Продажа доли в коммунальной квартире

Полезная правовая информация по теме: "Продажа доли в коммунальной квартире" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Нюансы продажи коммунальной квартиры: что об этом говорит Жилищный кодекс?

Статусом коммунальной обладает квартира, комнаты в которой принадлежат разным собственникам, чаще всего не состоящим в родственных или семейных связях между собой.

Ввиду специфики многие сделки с такой недвижимостью, в том числе и купля-продажа, реализуются с соблюдением некоторых условий. Далее в статье поговорим на эту тему более подробно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Сделка купли-продажи, касающаяся коммунальной квартиры, имеет свои особенности. Они связаны с тем, что в данном случае вопрос касается долевой собственности. То есть каждый проживающий владеет своей комнатой и может передать права другом лицу только на свое помещение. Места общего пользования, например, кухня или санузел, находятся в общем распоряжении.

Как продать целиком всеми собственниками?

Процедура продажи коммунальной квартиры состоит из следующих этапов:

  1. Поиск потенциального покупателя.
  2. Сбор необходимых документов.
  3. Информирование других собственников о продаже и получение ответа от них.
  4. Оформление договора.
  5. Взаимный расчет с покупателем.
  6. Регистрация права собственности нового владельца в Росреестре.

Законодательство напрямую не обязывает продавца получать согласие собственников других комнат в виде отдельного документа.

С чего начать?

Первым шагом, который должен сделать продавец, является оценка своего помещения. Чтобы узнать стоимость можно обратиться в риэлтерскую контору, либо воспользоваться услугами оценщика. Любой из указанных вариантов повлечет за собой дополнительные затраты, но гарантирует получение достоверной информации. Если собственник хочет избежать лишних расходов он может самостоятельно изучить объявления о продажах недвижимости.

Далее продавцу необходимо определить для себя условия будущей сделки, в особенности порядок расчетов. Прежде всего это касается получения аванса. Правильным будет найти риэлторскую контору с хорошей репутацией, а также грамотного нотариуса и получить консультацию по интересующим вопросам.

Необходимые документы

Следующим этапом является подготовка документов. В такой перечень входят:

  • Паспорт продавца.
  • Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
  • Кадастровый паспорт на недвижимость.
  • Технический план помещения.
  • Документ, подтверждающий право продавца на жилье. Это могут быть договора купли-продажи, дарения, мены, которые ранее заключал владелец, свидетельство о праве собственности, либо выписка из ЕГРН.
  • Согласие органов опеки. Оно необходимо если собственником является несовершеннолетний.
  • Судебное решение о признании продавца частично или полностью недееспособным. Оно потребуется, если собственник имеет указанный статус.
  • Выписка из домовой книги о всех зарегистрированных в помещении.
  • Письменное согласие супруга, если недвижимость является общим имуществом.
  • Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений на жилье – залога или ареста.
  • Нотариально заверенная доверенность законного представителя, если он принимает участие в сделке.
  • Свидетельство о заключении или расторжении брака, если собственник менял фамилию.
  • Уведомления другим собственникам о продаже квартиры.

Согласие соседей

Фактически закон не обязывает продавца получать письменное или устное согласие других собственников на продажу своей комнаты в коммуналке. Но указанные лица наделены правом преимущественной покупки недвижимости. Это определено в ст 250 ГК РФ. Поэтому их необходимо проинформировать о продаже комнаты в обязательном порядке.

Дальнейшая реакция на полученное уведомление и будет являться ответом. Соседи могут купить комнату, отказаться или попросту проигнорировать сообщение. Единственное требование к покупателю в таком случае – это наличие подтверждения того факта, что уведомление было доставлено.

[3]

Например, собственник проживает в другом городе. Продавец направляет заказное письмо и получает на руки уведомление о его доставке адресату. Это и будет являться подтверждением того, что собственник проинформирован о намерениях продавца. Даже если письмо будет проигнорировано адресатом факт информирования подтвердиться. Запрос можно направить через нотариуса.

Значительно затруднит продажу ситуация, когда один из владельцев отсутствует и его местонахождение не известно. В таких случаях необходимо обращаться в суд. В результате владелец будет признан отсутствующим без вести и назначен управляющий имуществом, которого нужно уведомить о продаже недвижимости.

