Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве (риски)

Полезная правовая информация по теме: "Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве (риски)" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Риски приобретения квартир по уступке прав требования

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

С 1 июля 2019 года долевое строительство перешло на проектное финансирование. И почти сразу в СМИ появились статьи о том, что застройщики нашли лазейку в законе (см. «Новостройки в Москве в июле-августе 2019 года: крутой взлет завершился резким обвалом»). Они продают квартиры аффилированным компаниям, чтобы достроить объекты без счетов эскроу. Впоследствии строители планируют продавать эти помещения гражданам. Насколько законна эта схема и есть ли у договора уступки прав требования с юрлицом подводные камни, расскажу в данной статье.

Может ли застройщик привлекать деньги без счетов эскроу

Да. Сегодня многие девелоперы заключают ДДУ и не используют эскроу. В Москве, по информации Москомстройнвеста, 25% объектов возводятся с помощью проектного финансирования. Остальные 75% строятся по старым правилам. То есть без эскроу. Это временная мера. Она осуществляется в соответствии с постановлением правительства № 480 от 22.04.2019 г. Этот документ установил, что девелопер не использует эскроу, когда заключенные ДДУ подтверждают продажу не менее 10% площади помещений, а степень готовности здания составляет 30 и более процентов. Впрочем, постановление содержит условия, позволяющие строить без эскроу и при меньшей готовности объекта.[1] (См. «Последние изменения в 214-ФЗ: больше вопросов, чем ответов».)

Вправе ли застройщик продавать квартиры аффилированным юридическим лицам?

Критерии правительства РФ не делят дольщиков на физических, юридических или аффилированных лиц. Поэтому, действительно, 10% реализованных помещений могут принадлежать компаниям. Но не факт, что все фирмы-покупатели аффилированы с девелопером. Как правило, это сторонние юрлица-инвесторы или агентства недвижимости. Кроме того, ДДУ заключают поставщики и подрядчики. Так было всегда. Поэтому вряд ли застройщики, получившие разрешение работать без эскроу, продали квартиры только аффилированным лицам.

Особенности договора уступки прав требования по ДДУ между юридическим лицом и гражданином

Никаких особенностей у такого договора нет. Он содержит типичные условия, свойственные подобным соглашениям: предмет, реквизиты сторон, характеристики объекта, стоимость, порядок оплаты и уступки прав и так далее. Интересующиеся могут найти информацию в Интернете или проконсультироваться у юриста.

Единственный нюанс — если цедентом (то есть продавцом) является юрлицо, то оплата по сделке проводится только после регистрации соглашения об уступке прав требования в ЕГРН. Иные варианты недопустимы. Это требование закона направлено на защиту прав граждан[2].

Равенство прав первоначальных участников долевого строительства и граждан, заключивших договор уступки прав требования

Уступка прав требования по договору долевого участия считается стандартной процедурой и основанием для возникновения прав на недвижимость. Она предусмотрена статьей 11 закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Поэтому государство одинаково защищает как интересы граждан, заключивших ДДУ с застройщиком, так и интересы физлиц, которые приобрели права по уступке у юрлица — участника строительства. Об этом, кстати, в августе 2019 года ещё раз напомнил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров.

При банкротстве застройщика требования этой категории дольщиков также включаются в реестр. В результате люди получают жилье (если Фонд защиты дольщиков профинансирует строительство объекта) или деньги, когда публично-правовая компания откажется от достройки и решит выплатить компенсации. Но есть небольшие нюансы, которые необходимо учитывать, приобретая права требования у фирмы-инвестора.

[3]

Что надо знать при покупке жилья у юрлиц по договорам уступки прав требования

Запрет на выплату компенсации при оформлении уступки прав требования после признания застройщика банкротом
Закон указывает, что если гражданин приобретет у юридического лица права по ДДУ на передачу жилья, машино-мест или другой недвижимости после возбуждения дела о банкротстве застройщика, то покупатель-физлицо не получит компенсации со стороны Фонда защиты прав дольщиков.[3] Это означает, что при негативном развитии событий человек останется без денег. Впрочем, такой вариант маловероятен. Современные застройщики владеют материальными ценностями и денежными средствами. Поэтому конкурсный управляющий включит требования незадачливого приобретателя в реестр, и он вернет деньги, как кредитор на общих основаниях.

