Покупка-продажа муниципального жилья

Полезная правовая информация по теме: "Покупка-продажа муниципального жилья" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Статья 8. Продажа муниципальных жилых помещений гражданам

Статья 8. Продажа муниципальных жилых помещений гражданам

8.1. Настоящая статья устанавливает порядок продажи гражданам муниципальных жилых помещений:

— находящихся в пользовании граждан по договору коммерческого найма;

— в коммунальных квартирах;

— в качестве формы обеспечения граждан жильем, нуждающихся в улучшении жилищных условий и отнесенных к льготной категории.

8.2. Продажа муниципальных жилых помещений в иных случаях осуществляется на аукционе.

8.3. Действие настоящей статьи не распространяется на жилье, находящееся у муниципальных предприятий и учреждений.

8.4. В соответствии с настоящей статьей подлежат продаже жилые помещения, отвечающие санитарно-техническим требованиям. Не подлежат продаже жилые помещения признанные в установленном порядке непригодными для проживания, в домах, подлежащих сносу, в специализированных жилых помещениях, находящихся под арестом. Запрещается продажа жилых помещений для целей, не связанных с проживанием людей.

8.5. Продажа муниципальных жилых помещений осуществляется в пределах доли, ежегодно устанавливаемой постановлением главы района.

8.6. Рыночная стоимость объекта определяется отчетом об оценке.

Стоимость продажи определяется согласно методике реализации жилищного фонда гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

8.7. Средства от продажи жилых помещений в полном объеме поступают в местный бюджет.

Нумерация пунктов приводится в соответствии с источником

8.8.1. Продаже жилых помещений в коммунальных квартирах (квартиры, в которых проживают несколько нанимателей либо наниматели и собственники жилых помещений) подлежат только физически и юридически свободные изолированные жилые помещения при выполнении следующих условий:

— отсутствии в данной квартире граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

— наличии в коммунальной квартире граждан, желающих приобрести настоящее жилье;

— отсутствии в коммунальной квартире граждан, имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на одного человека)

— в обязательном порядке уполномоченный орган составляет акт обследования жилищно-бытовых условий в данной квартире.

8.8.2. При выполнении условий пункта 8.8.1. настоящей статьи уполномоченный орган несет гражданам, проживающим в данной квартире, письменное предложение о заключении договора купли-продажи на освободившееся жилье. Граждане, претендующие на заключение договора купли-продажи, в течение месяца подают заявление в администрацию района с просьбой продать освободившееся жилое помещение и справку о регистрации по месту жительства. Администрация района вправе требовать и иные документы для заключения договора.

8.8.3 При наличии более одного претендента на жилое помещение его продажа осуществляется на закрытом аукционе. Победителем признается лицо, давшее большую цену (стартовая цена — оценочная стоимость). Договор заключается с победителем комитетом имущественных отношений в течение пяти дней со дня проведения аукциона. Оплата производится покупателем в течение двадцати дней со дня подписания договора. В договоре может быть предусмотрена рассрочка платежа, но не более чем на три года, в этом случае 30% стоимости покупателем перечисляются в течение 20 дней со дня подписания договора, оставшаяся сумма должна быть погашена в соответствии с графиком.

8.8.4. Право собственности на жилые помещения переходит к покупателю после перечисления в бюджет района полной стоимости приобретаемого жилого помещения.

8.9. Продажа жилых помещений, находящихся в пользовании по договору коммерческого найма, производится в случаях, когда:

— право выкупа прямо предусмотрено договором;

— гражданин прожил в данном жилом помещении не менее пяти лет.

8.9.1 Сторонами по договору выступает комитет имущественных отношений и гражданин, являющийся нанимателем. Стороной по договору могут быть и граждане, совместно проживающие с нанимателем.

8.9.2. С целью приобретения указанного жилья в собственность граждане обращаются в администрацию района с заявлением о намерении приобрести данное жилье по договору купли-продажи за тридцать дней до окончания срока договора, к заявлению прикладывают:

— справку с места жительства и о составе семьи;

— письменное соглашение, заключенное нанимателем с совместно проживающими гражданами, об определении доли участия в договоре;

— в случае отказа совершеннолетних, проживающих в квартире, от участия в сделке, ими представляется письменный отказ.

8.9.3. Оплата стоимости жилого помещения покупателем производится в течение 20 дней со дня подписания договора купли-продажи. В договоре может быть предусмотрена рассрочка платежа согласно графику, но не более пяти лет, тридцать процентов стоимости оплачиваются сразу. Стоимость жилого помещения определяется отчетом об оценке.

8.9.4. Право собственности переходит к покупателю после перечисления в бюджет района полной стоимости жилья.

8.10. Продажа жилых помещений гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, осуществляется гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства и имеющим в соответствии с действующим законодательством право на получение жилого помещения.

8.10.1. Оплата стоимости жилого помещения производится гражданином в следующем порядке: 30% перечисляются в бюджет в течение 20 дней с момента подписания договора, остальная часть выплачивается в рассрочку в течение пяти лет с момента заключения договора в соответствии с графиком, являющимся неотъемлемой частью.

