Порядок продажи квартиры с несовершеннолетними детьми (пошаговая инструкция)

Полезная правовая информация по теме: "Порядок продажи квартиры с несовершеннолетними детьми (пошаговая инструкция)" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Долевой собственник квартиры – несовершеннолетний: как продать жилье?

Далеко не все люди знают, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, а когда встает такой вопрос, они сталкиваются с непредвиденными трудностями.

Чтобы законно провести процедуру реализации жилплощади на вторичном рынке, нужно знать ряд юридических нюансов сделки с недвижимым имуществом, находящейся в собственности у гражданина, которому ещё не исполнилось 18 лет.

Для проведения отчуждения имущества нужно получить:

  • разрешение у органов опеки и попечительства (далее ООиП);
  • письменное согласие отца (даже если супруги в разводе).

Это два главных пункта, из-за которых зависит успех мероприятия.

За исключением выполнения данных условий, продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей по сути ничем не отличается от обыкновенной сделки, когда все собственники являются взрослыми гражданами и дают согласие на отчуждение имущественных прав.

Общие положения

Основные сложности при продаже недвижимого имущества возникают из-за ООиП – эта инстанция выдвигает ряд требований.

  1. Оформить сделку продажи в Регистрационной палате можно только после регистрации договора покупки ребенку доли в новой жилплощади.
  2. Размер доли ребенка в приобретаемой недвижимости должен быть такой же, как и в старой или увеличенный.
  3. Собственникам нужно доказать ООиП, что покупка другой недвижимости, взамен старой, будет являться улучшением жилищных условий.
  4. Возможен, хотя используется очень редко, вариант зачисления средств от продажи доли на банковский счет ребенка, которыми он сможет распоряжаться при достижении 18-ти летнего возраста.
  5. Все операции купли-продажи жилья, находящегося в собственности у ребенка, заверяются нотариально.
  6. Отказ ООиП или родителя можно обжаловать в судебном порядке.

Все приведенные пункты упираются в одно требование – уровень жизни ребенка после проведения сделки купли-продажи должен быть улучшен. Оценочные критерии этого уровня определяются ООиП, если они не удовлетворяются, продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка не получится.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства?

В местное отделение ООиП нужно направить заявление на продажу квартиры. Оно составляется от лица обоих родителей. Если супруги находятся в разводе, а ребенок живет с матерью, нужно получить письменное разрешение отца на проведение сделки купли-продажи – это обусловлено тем, что каждый родитель имеет одинаковые права на воспитание ребенка. Если ООиП дает отказ в проведении сделки, его можно оспорить в судебном порядке.

Получение письменного согласия отца

Каждая ситуация индивидуальна, поэтому не всегда порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка один и тот же. Он напрямую зависит от одобрения сделки ООиП и отцом ребенка. Если мать и отец ребенка находятся в разводе, последний может не дать согласие на проведение сделки купли-продажи, тогда придется обращаться в суд с просьбой разрешить отчуждение без одобрения отца. Без судебного постановления или письменного разрешения второго родителя органы опеки не дадут своего согласия на проведение сделки.

Аргумент для ООиП – предварительный договор купли-продажи

Составление предварительного договора на покупку квартиры, в котором будет прописано условие отсрочки платежа является важным аргументом для органа опеки в пользу улучшения условий жизни ребенка. Такой договор убедит ООиП в том, что родители берут на себя обязанности предоставить для несовершеннолетнего более качественные жилищные условия.

Предварительный договор является документом, накладывающим на родителей ребенка обязанности заключить в установленный срок такой договор купли-продажи недвижимости чтобы новая доля ребенка не стала меньше текущей, а жилищные условия не ухудшились.

Пример улучшения жилищных условий при продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего: доля ребенка была 1/3 в 2-х комнатной «хрущёвке», родители продали это жилье и купили 2-х комнатную квартиру в панельном доме. Доля ребенка осталась прежней – 1/3, однако жилищные условия стали более комфортными.

Улучшение жилищных условий – главный довод в пользу заключения сделки

При составлении заявления в ООиП, нужно заранее продумать аргументацию и внести её в документ. Улучшение жилищных условий ребенка – это главное, на что будут смотреть сотрудники данной инстанции при рассмотрении просьбы разрешить продажу квартиры с долей несовершеннолетнего, поэтому в заявлении нужно перечислить все особенности приобретаемого жилья, к ним относятся:

  • улучшенная экологическая обстановка в районе размещения новой квартиры;
  • увеличение доли жилплощади несовершеннолетнего;
  • покупка более дорого жилья (продается квартира в бараке, покупается в панельном доме);
  • развитая инфраструктура в районе приобретения квартиры, по сравнению со старым районом.