Признание сделки недействительной

Еще один негативный аспект. Он также связан с банкротством. Правда, в этом случае речь идет о банкротстве цедента-продавца. Арбитраж признает уступку прав требования недействительной, если стороны заключили соглашение в течение года до принятия заявления о банкротстве фирмы-продавца или после принятия такого заявления. При этом стоимость уступки меньше цены по аналогичным сделкам, которые совершались в тот период на рынке долевого строительства. Кроме того, суд вправе признать недействительной сделку, заключенную в течение трех лет до принятия заявления о банкротстве компании. Это произойдет, если стороны заключили договор для нанесения ущерба интересам кредиторов, и приобретатель знал о такой цели.

Другой вопрос, что банкротом-цедентом может быть и гражданин. Но статистика показывает, что физлица, инвестирующие в долевое строительство и реализующие права третьим лицам, редко становятся банкротами. Львиную долю граждан, признанных несостоятельными, составляют должники кредитных организаций. А вот юридические лица, ведущие бизнес с недвижимостью, занимают (по статистике Федресурса) четвертое место по количеству сообщений о введении процедур банкротства. Так, в 2018 году суды открыли конкурсное производство в отношении 1385 фирм, а в первом полугодии 2019 года обанкротились 703 подобные компании. По этому показателю организации, работающие с недвижимостью, уступают только торговым фирмам, девелоперам и предприятиям обрабатывающей промышленности.[4] Поэтому, гипотетически, существует опасность потерять деньги и жильё, если суд признает сделку недействительной.[5] Такие случаи встречаются.

Уступка прав требования в долевом строительстве является законной сделкой. Она регулируется главой 24 ГК РФ и статьей 11 закона № 214-ФЗ. В свою очередь, постановление правительства РФ № 480 не ограничивает девелоперов условием, что 10% помещений продаются только физическим лицам. Следовательно, застройщики вправе достигать этой цифры, заключая ДДУ с юрлицами. И я не стал бы усматривать за такими сделками «заговор» строительных компаний. Российский рынок долевого строительства возник не сегодня и не вчера. На нем работают фирмы-инвесторы и агентства недвижимости, которые заключают ДДУ для последующей перепродажи. Кроме того, договоры долевого участия оформляют подрядчики и поставщики. Поэтому первые ДДУ, как правило, подписывают юридические лица или ИП. Обычная практика. К тому же далеко не все девелоперы имеют аффилированных лиц, способных выкупить разом 10 или 20 процентов помещений.

Читайте так же:  Ипотека на долю в квартире

Относительно рисков договора уступки прав требования с юрлицом, то они, конечно, есть. Но их не больше, чем в любом другом виде договоров. Все риски легко минимизируются, если приобретатель проявит осмотрительность. Покупатель должен сам (или поручить юристу) проверить договор и выяснить, полностью или частично цедент оплатил по ДДУ. Желательно также зайти на ЕФРСБ и ЕИСЖС[6] и узнать, не объявлен ли застройщик банкротом. И, вообще, проштудировать информацию о девелопере. О том, как это сделать я неоднократно писал в уже опубликованных статьях – см. «Как самостоятельно проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке».

Дополнительно следует изучить и продавца. Для этого используется тот же ЕФРСБ, ресурс «За честный бизнес» или web-сайт Росстата и так далее. В конечном итоге такая предусмотрительность окажется полезной.

[2] Ч.3 ст.11 Федерального закона № 214 — ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 года.

[3] Ч.3 ст. 13 Федерального закона № 218 — ФЗ «О публично — правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 29.07.2017 года.

[5] Постановление Четвёртого Арбитражного апелляционного суда по делу №А19 – 12214/2011 от 30.07.2015 года.

[6] Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве и Единая информационная система жилищного строительства

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Подпишитесь на ежедневную рассылку IRN.RU

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

Какие опасности есть в переуступке по ДДУ

Переуступка – сделка законная, но не самая безопасная.

Переуступка прав требований на квартиру в новостройке – это сделка, по которой дольщик передает свои права на будущую недвижимость другому лицу (а в некоторых случаях и обязанности по ней). Подробнее о ней и ее преимуществах можно узнать в статье “Что такое переуступка ДДУ”.

Но оформление такой сделки связано с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя.

Опасности для продавца

1. Плата за согласие

Переуступка – сделка совершенно законная. Но часто застройщики, чтобы получить дополнительную выгоду или не допустить конкуренции со стороны частных инвесторов, включают в ДДУ такое требование – любая сделка по переуступке может заключаться только с согласия строительной компании.