8.10.2 Граждане, желающие приобрести муниципальные жилые помещения по договорам купли-продажи, обращаются в администрацию района с заявлением об этом и могут претендовать на жилое помещение, соответствующее нормам предоставления, исходя из состава семьи.

8.10.3. В случае заключения договора купли-продажи, гражданин исключается из списка нуждающийся в улучшении жилищных условий.

8.10.4. Ответственность за подготовку документов для заключения договора купли-продажи, составление договоров, за государственную регистрацию договоров и регистрацию перехода права, исключение из реестра муниципальной собственности и иных действий, соответствующий уполномоченный орган.

>
Мена муниципального жилищного фонда
Содержание
Решение Думы Заводоуковского муниципального района Тюменской области от 11 мая 2005 г. N 226 «Об утверждении положения.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

[2]

Как можно продать муниципальную собственность согласно законодательству РФ

Муниципальная квартира позволяет владельцу проживать на ее площади и использовать ее по назначению, но продажа, а также наследование такой квартиры невозможны. Муниципальная квартира является государственной собственность, поэтому те виды сделок, которые разрешены с частной собственностью, провести с ней нельзя. Любые схемы, которые дают возможность продать квартиру, являются нелегальными, поскольку официальна продажа муниципальной недвижимости запрещена.

Читайте так же:  Оспоримое завещание

Возможен только размен муниципальной квартиры на другое имущество по официально составленному договору. Процедура обмена требует подбора собственности, которая устраивает стороны (стоимость, место нахождения, площадь, оцениваемая стоимость). Обмен возможен как напрямую, так и с привлечением третьей стороны, то есть альтернативный обмен (сложен из-за необходимости подобрать сразу несколько устраивающих все стороны объектов недвижимости). Стороны составляют договор обмена, в котором указывают все условия передачи прав собственности, оплачивают госпошлину, регистрируют новое состояние в Росреестре, а после этого получают документы, которые свидетельствуют о смене собственников. Если владелец поменял муниципальную недвижимость на частную, то он имеет права распоряжаться частной недвижимостью по своему усмотрению, например провести сделку по продаже.

Приватизация муниципальной квартиры требует составления договора социального найма с муниципальным образованием, которое предоставило данную недвижимость для проживания. Оформление договора осуществляется в Департаменте жилищной политики. Договор содержит утверждение о том, что гражданин получает в собственность от государства или муниципального образования недвижимость, а затем вправе распоряжаться им по своему усмотрению — заключать любые виды сделок, передавать по наследству.

Договор социального найма дает права на проведение процедуры приватизации, достаточно подать заявление на приватизацию в Департамент жилищной политики, уплатить госпошлину, если данная недвижимость не является для собственника первой приватизируемой недвижимостью. Права на бесплатную приватизацию повторно имеют только лица, которые совершали первую приватизацию до достижения возраста 18 лет. Заявление на приватизацию жилья находится на рассмотрении в течение 10-14 дней, после чего выносится решение о приватизации, собственник получает документы, которые свидетельствуют о праве собственности на недвижимость. Получение документов позволяет в любой момент после завершения приватизации осуществлять любые сделки с квартирой — продажу, дарение, включение в завещание. Если получить договор социального найма и инициировать процедуру приватизации собственнику не удалось, то схемы, которые рассказывают, как продать муниципальную квартиру без приватизации, не дадут возможности сделать это на легальных основаниях.

Новости недвижимости

Как продать неприватизированное жилье?

Если жильцам не удалось приватизировать квартиру, то она будет считаться «муниципальной» либо «государственной». Означает ли это, что продать не приватизированную квартиру по закону невозможно? Принятая более 20-ти лет назад программа приватизации преследовала две цели – передать квартиры и другое жилье в собственность граждан, и передать им право самостоятельно распоряжаться указанным имуществом. Распорядиться же по своему усмотрению неприватизированной квартирой гражданин не сможет. Наиболее логичным становится первый способ продажи жилья – для начала его следует приватизировать.

Распространенное мнение о том, что продажа неприватизированного жилья не является возможной, является не совсем верным. Возможность провести такую сделку законно все-таки существует. Квартиру можно просто напросто обменять. Хотя доля подобных сделок в общей массе является небольшой, время от времени их все же регистрируют. Попробуем разобраться в том, насколько законной является указанная схема и какими неприятностями она может грозить в будущем.

Как осуществляется продажа муниципальной квартиры?

Если несколько недель, необходимых для оформления приватизации, вас не устраивают, то можно воспользоваться одним из указанных ниже способов:

1. Проще всего найти общий язык с потенциальным покупателем, прописав его в своей квартире после получения в свои руки оговоренной сумы. Сам же продавец после этого выписывается из жилья. С этого момента проблемой приватизации придется заниматься новому владельцу.

2. Существует и альтернативный вариант продать муниципальную квартиру, которым время от времени предпочитают пользоваться агентства недвижимости. Речь идет об использовании «буферной» квартиры. Для начала покупатель неприватизированной жилплощади передает вам деньги, которые вы используете для покупки какой-либо квартиры у самого агентства. Такая квартира и будет называться «буферной». Затем ваша неприватизированная квартира будет обменена на законно приватизированный «буфер». После чего продавец выписывается из квартиры, а покупатель с согласия органов власти в ней пропишется. В Москве и ряде других регионов местные законодатели допускают подобные варианты с обменом. При этом происходит передача прав на квартиру по так называемому договору социального найма.