Определенные сложности может повлечь ситуация, когда сосед умер. В таком случае информировать нужно наследников покойного. Если они не принимают недвижимость, то следует обращаться с иском в суд.

После признания имущества выморочным, необходимо проинформировать местную администрацию, которая в таких случаях становится собственником. Независимо от особенностей ситуации положительный ответ соседей не требуется. Достаточно проинформировать их надлежащим образом о предстоящей продаже жилья.

Уведомление о сделке

Уведомление о продаже – это информирование соседей о намерении собственника передать права на недвижимость другому лицу. По правилам части 2 статьи 250 ГК РФ такая информация должна направляться в письменном виде. Если в течение одного месяца со дня уведомления соседи не приобретут жилье, его можно продавать другим лицам. Стандартного образца письма, обязательного для применения, действующим законодательством не определено. В уведомлении должно быть указано следующее:
  1. Сведения об адресате и отправителе – фамилия, имя, отчество, домашний адрес, контактный телефон.
  2. Данные о продаваемой недвижимости – адрес, общая площадь, стоимость.
  3. Само предложение о покупке.
  4. Срок ответа.
  5. Дата и подпись отправителя.
  • Скачать бланк уведомление о продаже коммунальной квартиры
  • Скачать образец уведомления о продаже коммунальной квартиры
Читайте так же:  Взятка педагогу статья

Уведомление лучше всего оформить в двух экземплярах, один для соседа, второй для продавца. Письмо направляется заказной корреспонденцией с извещением о доставке адресату.

Правила оформления договора

Договор купли-продажи, касающийся коммунальной квартиры, оформляется по общим правилам, установленным гражданским законодательством. В тексте документа указывается следующее:

  1. Дата и место подписания.
  2. Сведения об участниках или их законных представителях.
  3. Предмет договора. Указывается количество продаваемых комнат и их площадь.
  4. Стоимость сделки и порядок расчетов. Сумма указывается цифрами и прописью. Цена не должна быть ниже той, которая была указана в уведомлениях соседям. В противном случае сделка будет незаконной.
  5. Права, обязанности и ответственность сторон.
  6. Срок действия договора.
  7. Порядок разрешения споров.
  8. Реквизиты и подписи сторон.

В договоре должны быть указаны все продавцы и покупателе. Количество экземпляров должно соответствовать числу указанных лиц. Отдельный экземпляр оформляется для Росреестра.

Как делятся деньги между продавцами: порядок расчетов и учет долгов

Условия взаимного расчета определяются сторонами. В договоре должен быть указан размер доли каждого продавца и сумма полностью. Возможны следующие варианты расчета:

  • Единовременная выплата. В этом случае продавец получает всю сумму сразу, а покупатель квартиру.
  • Авансовый платеж. В этом случае часть средств вносится сразу после подписания договора, а оставшаяся сумма после передачи помещения.

Но такие ситуации влекут риск для покупателя. Это обусловлено тем, что после совершения сделки новый владелец получает не только права на имущества, но и берет на себя обязанности по его содержанию. То есть все долги он будет обязан погасить за свой счет.

Регистрация права: сроки и стоимость

Завершающим этапом купли-продажи является регистрация права собственности нового владельца. Для этого потребуется обратиться с заявлением в орган Росреестра. К обращению необходимо приложить:
  1. паспорт;
  2. договор;
  3. акт приема-передачи недвижимости;
  4. квитанцию об оплате государственной пошлины.

Документы можно представить лично, направить по почте, через МФЦ, нотариуса или портал Госуслуги. Сроки зависят от способа передачи информации:

  • личное обращение – семь рабочих дней;
  • передача через МФЦ – девять;
  • направление нотариусом – три рабочих дня.

Купля-продажа, связанная с коммунальным жильем, осуществляется по общим правилам гражданского законодательства. Особенностью является обязательное уведомление других соседей о намерении продать свою недвижимость, поскольку они наделены правом преимущественной покупки.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть информативное видео про особенности продажи коммунальной квартиры:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Особенности продажи доли в коммунальной квартире: правовая база и порядок действий

Продажа комнаты в коммунальной квартире зачастую усложняется не только поиском покупателя, но и юридическими тонкостями.

