Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой (что делать)

Полезная правовая информация по теме: "Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой (что делать)" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Вопрос, интересующий многих собственников, которые решили не заморачиваться на официальном оформлении результатов перепланировки. По общему правилу такие квартиры продавать нельзя. Это будет расцениваться в качестве основания для признания сделки недействительной. Но какие варианты возможны по законодательству, чтобы совершить безопасную сделку?

Статус квартиры с незаконной перепланировкой при продаже

Проводить изменение планировки неофициально законодательством запрещено. За это предусматривается ответственность, в том числе и уголовная, что зависит от последствий такой смены планировки. Чаще всего принимается санкция в виде административного штрафа.

Однако ответственность — это ещё не весь перечень проблем, связанных с незаконной сменой техплана помещения. Проблемы также могут возникнуть в связи с продажей квартиры. В основном они связаны с ценой, с проблемами оформления. Но главная проблема – это поиск покупателей. Многих из них интересует, узаконена ли перепланировка. Ведь покупка квартиры с такой планировкой может повлечь нежелательные последствия.

В этом смысле выделяют следующие особенности квартиры с незаконной перепланировкой:

  • ответственность за незаконную смену планировки наступает у собственника, то есть у покупателя после оформления на его имя;
  • продажа такой квартиры без уведомления покупателя о факте незаконной планировки может стать основанием отмены сделки;
  • уведомление покупателя о такой особенности квартиры может вызвать заметное снижение цены квартиры;
  • такую квартиру невозможно продать или купить в ипотеку, так как банк не связывается с подобными случаями и не допускает этого без разрешения со своей стороны.

Квартиры, у которых перепланировка узаконена и имеются все документы об этом, оцениваются процентов на 10 дороже, чем среднестатистическая квартира с такой же квадратурой.

В то же время жильё с незаконной перепланировкой сразу сбрасывает в цене минимум 10%, если о данном факте станет известно потенциальному покупателю.

По этой причине собственники таких помещений предпочитают обращаться в риелторские организации, чтобы самим не иметь дела с проблемными и дотошными покупателями. Но такие организации не всегда относятся добросовестно к своим обязанностям и могут скрыть от потенциальных покупателей факт незаконного изменения планировки помещения. Ведь они свою комиссию получат, а в дальнейшем продавцу придётся самому разбираться с покупателем.

Напрямую федеральными законами не наложен запрет на продажу такой квартиры. Если никто и никогда не узнает о данном факте, то проблем может и не возникнуть. Но в жизни бывают такие случаи, когда ответственные люди, к примеру, соседи, которые обеспокоены насчёт целостности конструкции жилого дома, могут обратиться в соответствующие инстанции. И они будут правы, ведь нередко вследствие неграмотно выполненной перепланировки обрушивались целые подъезды.

Но что делать в таких случаях? Как избежать проблем при продаже квартиры? Многие задаются сначала этими вопросами, а потом начинают думать, нужно ли узаконивать перепланировку. Оценка квартиры сильно помогает её продать.

Порядок продажи

Так как продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой может вызвать множество проблем как для покупателя, так и для продавца, то рекомендуется действовать исключительно в рамках закона и не надеяться на то, что никто и никогда не узнает о данном факте. Как минимум покупатель об этом узнает всё равно. Так что вполне возможна отмена сделки.

Покупатели, в свою очередь, после заключения сделки и когда квартира уже куплена должны зарегистрировать сделку в Росреестре и переоформить квартиру на своё имя. После этого уже ничто не угрожает законности сделки. Однако без согласования с администрацией узаконивание невозможно.

Если администрация посчитает, что такие изменения в конструкцию квартиры вносить недопустимо, то по решению суда собственников могут заставить вернуть предыдущую планировку за свой счёт. Свои права собственники могут отстаивать в судебном порядке. В таком же порядке осуществляется узаконивание перепланировки, если администрация отказала в утверждении проектной документации.

Как узаконить планировку через БТИ

Если не узаконена перепланировка квартиры, то ответственности уже не избежать. Самая минимальная санкция за подобное нарушение закона — это административная ответственность. Она выражается в денежном штрафе, что назначается в пределах от 1 до 2,5 тысяч рублей.

Штраф небольшой, так что заплатить его для узаконивания планировки не должно составить труда.

Чтобы принять ответственность на себя и приступить к процессу официального оформления, необходимо:

  • обратиться в БТИ;
  • специалисты указанной организации осуществляют замеры и сопоставляют внесённые изменения с техпланом из БТИ;
  • составляется акт о несоответствии;
  • он передаётся администрации, после чего на виновного собственника налагается штраф.

После уплаты данного штрафа необходимо снова обратиться в БТИ и осуществить процедуру, описанную в предыдущем разделе.

После того как в БТИ будет передан новый, утверждённый в администрации проект плана квартиры, оно осуществит следующие действия:

  • внесёт соответствующие изменения в официальные технические данные квартиры;
  • составит техпаспорт на помещение снова;
  • проводит оценку изменений с целью установления новой инвентаризационной стоимости.

Ведь для проведения оценки у частных организаций необходимо представить все документы на квартиру, включая технические. Однако данная оценка никак не влияет на цену приобретения перепланированной квартиры.