В этой ситуации существует один нюанс. Оба указанных варианта «сработают» только тогда, когда приватизация вашей квартиры вообще является возможной. В случае с ведомственными квадратными метрами или же с жильем в военном городке вопрос, как продать муниципальную квартиру, так и останется нерешенным.

Проблемы продажи муниципальной недвижимости

Любой из способов продажи неприватизированного жилья является довольно рискованным. Мошенничества следует опасаться и со стороны покупателя, и от агентства. После выписки из квартиры вам могут отказать в выплате оговоренной суммы. Агентство же в свою очередь может «передумать» выкупать свою «буферную» квартиру обратно. Поэтому репутацию и покупателя, и фирмы-посредника стоит тщательно проверить.

Использование «буферной» схемы имеет и еще один значимый минус. Если покупатель уже использовал положенное ему право на приватизацию, то получить статус «собственника» он уже не сможет. Он так и останется жильцом.

Такая процедура, как обмен неприватизированной квартиры, законодательством не «поощряется». Если заинтересованное лицо решит обратиться с иском в суд, то вероятность признания сделки недействительной будет довольно высокой. Подобное решение суда будет вполне обоснованным. Судья может посчитать такой вариант с продажей квартиры притворной или мнимой сделкой. Поскольку на 100% предугадать решение суда нереально, продаваемую квартиру лучше все-таки приватизировать.

Как можно минимизировать риски при продаже?

В вопросе, можно ли продать муниципальную квартиру, нужно быть предельно осторожным. Чтобы предотвратить появление проблем, все выполняемые шаги желательно документировать. А именно:

1) Взяв у возможного покупателя задаток, лучше заключить с ним и предварительный договор. В нем следует прописать, что по завершению процедуры приватизации стороны обязуются оформить надлежащим образом и договор купли/продажи;

2) Цена квартиры должна четко оговариваться в тексте договора;

3) Получение любой суммы должно сопровождаться распиской.

Целесообразна ли покупка муниципальной квартиры?

Как продажа, так и покупка указанного жилья связана с риском. И все же приобретение муниципальной квартиры имеет немало плюсов. Отметить стоит, прежде всего, скорость процедуры оформления. Для завершения такой сделки обычно достаточно и одной недели. Покупатель, собравшийся приобрести неприватизированную квартиру, может не беспокоиться о юридической чистоте ее «истории». Да и стоимость подобной покупки в сравнении с приватизированным жильем будет значительно меньшей. Если Вам удалось получить разрешение на проведение обмена, то вероятность его оспаривания будет точно такой, как и при обычных сделках с приватизированным жильем.

Читайте так же:  Как провести экспертизу в роспотребнадзор

Чтобы сделать вероятность возникновения проблем минимальной, следует соблюдать следующие рекомендации:

1) Не поленитесь узнать, куда и как скоро продавец собирается выписываться. Пока он окончательно не выпишется, полноправным владельцем вам стать не удастся. Его устное обещание продать муниципальное жилье должно сопровождаться документальными гарантиями;

2) Проведение сделки следует доверить агентству. Следует знать, что внесенный за муниципальную квартиру задаток не будет обладать юридической силой. Если у продавца появится желание отказаться от сделки, покупатель не сможет вернуть свои деньги;

3) До того момента, когда продавец получит обменный ордер, сделку проводить не следует;

4) Не лишним будет убедиться и в дееспособности продавца. Нельзя отбрасывать вероятность его нахождения на учете в психоневрологическом отделении.

Покупка-продажа муниципального жилья

Стремление людей сэкономить при решении жилищного вопроса привело к появлению различных схем – одной из них является приобретение неприватизированного жилья. Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации и как это сделать?

Что такое муниципальное жилье?

Муниципальное жилье числится на балансе населенного пункта (муниципалитета) – наймодателем является муниципальный орган. По договору социального найма оно предоставляется гражданам для проживания (ст. 674 ГК) – арендная плата не взимается, оплачиваются лишь коммунальные услуги. Право собственности принадлежит государству, но благодаря приватизации квартира может перейти во владение жильцу. В большинстве случаев договор не ограничен каким-либо сроком, но если жилплощадь предоставлялась в качестве служебного помещения или проживавший там одинокий арендатор умер, то она возвращается в муниципальный жилой фонд.

Причины, побуждающие заключить сделку

Приватизация жилья бесплатна. В соответствии с внесенными в ФЗ изменениями она больше не ограничена сроками (соответствующее решение было принято Государственной Думой 10.02.17 г. и утверждено 15.02.17 г.). После получения прав собственности на квартиру ее можно продать, подарить, обменять, завещать. Зачем приобретать/продавать неприватизированную жилплощадь? Причины имеются как у покупателя, так и у продавца.