Если в связи с переездом в новую квартиру родители будут больше зарабатывать, что даст возможность увеличить расходы на воспитание ребенка, об этом нужно обязательно сообщить в заявлении.

Разумеется, все аргументы в пользу улучшения условий жизни необходимо доказывать, каждый довод ООиП будет проверяться.

Общий порядок действий продавца

Обращение в ООиП с заявлением – это самый важный пункт в проведении процедуры продажи квартиры с детскими долями, для этого нужно предоставить пакет документов.

  • заявление на разрешение сделки (составляется продавцом);
  • паспортные данные родителей;
  • свидетельство о рождении ребенка (получают в ЗАГСе);
  • свидетельство о браке или его расторжении (получают в ЗАГСе);
  • письменное согласие отца;
  • нотариально заверенная лицензия на продажу квартиры;
  • основной или предварительный договор покупки нового жилья;
  • выписка из домовой книги (нужно получить в паспортном столе);
  • квитанция об оплате госпошлины.

Если на этапе подготовки документов не возникло проблем, можно считать, что половина дела уже сделана. Направив эти бумаги в ООиП, нужно подождать 14 дней – это время рассмотрения заявления, затем обратившимся выдается предварительное согласие на осуществление сделки. Когда получено разрешение, начинается стандартная при любой сделке с недвижимостью процедура:

  • снятие с регистрации по месту жительства в паспортном столе;
  • законное (одобренное нотариусом) проведение сделки купли-продажи;
  • регистрация прав собственности на новую недвижимость в Росреестре.
Читайте так же:  Продажа заложенной квартиры в банке

После прохождения этих этапов нужно уведомить ООиП о том, что сделка успешно проведена, ребенок получил свою долю в новой жилплощади, для этого в местное отделение направляются копии правоустанавливающих документов. И вопрос, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка будет закрыт только после того, как ООиП убедятся, что родители добросовестно исполнили свои обязанности.

Смотрите видео по теме

В статье мы рассказали об основных аспектах отчуждения имущества, находящегося в собственности у ребенка. Рекомендуем также посмотреть видео по данной теме, а если у вас остались вопросы – задавайте их в комментариях.

Похожие записи

Первоочередный этап оформления доли в квартире по наследству – это выяснение, оставил ли умерший человек…

Жилое помещение полностью переходит в собственность гражданина только после приватизации. При проведении этой процедуры гражданин…

Аренда жилого помещения обходится дорого, в том числе и потому, что собственники жилья, пытаясь обеспечить…

Когда гражданин становится обладателем наследства, он обязан заплатить госпошлину, и только после выполнения такого платежа…

Как продать квартиру с несовершеннолетним ребёнком

Законодательством РФ установлено, что несовершеннолетние дети имеют право быть собственником квартиры или иного жилья. Жилье может быть оформлено на имя ребенка при покупке или приватизации, может быть получено в дар или унаследовано им в любом возрасте. Продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети, а также, если они в нейпрописаны, сложнее, чем обычно, так как для совершения сделки требуется соблюдение определенных условий. В таких случаях рассматриваются в первую очередь интересы детей.

Вопросы по реализации жилья, в котором имеют долю собственности несовершеннолетние дети, регулируются следующими нормативами:

  1. Конституцией Российской Федерации;
  2. Гражданским кодексом РФ (статьи 26, 28, 37);
  3. Семейным кодексом РФ (статья 60);
  4. Законом об опеке и попечительстве;
  5. Жилищным кодексом РФ;
  6. Законом «о приватизации жилищного фонда в РФ»;
  7. Иными правовыми актами, в том числе местного значения.

Согласно Российскому законодательству, продажа жилья, в котором имеют право собственности несовершеннолетние дети, осуществляется только с разрешения органов опеки и попечительства, которые заботятся о соблюдении и сохранности всех имущественных прав ребенка.

Это связано с тем, что несовершеннолетние не могут заключать и осуществлять сделки самостоятельно, реализовав при этом свои права и свободы гражданина Российской Федерации. От их имени действуют законные представители (родители или опекуны).

Дети до 14 лет считаются малолетними. Законом они признаются полностью недееспособными, поэтому их права и свободы реализовываются законными представителями. Если у ребенка нет родителей, над ним устанавливается опекунство.