Теоретически, это логично. Застройщик, во-первых, должен знать, кому он в итоге будет передавать квартиру, во-вторых, с кого требовать оставшийся долг, если первый дольщик не выплатил ему всех денег. И в последнем случае девелопер может не согласиться с выбором покупателя. Например, счесть его ненадежным, усомниться в его платежеспособности. Поэтому согласие застройщика – обязательный пункт, если вместе с правом на квартиру дольщик передает покупателю и свой долг. Причем независимо от того, указан в ДДУ пункт о согласии или нет.

Но часто договор цессии – это возможность для застройщика получить дополнительные деньги. За свое согласие компания может потребовать денег – напрямую, в качестве комиссии, или завуалировав это какими-то дополнительными услугами. Например, ведением сделки переуступки. Сумма такой “комиссии” может очень разниться – это может быть 1% от стоимости квартиры, а может и больше 10%. Были прецеденты, когда застройщик запрашивал и 17%.

Вообще, подобные поборы можно оспорить в суде – как ущемление прав гражданина и навязывание услуг. Но тут вмешивается фактор времени. По закону об участии в долевом строительстве, уступка права требований по ДДУ возможна с момента регистрации ДДУ до подписания передаточного акта на квартиру. Учитывая, что

  1. по переуступке квартиры продают обычно в самом конце строительства,
  2. судебные тяжбы могут длиться очень долго,

момент, когда надо принять квартиру у застройщика, может наступить еще до какого-то решения суда. И тогда цессия будет уже невозможна.

Есть и другой вариант избежать переплаты за согласие, но он сработает только в том случае, если продавец выплатил застройщику всю стоимость квартиры. В таком случае можно обратиться в Росреестр за оформлением переуступки и без согласия застройщика. Весьма возможно, что государственный орган пойдет навстречу дольщику, учитывая, что он погасил весь долг. После этого достаточно будет в письменном виде оповестить строительную компанию о цессии.

2. Отказ застройщика

Законодательство не дает застройщику официального права ограничивать свободу дольщиков, если те хотят заключить договор переуступки. Но некоторые строительные компании прописывают в ДДУ невозможность цессии. Делается это не только для устранения конкуренции со стороны частных инвесторов. Это может быть просто удобнее для застройщика – не будет путаницы при оформлении бумаг, меньше вероятность ошибки. Соответственно и меньше проблем.

Что делать в таком случае? Либо не подписывать ДДУ с этим пунктом, либо обращаться в суд за признанием этого пункта недействительным.

3. Отказ банка в случае ипотеки

Если квартира приобреталась в ипотеку, то совершить переуступку без согласия банка невозможно. Поэтому перед продажей нужно будет договориться с кредитной организацией.

Опасности для покупателя

Риски, связанные с застройщиком

1. Вероятность долгостроя и банкротства застройщика

Иногда к цессии прибегают дольщики, которые видят, что девелопер нарушает качество и сроки строительства. Поэтому надо помнить, что продавец при оформлении договора переуступки отвечает только за законность оригинальных документов.

Фактически он продает не квартиру, а ДДУ по ней, и за то, что будет с недвижимостью после цессии, он не отвечает. Потому очень важно навести справки о застройщике, о наличии у него всех разрешительных документов, о состоянии строительства, – чтобы в какой-то мере обезопасить себя от долгостроя, последствий возможного банкротства строительной компании и так далее.

2. Потеря денег при расторжении ДДУ

Если покупатель, который приобрел право на квартиру по переуступке, решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, от строительной фирмы он получит только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия (плюс проценты). Разницу между ценой ДДУ и ценой договора уступки требований ему никто не возместит.

2. Риски, связанные с дольщиком

1. Недействительность цессии

Уступка прав требований допускается:

  • только после того, как дольщик уплатил цену ДДУ или если он переводит долг на нового участника долевого строительства,
  • с письменного согласия застройщика, если такой пункт есть в ДДУ,
  • с разрешения банка-кредитора, если квартира бралась по ипотеке.
Читайте так же:  Отмена алиментов на ребенка, освобождение от уплаты алиментов

Если хотя бы одно из этих условий не выполнено, это ведет к признанию цессии недействительной. В таком случае, на основании статьи 390 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан вернуть покупателю деньги, которые получил за договор переуступки, проценты за пользование ими и возместить причиненные убытки.