Покупателя привлекают низкая стоимость и перспектива приватизации – после завершения процедуры объект будет иметь рыночную цену. У продавца также имеются свои причины. Продать муниципальное жилье в первую очередь желают те, кто уже использовал свое право на бесплатную приватизацию – такая возможность предоставляется государством 1 раз (исключением являются дети, которые после 18 лет могут приватизировать еще 1 объект). Вторая распространенная причина – острая нужда в деньгах. Человек может быть заинтересован в продаже и в случае переезда – найти обмен между муниципальными квартирами сложно, поскольку большая часть жилого фонда уже приватизирована гражданами. Продав недвижимость в одном населенном пункте, можно приобрести ее на новом месте, добавив собственные накопления или взяв кредит.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации?

Поскольку недвижимость принадлежит муниципальному органу, продать ее привычным образом гражданин не может. Однако существуют способы, позволяющие обеим сторонам сделки получить желаемое, не нарушив закона. Фактически речь идет об уступке прав на проживание (но не прав собственности – они возникают только после приватизации).

Как продать муниципальную квартиру?

Способ №1.

Этот способ очень рискован – применять его целесообразно только в случае, если между покупателем и продавцом сложились доверительные отношения (отсутствует риск одностороннего нарушения соглашений).

Алгоритм действий следующий: в муниципалитет подается запрос о прописке третьего лица. Если после рассмотрения заявления принимается положительное решение, то покупателя прописывают в квартире. Продавец выписывается после получения денег (снимаются с прописки и остальные жильцы, если таковые имеются). В результате арендатор остается единственным, кто прописан, и он может подать запрос в департамент жилищной политики на подписание договора социального найма уже от своего лица. Если со стороны наймодателя не возникнет возражений, то у квартиры появится новый арендатор. Если свои права на приватизацию он или кто-то из членов семьи еще не использовали, то после прохождения процедуры жилплощадь станет полновластной собственностью.

Риски при смене нанимателя очень высоки. Один из них – возможность выписки нового жильца продавцом сразу после получения денег. Законом закреплено право требовать в судебном порядке выселения временного жильца, если тот отказывается сделать это самостоятельно. Помимо самого продавца обратиться в суд могут члены его семьи, проживающие в квартире.

Способ №2.

Эта схема подразумевает участие риелторов, имеющих в своем распоряжении «буферный» жилой фонд и готовых предоставить сторонам свои услуги. По доверенности АН оформляет на покупателя приватизированное «буферное» жилье. После этого осуществляется обмен – он не запрещен законом. Арендатор муниципальной недвижимости выписывается и оформляет прописку в «буферной» квартире, принадлежащей АН, а покупатель обращается в жилищный департамент для составления нового договора социального найма. Препятствий в оформлении документов возникнуть не должно. Затем продавец выписывается из «буферной» квартиры («дарит» или «продает» ее АН и получает деньги). В итоге все стороны остаются при своих интересах – агентство получает денежное вознаграждение (около 5% от суммы сделки), продавец – деньги, покупатель – жилплощадь, которую он затем может приватизировать (если уже не использовал такую возможность).

Не допускается обмен, если:

  • в результате него жилищные условия одной из сторон серьезно ухудшаются (этот момент стоит учесть при выборе «буферного» жилья);
  • муниципальная квартира относится к специальному фонду.

Если у регистратора возникнет подозрение в том, что сделка носит фиктивный характер, будет получен отказ.

Видео (кликните для воспроизведения).

Сделка, подразумевающая продажу муниципального жилья, не приветствуется наймодателем, поэтому выявление факта получения денег повлечет крайне неприятные последствия – вопрос будет рассматриваться судом и решение со 100%-ной вероятностью окажется не в пользу ответчика.

Как избежать проблем?

При проведении такой сделки существует 3 главных риска:

  • продавец, получив деньги, не выпишется из квартиры и принудительно выселит покупателя;
  • владелец муниципального жилья не признает факт получения денег;
  • агентство недвижимости откажется выкупать обратно предоставленную «буферную» квартиру (из-за деликатности обстоятельств отстоять свои интересы в суде не удастся).

Чтобы избежать подобных рисков, стоит:

  • удостовериться в дееспособности продавца (покупателя);
  • внимательно подойти к выбору агентства недвижимости (посмотреть отзывы, проверить документы на право ведения деятельности);
  • не осуществлять полного расчета до получения обменного ордера или заключения договора социального найма на нового жильца (возможен отказ);
  • документально зафиксировать все обязательства сторон сделки;
  • оформлять расписку о получении денег в письменной форме – продавец должен написать ее синими чернилами от руки с указанием суммы прописью и числами (обязательно стоит поставить дату и подпись).

Для осуществления сделки необходимо подготовить пакет документов, в который входят:

  • паспорта – помимо оригиналов потребуются нотариально заверенные копии;
  • если интересы одной из сторон будет представлять сотрудник агентства недвижимости или другой представитель, то нужна доверенность с указанием даты завершения полномочий и их перечня (документ заверяется у нотариуса);
  • договор с АН;
  • расширенный вариант выписки из домовой книги – в ней отображается информация о прописанных лицах, состоянии жилплощади;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • технический паспорт на квартиру, выписка из ЕГРН (вместо кадастрового паспорта);
  • договор социального найма;
  • согласие со стороны всех проживающих в квартире жильцов;
  • заявление об обмене жилплощади и соответствующий договор (по 1 экземпляру для каждого участника сделки и для регистратора).
Читайте так же:  Как продать арестованную квартиру

Уплачивается госпошлина (2 тыс. руб.).