Дети с 14 до 18 лет считаются собственно несовершеннолетними. Законом они признаются не полностью или ограниченно дееспособными. Они имеют право самостоятельно реализовывать свои права и свободы, но с письменного разрешения законных представителей. Если у ребенка 14 – 18 лет нет родителей, над ним устанавливается попечительство.

Согласно законодательству РФ, дети от 14 до 18 лет могут быть признаны полностью дееспособными и самостоятельно реализовывать свои права в двух случаях:

  1. Если несовершеннолетний в возрасте с 16 до 18 лет вступил в законный брак (даже в случае расторжения брака до 18 лет, он сохраняет свою дееспособность);
  2. Если несовершеннолетний в возрасте от 16 до 18 лет официально трудоустроен или занимается предпринимательством.

В данных случаях несовершеннолетний имеет право заключать сделки без разрешения органов опеки и попечительства.

Если органы опеки и попечительства не выдали разрешения на сделку, то она не может быть зарегистрирована государственными органами и не может быть заверена нотариусом.

Если сделка была совершена в обход существующих законов, без разрешения органов опеки, в последствии, судом она будет признана недействительной, а участники сделки могут понести наказание.

Таким образом, для продавца квартиры, в которой имеют долю несовершеннолетние дети, процесс подготовки, оформления документов и заключения сделки усложняется. Покупатель такой квартиры должен быть внимательным, и тщательно проверять качество оформления и правомерность всех документов, чтобы не лишиться купленного имущества вследствие последующего признания судом сделки недействительной.

Имущественные права несовершеннолетних

Перед тем, как обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу текущего имущества ребенка, не лишним будет знать, каким образом государство заботится о правах несовершеннолетних, и в каких случаях они будут считаться соблюденными.

  1. Если ребенок является собственником жилья, которое предполагается продать, площадь и стоимость нового жилья, оформляемые на имя ребенка, не должны быть меньше текущих значений. Например, если продается двухкомнатная квартира площадью 48 кв. метров, где на долю ребенка приходилось 1/3 площади, а покупается однокомнатная квартира площадью 33 кв. метров, то в новом жилье ребенку должно быть выделено ½ площади.
  2. Условия проживания ребенка не должны ухудшаться. Новое место жительства должно быть пригодным для проживания и соответствовать санитарным нормативам.
  3. При продаже доли ребенка, его нельзя оставить без жилья. Если даже не планируется покупка нового жилья, несовершеннолетнему должна быть выделена равноценная доля собственности в любом другом месте (например, у родителей имеется иная недвижимость, или бабушка может дать согласие на оформление доли собственности на ребенка в своей квартире).
  4. При приобретении нового жилья в новом месте учитываются различные факторы. Например, местоположение, инфраструктура, наличие образовательных учреждений и так далее. Например, органы опеки и попечительства негативно относятся, когда взамен квартиры в центре Москвы ребенку приобретается доля в провинциальном городке.

В любом случае, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, прежде всего необходимо посетить органы опеки и попечительства, проконсультироваться и выяснить, какими характеристиками должно обладать новое место жительства, чтобы получить разрешение на проведение сделки.

В каких случаях можно продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети

Если правом на собственность обладают дети, то при продаже имущества у родителей есть два варианта:

1. Продать квартиру и сразу купить новую, в которой будет выделена равнозначная доля ребенку.

Читайте так же:  Договор дарения 12 доли квартиры (образец)

2. Продать квартиру без последующей покупки новой жилплощади, но при этом выделить ребенку равнозначную долю в любой другой квартире (например, такое согласие могут дать близкие родственники).

Если продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний, но он не является ее владельцем, разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки не требуется. Однако при продаже квартиры необходимо выписать всех текущих жильцов из нее, а ребенка нельзя выписать «в никуда». В таком случае предварительно необходимо найти место, по условиям соответствующее требованиям органов опеки, где будет прописан несовершеннолетний, и получить разрешение на выписку. Причем до 14 лет ребенок не может быть прописан в квартире без родителя. Поэтому сначала нужно прописаться хотя бы одному из родителей, затем прописать ребенка.

Однако на практике существуют ситуации, когда возможны некоторые отступления от законов РФ.

Приобретение нового жилья с выделением доли собственности на ребенка не обязательно в следующих случаях:

  1. Когда семья с ребенком уезжает жить за границу;
  2. Когда семья переезжает в другой город, а деньги от продажи квартиры перечислены на счет в банке, открытый на имя ребенка;
  3. Когда новая квартира приобретается в новостройке (при этом ребенок должен быть где-то временно прописан).