Поэтому перед оформлением сделки важно проверить все эти пункты. Вообще, желательно, чтобы застройщик выступил в качестве третьей стороны в сделке переуступки.

Стоит просмотреть все платежные документы продавца, а еще лучше – запросить акт сверки у застройщика, чтобы убедиться, что первый дольщик не имеет неоговоренных долгов. В процессе подписания договора продавец должен передать покупателю весь пакет документов – оригинал ДДУ, оригинал всех дополнительных соглашений, если такие были, и оригиналы всех платежных квитанций.

То есть после подписания и регистрации договора цессии у покупателя на руках должны быть:

  • основной договор, по которому совершалась уступка (ДДУ);
  • квитанции, которые подтверждают расчеты, произведенные по основному договору;
  • акт передачи этих документов;
  • письменное подтверждение согласия застройщика на переуступку;
  • оригинал договора уступки.

Все эти бумаги нужно сохранить как минимум до новоселья.

2. «Двойная» переуступка прав

Переуступка, как и ДДУ, подлежит обязательной государственной регистрации. Но бывает, что недобросовестный дольщик переуступает свое право на квартиру нескольким покупателям. Это возможно в тех случаях, когда покупатель приобрел будущую квартиру у застройщика не по ДДУ, а по какому-то другому соглашению: предварительному договору купли-продажи, купли-продажи векселя, предварительному ДДУ – словом, по документу, который не нужно регистрировать в Росреестре. В таком случае судебная практика признает действительной только ту цессию, которая была совершена самой первой. Поэтому соглашаться на переуступку стоит только при наличии ДДУ, а оплачивать ее – лишь после ее государственной регистрации.

3. Невозможность предъявить иск застройщику

Уведомлять застройщика о переуступке стоит всегда, вне зависимости от того, прописан ли в ДДУ такой пункт. И лучше всего – не позднее 10 дней с даты регистрации договора цессии.

Ведь иначе покупатель может столкнуться с целым рядом неприятных последствий. Например, не сможет предъявить иск застройщику в связи с нарушением сроков строительства. Или цессия и вовсе будет признана недействительной, как это указано выше.

3. Риски, связанные с нарушением законодательства

1. Недействительность цессии как подозрительной сделки

Уступка права может быть признана недействительной как подозрительная сделка, если она совершена:

  • по заведомо заниженной цене,
  • менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве дольщика-продавца.

[2]

Поэтому если покупатель приобретает квартиру по переуступке не у первого дольщика (то есть была целая цепочка переуступок), важно убедиться не только в надежности застройщика, но и в том, что нигде в процессе не было нарушено законодательство. В противном случае цессия может быть признана недействительной

Заведомо занижать цену сделки обе стороны могут для снижения налога. Покупателю не стоит на это соглашаться по нескольким причинам.

  • Во-первых, как сказано выше, сделку могут признать недействительной.
  • Во вторых, уменьшится и размер налогового вычета, который можно получить при покупке квартиры – ведь он зависит от цены, указанной в договоре уступки.
  • В-третьих, невозможно будет предъявить продавцу претензию по всей фактически уплаченной сумме.

2. Передача налоговых обязательств

Цессия облагается налогом, и закон возлагает его уплату на продавца. Бывают случаи, когда первый инвестор соглашается на переуступку только в том случае, если налог будет выплачивать покупатель. Но здесь можно и нужно торговаться: часто стороны соглашаются поделить расходы пополам.

Покупка квартиры по переуступке прав

Ситуация из практики:

В строящемся доме продается квартира. Но продает ее не сам Застройщик, а другое юрлицо (или физлицо), являющееся соинвестором строительства. Продажа происходит путем уступки прав требования на будущую квартиру.

Какие ошибки здесь допускают Покупатели?

Ошибка Покупателя:

Покупка квартиры по переуступке прав происходит, чаще всего, на завершающих фазах строительства дома, и подразумевает наличие промежуточного звена (Продавца) между Покупателем и Откроется в новой вкладке.»>Застройщиком. В связи с этим, Договор переуступки прав на квартиру имеет некоторые специфические риски для Покупателя, не зная которые, он может допустить ряд ошибок. Об этом ниже.