Чтобы у нового жильца не возникло проблем с приватизацией, требуется письменный отказ со стороны лиц, имеющих право инициировать процесс (это наниматель и прописанные члены его семьи).

Поскольку при продаже муниципального неприватизированного жилья оформлять договор купли-продажи нельзя, его передача осуществляется путем составления в свободной форме передаточного акта. В нем приводятся:

  • сведения о заключивших сделку сторонах (паспортные данные);
  • полная информация о квартире (адрес, площадь, состояние);
  • другие важные детали, которые стороны хотели бы зафиксировать в документе;
  • дата и подписи.

Целесообразность приобретения неприватизированной муниципальной квартиры

Покупка квартиры, фактически находящейся в собственности муниципалитета, имеет лишь одно преимущество – ее стоимость значительно ниже рыночной (часто – в 2-3 раза). Если сделка пройдет удачно, то новый жилец сможет приватизировать квадратные метры, что в разы увеличит их стоимость. Привлекает также отсутствие необходимости в проверке жилья на юридическую чистоту.

Вне зависимости от выбранного способа продажи муниципального жилья, покупатель не имеет права на получение налогового вычета, который положен в случае заключения сделки купли-продажи (13% от 2 млн. руб. – 260 тыс. руб.). Это в определенной мере уменьшает выгоду, которую обеспечивает невысокая цена неприватизированного объекта.

Быстрее всего удается осуществить вариант с пропиской нового жильца – процедура занимает несколько дней. Низкая вероятность положительного исхода и высокие риски аннулируют это преимущество.

Вариант оформления обмена с участием агентства недвижимости занимает больше времени (с учетом обсуждения деталей, поиска заслуживающего доверия АН, сбора/оформления бумаг потребуется 1-2 месяца).

Как продать муниципальное жилье на законных основаниях?

Единственным законным основанием является наличие прав собственности – их предоставит приватизация. Собственность передается бесплатно, процесс регламентируется законом РФ от 04.07. 91 № 1541-1 и №14-ФЗ от 22.02.17 г. (ограничения по сроку проведения программы сняты). Для приватизации объекта не является препятствием наличие задолженности по коммунальным платежам.

Невозможно приватизировать жилье:

  • в котором произведена неузаконенная перепланировка;
  • признанное аварийным;
  • находящееся в закрытых военных городках;
  • относящееся к служебному фонду (при передаче жилья в муниципальную собственность или при оформлении согласия работодателя приватизация становится возможной).

Чтобы приватизировать жилье, нужно обратиться в отдел администрации района, занимающийся этим вопросом и уточнить список документов/справок (требования в разных регионах отличаются). Если кто-то из жильцов не желает принимать участия, то он должен оформить письменный отказ. После сбора документов остается подать их в уполномоченный орган, дождаться рассмотрения заявки и подписать составленный договор приватизации (подписи ставят все прописанные на жилплощади жильцы, жилье переходит в долевую собственность). Договор нужно принести в МФЦ – после регистрации прав собственности можно продать недвижимость на законных основаниях по рыночной цене.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Можно ли продать муниципальную квартиру с долгом

В России продажа недвижимости, которая принадлежит государству, без приватизации категорически запрещается. Часто люди, проживающие в муниципальном жилье, отказываются его приватизировать, накапливают долги по коммунальным платежам, а потом решают заняться срочной продажей. Для решения таких проблем существуют законные методы продажи государственной неприватизированной квартиры с задолженностью. Но многие продавцы муниципального жилья не знают, что делать, и задают массу вопросов. Давайте рассмотрим одни из них:

  • Процесс приватизации вместе с покупателем
  • Как продается муниципальная квартира?
  • Зачем прописывать покупателя?
  • Можно ли обменять такую квартиру?
  • Как быстро ее продать?
  • Обращаться в агентства при продаже муниципальной квартиры?
  • Плюсы и минусы продажи квартиры с долгом

Задаток и приватизация муниципальной квартиры

Хотя буква закона противоречит продаже муниципального жилья, существует масса лазеек, при помощи которых можно провести сделку по купле – продаже вашей квартиры. Некоторые по незнанию, стараются продать не приватизированную квартиру, но законодательство однозначно отрицает такие действия в чистом виде. Мы можем посоветовать самый практичный.

Продавец муниципальной недвижимости может взять у потенциального покупателя задаток. Далее за эти деньги он осуществляет приватизацию и погашает все имеющиеся задолженности. Такой метод для покупателя может показаться не совсем законный, хотя, по сути, он ничего не теряет, а при форсе – мажорных обстоятельствах даже может вернуть задаток вдвойне. И если квартиру очень хочется купить, и договор о задатке грамотно составлен, то риски значительно снижаются. В таких ситуациях иногда продавцы снижают стоимость продаваемой недвижимости и с легкостью идут на уступки покупателю. С одной стороны, это весьма выгодно, с другой—требует особого правового внимания.