При реализации частной собственности приходится учитывать общие интересы других собственников, что бывает не всегда легко. Попытаемся разобраться, как можно легче всего оформить продажу комнаты в коммуналке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

[2]

Правовая база

Согласно ст.209 ГК РФ продажа неприватизированного жилья запрещена. Это значит, что продажа может быть осуществлена только собственником или его законным представителем. Жилплощадь, находящуюся в социальном найме или же аренде, продать нельзя, т.к. у нее уже есть другой собственник – муниципалитет, физическое или юридическое лицо.

Также в соответствии со ст. 42 ЖК РФ при продаже коммунальной квартиры действует принцип приоритетной продажи другим жильцам. Перед тем, как оформить покупку третьему лицу, необходимо предложить личную собственность или долю по одинаковой стоимости и на аналогичных условиях остальным собственникам. Только в случае их письменного отказа в течение 30 дней (ст. 250 ГК РФ) можно организовывать куплю-продажу на стороне.

Как осуществить продажу?

Данная процедура проходит в несколько этапов. Рассмотрим каждый из них подробнее, чтобы соблюсти очередность и предусмотреть все возможные нюансы.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Соблюдение права преимущественной покупки

Все собственники, обладающие долями или частной собственностью в коммунальной квартире, должны быть уведомлены в любой форме.

Если в течение месяца с получения вашего уведомления ответа от других собственников не было, то можно приступать к продаже.

Процесс уведомления соседей

Способ извещения Плюсы Минусы Возникающие сложности
Устный Относительно легко можно найти контакт с человеком, не зная его адреса. При заключении сделки нужно иметь документальные подтверждения, об устной форме извещения письменные свидетельства получить сложнее. Не всегда бывает легко найти собственника, чтобы просто поговорить с ним.
По почте России Заказное письмо можно предъявить как факт извещения. Бывает сложно найти адрес собственника. Иногда нужно обращаться ко многих источникам, чтобы найти адрес.
Через нотариуса Высокая степень надежности. Оплата услуг нотариуса – дополнительные расходы. Только денежный вопрос.

В случае, если контакты и местонахождение других собственников неизвестны, нужно:

    Заказать выписку о владельцах своей коммунальной квартиры в Росреестре, ЕГРН или ФМС (к заказу должно прилагаться заполненное заявление и оплаченная госпошлина).

Отправить заказные письма с уведомлениями о продаже комнаты по адресу последней регистрации каждого собственника и повторное уведомление на адрес коммунальной квартиры с указанием имени каждого адресата.

  • Обратиться к нотариусу, который самостоятельно отправит уведомления всем собственникам за вас. Если по истечению 1 месяца ни одного ответа не поступит, то можно приниматься за продажу.
  • Подать в суд на имя отсутствующего собственника, чтобы признать его безвременно отсутствующим. Обязательно нужно указать мотивацию своего иска – необходимость обеспечить право собственника на преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире.
  • Читайте так же:  Как заполнить 3-ндфл на налоговый вычет за покупку квартиры

    Суд назначит статус безвременно отсутствующего только лицу, о котором нет никаких данных в течение 1 года и более. Уполномоченные судом сотрудники проведут опросы, узнают максимально возможное количество информации о собственнике.

    В случае, если на его прямой контакт выйти так и не удастся, то суд назначит ответственное за владельца комнаты лицо, которому вы сможете адресовать уведомление о продаже. Тогда, как и в стандартном порядке, он сможет написать согласие или отказ, а может быть и вовсе проигнорировать ваше уведомление, после которого вы можете приступить к продаже.

    Необходимые документы

    Полный пакет документов состоит из:

    • Договора купли-продажи, заверенного у нотариуса.
    • Акта передачи денежной суммы (расписка с подписями обеих сторон, другие формы).
    • Письменного согласия супруга продавца на продажу (при условии, что продавец находится в браке и не имеет брачного договора; при его наличии – также должен быть приложен к общему пакету).
    • Сведения о соблюдении преимущественного права (письменные извещения о факте уведомления соседей по почте России или нотариально оформленные отказы).
    • Выписка из ЕГРН (или другое правоустанавливающее свидетельство о праве собственности).
    • Тех.план комнаты или нескольких комнаты (площадь общего пользования коммунальной квартиры в план не включается).
    • Справка из паспортного стола, подтверждающая факт выписки всех жильцов.
    • Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
    • Квитанция оплаты госпошлины 2 000 рублей в МФЦ для оформления сделки.