Типичная ситуация, когда Продавец (юрлицо или физлицо) демонстрирует Покупателю свой договор с Застройщиком, из которого видно, что он (Продавец) имеет право на получение в собственность одной или нескольких квартир в строящемся доме после его достройки и сдачи в эксплуатацию.

Сам Застройщик при этом подтверждает, что действительно такие-то квартиры отходят Продавцу на основании его инвестиционного участия в проекте, или на основании согласованного с ним взаимозачета, или еще на каком-нибудь основании. При этом, Застройщик не возражает против того, чтобы Продавец уступил свое право требования на одну из квартир третьему лицу (Покупателю).

Покупатель, прочитав сей занятный документ, и получив заверения Застройщика, успокаивается и совершает сделку – передает Продавцу деньги за будущую квартиру под Откроется в новой вкладке.»>Договор уступки права требования (Договор цессии).

Здесь Покупатель допускает сразу несколько ошибок, которые могут выйти ему боком в будущем.

Во-первых, далеко не каждый договор Продавца с Застройщиком гарантирует наличие у Продавца безусловных прав требования (которые тот планирует передать/продать) на квартиры в доме-новостройке. Различных договоров с Застройщиком может быть несколько типов, например, Откроется в новой вкладке.»>Предварительный договор купли-продажи квартиры, Договор инвестирования, Подрядный договор (по которому квартиры передаются подрядчику на условиях взаимозачета), Договор долевого участия, и т.п.

Видео (кликните для воспроизведения).

При этом государственной регистрации подлежит только Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия в строительстве (ДДУ), а значит факт наличия у Продавца прав требования на квартиру (квартиры) в действительности подтверждается только этим договором (ДДУ).

Важно, что и уступка прав по этому договору также регистрируется в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре (т.е. удостоверяется государственным органом).

Права на строящиеся квартиры, обозначенные во всех остальных договорах, НЕ регистрируются и не подтверждаются государством; эти права обусловлены только текущими отношениями Продавца и Застройщика, и могут быть изменены, дополнены, оспорены, аннулированы и т.п. Соответственно, и уступка прав на основании этих договоров, тоже может измениться, оказаться необоснованной или вовсе потерять свою силу.

Во-вторых, если государственной регистрации Договора переуступки права требования НЕ происходит (когда у Продавца с Застройщиком заключен какой-либо тип договора, кроме ДДУ), то это открывает возможность для Откроется в новой вкладке.»>«двойных продаж» квартир в строящемся доме. Что это такое – смотри по ссылке.

Читайте так же:  Характеристика на секретаря руководителя для награждения

В третьих, даже если уступка права происходит по ДДУ (с государственной регистрацией уступки), то и здесь может всплыть неприятность для Покупателя. Дело в том, что цена покупки квартиры по Договору переуступки прав, как правило, ощутимо выше, чем стоимость той же квартиры, отраженная в самом ДДУ. Оно и понятно, ведь Продавец вносил деньги по ДДУ Застройщику гораздо раньше и на других условиях. Но в случае расторжения ДДУ или признания его Откроется в новой вкладке.»>недействительным, Застройщик вернет уже конечному Покупателю только ту сумму, которая была указана в ДДУ, а не ту, которую Покупатель уплатил Продавцу по Договору переуступки прав требования квартиры.

Что делать:

Чтобы максимально обезопасить себя, Покупателю следует соглашаться на покупку квартиры по переуступке прав, только если эти права переуступаются по Договору долевого участия (ДДУ), зарегистрированного в Росреестре в установленном законом порядке.

В остальных случаях (при других типах договоров), риски Покупателя значительно возрастают, и сделка будет требовать тщательного изучения отношений Продавца и Застройщика, их взаимных обязательств, гарантий, условий разрешения споров, юридических последствий этих споров, и т.д. И здесь уже без Откроется в новой вкладке.»>дополнительной консультации юриста не обойтись.

Покупка прав требования на основе ДДУ подразумевает также регистрацию самого Договора переуступки права требования, а значит, исключает возможность «двойных продаж» (два раза зарегистрировать права на одну квартиру невозможно).

Откроется в новой вкладке.»>Передачу денег за квартиру здесь рекомендуется проводить так же, как это принято на вторичном рынке – после регистрации договора, через банковскую ячейку (наличные) или аккредитив (безнал). Подробнее об этом – см. по приведенной ссылке.