Порядок действий при продаже муниципальной квартиры

Существуют простые способы продажи государственной квартиры:

  • Обратитесь в специальные отделы вашего административного центра с вопросом по вопросу возможности приватизации.
  • Дайте объявление о продаже квартиры
  • Найдите покупателя, согласного на ваши условия
  • Подайте заявление на приватизацию
  • Получите задаток от потенциального покупателя
  • Дождитесь результата комиссии и подпишите приватизационные документы
  • Зарегистрируйтесь как собственник в Росреестре
  • Совершите сделку купли — продажи

Учтите, если вы не уверены в покупателе, то процесс сделки может зайти в тупик. Обязательно уточняйте, разрешается ли приватизация именно вашей квартиры. Если дом подходит под снос, является служебным или находится в военном городке, вам обязательно будет отказано в приватизации. Значит, и давать объявление не стоит. Договор о приватизации обязательно заверяется у нотариуса.

Прописка покупателя в муниципальной квартире

Если ваш потенциальный покупатель нормальный человек, и вы ему полностью доверяете, и он готов заплатить за вашу квартиру, существует возможность его прописки в этом жилье. Для этого проделайте следующую работу:

  • Узнайте о возможности приватизации вашего жилья
  • Оговорите все нюансы с будущим покупателем
  • Возьмите согласие на прописку покупателя у властей
  • Оформите на покупателя все лицевые счета
  • Нотариально заключите договор о передаче всей суммы денег
Читайте так же:  Штраф за неуплату коммунальных платежей

После этого покупатель может сам приватизировать квартиру, но срочная прописка в ней обязательна. Грамотное переоформление документов, отсутствие нарушения закона и доверительные отношения при такой сделке является гарантом успеха.

Обмен не приватизированной квартиры

Жилищный Кодекс РФ в статье 72-73 разрешает обмен одной не приватизированной квартиры на такую же равноценную. Но существуют определенные обстоятельства, при которых делать это категорически запрещается:

  • Жилье относится к аварийным
  • Дом подлежит сносу
  • В квартире имеется незаконная перепланировка
  • Если наниматель является недееспособным

Если вы решаетесь на обмен, прежде всего, определитесь с поиском и выбором равноценной недвижимости. Обратитесь в районную администрацию для получения разрешения на обмен квартирами.

Быстрая продажа квартиры с долгами

Часто встречаются ситуации, когда за не приватизированной квартирой числятся долги по ЖКУ, а эту квартиру нужно срочно продать. Естественно, продать такое жилье с долгами вам никто не позволит. Существуют некоторые лазейки в решении этой проблемы — это перевод долга на потенциального покупателя.

Для этого вам необходимо:

  • Найти покупателя на вашу недвижимость и объяснить ему нюансы ситуации
  • Заключить с ним договор об оплате долгов и последующей приватизации
  • Прописать покупателя в вашей квартире
  • Переоформить на него все лицевые счета

[3]

После этого вы можете смело брать деньги за стоимость вашей квартиры. Одним из оптимальных решений будет погашения долга в рассрочку. Пишется заявление о предоставлении возможности постепенной оплаты и долги погашаются со временем.

При продаже муниципальной квартиры с долгами старайтесь фиксировать свои действия при помощи документального подтверждения. Например, прописывайте в документе о задатке условия о том, что вы обязуетесь погасить все долги по ЖКУ и оформить законно сделку после завершения процесса приватизации. При получении денег, обязательно составляйте расписки. Очень удобен современный способ передачи денег через банковские ячейки. Этим методом пользуются многие при заключении стандартного договора купли – продажи.

Продажа не приватизированной квартиры через агентство

Часто люди не владеют ситуацией по продаже муниципального жилья. Они могут наделать ошибок в таком вопросе и запросто столкнуться с мошенниками. Изначально, по договору социального найма человек заселяется в государственную квартиру. Через некоторое время гражданин решает продать муниципальную квартиру для улучшения своих условий проживания. Но совершить сделку купли – продажи невозможно, так как сначала придется пройти процедуру приватизации. Да еще и накопились немалые долги по ЖКУ.

Для того, чтобы сделка прошла с юридической прозрачностью, необходимо обратиться к профессиональным посредникам. Подыщите АН с большим стажем работы на рынке недвижимости и отличной репутацией, и смело туда обращайтесь. АН обязано официально обратиться в ЖКХ и гарантировать погашение долгов продавца после завершения приватизации. После разрешения коммунальщиков квартира с долгами приватизируется и быстро продается.

Плюсы и минусы продажи муниципальной квартиры

Плюсами при покупке муниципальной недвижимости являются:

  • Юридическая чистота (не подлежат арестам банка, залогам и т.д.)
  • При приватизации государственной квартиры исключены риски мошенничества
  • Процесс приватизации длится от 7 календарных дней

Минусы тоже имеют место:

  • Иностранные граждане не имеют право на приватизацию жилья
  • Нельзя воспользоваться налоговым вычетом
  • Под не приватизированные квартиры банки кредиты не выдают

Приходим к выводам: любая муниципальная квартира с долгами всегда может быть продана.

АН Чистые Пруды предоставляет услуги компетентных юристов и риелторов, которые решат все ваши квартирные вопросы. Мы поможем продать муниципальную квартиру с долгами, подготовить необходимые документы и решить все проблемы с вашим жильем.