Также практический опыт свидетельствует, что допускаются случаи, когда для ребенка может быть приобретена доля в жилье с ухудшением условий. Органы опеки и попечительства могут дать разрешение на такой вариант в следующих ситуациях:

  1. Когда несовершеннолетнему срочно требуется дорогостоящее лечение;
  2. Когда в связи с состоянием здоровья несовершеннолетний не может больше проживать на текущем месте жительства (например, при выявлении астмы из загазованного города необходимо переехать в более экологически благополучный район);
  3. Когда несовершеннолетнему будет крайне полезно определенное образование, уход, вид обучения, которые невозможно получить на текущем месте жительства.

Главный критерий, которым пользуются органы опеки и попечительства, выдавая разрешение на реализацию имущества в таких случаях, – соблюдение и удовлетворение интересов ребенка.

Пошаговая инструкция, как продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети

Шаг 1. Получить разрешение у нотариуса на продажу доли собственности несовершеннолетнего.

Шаг 2. Получить справку обо всех зарегистрированных лицах в продаваемом жилье.

Для этого законному представителю несовершеннолетнего нужно обратиться в паспортный стол с пакетом следующих документов:

  • паспорт;
  • свидетельство о рождении ребенка (или паспорт – для детей с 14 лет);
  • свидетельство регистрации права собственности на имущество (в числе собственников должен числиться и ребенок).

Шаг 3. Явиться в орган опеки и попечительства.

В орган опеки должны явиться лично оба родителя в любом случае (даже если они в разводе) вместе с несовершеннолетним. Предоставляются следующие документы:

  • паспорта законных представителей;
  • свидетельство о рождении ребенка или его паспорт, если ребенок достиг 14-летнего возраста;
  • справка о зарегистрированных лицах в продаваемой квартире;
  • свидетельство о регистрации права собственности на продаваемый и покупаемый объект;
  • разрешение нотариуса на проведение сделки;
  • технический паспорт и кадастровый план реализуемого и приобретаемого объекта;
  • свидетельство о заключении или расторжении брака;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Если один из родителей по каким-либо причинам не может явиться лично, необходимо предоставить письменное разрешение от него на проведение сделки, либо судебное решение о лишении его родительских прав на ребенка, либо судебную справку о том, что человек пропал без вести.

Шаг 4. Написать заявление о продаже старой квартиры и покупке новой.

Заявление пишется и подписывается законными представителями и несовершеннолетним, если ему исполнилось 14 лет.

Шаг 5. Дождаться решения органов опеки и попечительства.

Видео (кликните для воспроизведения).

Органы опеки и попечительства должны рассмотреть заявление и произвести проверку в течение 14 дней. По истечении срока выдается либо отказ, либо письменное разрешение на реализацию собственности или ее доли, принадлежащей ребенку.

Шаг 6. Законные представители ребенка и сам несовершеннолетний снимаются с регистрации по текущему месту жительства.

Шаг 7. Заключение сделки.

Далее заключается сделка в стандартном режиме в соответствии с установленными законами РФ.

Нотариус регистрирует договор купли-продажи, составляет акт о приеме-передаче недвижимого имущества, регистрируются права собственности на новое жилье, новые собственники прописываются в квартиру.

Шаг 7. Уведомление органов опеки и попечительства.

Завершающим шагом при продаже квартиры, в которой имеет долю несовершеннолетний, является письменное извещение органов опеки и попечительства о том, что ребенок получил долю в новом жилье и предоставление им копий договоров.

Инструкция, как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний

Если несовершеннолетний не является собственником квартиры, а только прописан в ней, разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки не требуется. Однако здесь есть другой нюанс – требуется разрешение на выписку несовершеннолетнего из продаваемого жилья. В данном случае ребенка нельзя выписать «в никуда», и опять же органы опеки и попечительства заботятся о соблюдении имущественных прав ребенка, то есть он должен быть прописан в квартире, по условиям, не уступающей условиям текущего места жительства. А это означает, что без похода в органы опеки и сбора необходимых документов не обойтись.

[1]

Шаг 1. Получить разрешение на выписку от органов опеки.

В данном случае пишется соответствующее заявление и подается похожий пакет документов, что и при продаже доли собственности ребенка.

Шаг 2. Обратиться в паспортный стол по месту жительства.

В паспортный стол должен явиться один из родителей. Если ребенку исполнилось 14 лет, то он также должен присутствовать.