Продажа без узаконивания перепланировки

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Если собственники всё же решили не оформлять перепланировку, а продать квартиру с незаконным планом, то нужно учесть два основных правила, которые позволят избежать проблем в будущем:

  • нужно действовать честно и поставить в известность покупателя;
  • внести в сделку о купле-продаже пункт о неофициальной перепланировке жилья.

Такой подход обезопасит сделку, хотя вряд ли сможет обезопасить покупателя от ответственности в будущем. По этой причине многие покупатели не желают связываться с квартирой, где перепланировка не узаконена, или же требуют снизить цену.

Договариваться в подобных случаях очень тяжело, так как покупатель будет настаивать на максимальном снижении цены, а продавец желает наиболее выгодно продать квартиру. Как продать квартиру с перепланировкой в таком случае?

Мифы как продавца, так и покупателя, когда осуществляется продажа квартиры с перепланировкой, могут развеять профессиональные участники рынка недвижимости. Как правило, они ведут учёт всей недвижимости, реализуемой на данный момент, в том числе и квартир с незаконной планировкой.

Они могут указать не среднерыночные цены на подобное жильё и уверить покупателей и продавцов в приемлемости той или иной цены.

На сегодняшний день на рынке недвижимости риелторы знают, как проверить степень переделки и определяют следующие категории квартир с незаконной планировкой в зависимости от степени допустимости внесённых в них изменений.

Так, выделяют:

  • простую переделку;
  • сложную переделку.

Как правило, помещения с простой переделкой несильно падают в цене и их продажа не вызывает особых проблем.

Читайте так же:  Документы необходимые для замены паспорта в 25 лет

Такую переделку характеризуют следующие признаки:

  • перенос дверей в несущих конструкциях;
  • перенос некоторых конструкций, не являющихся несущими;
  • разборка декоративных элементов планировки и включение новых таких элементов;
  • изменение различных проёмов без изменения их размера;
  • декоративные изменения ненесущих конструкций.

В свою очередь, сложную планировку, которая, по сути, незаконна, характеризуют следующие признаки:

  • изменение площади нежилых помещений;
  • объединение других помещений с балконом;
  • наличие дверных проёмов, не указанных в действующем плане;
  • разборка подоконников, расширение имеющихся проёмов;
  • перестановка газового оборудования;
  • объединение нескольких помещений.

За перестановку газового оборудования, помимо указанного штрафа за незаконную перепланировку, необходимо заплатить штраф за самовольное изменение положения газового оборудования.

Возможные последствия

Как правило, перепланировку проводят, чтобы увеличить уровень комфорта в жилье. Однако это не всегда положительно отзывается на цене недвижимости. Такую недвижимость вовсе нельзя продавать тем, кто покупает жильё по ипотечному кредитованию. Банки сразу замечают такие нюансы и никогда не согласятся взять под залог перепланированную квартиру.

Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой не оформляется практически никогда. Изменение плана ипотечной квартиры осуществляется в особом порядке.

Помимо этого, при продаже квартиры с незаконной планировкой могут возникнуть следующие сложности:

  • если техплан был сделан более 5 лет назад, то практически невозможно избежать ответственности за неофициальную перепланировку при продаже;
  • в случае недопустимости внесённых изменений согласно нормам законодательства собственники рискуют лишиться жилья;
  • покупатель может предложить цену намного ниже, чем среднерыночная цена;
  • сделка будет признана недействительной, что повлечёт возврат денег и квартиры предыдущим владельцам;
  • покупатель в любое время может оспорить сделку и отказаться от неё вовсе.

Если перепланировка простая, то можно не проводить оформление, а сделать небольшую скидку покупателю в пределах 5–10% от среднерыночной стоимости. Расходы на оформление могут составить от 50 до 100 тысяч рублей, так что нужно исходить из указанной суммы. Купить квартиру могут и без неё, но результат зависит от того, какой покупатель попадётся. Всё равно нужно оценить все риски.

Если же переделка сложного типа, то без переоформления не обойтись. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой редко осуществляется грамотным покупателем, а банки или риелторские организации редко связываются с собственниками таких помещений. По этой причине, если в квартире изменены несущие конструкции или затронуто газовое оборудование, то лучше оформить это всё официально через уполномоченные органы или суд.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Продажа квартиры всегда была непростым мероприятием. Однако всем хочется провести сделку без лишней бумажной волокиты, как можно быстрее и, разумеется, с наибольшей для себя выгодой. Но самовольная перепланировка, выполненная вами, либо прежними хозяевами, может создать трудности в оформлении и уменьшить выгоду продавца.

Казалось бы, чем здесь может помешать просторная гостиная, которую вы получили в результате объединения кухни с комнатой? Эта планировка помещений наоборот должна быть весомым аргументом для покупателей! Но на деле продажа квартиры с незаконной перепланировкой имеет ряд юридических особенностей.

Во-первых, квартира должна быть юридически чистой. В то же время, самовольная перепланировка является обременением, а продажа квартиры с незаконной перепланировкой — дело не из приятных.

Что это означает для собственника и для покупателя? Первым делом, если вы являетесь собственником квартиры, которую хотите продать, то вам следует удостовериться в соответствии имеющейся планировки квартиры поэтажному плану БТИ. Для покупателя отсутствие красных линий на поэтажном плане говорит о том, что в дальнейшем, после оформления покупки, у него не будет проблем с соседями, с Мосжилинспекцией и управляющей компанией.

