельзя. Так как сама регистрация не зависит
> от продавца. В том смысле, что ФРС может отказать
> в регистрации, если какие-нибудь косяки найдет.
> Причем при заключении предварительного договора
> даже внесение денег не является обязательным для
> того, чтобы считать его заключенным.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

то есть все действия до этого не более чем переговоры, в том числе и заключение предварительного договора.

Nikotin Пишет:
——————————————————-
> Судебная практика не признает заключенным
> предварительный договор купли продажи
> недвижимости.
>
> Так что это только для успокоения души, реально
> ничего не даст

какая именно судебка?

ЛанаSV Пишет:
——————————————————-
> Так это договор основной.
> И гос.регистрация не относится к форме договора.
> Требуемая форма — простая письменная.
> А что касается предварительного договора, то при
> заключении требование к форме — в той же, что и
> основной. Так что предварительный договор должен
> быть в простой письменной.

а насчет предварит на неоформленный дом — хм.
ИМХО — надо смотреть чей дом и когда собственником стал «предварительный» продавец, дело в том что пр. соб. не всегда возникает с момента гос. регистрации.

Источники


  1. Баранов, Д. П. Адвокатское право. Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Д.П. Баранов, М.Б. Смоленский. — М.: Дашков и Ко, 2014. — 368 c.

  2. Рыжаков А. П. Защитник в уголовном процессе; Экзамен — М., 2013. — 480 c.

  3. Ведерников, А. Н. Конституционное право личности на судебную защиту в законодательстве и судебной практике России / А.Н. Ведерников. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2017. — 152 c.
Регистрация предварительного договора купли продажи недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here