Также Компания Миэль Чистые Пруды предоставляет услуги по погашению долгов по ЖКУ. Наши клиенты могут воспользоваться услугой «Аванс до продажи». Заключается договор, мы предоставим средства, вы погашаете долги, которые возвращаются после заключения сделки.

Как продать квартиру государству в 2020 году: передача по кадастровой, рыночной стоимости и в порядке приватизации, порядок действий и список документов

Содержание квартиры в некоторых ситуациях сопровождается чрезмерными затратами. Продажа государству помогает получить в свое распоряжение деньги вместе с устранением излишних обязанностей. Ниже рассказано о том, как продать квартиру государству без ошибок с максимальной выгодой для собственника недвижимости.

Можно ли вообще продать квартиру государству

Жилищный кодекс РФ и другие тематические законодательные акты не запрещают приобретение государством объектов недвижимости у частных лиц. Такие операции выполняют муниципалитеты для выполнения утвержденных социальных программ. Для приобретения применяют стандартную схему закупок с применением открытых электронных торгов (аукционов).

Чтобы продать квартиру государству правильно, продавцу надо изучить:

  • типовые требования к объектам недвижимости;
  • механизм ценообразования;
  • особенности налогообложения;
  • пошаговый алгоритм действий;
  • сопроводительную документацию.

К сведению! Иногда целесообразным является безвозмездная передача имущества государству (реприватизация).

Плюсы и минусы такой продажи

Если жилье не приватизировано, при сносе можно рассчитывать на получение аналогичной недвижимости или компенсации. Если вовремя продать квартиру государству по высокой рыночной цене с последующим оформлением договора социального найма – появятся условия для использования упомянутой выше льготы.

[1]

Однако и обычная продажа государству подразумевает несколько значимых плюсов:

  • надежность контрагента;
  • прозрачная схема оформления сделки;
  • быстрое получение оплаты после заключения договора;
  • отсутствие дополнительных затрат на рекламу, риэлторские агентства, юристов.

После совершения такой сделки устраняются следующие расходы:

  • налог на недвижимость;
  • коммунальные платежи;
  • выполнение текущего и капитального ремонта.

Расходы на содержание квартиры исключаются – достаточно продать жилье государству.

Можно ли продать долю в квартире

Законом подобные операции не запрещены. Однако на практике могут возникнуть определенные сложности. Необходимо убедиться, что выделение доли оформлено официально:

  • имеется план БТИ с точными размерами и конфигурацией;
  • права собственника подтверждены выпиской из базы данных ЕГРН.

Другие жильцы квартиры имеют преимущественное право покупки. Как уведомить сособственников о продаже – читайте в нашей предыдущей статье.

К сведению! Продать государству можно минимум целую комнату с отдельным входом.

Какие квартиры интересуют власть

Наиболее востребованными являются однокомнатные квартиры в готовности для немедленного переезда.

Продать государству точно не получится следующее жилье:

  • с неузаконенной перепланировкой;
  • оформленное в залог, обремененное или арестованное, с иными ограничениями для продажи;
  • в плохом техническом (эстетическом, санитарном) состоянии;
  • с отсутствием современных инженерных сетей.

А рассмотренный выше пример с ветхим жильем является исключением. Подобную схему получится применить, если объект недвижимости пока не включен в список для планового сноса. Ответственные работники муниципалитета уточняют размещение здания в зонах с правом на отселение.

Читайте так же:  Госпошлина на алименты

Жилье для детей сирот

Продать квартиру государству можно в рамках целевой программы для детей сирот. Требования к недвижимости в данном случае не отличаются от рассмотренных выше правил.

Для всех льготных категорий граждан устанавливают на региональном уровне нормативы жилой площади. Стандарт – 18 м кв. на человека. Его корректируют местные законодательные органы власти. В столице, например для семьи из двух человек установлен норматив 44 м кв.

Как определить цену

Продать квартиру государству можно только через аукцион, поэтому процесс торгов определен стандартной процедурой. Побеждает самое дешевое предложение, соответствующее по характеристикам опубликованной заявке.

По кадастровой стоимости

Это специфическое определение оценки внедрено для решения следующих задач:

  • расчета налогов на недвижимость и полученный доход;
  • оформления прав наследства, дарения;
  • выполнения обменных операций.

Вычисления делают профильные подразделения «Росреестра». В типовой методике кроме общих технических параметров и года постройки применяют поправочные коэффициенты для учета экономических особенностей конкретного региона. Расчет выполняют не чаще одного раза каждые 2-3 года.

Если продать квартиру государству по действующей кадастровой стоимости или выше, придется заплатить налог от разницы с ценой покупки. Максимальная скидка от этого уровня допустима не более 30%. По состоянию на 2020 г. действует вычет 1 млн. руб. На эту сумму разрешено уменьшить базу налогообложения.

К сведению! При продаже ниже кадастровой стоимости применяются определенные правила расчета НДФЛ. Какие – читайте по этой ссылке.

По рыночной стоимости

В этом варианте существенное влияние на цену оказывают следующие параметры:

  • площадь;
  • количество комнат;
  • расположение с учетом ближайшей инфраструктуры;
  • год постройки;
  • архитектурные особенности здания (кирпич, монолит и др.);
  • действительное состояние.