На случай расторжения предыдущего договора (ДДУ), Покупателю следует правильно составить условия текущего Договора уступки права требования. А именно – предусмотреть в нем возможность расторжения или признания недействительным первоначального договора (ДДУ), и если такое случится, то Продавец обязуется компенсировать Покупателю разницу между ценой, которую вернет Застройщик, и фактической ценой сделки по переуступке прав на квартиру.

При покупке квартиры по Договору переуступки прав требования, Покупателю не стоит забывать еще один нюанс. А именно – выплатил ли Продавец Застройщику всю сумму за строящуюся квартиру? Если у Продавца остался долг перед Застройщиком, то сумма сделки по переуступке прав на квартиру должна уменьшиться на сумму этого долга, так как его теперь придется выплачивать Покупателю.

Узнать о наличии или отсутствии долга за конкретную квартиру, можно у Застройщика, запросив у него Акт сверки платежей по этой квартире. А саму переуступку прав оформлять следует только с ведома (согласия) самого Застройщика, независимо от того, указано ли такое условие в договоре (в первоначальном ДДУ). Письменное согласие Застройщика снимает с Покупателя ряд возможных негативных (спорных) последствий такой переуступки.

Дополнительную информацию на эту тему можно также посмотреть в разделе «Вопросы и ответы» — «Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?»

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ
.

Как грамотно покупать квартиру в новостройке, подробно рассказано в нашей Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (в разделе для первичного рынка).

Переуступка прав по договору долевого участия: особенности сделки

Большой популярностью пользуется переуступка прав по договору долевого участия (ДДУ) при покупке квартиры в новостройке. Такая возможность приобретения жилья на первичном рынке недвижимости предусматривается законом № 214-ФЗ от 30.12.2004. Многие граждане предпочитают инвестировать в жилплощадь на этапе её возведения. Поэтому уступка прав по ДДУ при возведении многоквартирного дома зачастую становится удобным вариантом переоформления строящейся недвижимости на нового владельца (дольщика). Сделка предусматривает заключение договора с соблюдением ряда условий.

Как уступить право требования по договору с застройщиком в долевом строительстве

Участие граждан и юрлиц в долевом строительстве жилой недвижимости считается привлекательным решением, поскольку подразумевает покупку нового жилья по низкой цене с гарантиями юридической безопасности. Приобретение жилплощади по ДДУ благоприятствует прибыльному инвестированию – полученную квартиру можно выгодно перепродать или сдать в аренду. Застройщики нередко заключают ДДУ с партнерскими организациями, впоследствии переуступающими физлицам – покупателям жилья – права требований по данным соглашениям (до передачи готовых квартир). Подобным образом часто продаются помещения в строящихся многоквартирных домах.

Речь идет об исполнении застройщиком обязательств, регламентированных статьей 4 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004. Застройщик должен своевременно передать дольщику готовую жилплощадь, а дольщик обязан уплатить оговоренную цену этого жилья и принять его.

Процедуру (сделку) такой переуступки нередко называют цессией, а заключаемое в этом случае соглашение – договором цессии. Продавец – лицо, передающее свои права, – именуется цедентом. Покупатель – субъект, принимающий (получающий) права дольщика, – называется цессионарием. Корректное название соответствующего соглашения – договор переуступки (уступки) прав требований.

Чтобы законно уступить свои права по ДДУ другому лицу (цессионарию), дольщик (цедент) должен руководствоваться следующими правилами, оговоренными статьей 11 закона № 214-ФЗ:

  1. Данная цессия разрешается исключительно после уплаты дольщиком (цедентом) цены ДДУ. Ещё один вариант такой переуступки – осуществить её с одновременным переводом долговых обязательств по ДДУ на нового дольщика (цессионария) в порядке, установленном правилами перевода долга (статьи 391-392.3 Гражданского кодекса РФ).
  2. Выполнить такую цессию можно после государственной регистрации ДДУ, но только до момента оформления сторонами акта приема-передачи квартиры. Если недвижимость введена в эксплуатацию, а передаточный акт для неё уже подписан дольщиком и застройщиком, отчуждение данного жилья иному лицу может быть совершено только через куплю-продажу.
  3. Если цедентом по соответствующей сделке выступает юрлицо, цена переуступки прав дольщика уплачивается цессионарием после госрегистрации соглашения об уступке прав по ДДУ. При этом юрлицо-цедент отвечает согласно законодательству РФ за несоблюдение порядка такой оплаты.