Здесь законный представитель заполняет заявление установленного образца на выписку ребенка. Вместе с заявлением подаются следующие документы:

  • паспорт представителя;
  • свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт, если исполнилось 14 лет);
  • разрешение на выписку от органов опеки и попечительства;
  • свидетельство о праве собственности на вновь приобретаемое жилье.
Читайте так же:  Заявление об оплате выходного дня в двойном размере

Шаг 3. Заполнить листок убытия.

При этом обязательно указывается адрес нового приобретаемого жилья.

Шаг 4. Получить листок убытия.

Проверка предоставленных данных производится в течение недели. В случае успешного исхода, сотрудник паспортного стола выдает листок убытия, и с этого момента ребенок считается выписанным.

Шаг 5. Заключение сделки. Далее производится заключение сделки в стандартном режиме. После получения права собственности на новое жилье, ребенок прописывается по новому месту жительства.

Таким образом, продажа квартиры, если в доле несовершеннолетние дети, или они в ней прописаны, усложняется тем, что необходимо получить соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства. А для этого необходимо соблюдать все условия и исключить ущемление прав ребенка.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Пошаговая инструкция по продаже недвижимости, которая находится в собственности несовершеннолетних

Под отчуждением квартиры следует понимать её продажу, обмен, покупку или дарение, иными словами, передачу всех прав собственности на какое-либо имущество (например, квартиру) от одного гражданина к другому. Законодательство России в сфере недвижимости рассматривает несовершеннолетнего ребенка как полноценного члена общества, имеющего полный комплекс юридических прав и свобод, однако, в силу возраста, имеющего возможность реализовать эти права только посредством законных представителей и/или родителей, а также местных органов опеки и попечительства (далее – ООП).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

На любую сделку по отчуждению недвижимости, среди собственников которой есть несовершеннолетний, всегда необходимо получить согласие у местных ООП.

Продажа квартиры несовершеннолетнего: современное законодательное регулирование

Сделки с участием недвижимого имущества несовершеннолетних детей регулируются в России, помимо Конституции РФ, следующими федеральными законами:

  • ФЗ № 223 от 29.12.1995 г. (Семейный кодекс)
  • ФЗ № 51 от 30.11.1994 г. (Гражданский кодекс)
  • Законом об опеке и попечительстве
  • Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991
  • ФЗ № 188 от 29.12.2004 г. (Жилищный кодекс)

Также в каждом отдельном регионе РФ такие сделки могут дополнительно регулироваться локальными нормативно-правовыми актами.

Понятие несовершеннолетия

Граждане, не достигшие 18 лет, считаются в России несовершеннолетними. Если граждане моложе 14-ти лет, то они называются малолетними. Малолетние недееспособны, и это означает, что осуществление любых сделок от их имени должны совершаться законными представителями.

Граждане признаются местными органами власти полностью дееспособными при эмансипации в соответствии со статьей 27 ГК РФ, также граждане признаются дееспособными в особом случае — если они вступают в брак с 16-летнего возраста, даже если затем последовал развод, дееспособность сохраняется.

Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка и как это сделать правильно, вы можете узнать тут.

Собственник квартиры несовершеннолетний ребенок: как продать по закону?

При осуществлении продажи квартиры, где живёт несовершеннолетний и имеет в собственности в ней долю, может возникнуть ряд сложностей, связанных с получением согласия на подобную сделку в ООП.

ООП не привлекаются, если несовершеннолетний ребенок просто зарегистрирован постоянно или временно в данной квартире, но собственником её не является.

Больше информации о том, как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним, который не является ее собственником, содержится здесь.

В каких случаях согласие ООП на совершение сделки не будет получено?

  • Несовершеннолетний собственник квартиры после сделки получит жилье, меньшее по площади, нежели отчуждаемое.
  • У несовершеннолетнего в результате сделки ухудшатся жилищные условия.
  • Сделка осуществляется между несовершеннолетним и его ближайшими родственниками или опекунами.
  • Несовершеннолетний собственник квартиры получит после сделки жилье в возводящемся доме, готовность которого меньше 90%.

Настоятельно рекомендуется перед подачей объявления о продаже и/или покупке квартиры посетить ООП, расположенные непосредственно по месту регистрации несовершеннолетнего, предъявить документы на отчуждаемое жилье, собственником которого выступает несовершеннолетний, чтобы инспектор опеки рассмотрел эти документы и объяснил, какое жилье может в понимании местных органов опеки быть равноценным нынешнему.

Если собственник квартиры несовершеннолетний ребенок, как получить согласие ООП?