    К обременяющим обстоятельствам при продаже относится не только количество жильцов, но и их состав. При наличии несовершеннолетних детей или недееспособных лиц в составе собственников, то также должно быть предоставлено разрешение на проведение сделки из территориальных органов опеки.

    Составление договора

    Для продажи комнаты в коммунальной квартиры будет достаточно стандартного договора купли-продажи, в котором обязательно должны быть указаны эти пункты:
    1. ФИО продавца и покупателя.
    2. Описание объекта с его техническими характеристиками.
    3. Цена сделки.
    4. Список лиц, имеющих право на использование жилплощади (при условии, что собственник был один и все жильцы на момент покупки уже были выписаны, эта графа будет пустой).
    • Скачать бланк договора купли-продажи доли в коммунальной квартире
    • Скачать образец договора купли-продажи доли в коммунальной квартире

    Дополнительно по желанию сторон в договоре также можно указать специальные требования, которые не являются обязательными:

    • Условия оплаты, возможность и порядок рассрочки платежа.
    • Условия передачи жилплощади.
    • Сроки осуществления передачи денег и доли в квартире.
    • Ответственность сторон перед друг другом.

    В случае если эти пункты не были специально прописаны в договоре купли-продажи, то по умолчанию будут действовать общие законы ЖК РФ, предполагающие передачу денег сразу при сделке и т.д.

    Регистрация сделки

    Она происходит поэтапно в несколько шагов:

    1. Запись на прием в МФЦ. Выберите подходящее для себя время, забронируйте талон и сохраните его до назначенной даты.
    2. Совместное посещение МФЦ и подача заявления. Сотрудник выдаст фирменный бланк стандартного заявления на оформление имущественных отношений, обе стороны (продавец-покупатель) должны его заполнить и закрепить подписями. Без посещения отделения оформить сделку не удастся.
    3. Назначение даты завершения работы над новыми документами. Оператор МФЦ назовет вам дату, когда новый владелец сможет получить документ о праве собственности. Обычно процесс занимает 2-4 недели.
    4. Получение новых документов. Стороны могут получить свидетельство о купле-продаже в любой срок с момента назначенной даты. Оно будет храниться в отделение в течение 1 месяца, затем оно уйдет в архив, если не будет вовремя забрано.

    Так, основная сложность при продаже комнаты в коммунальной квартире – это получение официальных отказов от других собственников. В остальном процесс реализации жилплощади в коммуналке аналогичен с тем, что действует и при продаже комнат, квартир и участков с единоличными хозяевами.

    Полезное видео

    В видео рассказано о том, каким способом можно уведомить соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире, а также о том, какими законодательными нормами это регулируется:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Правовые вопросы. Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

    Как известно, для того, чтобы продать часть в квартире, находящейся в долевой собственности, необходимо поставить об этом в известность всех сособственников.

    Однако довольно часто происходят ситуации, когда кто-то из участников общей недвижимости не соглашается на предстоящие изменения. Допускается ли заключение сделки без согласия соседей? Какие правовые последствия могут ожидать в будущем?

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

    Правовая база

    Вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением долевой собственностью, регулируются следующими нормативными актами:

    Кроме того, косвенное регулирование данного вопроса также производится в рамках множества других нормативно-правовых документов (Налоговый кодекс, ФЗ РФ «Об ипотеке», ФЗ РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» и многие другие).

    Можно ли обойтись без разрешения других жильцов коммуналки при продаже?

    Сразу следует отметить, что действующее законодательство не содержит в себе требование о получении согласия соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире (в прямом значении этого слова).

    Так, в п. 2 вышеупомянутой статьи написано, что продавец должен уведомить сособственников о желании продать свою долю покупателю на сторону. При этом участники общего жилья должны либо приобрести отчуждаемую комнату (в течение 30 дней с момента получения соответствующего извещения), либо отказаться от преимущественного права покупки.

    Читайте так же:  Развод с ребенком до 3 лет в россии

    Таким образом, исходя из приведенной выше нормы, можно сделать вывод о том, что продать свою долю в коммунальной квартире можно и без согласия соседей. Достаточно просто уведомить их о предстоящем событии и дождаться истечения установленного срока.

    Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

    Как реализовать: порядок действий

    Прежде чем приступить к процедуре продажи своей доли в коммунальной квартире необходимо четко изучить порядок и последовательность действий.

    С чего начать?

    Прежде всего, собственнику отчуждаемой комнаты необходимо определиться с условиями заключения будущей сделки купли-продажи. При этом одним из наиболее важных моментов является определение цены жилья, подлежащего продаже. Так, для решения данного вопроса можно воспользоваться одним из следующих способов:
    • самостоятельно определить стоимость, предварительно проанализировав рынок аналогичной недвижимости;
    • воспользоваться помощью оценщиков, которые смогут установить максимально точную цену и предоставят официальное заключение (отчет);
    • обратиться за консультацией к риелторам.

    Необходимые документы

    Следующим шагом является сбор необходимой документации. Лучше всего сделать это заранее для того, чтобы в случае появления покупателя оперативно оформить сделку.

    Итак, для продажи комнаты в коммунальной квартире необходимо собрать следующий перечень:

    • удостоверение личности;
    • правоустанавливающие документы на комнату (например, договор купли-продажи, дарения, приватизации и т.д.);
    • кадастровый паспорт;
    • письменное согласие супруга (и) на продажу (при наличии);
    • бланк извещения соседей о предстоящей сделке;
    • отказы сособственников от преимущественного права покупки (более подробно об этом будет написано ниже).

    Процесс уведомления жильцов

    Как уже было отмечено выше, извещение владельцев других комнат в коммунальной квартире является главной отличительной особенностью сделок, совершаемых в отношении долевой собственности. Так, уведомление может быть направлено одним из следующих способов:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    После получения уведомления соседи по коммунальной квартире обязаны в течение 30 дней приобрести отчуждаемую долю или же направить письменный отказ от права преимущественной покупки (абц. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ).

    Нередко продавцы комнат сталкиваются с рядом проблем, связанных с вручением извещения адресату. К наиболее распространенным можно отнести следующие:
    1. Неизвестное местонахождения сособственника – в данном случае письмо следует отослать по последнему известному адресу проживания соседа. Если же и таких сведений нет, то тогда извещение надо направить в коммунальную квартиру, в которой находится доля конкретного лица.
    2. Пребывание владельца в местах лишения свободы – уведомление необходимо направить по месту регистрации заключенного, а также и в саму тюрьму. Данную задачу можно поручить нотариусу.
    3. Нахождение адресата за границей – в подобной ситуации известись совладельца будет достаточно проблематично. Можно попробовать связаться с соседом и попросить направить по почте письменный отказ от преимущественного права покупки доли.

    Оформление договора

    После окончания процедур, связанных со сбором документов и уведомлением соседей необходимо приступить к оформлению сделки (в случае появления покупателя).

    Для этого заключается договор купли-продажи доли в коммунальной квартире. По желанию сторон может быть заключено предварительное соглашение.

    Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 42 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с продажей жилья, находящегося в долевой собственности, должны быть удостоверены нотариально.

    Таким образом, прежде чем зарегистрировать сделку стороны обязаны заверить договор купли-продажи у нотариуса.

    Регистрация права собственности (сроки и стоимость)

    Регистрация перехода права собственности на комнату в коммунальной квартире производится в соответствии с порядком, прописанным в ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости».

    За оказание подобной услуги взимается госпошлина, в следующих размерах (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

    • 2 000 рублей (если заявителем является физическое лицо);
    • 22 000 рублей (для юридических лиц).

    В соответствии с абз. 2 ст. 55 ФЗ РФ «Основы законодательства РФ о нотариате» нотариус после удостоверения сделки купли-продажи, в том числе и комнаты в коммунальной квартире, обязан в течение рабочего дня (или в сроки, прописанные в договоре) направить в Росреестр полный пакет документов клиента для прохождения регистрации. В этом случае срок процедуры будет составлять (пп. 9 п. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости»:

    • 3 рабочих дня (если документы будут представлены в бумажном варианте);
    • 1 рабочий день (если данные направлены в электронном виде).