Во-вторых, если в вашей квартире все-таки была произведена самовольная перепланировка, а на поэтажном плане обозначены красные линии, то наилучшим выходом из этой ситуации будет узаконивание перепланировки «задним числом» в соответствии с действующим законодательством. В данное время узаконить перепланировку постфактум можно при помощи разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. (Данный документ вы можете заказать в нашей организации, у нас есть все необходимые допуски СРО на разработку проектной документации).

Опыт риелторов показывает, что при продаже квартиры с незаконной перепланировкой, она теряет до 20 % в своей стоимости, а узаконенная перепланировка прибавляет к цене недвижимости примерно столько же. Кажется, что для собственника такие аргументы должны быть весомым доводом в пользу своевременного согласования всех преобразований.

Но если работы уже выполнены, и вам предстоит продажа квартиры с незаконной перепланировкой, какие документы потребуются для ее утверждения? И сколько времени займет этот процесс, а также какова будет стоимость согласования выполненных работ?

Для начала вам потребуется получить в БТИ поэтажный план до перепланировки с экспликацией. Кроме того, как говорилось выше, должно быть обязательно разработано техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ.

Важный нюанс: Оно заказывается только у автора проекта дома (при затрагивании несущих конструкций) или в любом проектном бюро с допуском СРО (если несущие конструкции не затрагиваются).

Сроки согласования ранее выполненной перепланировки зависят от ее сложности.

  • При простой перепланировке, если не затронуты несущие перегородки или проведена простая перестановка сантехнического оборудования ждать придется 1-2 месяцев.
  • При более сложной, например демонтаж подоконных блоков, расширение ванной и санузла — 2-4 месяца
  • Если же затронуты несущие конструкции, тогда срок согласования может достигать 4-6 месяцев.

Стоимость согласования перепланировки зависит от многих факторов, и может серьезно варьироваться. К стоимости получения разрешительных документов прибавьте и выплату обязательного административного штрафа, хотя для жилых помещений он не такой большой (2500 рублей). Но может накладываться неоднократно.

Узаконить перепланировку «задним числом» возможно только в том случае, если работы были выполнены без нарушения ППМ 508, а также различных строительных и санитарных норм и правил. Но даже с учетом мягкости жилищного законодательства, опыт тех, кто уже сталкивался с согласованием уже выполненной без разрешения перепланировки, говорит о том, что согласовывать работы проще и легче до того, как они начнутся.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Если при покупке квартиры выясняется, что в квартире имеется неузаконенная перепланировка, перед покупателем встает вопрос: Покупать или нет? К каким последствия это может привести?

Одозначного ответа или конкретных рекомендаций Вам никто не сможет дать. Мы же, в свою очередь, как компания, которая на практике очень часто сталкивается с незаконными перепланировками, можем дать только некоторые советы покупателям.

В первую очередь, необходимо оценить те мероприятия, которые были выполнены. Все ли изменения соответствуют тем требованиям, которые регламентированы жилищным законодательством о проведении перепланировок.

Если Вы не располагаете достаточной информацией о тех нормах и правилах, которые предъявляются к перепланировке, обратитесь в любую специализированную организацию, в том числе и нашу.

Это очень важно, по той причине, что при наличии в перепланировке запрещенных мероприятий, узаконить её будет невозможно.

К нам очень часто обращаются, с вопросом «Покупать ли квартиру с незаконной перепланировкой?»

Читайте так же:  Льготы по оплате квартиры инвалиду 2 группы

Так вот, мы, как и любая другая компания, занимающайся перепланировками, предпочитаем работать с квартирами, которые уже находятся в собственности клиента.

Поэтому оптимальным решением при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой для будущего собственника является проведение согласования нынешним владельцем и получение хотя бы разрешения на перепланировку, что говорит о возможном потенциальном согласовании данной перепланировки, в дальнейшем завершить узаконивание можно будет уже с новым собственником.

В идеальном варианте, чтобы нынешний собственник завершил процедуру согласования и получит акт о завершенном переустройстве.

Покупка квартиры с неузаконенной планировкой: о чем стоит помнить?

Квартиру, которая будет полностью соответствовать требованиям и желаниям того или иного покупателя, достаточно сложно найти. Именно по этой причине достаточно часто собственники прибегают к процедуре перепланировки имеющихся у них квадратных метров, но не всегда оформляют это действие с точки зрения закона.

Какие перепланировки бывают незаконными?

Строители в настоящее время выделяют перепланировки и переустройство квартир как изменение функциональных особенностей таких жилых помещений.

Переустройством следует считать изменение основных качественных и количественных характеристик тех инженерных сетей и архитектурных элементов жилого помещения, которые не повлекут за собой изменения общих конструкционных особенностей конкретной квартиры или дома.

К таким изменениям относятся возведение декоративных арок и ниш, если они не изменят конструкцию всей квартиры путем искажения несущих стен, замена радиаторов отопления и электропроводки и т.д.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Перепланировкой следует считать изменение именно архитектурных особенностей конкретного жилого помещения, например, формирование дверного проема в дополнительной стене, объединение путем разбора ненесущей стены двух комнат в одно пространство и т.д. Если такие мероприятия были произведены, они должны быть узаконены.

Однако не все виды перепланировок можно подвергнуть таким внесениям на общий план жилого помещения.