Для получения согласия ООП на сделку об отчуждении с несовершеннолетним собственником квартиры, необходимо:

  1. Взять справку в отделе регистрационного учёта о зарегистрированных гражданах в продаваемой квартире
  2. Обратиться в ООП
  3. Написать заявление, где указать, что происходит не только продажа нынешней, но и одновременно покупка новой недвижимости.
  4. Ожидать решения (14 дней)

Порядок подачи документов

В паспортный стол необходимо обратиться, имея на руках следующие документы: паспорт, свидетельство о рождении несовершеннолетнего ребёнка и/или его паспорт, документ, свидетельствующий о праве собственности на квартиру, подлежащую отчуждению, в котором указан несовершеннолетний ребенок.

[3]

Далее оба родителя, даже в том случае, если они состоят в разводе, должны посетить ООП вместе с несовершеннолетним, если только он уже достиг 14 лет, предоставив свои паспорта и паспорт ребенка и/или его (ребёнка) свидетельство о рождении, справку о лицах, имеющих в квартире, подлежащей отчуждению, постоянную регистрацию, свидетельство о праве собственности на отчуждаемую недвижимость (в нашем случае — квартиру), технический паспорт (паспорт БТИ) на квартиру.

Заявление подписывается родителями (усыновителями, опекунами) и ребенком непосредственно, если ему на тот момент, когда происходит подача заявления, исполнилось 14 лет.

Если любой из родителей, которые состоят в разводе, не поддерживает связи с ребенком и вторым родителем, то можно попробовать получить справку в том, что он находится в розыске из-за каких-либо причин, например, из-за неуплаты алиментов, и скрывается так, что с ним трудно установить связь, (справка берётся у судебных приставов) и объяснить комиссии, что вышеупомянутый родитель живёт далеко, связи с ребенком не поддерживает и прийти с ним в орган опеки не представляется возможным.

ООП в течение 14-ти дней проводит проверку. Если ООП не усмотрит ущемление прав несовершеннолетнего и поданные документы не имеют юридических проблем, решение органа опеки будет положительным.

Читайте так же:  Расчет неустойки по алиментам калькулятор

Что может считаться равноценной заменой?

Равноценной заменой, согласно статье 292 ГК РФ, может считаться жилье, обладающее такой же или ещё большей площадью, чем подлежащее отчуждению. Но здесь существует ряд нюансов: приобретаемое жилище не должно находиться в строящемся доме, не должно быть законодательно обременено залогом или долгами по коммунальным и налоговым платежам.

Также имеет значение, приобретается жилье в городе проживания несовершеннолетнего или в любом другом городе с меньшим населением или деревне.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры несовершеннолетнего ребенка?

Продажа квартиры несовершеннолетнего ребенка: случай из практики

В квартире (3 комнаты) площадью 71 кв. м проживала женщина с двумя родителями и несовершеннолетним сыном. Квартиру приватизировали на четверых проживающих в равных долях.

Женщина с мужем через некоторое время решили поменять место жительства и отправиться другую страну для проживания, забрав с собой родителей и сына. Квартиру было решено продать, а несовершеннолетнему сыну купить недорогую однокомнатную квартиру площадью 18 кв. м и зарегистрировать его там.

Но ООП не одобрили сделку, женщине было сказано: «Ребенку 10 лет, в таком возрасте ему необходимо жить с матерью, значит, предполагается, что он будет проживать с матерью в маленькой квартире площадью 18 кв. м, да ещё при том, что ребенок с матерью разнополые. Нет».

Также будет сложно получить разрешение, если вновь приобретаемая жилплощадь будет находиться где-нибудь в деревне, пусть даже намного большая по площади.

О том, как оформить временную регистрацию ребенка для школы и какие документы для этого нужны — читайте в этой статье.

ООП могут, теоретически, дать разрешение на сделку, при которой базовые условия проживания ребенка, возможно, будут ухудшены, только в некоторых исключительных случаях:

  • Если несовершеннолетнему собственнику квартиры необходим переезд в другой город по состоянию здоровья, например, переезд из мегаполиса с загрязненной атмосферой ребенка с заболеваниями органов дыхания.
  • Если несовершеннолетнему ребенку необходимо дорогостоящее лечение.
  • Если необходимо переехать в определённый город для получения там ребенком подходящего образования.

Итак, при сделке с любым участием несовершеннолетних детей-собственников жилья главная сложность состоит в получении разрешения на такую сделку у ООП. При этом важно знать, что для органов опеки важно, чтобы условия проживания участвующего в сделке ребенка не ухудшились в результате переезда в новую квартиру.