    Юридические последствия

    В п. 3 ст. 250 ГК РФ написано, что в случае нарушения преимущественного права покупки доли в общей собственности любой из ее совладельцев может в течение 3 месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Это означает, что сделка будет признана недействительной.

    Для того, чтобы избежать подобной неприятной ситуации необходимо в обязательном порядке сохранить документы, подтверждающие факт того, что каждому из соседей по коммунальной квартире было направлено соответствующее уведомление. Более того, в случае судебного разбирательства потребуются доказательства того, что сделка со сторонним покупателем была заключена после истечения 30 дней с момента направления извещения.

    Таким образом, продать квартиру в коммуналке вполне возможно и без согласия соседей. Самое главное строго соблюдать правила уведомления совладельцев. Кроме того, очень важно, чтобы стоимость доли, указанная в извещении, совпадала с ценой, прописанной в договоре купли-продажи.

    Видео по теме

    Предлагаем посмотреть видео о том, как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Продажа доли в коммунальной квартире

    Задайте вопрос юристу бесплатно!

    Читайте так же:  Сколько времени занимает вступление в наследство

    Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

    Все данные будут переданы по защищенному каналу

    Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

    Коммунальные квартиры в РФ являются пережитком эпохи СССР. В тот период власти, желая удовлетворить потребности большинства семей в жилье, подселяли в большие квартиры новых жильцов. Это называлось уплотнением. В результате в одной квартире могли проживать несколько семей, не являющихся родственниками. Объект предоставлялся по договору социального найма. Особенностью жилья являлось наличие у семьи индивидуальной изолированной комнаты, но кухня, коридор и санузел находились в общем пользовании. Рассмотрим, как оформить продажу доли в коммунальной квартире.

    Можно ли продать долю в комнате в коммунальной квартире

    Законодательство РФ не содержит сведений о коммунальных квартирах. Однако в период приватизации, многие семьи успели оформить право собственности на свои комнаты.

    Если участниками приватизации являлись члены семьи, то объект оформлялся в долевую собственность. Однако продать долю в коммунальной квартире можно исключительно в том случае, если продается комната целиком.

    Закон не запрещает гражданину, владеющему долей в комнате, выставить ее на продажу. Однако если сособственники откажут в выкупе, то найти покупателя из числа третьих лиц будет непросто. Фактическое вселение в такое жилье невозможно. Единственным вариантом является покупка для оформления регистрации.

    Как продать долю в комнате в коммунальной квартире

    Продать долю в коммунальной квартире можно при соблюдении следующих условий:

    • доля выражена в виде отдельной комнаты;
    • продавец является единственным владельцем (или все сособственники согласны на продажу);
    • объект находится в собственности продавца;
    • квартира имеет статус коммунальной (разделены лицевые счета для оплаты коммунальных услуг).

    Алгоритм действий

    Процесс продажи доли в коммунальной квартире можно разделить на несколько этапов.

    Порядок действий:

    1. Оформление права собственности
    2. Подготовка документов
    3. Уведомление сособственников
    4. Договор купли-продажи
    5. Обращение к нотариусу
    6. Государственная регистрация

    Оформление права собственности

    Для того чтобы продать долю в коммунальной квартире необходимо оформить право собственности на нее. Процедура напрямую зависит от основания проживания в жилом помещении.

    Возможные варианты:

    1. Договор социального найма. В таком случае нанимателю необходимо оформить приватизацию. Это возможно исключительно, если лицо ранее не воспользовалось правом на выкуп государственного имущества или являлось участником приватизации в несовершеннолетнем возрасте.
    2. Наследование. Если наследник ранее не оформил документы или принял имущество фактически, то нужно обратиться к нотариусу и в суд. Продажа возможна только после регистрации права собственности на долю в Росреестре.

    В случае если доля была приобретена по договору купли-продажи или по контракту дарения, то процедура дополнительного оформления не требуется.

    Важно! Для продажи доли в коммунальной квартире необходимо, чтобы продавец является собственником данного имущества. Информация о право собственности должна быть внесена в ЕГРН.

    Подготовка документов

    Подготовить документацию целесообразно заблаговременно. Так как процесс может занять длительное время.