Разбор несущих конструкций и балок, перенос санузла или кухни с их места расположения по инженерному проекту помещения является незаконной перепланировкой, которая не может быть официально оформлена ни с помощью предварительного согласования, ни после проведения строительных работ.

Какие риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой?

При приобретении квартиры, в которой произведенная перепланировка не носит незаконный характер, риски такого оформления сделки очень велики. К таким рискам относятся:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72 .
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57 .
  • Регионы: 8 (800) 600-36-07 .
  • Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке покупателем и последующее признание сделки недействительной;
  • Изъятие помещения в пользу государства при исполнении судебного решения о таком изъятии имущества. Данный риск имеет наибольшую актуальность для покупателя, если он знал, что приобретает жилье с незаконной перепланировкой, и такой факт был выявлен в процессе оформления документов, в том числе, с использованием ипотечного займа;
  • Наложение административного взыскания на собственника квартиры и обременения на данную жилплощадь до тех пор, пока осуществленные конструктивные изменения в квартире не будут официально узаконены либо все архитектурное состояние квартиры не будет восстановлено в прежнем виде;
  • Для продавца, который выставил такое жилье на продажу, существует риск продать свою квартиру только по существенно заниженной стоимости в связи с желанием покупателя минимизировать свои возможные финансовые потери от сложностей с оформлением такого жилья в собственность.

Как купить квартиру с незаконной перепланировкой?

Видео (кликните для воспроизведения).

Для того, чтобы приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой, следует предпринять следующие шаги:

  • Провести оценку осуществленных изменений в жилом помещении с помощью опытного риэлтора или специалиста по проведению перепланировок. Они должны дать свое заключение о том, возможно ли в будущем оформить осуществленные архитектурные изменения или нет;
  • Уточнить в БТИ план потенциально приобретаемой квартиры (есть ли на нем красные линии, обозначающие основные архитектурные компоненты изучаемого жилья, которые не должны быть изменены; если такие линии есть, и они нарушены, узаконить перепланировку не удастся, и в будущем собственнику помещения грозит крупный штраф за внесение таких изменений);
  • Если жилье приобретается с использованием заемных средств, а оно само выступает в качестве залога по договору кредитования, придется пригласить и оценщика из банка, который изучит техническое состояние квартиры и имеющиеся документы и вынесет решение о возможности реализации данной квартиры в дальнейшем.

Если все перечисленные действия выполнены, и, несмотря на незаконность произведенной перепланировки, потенциальный покупатель готов приобрести документ, наступает процедура непосредственной передачи прав собственности данное жилье.

Однако, покупая жилье с незарегистрированными с законной точки зрения архитектурными изменениями, следует помнить о возможных штрафных санкциях.

Узнать о том, как правильно рассчитать больничный во время вашей беременности, и разобраться в этом вопросе, вы можете здесь.

На какой максимальный срок можно рассчитывать при получении больничного, вы узнаете, если пройдете по ссылке и прочтете наш материал.

Штрафы за незаконную перепланировку

Незаконная перепланировка, которая была выявлена на этапе оформления перехода права собственности на жилье или в последующем процессе эксплуатации, может быть чревата для собственника помещения как административной, так и уголовной ответственностью.

Последняя назначается в том случае, если результаты осуществленных архитектурных изменений нанесли ущерб имуществу соседей или повлекли причинение им телесных повреждений вплоть до гибели.

Административная ответственность является более мягким вариантом наказания.

К ней прибегают как в отношении физических лиц, являющихся собственниками помещений, так и в отношении юридических. Данный вариант ответственности предусматривает следующие штрафные санкции:

  • Для граждан, являющихся собственниками помещений, размер штрафа составит 2 – 2,5 тысячи рублей, при условии, что выявленная перепланировка не нанесла ущерб никому из соседей. Если ущерб был нанесен – размер штрафа увеличивается до пяти тысяч рублей, а также необходимо оплатить нанесенный материальный и моральный ущерб;
  • Для юридических лиц размеры штрафов, если ущерба соседям не было, составят от сорока до пятидесяти тысяч рублей, если ущерб был – до трехста тысяч;
  • На должностных лиц, которые либо незаконно зарегистрировали проведенные изменения, либо не отреагировали на их осуществление, размеры штрафа составят четыре – пять тысяч рублей, если ущерба соседям не было, и до пятидесяти тысяч, если факт нанесения ущерба был выявлен.

Приобретение квартиры с незаконной перепланировкой является своего рода лотереей, так как потенциальному покупателю неизвестно, можно ли было такие изменения осуществлять или нет, а также выявятся ли они при регистрации жилья.

Для того, чтобы минимизировать риски при приобретении квартиры, в которой перепланировка явно была осуществлена, необходимо предварительно проверить законность внесенных в архитектуру квартиры изменения.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Продажа квартиры с перепланировкой

Изучаем вопрос приобретения (продажи) в Москве квартиры с незаконной перепланировкой (без согласования в БТИ, жилищной инспекции) — как продать или купить.

Читайте так же:  Выселение из муниципальной (неприватизированной) квартиры прописанного человека

Продажа квартиры с перепланировкой квартиры в 2019 году

При очевидных плюсах, любая покупка или продажа недвижимости на вторичном рынке сопряжена с рядом моментов, зная о которых можно избежать неприятных последствий. Это — неузаконенная перепланировка. А если точнее, то — покупка квартиры с перепланировкой, выполненной продавцом без разрешения (без согласования с компетентными органами). Данная статья посвящена именно этой проблеме. Материал изложен в соответствии со следующим содержанием.