Здесь имеет значение и площадь приобретаемой квартиры, и географическое расположение, и много других факторов, поэтому лучшим решением будет получение консультации у органов опеки до построения каких-либо планов об отчуждении жилья, принадлежащего несовершеннолетним гражданам РФ.

Нюансы покупки и продажи квартир с участием несовершеннолетних собственников подробно рассмотрены в следующем видео-интервью:

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Покупка квартиры, одним из владельцев которой является несовершеннолетний ребенок – это достаточно сложная и опасная процедура, которая может в конечном итоге привести к тому, что новый владелец лишиться как потраченных на жилье денег, так и самой недвижимости. Если ребенок не является владельцем, а просто зарегистрирован, ситуация несколько проще, но и тут возможны многочисленные проблемы. Рассмотрим, какие могут существовать риски для покупателя и как их следует избегать.

Особенности покупки квартиры с детьми

Первым делом нужно понять, что на территории РФ за соблюдением прав детей внимательно следят органы опеки. Именно они и являются тем основным проблемным моментом, который может привести к потере уже вроде как купленной недвижимости. Таким образом, прежде чем приступать к обсуждению условий сделки и другим переговорам, следует сначала поинтересоваться, есть ли разрешение от органов опеки на продажу квартиры. Без него любая операция может быть с легкостью оспорена, чем нередко пользуются мошенники.

Более того, для продавца в данном случае риски минимальные. Как следствие, постоянно отслеживать процедуру получения разрешения, а также выполнения продавцом всех условий такого разрешения, нужно непосредственно покупателю. В случае невыполнения условий он рискует больше всех.

Кто считается несовершеннолетним

Отдельно нужно отметить тот факт, что все несовершеннолетние – дети, но не все дети – несовершеннолетние. Более того, далеко не каждый ребенок в возрасте до 18 лет считается недееспособным (что и предполагает его несовершеннолетие).

Дети до 14 лет – однозначно несовершеннолетние, без вариантов. Они не могут подписывать документы и все действия за них совершают родители или опекуны. Однако после 14 лет они уже сами ставят подписи. Без дополнения их подписи подписью родителей договор купли-продажи все равно не имеет силы, однако и без подписи ребенка документ нельзя использовать. Таким образом, если ребенку больше 14 лет, то на договоре должна стоять и его подпись, и подпись его родителей.

[2]

Любой ребенок в возрасте от 16 до 18 лет может считаться эмансипированным. То есть, несмотря на его несовершеннолетие, он, по решению суда, признается дееспособным. Он может сам принимать решения, в том числе и относительно продажи квартиры. Такое возможно только при условии, что:

  • Ребенок в возрасте от 16 лет и старше вступил в брак.
  • Ребенок в возрасте от 16 начал официально работать или даже создал собственный бизнес.

Однако самого такого факта еще недостаточно – требуется решение суда. Вот именно его наличие и следует уточнять. Логично, что разрешение от органов опеки в подобных ситуациях не требуется.

Риски для покупателя при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Основной риск для покупателя – это возможность потерять купленную квартиру из-за того, что сам факт правомочности сделки по купле-продаже недвижимости будет оспорен в суде. Однако проблемы могут возникать и по другим причинам. Например, уже после покупки жилья выясняется, что ребенка невозможно из него выписать. Предположим, на это нет разрешения органов опеки, ведь условия в новой квартире (если она вообще есть) хуже, чем в старой.

Читайте так же:  Как оформить куплю продажу квартиры через нотариуса

Возможны и другие подобные ситуации, связанные с не выписанными детьми. Нужно еще учитывать и тот факт, что дети, по закону, должны проживать вместе с родителями. Как следствие, не получится выписать из жилья не только ребенка, но и, как минимум, одного из его родителей.

Самый простой (и самый популярный) способ решить эту проблему: потребовать от продавца выписать всех проживающих в квартире лиц еще до подписания договора купли-продажи.

Для подобной операции тоже требуется разрешение от органов опеки. А его невозможно получить, если ребенок выписывается «в никуда». То есть, у продавца должно быть другое жилье, не хуже продаваемого, куда можно хотя бы на некоторое время прописать ребенка.

Покупка ранее приватизированной квартиры

Покупка квартиры, которая ранее была приватизирована продавцом также связана с многочисленными рисками. Основной из них – совладельцами жилья должны являться все лица, которые официально проживали в этой квартире на момент приватизации. Особенно это касается несовершеннолетних детей. Более того, если ребенка выписали из квартиры менее чем за полгода до приватизации, органы опеки могут посчитать, что это было сделано специально, чтобы лишить ребенка прав на недвижимость.