С учетом целевого назначения квартиры достаточно сделать «косметический» ремонт, либо обеспечить подготовку для финишной отделки.

Актуальную рыночную стоимость квартиры можно определить по уровню сопоставимых предложений. Для оперативной проверки пользуются информацией агентств и сводными специализированными сайтами. Альтернатива – обратиться к профессиональному оценщику для составления отчета.

Порядок продажи

Для уточнения актуальных запросов можно обратиться в местную администрацию с письменным заявлением. Соответствующую информацию публикуют на официальном сайте муниципального образования, а также на специализированной площадке электронных торгов. Жилье приобретают:

  • для сирот, ветеранов, малоимущих, других льготных категорий;
  • при переселении из аварийного жилья;
  • в рамках программ реконструкции.

Список необходимых документов

Подготовка не отличается ничем от стандартной продажи. Чтобы продать помещение государству, понадобится:

  • гражданский паспорт, иное удостоверение личности;
  • справка о зарегистрированных жильцах;

  • справка об отсутствии коммунальных долгов;

  • выписка из Росреестра с отсутствием обременений.

Если в семье – несовершеннолетний ребенок, понадобится разрешение опеки и попечительства.

Пошаговая инструкция

Стандартный алгоритм действий, как продать квартиру государству:

  1. Уточняют рыночную стоимость, определяют приемлемую цену продажи.
  2. Выполняют подготовительные ремонтные работы.
  3. Обращаются в местную администрацию для уточнения плана закупок (контролируют актуальное состояние аукционов).
  4. При появлении подходящего предложения собирают необходимые документы.
  5. Подают заявку на участие в аукционе.
  6. При положительном результате торгов оформляют договор купли продажи.
  7. Получают оплату на счет в банке.
  8. Передают объект недвижимости по акту уполномоченному представителю муниципалитета.
  9. Посещают отделение МФЦ («Росреестра») для завершения передачи прав собственности муниципалитету.

Внимание! Договор и акт разрабатывается муниципалитетом самостоятельно. Заранее заполнять ничего не нужно. Пример муниципального контракта загрузите по этой ссылке.

Актуальное состояние предложений изучают в режиме онлайн на сайте государственных закупок. Регистрация на этом этапе не нужна. Встроенная система фильтрации поможет найти необходимую информацию по заданным критериям.

В подробном описании заявки есть техническое задание. Этот документ доступен для скачивания. В нем определены характеристики, по которым будет выполняться отбор квартир. Аналогичные данные будут проверять при подписании акта прима передачи.

Для участия в торгах необходимо пройти аккредитацию. Данная процедура за дополнительную плату предлагается в ускоренном варианте. Чтобы исключить лишние траты рекомендуется сделать ее заранее.

Собранные документы сканируют, отправляют в электронной форме на соответствующую аукционную площадку. Делают обеспечительный перевод на счет организаторов. Точная сумма указана в заявке. Она возвращается после завершения торгов. Перечисленные действия выполняют по сопроводительной инструкции. При возникновении затруднений обращаются в службу информационной поддержки.

Каждая заявка от продавца состоит из двух частей. В первой – содержится общая информация. В ходе аукциона необходимо подтвердить ценовое предложение. В случае положительного результата повторно обращаются в администрацию. Муниципалитет создаст комиссию для приемки объекта недвижимости, подготовит для оформления договор купли продажи.

Передача по деприватизации

Деприватизация – это бесплатная передача квартиры назад государству. Продать по деприватизации не получится, поскольку это безвозмездная процедура. Осуществляется только по согласию всех собственников.

Заявление и сопроводительные документы о деприватизации подают в муниципалитет. После положительного ответа:

  • подписывают договор и акты передачи;
  • дают согласие на регистрацию новой записи в ЕГРН;
  • заключают договор социального найма.

Важно! После передачи квартиры по данной схеме исключена возможность вторичной приватизации.

Можно ли завещать квартиру муниципалитету

Завещание в пользу государства разрешено законодательством РФ. Этот документ можно изменить в любой момент, поэтому нынешний владелец вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Дополнительные уведомления и согласования с муниципальными органами власти не требуются. Завещание оформляется только у нотариуса.

Передача или продажа квартиры государству помогает уменьшить финансовые обязательства. Заранее следует изучить особенности формирования цен рынка недвижимости, налогообложение. Если самостоятельное участие в аукционе вызывает затруднения – обращаются за помощью к специалистам.

Ответы на вопросы по теме статьи можно получить в комментариях к публикации или у нашего дежурного юриста. Ставьте репосты и лайки, делитесь собственным опытом и замечаниями.

Видео (кликните для воспроизведения).

Обратите внимание на дополнительную информацию в тематических разделах нашего сайта.

Источники


  1. Под. Ред. Ванян, А.Б. Афоризмы о юриспруденции: от античности до наших дней; Рязань: Узорочье, 2013. — 528 c.

  2. Миронов, Иван Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн / Иван Миронов. — М.: Книжный мир, 2015. — 672 c.

  3. Габов, А. В. Ликвидация юридических лиц. История развития института в российском праве, современные проблемы и перспективы: моногр. / А.В. Габов. — М.: Статут, 2011. — 304 c.
Покупка-продажа муниципального жилья
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here