Содержание

Почему при покупке жилья важно обращать внимание на законность перепланировки

«Очень большие расходы» — первое, с чем у большинства россиян ассоциируется покупка жилья в Москве. В случае покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой или реконструкцией они могут и существенно возрасти, и привести к невероятным вещам. Отказ в регистрации права собственности среди последних— наименьшее из возможных «зол». Покупка в Москве квартиры с незаконной перепланировкой сопряжена с серьезными рисками для нового владельца. Его могут:

  • Оштрафовать на четырехзначную сумму от 2500 до 5000 рублей, в зависимости от величины причиненного третьим лицам ущерба (для юридических лиц штраф может достигать 300 тыс. рублей);
  • Принудить немедленно и за свой счет привести приобретенные квадратные метры в соответствие с имеющимся (выданным БТИ) техническим планом;
  • Привлечь к уголовной ответственности.

Это происходит потому, что капитальный ремонт с самовольной модификацией конфигурации квартиры запрещена действующим законодательством — кодексами Российской Федерации, строительными нормами и правилами, подзаконными актами (постановлениями). Ответственность за нелегальное изменение проекта недвижимости законодатель возлагает на владельца. Свершение сделки (факт продажи квартиры с перепланировкой без согласования) — момент, с которого ответственность за последствия вмешательства в конструкцию дома полностью переходит к новому хозяину. Поэтому, приобретая понравившееся жилье, нужно взвешивать все «за» и «против». Не стоит принимать во внимание увещевания продавца о том, что несоответствия с техпаспортом «все равно никто не заметит» — можно попасть в просак. Сейчас расскажем, почему.

Как компетентные органы могут выявить незаконную перепланировку квартиры

Несмотря на описанные последствия, которыми чревата купля проблемной площади, многих покупателей ни покупка квартиры с незаконной перепланировкой, ни небезупречные документы не тревожат. Уповая на извечное русское «авось», полагают, будто до них никому нет никакого дела. Однако опыт подтверждает высокую вероятность выявления незаконной перепланировки если не после свершения акта купли и продажи, то в ближайшем году. Приведем примеры трех типичных случаев, делающих тайное явным:

Понятно, что обрести покой при покупке проблематичных квадратных метров будет возможно только, пройдя в предусмотренном порядке процедуру узаконивания изменений, и получив после оформления необходимых разрешений на руки соответствующие регистрационные и инвентаризационные документы. По логике изложения, теперь можно перейти к рассмотрению нюансов покупки квартиры с перепланировкой квартиры.

Как купить самовольно перепланированную квартиру, в том числе — по ипотеке

Считаем целесообразным напомнить: за перепланировку без разрешения (не прошедшую надлежащую процедуру согласования), ответственность возлагается на того, кто на момент ее наступления является владельцем квартиры. Чтобы покупатель спокойно спал в купленном жилище с несогласованными переделками, перед сделкой можно посоветовать — как минимум! — обратиться к квалифицированным специалистам по поводу консультации. Еще лучше — показать квартиру сведущему риелтору или к профильному эксперту нашего Бюро согласования перепланировок. Это понадобится для:

  • Выяснения объемов и степени сложности проведенных продавцом ремонтных работ;
  • Определения соответствия изменения планировки требованиям санитарных и строительных норм и правил;
  • Оценки стоимости предусмотренного законом согласования (узаконить в установленном порядке изменения, чтобы в дальнейшем продавать, дарить, покупать, пр. придется все равно) и корректирования в меньшую сторону цены на квартиру (по статистике, примерно на 10 %);
  • Выявления критичных или недопустимых вмешательств в конструкцию дома (несущие стены и перегородки, панели перекрытия, общедомовые системы обеспечения жизнедеятельности), делающих согласование проблематичным, дорогим или вовсе невозможным.

[2]

Желающим приобрести жилье в Москве в кредит полезно будет узнать непреложный принцип предоставления потенциальным заемщикам ипотечных программ. Последний можно сформулировать так: фактические характеристики приобретаемого объекта недвижимости обязаны до мелочей совпадать с параметрами, зафиксированными в соответствующих инвентаризационных и правоустанавливающих документах (в техническом и инвентаризационном паспортах, договоре ипотеки, свидетельстве о праве собственности, пр.). Чтобы принцип соблюсти, имеющиеся «отклонения» придется узаконивать.

Некоторые банки отвергают просьбы предоставить кредит на покупку жилья с не разрешенной перепланировкой из-за существующих рисков. Подобное решение они мотивируют тем, что находящемуся под финансовым давлением ипотечного кредита заемщику проблематично будет пройти в срок необходимую процедуру узаконивания неправомерной перепланировки.

Интересующиеся вопросами, как в 2019 году купить в Москве или как продать квартиру с перепланировкой должны знать о существовании еще одного «подводного» камня. В случае, когда Московская жилинспекция в ответ на заявление с просьбой разрешить перепланировку отказывает, собственнику квартиры вменяется обязанность привести изменения в соответствие с требованиями закона или вернуть конфигурацию жилых помещений в исходное состояние. Если купивший квартиру не в состоянии решить такие задачи, жилье отправят продать без его согласия (по решению суда реализуют на публичных торгах).