    Перечень документов для продажи:

    • гражданский паспорт;
    • согласие на продажу от супруга (если покупка была оформлена в браке);
    • правоустанавливающий документ (если сособственников несколько – то документы-основания от каждого);
    • выписка из ЕГРН;
    • выписка с лицевого счета об отсутствии долгов;
    • выписка из домовой книги о прописанных;
    • технический паспорт из БТИ.

    Пример. Супруги Т. Приватизировали комнату в коммунальной квартире. Через 10 лет они оформили развод. Женщина вступила в повторный брак. После ее смерти наследником ½ доли комнаты стал ее второй супруг. Таким образом, у одного мужчины в качестве правоустанавливающего документа вступает акт о приватизации, а у второго – свидетельство о правах на наследство.

    Если одним из собственников является несовершеннолетний, то для продажи необходимо приложить:

    • разрешение отдела опеки;
    • документ, подтверждающий полномочия законного представителя.

    При продаже доли в коммунальной квартиры, принадлежащей малолетнему (от рождения до 13 лет), необходимо согласие двух родителей или другого законного представителя. Интересы ребенка представляет один из родителей. Согласие ребенка и его личное присутствие на сделке не требуется.

    Если сделка осуществляется в отношении имущества несовершеннолетнего (от 14 до 17 лет), то ребенок самостоятельно представляет свои интересы. Однако его родитель должен дать согласие на оформление сделки.

    [1]

    Уведомление сособственников

    В соответствии со ст. 250 ГК РФ совладельцы имущества имеют преимущественное право выкупа. В коммунальной квартире таким правом наделяются не только сособственники комнаты, но и владельцы других комнат квартиры.

    Уведомление должно содержать следующие сведения:

    • информацию о продаже;
    • размер доли;
    • стоимость;
    • дату вручения.

    Продавец должен подготовить уведомление о продаже и направить его совладельцам. Если они отказываются получать заказное письмо или уклоняются от вручения, возможно обратиться к нотариусу.

    За отдельную плату нотариус оформит письменное уведомление и направит совладельцам. В случае отказа получателей от вручения. Нотариус выдаст соответствующий документ. Он используется при оформлении сделки вместо официального отказа сособственников.

    У совладельцев есть 30 дней для принятия решения. Они должны или выразить согласие на выкуп в устной форме, или отказ в письменной форме. Отказ должен иметь нотариальное удостоверение.

    Важно! Отсутствие согласия на выкуп в течение 30 дней с момента вручения трактуется как отказ.

    С этого момента гражданина имеет право предложить выкуп третьему лицу. При получении согласия на покупку совладельцы оформляют сделку.

    Договор купли-продажи

    Для оформления контракта продажи доли в коммуналке можно обратиться к специалисту. Целесообразно привлечь к этому вопросу юриста. Он не только подготовит документы, но и проверит юридическую чистоту сделки. Расходы за услуги специалиста можно поделить между сторонами.

    Читайте так же:  Независимая экспертиза по затоплению квартиры

    Документ должен включать следующие сведения:

    • наименование договора;
    • дата оформления;
    • населенный пункт, в котором заключается сделка;
    • данные сторон и их представителей;
    • предмет сделки (описание комнаты, квартиры, дома, этажность, этаж);
    • величина доли;
    • стоимость;
    • порядок расчета;
    • права и обязанности сторон;
    • сведения об акте приема-передачи;
    • заключительные положения;
    • реквизиты сторон;
    • подписи.

    Образец договора продажи доли в коммуналке

    Обращение к нотариусу

    С августа 2019 года не требуется нотариальное удостоверение всех сделок, которые проводятся в отношении долевой собственности. Поэтому обращение в нотариальную контору потребуется в следующих ситуациях:

    • доля продается совладельцам;
    • в качестве продавца выступает несовершеннолетний;
    • продается только доля комнаты в коммунальной квартире;
    • одна из сторон настаивает на участии нотариуса.

    Пример. Гражданин Б. покупал комнату в коммунальной квартире. Собственником жилья являлась гражданка Р., 75 лет. Женщина не использовала представителя, однако совместно с ней присутствовала ее племянница. Гражданка Р. являлась единственным собственником. Поэтому внешне сделка выглядела привлекательно: отсутствие совладельцев, единственный собственник. Покупатель был смущен престарелым возрастом женщины, поэтому настаивал на наличии сведений из психиатрического и наркологического диспансера и участии нотариуса. Продавщица отказалась от сделки.