Надо отметить, что рассматриваемая цессия практикуется и имеет юридическую силу исключительно при покупке квартир в новостройках. Такая переуступка применяется только для обязательств, обусловленных заключением ДДУ. При этом данная цессия вовсе не приводит к аннулированию первоначального соглашения между застройщиком и дольщиком, она только изменяет стороны в ранее возникших обязательствах. Это значит, что все условия ДДУ, касающиеся стоимости возводимого объекта, сроков завершения работ, иных обязательств застройщика, остаются в силе. Просто обязанности и права первоначального инвестора переходят к цессионарию – новому дольщику.

Существенный нюанс заключается в том, что цедент (продавец) отвечает перед цессионарием (покупателем) исключительно за действительность переданного права требования. Цедент (продавец) не отвечает перед новым дольщиком (покупателем) за невыполнение застройщиком обязательств по ДДУ. Такие правила предписываются абзацем 1 пункта 1 статьи 390 ГК.

Читайте так же:  Как продать квартиру через электронный аукцион

Как правильно оформить цессию по ДДУ

Корректное оформление договора цессии в отношениях долевого строительства осуществляется с учетом следующих норм:

  1. Статья 11 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004, устанавливающая принципы уступки прав требований в отношениях долевого строительства.
  2. Статьи 382-390 Гражданского кодекса РФ (ГК), которые регулируют передачу прав кредитора иному субъекту. При этом оформление сделки цессии (уступки требования) регламентируется статьями 388-390 ГК.
  3. Пункт 10 статьи 48 и подпункты 1-2 пункта 1 статьи 16 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015, регулирующего госрегистрацию недвижимых активов.

Соглашение о цессии по ДДУ составляется в свободной письменной форме. При этом сторонам данного соглашения – цеденту (продавцу) и цессионарию (покупателю) – не требуется получать разрешение у застройщика (должника), если положениями ДДУ не оговаривается иное правило. Уступка прав дольщика при долевом строительстве считается передачей имущественных прав, её разрешается осуществить исключительно до момента оформления завершенного объекта (квартиры) в собственность.

Госрегистрация соглашения цессии в отношениях долевого строительства является обязательной процедурой. Она выполняется на протяжении 7 рабочих дней (через Росреестр) или 9 рабочих дней (через МФЦ). Такие сроки предписываются подпунктами 1-2 пункта 1 статьи 16 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015.

Чтобы минимизировать возможные риски, перед заключением соглашения о цессии покупатель (цессионарий) должен уточнить следующие моменты:

  1. Сведения о застройщике и процессе строительства.
  2. Факт госрегистрации договора долевого участия, по которому переуступаются права требований.
  3. Финансовые обязательства (долги) цедента перед застройщиком.
  4. Информация о жилплощади, подлежащей передаче дольщику по условиям ДДУ.

Цессионарию следует учесть, что договор цессии по ДДУ считается заключенным с момента его надлежащей госрегистрации. Это значит, что до момента госрегистрации соглашения о цессии не рекомендуется передавать деньги цеденту в качестве платы за переуступку. Если цедент настаивает на предоплате, цессионарий вправе потребовать, чтобы в договор цессии был включен пункт о задатке (при этом нужно обозначить срок возврата данного задатка на случай несоблюдения срока госрегистрации).

Документация для проведения цессии в отношениях долевого строительства

Чтобы оформить переуступку прав дольщика, необходимо подготовить следующие документы:

  1. Основной ДДУ, прошедший необходимую госрегистрацию.
  2. Документальное подтверждение уплаты цедентом оговоренной суммы денег застройщику (например, банковская платежка).
  3. Бумаги, удостоверяющие право цедента (продавца) на соответствующий объект (ЕГРН-выписка, подтверждающая бумага от застройщика).
  4. Разрешение супруги (супруга) цедента на данную переуступку (удостоверяется нотариусом).
  5. Сведения о предыдущих договорах цессии, заключенных в отношении данного объекта.

Для госрегистрации соглашения цессии необходимо подготовить такие бумаги (пункт 10 статьи 48 закона № 218-ФЗ):

  1. Соответствующее заявление сторон данного соглашения (цессионария, цедента).
  2. Сам договор переуступки (потребуется подготовить 4 экземпляра).
  3. Справка об уплате цедентом денежных средств застройщику.