Общеизвестно, что финансовую нагрузку на пользователей ипотекой увеличивает сопровождение кредитных договоров страховыми компаниями. Учитывая связанные с проблемным узакониванием риски, последние обычно увеличивают взносы на страхование. Рассмотренные обстоятельства отпугивают кредиторов, усложняют и без того непростую финансовую сторону вопроса.

Заключение

Приобретение в столице и Московской области перепланированного жилья — неординарное событие для всех участников сделки. В условиях реально существующих рисков можно пропустить важные детали, наделать ошибок. Последние чреваты штрафами, издержками на приведение квартиры в первоначальный вид, даже уголовным преследованием. Надеемся, что изложенный в данной статье материал окажется полезным и для тех, кто интересуется, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, и для тех, кто собирается ее купить за наличные, в кредит (по ипотеке).

Верим, нам удалось убедить посетителей сайта нашей компании в том, что покупка и продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой в 2019 году — мероприятия, требующие скрупулезного изучения сделанных изменений, а также прогнозирования и оценки возможных предстоящих расходов. Неискушенный покупатель рискует не справиться с такими нетривиальными задачами, потерять время и деньги. Неопытный продавец может оказаться перед фактом признания сделки недействительной и полностью разрушенными планами.

Покупка квартиры с перепланировкой

Наличие перепланировки — немаловажный фактор, который может повлиять на решение в пользу той или иной квартиры. Покупка квартиры с перепланировкой зачастую означает приобретение жилья с большей полезной площадью и интересным интерьером.

Но все эти преимущества покупки квартиры с перепланировкой имеют смысл лишь когда перепланировка была проведена законно, а изменения отражены в поэтажном плане БТИ на квартиру. Поэтому если в квартире планируемой вами к приобретению ранее была выполнена и узаконена перепланировка, то это достаточно весомый плюс.

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой может стать весьма неприятным обременением, ведь все вопросы согласования уже выполненных работ придется решать вам, а не прежним владельцам.

Читайте так же:  Как грамотно написать объяснительную когда на прилавке не хватило товара

Далее мы разберем ситуацию, когда перепланировка в квартире была выполнена, но не узаконена.

На что обратить внимание при покупке квартиры с перепланировкой:

При покупке квартиры с незаконной перепланировкой обратите внимание на различия между текущей планировкой квартиры и поэтажным планом БТИ.

Вариантов может быть два:
1. Вам показывают поэтажный план БТИ с планировкой которая была раньше.
2. Вам показывают поэтажный план БТИ с планировкой квартиры в «красных линиях» .
Естественно, в обоих случаях продавец утверждает, что все это согласуется очень легко.

Вариант № 1 означает, что перепланировка имела место, но пока не выявлена, и в сделке участвуют документы БТИ в черных линиях со старой планировкой. Этот факт должен настораживать покупателя, особенно если продавец сам предлагает снизить цену недвижимости на некую сумму, которая, по его мнению, уйдет на согласование самовольной перепланировки.

Но многие незаконные перепланировки не согласуемы принципиально, поскольку содержат серьезные нарушения. То есть, вы покупаете кота в мешке! Задача владельца — продать квартиру, пусть даже со скидкой, ведь формально через секунду после сделки, он снимает с себя всю ответственность, так как по документам БТИ, которые участвовали в сделке, вы приобретали квартиру без перепланировок. Если стоимость восстановления первоначальной планировки окажется больше скидки от хозяина, претензии предъявить вы ему теперь не сможете.

Вариант № 2 (красные линии) значит, что незаконная перепланировка обнаружена надзорными органами и помечена на поэтажном плане с проставлением штампа «разрешение не предъявлено». Соответственно, и в свидетельстве о собственности в графе «обременение» будет стоять штамп «неузаконенная перепланировка».

Если при покупке квартиры с перепланировкой красные линии БТИ затрагивают несущие стены, выходят за пределы квартиры — это говорит о том, что сохранить перепланировку скорее всего не удастся, вполне возможно, что вам предстоит не только вернуть квартиру в прежний вид, но и делать ремонт соседям.

В отдельных случаях при покупке квартиры с перепланировкой самовольно выполненные работы можно узаконить «задним числом», но это относится в основном к простым изменениям. Допустим, если прежние владельцы квартиры решили увеличить площадь ванной комнаты и объединили ванную и санузел. При этом стена, отделяющая помещения ванной и санузла, как правило, не является несущей, и демонтаж перегородки можно узаконить и после выполнения. При этом, согласование мало чем будет отличаться от получения разрешения на перепланировку обычным путем.

Для согласования незаконной перепланировки с затрагиванием ответственных конструкций потребуется оформление технического заключения о допустимости и безопасности перепланировки — его делает автор проекта дома или ГУП МосжилНИИпроект.

[1]

Для оформления выполненных работ вам потребуется собрать следующие документы: техпаспорт БТИ с планом до перепланировки, план после нее, копию правоустанавливающих документов и заявление. Все это потребуется согласовать в жилищной инспекции округа. Окончательный этап в согласовании выполненной перепланировки — внесение изменений в поэтажный план БТИ и документы о собственности.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой: можно ли оформить сделку без разрешения в 2019 году

Собственники жилья, стремясь улучшить условия проживания, занимаются перепланировкой. Она не всегда оформляется согласно закону, часто остается незамеченной, пока не наступит необходимость продать жилплощадь. Тогда владельцев интересует, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, не является ли это препятствием для совершения сделки.