Для покупателя риск заключается в том, что вроде как жилье, в котором не прописаны дети и нет ни одного несовершеннолетнего собственника, мгновенно становится проблемным, если такие дети все же были на момент приватизации. Причем неважно, сколько лет прошло. Даже срок исковой давности в три года не всегда срабатывает, так как повзрослевший ребенок может с легкостью восстановить его, ведь он не знал о своих правах.

Чтобы минимизировать риски, нужно уточнять, когда и кем была приватизирована квартира, были ли в тот момент или незадолго до него в квартире прописаны несовершеннолетние лица и было ли получено разрешение от органов опеки на отказ от участия ребенка в процедуре приватизации. Если хотя бы один из пунктов не выполняется – высока вероятность рано или поздно лишиться купленного жилья.

Квартира ранее была куплена с использованием материнского капитала

Еще один проблемный случай связан с приобретением продавцом квартиры, в свое время, за счет средств материнского капитала. По закону, если жилье куплено с использованием материнского капитала, в обязательном порядке, в определенный срок, его собственниками должны стать все члены семьи, включая сюда отца, мать и всех детей.

Если эта норма закона не выполняется, решение о продаже квартиры может быть оспорено в суде, так как договор подписали не все собственники, которые должны были это сделать.

Минимизировать риск можно, но сложно:

  1. Сначала следует потребовать предоставить неиспользованный сертификат на материнский капитал.
  2. Если предыдущий пункт по какой-то причине выполнить невозможно, то придется обращаться в Пенсионный фонд за справкой, что средства материнского капитала не использованы.

Если в продавца есть двое или больше детей – это потенциально проблемная ситуация. И если продавец не идет на встречу, не пытается решить проблему со справкой из Пенсионного фонда и отказывается показывать неиспользованный сертификат на материнский капитал, то лучше от покупки такого жилья вообще отказаться.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Приобретение квартиры с несовершеннолетним собственником или прописанными детьми – сложная процедура, имеющая множество исключений, особенностей, потенциальных проблем и так далее. В то же время, найти нормальное жилье на рынке недвижимости и так сложно, а если исключить все варианты, в которых бы фигурировали дети, то даже самый опытный риелтор вряд ли сможет чем-то помочь. Как следствие, от всех вариантов отказываться сразу не нужно, но обезопасить себя просто необходимо.

Порядок действий

  1. Подобрать подходящее жилье.
  2. Выяснить всю информацию относительно несовершеннолетних детей, материнского капитала, приватизации и так далее.
  3. Уточнить информацию насчет разрешения от органов опеки.
  4. Узнать, готов ли продавец выписать всех жильцов до подписания договора купли-продажи.
  1. Проверить, насколько точно выполняются условия разрешения от органов опеки.
  2. Заключить договор купли-продажи.
  3. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Примерный перечень документов для покупки квартиры с несовершеннолетними детьми:

  • Заявление от родителей на получение разрешение от органов опеки. Если ребенку больше 14 лет, требуется отдельное заявление и от него.
  • Паспорта всех сторон, включая ребенка. Если у него еще нет паспорта, подойдет свидетельство о рождении.
  • Документы на недвижимость (выписка из ЕГРН, техпаспорт и так далее).
  • Выписка из домовой книги (выдается в управляющей компании).
  • Справка об отсутствии или наличии задолженности по квартплате (выдается в бухгалтерии управляющей компании).
  • Согласие от органов опеки на продажу квартиры.
  • Договор купли-продажи.

Расходы и сроки

Практически все справки и разрешения выдаются бесплатно, в рекордные сроки. При желании, их все можно собрать всего за 1-2 дня. В то же время, договор купли-продажи нужно, сначала, заверять нотариально (стоит от 2 тысяч рублей и выше), а потом, после его подписания и регистрации, оформлять право собственности (по 2000 рублей на каждого нового владельца). Вся процедура, при условии, что предварительные договоренности достигнуты, может занять максимум 1 неделю.

Видео (кликните для воспроизведения).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источники


  1. Теория государства и права. — М.: Форум, Инфра-М, 2008. — 624 c.

  2. Корпоративное право. Актуальные проблемы. — М.: Инфотропик Медиа, 2015. — 242 c.

  3. Домашняя юридическая энциклопедия. Семья / ред. И.М. Кузнецова. — М.: Олимп, 2016. — 608 c.
Порядок продажи квартиры с несовершеннолетними детьми (пошаговая инструкция)
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here