    Хотя участие нотариуса значительно увеличивает расходы на сделку, обращение к нему защищает покупателя от риска. В данной ситуации племянница женщины могла впоследствии признать ее недееспособной и отменить сделку. Суд конечно назначит возврат денежных средств. Однако они будут удерживаться с пенсии женщины в количестве, не превышающем 50% от суммы дохода.

    С 2019 года на нотариуса также возложена обязанность по предоставлению договоров по сделкам в отношении недвижимости в Росреестр. Информация передается по заявлению сторон в электронной форме. После регистрации, нотариус распечатывает для нового собственника выписку из ЕГРН.

    Государственная регистрация

    Если сделка проводилась без участия нотариуса, то обязанность по передаче документов в Росреестр возлагается на стороны. Право собственности переходит только с момента государственной регистрации.

    Обязательным условием является оплата госпошлины. В 2019 году стоимость госрегистации составляет 2 000 р.

    Процедура может быть проведена непосредственно в отделении Росреестра или через МФЦ. Заявление на регистрацию заполняет каждая из сторон.

    К заявлению необходимо приложить всю документацию и договор купли-продажи. Квитанция об оплате пошлины предоставляться не должна. Сведения передаются в Росреестр в электронном виде.

    Договору купли-продажи предоставляются по количеству участников сделки + 1 – для Росреестра.

    Пример. При совершении сделки купли-продажи доли в коммуналке в качестве продавца выступал единственный собственник, а в качестве покупателей – семейная пара. Для них потребовались 3 экземпляра договора + 1 – для уполномоченного органа.

    Основные затраты на оформление сделки

    № п/п Вид затрат Примерная цена
    1 Предпродажная юридическая консультация 3 000 р. (на нашем сайте – бесплатно) 2 Подготовка договора нотариусом В зависимости от региона обращения (от 5 000 р.) 3 Нотариальное удостоверение От 0,5% от суммы сделки 4 Государственная регистрация 2 000 р.

    Дополнительные расходы могут понадобиться на проведение оценки доли, оформление права собственности, обращение к нотариусу для направления уведомления, подготовку технического паспорта.

    При оформлении купли-продажи коммунальной квартиры необходимо помнить о необходимости оплаты налогов. Продавец обязан до 01.04 следующего года подать налоговую декларацию и оплатить налог. Его сумма составляет 13% от стоимости доли.

    Сбор не оплачивается в следующих случаях:

    • с момента возникновения права собственности прошло более 5 лет (если право владения возникло в результате купли-продажи, приватизации);
    • с момента возникновения прав прошло более 3 лет (если право было получено в результате наследования или дарения.

    Сроки исчисляются с момента приобретения права собственности. В случае приобретения объекта в период брака, право владения возникает у супругов одновременно, вне зависимости от того, на имя кого из них оформлены документы. Если супруги оформляют соглашение о выделении долей, то срок продолжает исчисляться с момента основного появления права.

    При передаче в дар долей детям или оформлении соглашения о выделении долей, срок исчисляется с момента государственной регистрации.

    Если гражданин не является налоговым резидентом РФ, то он обязан выплатить сбор вне зависимости от срока приобретения права собственности.

    Хотя законодатель пытается избавиться от пережитков в виде коммунальных квартир, на рынке недвижимости можно найти множество вариантов. При оформлении сделки стороны должны соблюсти ряд нюансов. Чтобы не допустить ошибок, целесообразно получить предпродажную консультацию юриста. Специалист не только предупредит о подвижных камнях, но и предложит варианты оплаты. Получить бесплатную консультацию можно прямо на сайте. Просто опишите проблему для дежурного юриста.

    • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
    • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

    Источники


    1. Яковлев, В.Н. Древнеримское и современное российское наследственное право. Рецепция права; М.: Институт практической психологии, 2013. — 128 c.

    2. Керимов, Д.А. Проблемы общей теории права; М.: Современный гуманитарный университет, 2012. — 121 c.

    3. Астахов, Павел Правописные истины, или Левосудие для всех / Павел Астахов. — М.: Эксмо, 2016. — 368 c.
    Продажа доли в коммунальной квартире
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here