Как выявить, что имеется перепланировка

В обнаружении факта переделки квартиры должен быть заинтересован покупатель. Если перепланировка неузаконенная, он после покупки отвечает за несанкционированное перепланирование. Ему придется взять оформление разрешения на себя в соответствии с фактическим состоянием помещения или придать ему вид, который соответствует первоначальной планировке.

Чтобы избежать неприятностей и материальных убытков, покупателю следует свериться с документацией БТИ на квартиру, которая продается, убедиться в отсутствии перепланировки. Если переделки узаконены, на плане они отмечены красными линиями. Их отсутствие еще не факт, что перепланировка не проводилась. Лучше взять план и пройтись по жилью, сверяя его с фактическим состоянием помещения.

Виды разрешенной перепланировки

Ряд изменений законодательство не относит к переустройству, поэтому возможна продажа квартиры с узаконенным согласованием или без – в нем нет необходимости. Сюда относятся такие переделки:

  • демонтирована встроенная мебель;
  • перенесено техническое оборудование, но оно осталось в том же помещении;
  • остеклен балкон, лоджия без нарушений размеров;
  • в санузле снесена перегородка, которая не являлась несущей конструкцией.

Важно! Удаление перестенка между комнатами приводит к нарушению планировки. В таком случае требуется согласовать неузаконенную переделку с соответствующими инстанциями.

Что категорически нельзя менять

Некоторые перепланировки запрещены на законодательном уровне, поэтому узаконить их не удастся. Категорически запрещается проводить работы, если они:

  • ухудшают условия проживания других жильцов дома;
  • превращают помещение в непригодное для жилья;
  • нарушают санитарные, строительные и противопожарные правила.

Эта перепланировка не согласуется, при обнаружении владелец обязан восстановить в квартире прежнее состояние. Остальные переделки в планировке, если они не запрещены, позволяются, но следует оформить разрешение. Тогда отпадут сомнения, можно ли с незаконными изменениями конфигурации продать недвижимость.

Способы продажи с перепланировкой

При продаже квартиры с несогласованной перепланировкой, если она касается разрешенных работ, особых препятствий для совершения сделки нет. Лучшее решение для обеих сторон – легализовать переделку. В таком случае никто не рискует, что наступят неприятные последствия после неузаконенного переустройства: квартиру можно продать, санкции не грозят.

[3]

За наличные

Наиболее часто квартиры с неузаконенной перепланировкой стремятся продать за наличные деньги. Продавец не рискует, только стоимость недвижимости уменьшается на 10–20%. Покупатели часто охотно идут на это, желая сэкономить. Они не подозревают или не хотят думать, какими неприятными последствиями может обернуться такая сделка.

Важно! Если перепланировка жилья неузаконенная, продажа квартиры с переустройством осуществляется по документации, в которой не отражены изменения. С момента заключения договора собственником становится покупатель, и вся ответственность за легализацию неузаконенной планировки ложится на него.

Иногда это оборачивается такими затратами, что экономия на покупке окажется меньше. Так случается, если изменения конфигурации квартиры невозможно согласовать – проведены запрещенные работы. Тогда новому хозяину придется возвращать помещению первоначальное состояние за свои деньги или привести в вид, который можно узаконить.

По ипотеке

Кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой возможно получить не везде. Существуют банки, которые оформляют подобные сделки в ипотеке. Чтобы продать недвижимость таким способом, собственнику сложнее найти покупателя. Зато он действует в открытую – банк и покупатель знают о нелегализованной переделке.

Сторона, предоставляющая кредит, страхует себя. В договоре предусматривается, как быть с оформлением перепланировки. Указывается, что новый собственник ее узаконит, обычно на это отводится 6 месяцев. Все последующие риски ложатся на покупателя, а они могут быть очень большими. Возможно, окажется, что изменения невозможно узаконить. Также Росреестр вправе отказать в регистрации, предъявляя как основание неузаконенное переустройство.

Читайте так же:  Раздел имущества без развода (в браке)

Как легализовать перепланировку

Если оформить перепланировку перед продажей, собственнику квартиры легче ее продать. Продавцу не придется снижать стоимость жилья, чтобы привлечь таким способом потенциальных покупателей. Легализация перепланировки позволит не только продать квартиру, но и заявить повышенную цену, если переделка значительно улучшила жилищные условия.

До выполнения работ

Хозяин должен четко представлять, какие изменения в планировку он намеревается внести. Требуется получить техпаспорт, где содержится полное описание помещений. На его основе планируются будущие работы.

Требуется согласование некоторых действий с пожарниками и водоканалом. Это относится к тем случаям, когда затрагиваются инженерные коммуникации. Если дом – памятник архитектуры или истории, без разрешения соответствующего комитета перестраивать квартиру не разрешат. Следует заказать проект перепланировки в организации с лицензией. Если дом обычный типовой, значительные изменения не планируются, достаточно собственного эскиза.

Необходимы и другие документы: о праве собственности и согласие остальных владельцев на новую планировку, если они имеются. Собрав все необходимое, собственник отправляется в администрацию города. Там пишет заявление.

Чиновники занимаются проверкой документов и намечаемого переустройства. Их задача – убедиться, что оно не коснется несущих конструкций, жизненно важных коммуникаций, разрешены законодательством.

Остается два месяца ожидать решения. При положительном ответе выдается разрешение с указанием периода, в течение которого можно изменить планировку. Когда она завершится, запрашивают новый техпаспорт, подают документы в Росреестр для изменения кадастрового плана жилья. Теперь, чтобы продать недвижимость, нет никаких препятствий.

После выполнения работ

Если перепланировка квартиры не узаконена, ее легализацией занимается продавец или новый владелец после покупки. Совершить сложнее, чем до проведения работ. Как поступить с незаконной перепланировкой, чтобы сделку при продаже не признали недействительной, указано в статьях 25–29 ЖК. Отличия в правилах легализации после выполненных изменений и согласования не очень большие, необходимые документы те же:

  • заявление;
  • план квартиры;
  • нотариально заверенные копии документов на жилье;
  • согласие остальных совершеннолетних жильцов;
  • техпаспорт из БТИ;
  • разрешение от комиссии по надзору за историческими и архитектурными памятниками.

Их отдают в администрацию и ожидают визита инспектора из соответствующей комиссии. Цель его посещения – убедиться, что план в техпаспорте и фактическая планировка не соответствуют. Через некоторое время жилищная инспекция согласует перепланировку или откажет, аргументировано объяснив причины.

Когда квартира продана, несогласованная перепланировка узаконивается покупателем – новым владельцем. Он представляет:

  • паспорт;
  • документы на квартиру;
  • договор о заключенной торговой сделке;
  • квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию квартиры;
  • акт о приеме-передаче жилплощади.

Важно! Согласование лучше проводить перед тем, как продать квартиру с незаконным перепланированием, иначе существует риск, что сделку признают недействительной, откажут новому владельцу в регистрации.

Когда получено одобрение на согласование неузаконенной перепланировки, владелец обращается в БТИ, берет выписку из кадастра. Документы предъявляют в отдел строительства и архитектуры. Специалист составляет проект имеющихся изменений. Его согласуют в санстанции, пожарной службе, администрации.

После одобрения планировки контролирующими органами приглашают специалиста из БТИ, который осматривает помещение и составляет новую документацию. Корректировки вносятся в план и кадастровый паспорт. Перед тем как продать недвижимость, требуется взять выписки из этих обновленных документов.

Если попытка легализовать имеющиеся изменения в органах власти и соответствующих службах не удалась, последний шанс – обращение в суд. Предоставляют те же бумаги и решение об отказе узаконить перепланировку. Пишется исковое заявление, образец можно скачать по этой ссылке. Суд в течение 30 дней рассматривает дело и выносит постановление.

Если суд принял положительное для заявителя решение – признал законность перепланировки – требуется получить новый техпаспорт, пройти регистрацию. Но постановление суда не всегда в пользу истца: он может признать изменения в планировке квартиры незаконными, такими, что угрожают безопасности жильцов дома. В этом случае владельца обяжут вернуть квартире первоначальное состояние – до тех пор продать ее невозможно.

Риски незаконной перепланировки для покупателя

После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.

Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое. Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью. Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.

Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.

Санкции за незаконную перепланировку

Если выяснится неузаконенное переустройство, самое малое, что грозит собственнику – административный штраф 2–2,5 тыс. руб. Это если перепланировка не затронула несущие конструкции, безопасности дома и соседей не угрожает.

Если последствия неузаконенного перепланирования помещения более серьезные, нанесен ущерб имуществу или здоровью других лиц, штраф составляет 5 тыс. руб . Кроме того, владельца обяжут привести помещение в состояние, соответствующее документации на него. Расходы по восстановлению могут оказаться значительными.

Если после неузаконенной планировки серьезно пострадали другие лица, доказан предумышленный характер действий владельца, ему придется выплачивать компенсацию. Если собственник отказывается узаконить переделку, его могут выселить, квартиру продать с аукциона (ст. 29 ЖК).

Неузаконенная перепланировка относится к противоправным действиям и влечет юридические последствия для владельца. Накладывается запрет на операции с недвижимостью, квартиру невозможно продать, никакую другую сделку не удастся оформить. Это убеждает и заставляет понять, нужно ли узаконивать перепланировку собственной квартиры при продаже.

Продать недвижимость с неузаконенной планировкой можно. Риски, которые существуют при заключении сделки, касаются больше покупателя – теперь на него возлагаются все обязательства по легализации переустройства, иначе не сможет полноценно распоряжаться собственностью.

Если у вас остались вопросы, то можете задать их в комментариях или на бесплатной консультации с юристом. Запись на нашем сайте через консультанта.

Видео (кликните для воспроизведения).

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Источники


  1. 20 лет Конституции Российской Федерации. Актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства. Четвертый пермский международный конгресс ученых-юристов (г. Пермь, 18-19 октября 2013 г.): моногр. . — М.: Статут, 2014. — 643 c.

  2. Краткий курс по теории государства и права. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2015. — 140 c.

  3. Венгеров, А. Б. Теория государства и права / А.Б. Венгеров. — М.: Омега-Л, 2012. — 608 c.
Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой (что делать)
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here