Помимо перечисленных бумаг, может потребоваться письменное разрешение застройщика на данную сделку (если это нужно по условиям ДДУ). Также может понадобиться письменное разрешение застройщика на переоформление долга (при неполной уплате средств) и договор о переводе данного долга на нового дольщика.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

Переуступка квартиры – один из способов приобретения недвижимости в собственность в строящемся многоквартирном доме. Это не редкое явление на рынке новостроек, поэтому важно относиться серьезно к содержанию договора и представляемым документам. Договор может заключаться и между юридическими, и между физическими лицами.

Переуступка прав на квартиру

В случае покупки квартиры по переуступке прав допускается две формы оформления:

  1. Предварительный договор. Право требование действительно не в отношении передачи определенной квартиры, а к заключению договора купли-продажи. По такому виду соглашения невозможно совершить сделку, так как это только договоренность о намерении ее заключения в будущем. Уступка права допускается только пока не будет заключен основной договор.
  2. ДДУ. Это более надежный и часто используемым добросовестными участниками договор. Уступка осуществляется до момента подписания передаточного акта, а сам договор обязателен к регистрации в Росреестре.

Предварительный договор не подлежит регистрации в Росреестре. Это облегчает процедуру, так как не нужно предоставлять документы для подачи на регистрацию. Но покупатель будет менее защищен, так как договор долевого участия проходит обязательную регистрацию и официально фиксирует права.

Понятие переуступки

Договор цессии или переуступки регулируется статьями 388-390 ГК РФ. Они определяют условия и период появления обязательства. Переуступку квартиры в новостройке нельзя назвать одним из способов купли-продажи. Это законодательно установленная процедура, при которой меняется одна из сторон соглашения с застройщиком.

В результате, покупатель получает права и обязанности по основному договору между застройщиком и покупателем. Это может быть право требования передать квартиру после того, как будет сдан дом. Также по соглашению со строительной компании допускается продолжение выплат по договору, если предыдущий покупатель внес не полную стоимость квартиры. Договор уступки с юридической точки зрения называется правом цессии, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

Стороны и форма договора

В качестве сторон договора выступают любые субъекты права. Если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме, сторонами признают следующих участников:

  1. Цедент. Это лицо, которое передает право требования. В его качестве выступает продавец, который первоначально купил недвижимость на более ранней стадии возведения новостройки.
  2. Цессионарий. Это тот, кто покупает право требования по предварительному договору купли-продажи или ДДУ.

Преимущество приобретения квартиры по договору цессии

Передача квартиры по договору цессии часто становится преимуществом не только для продавца, но и для покупателя. Выделяют следующие положительные моменты:

  • если все квартиры раскуплены, можно подобрать жилье в понравившемся доме;
  • иногда цена ниже, чем у застройщика на 20-25%;
  • в случае ипотеки можно ожидать скорейшего заселения или сдачи в аренду (подробнее о нюансах приобретения квартиры в ипотеку), а не оплаты с невозможностью пользования квартирой как при покупке на начальной стадии.

Продавец может извлечь достойную прибыль при выгодной продаже новостройки непосредственно перед сдачей объекта. Важно, чтобы договор заключался на начальной стадии строительных работ.

Но больший риск существует покупателя, чем при заключении договора долевого участия напрямую со строительной компанией. При признании последней банкротом выплаты получают сначала дольщики, а затем все остальные.

Когда возможно оформление договора переуступки прав

Согласно ст. 388 ГК РФ определяются условия заключения соглашения. Его можно заключить только в конкретный промежуток времени. Допускается перепродажа после того, как произошла государственная регистрация ДДУ. Но важно успеть до подписания передаточного акта и оформления квартиры в собственность. После этого возможна обычная купля-продажа.

Дольщик самостоятельно переуступить право требования не может, если соглашение оформлялось в рассрочку и на текущий момент не погашено полностью. Замена дольщика в таком случае допускается с согласия строительной компании. В договоре указывается сумма и оставшийся долг переходит к покупателю.

Читайте так же:  Доплата до оклада при командировках в расчет среднего заработка

Оформление договора цессии: алгоритм действий

При заключении договора переуступки необходимо соблюдать определенную последовательность действий. Пошагово выполняется следующее:

  • проверка строительной компании;
  • подготовка документов;
  • составление и подписание договора;
  • регистрация в Росреестре и оплата госпошлины.

При проверке застройщика важно обратить внимание на следующее:

  • срок существования компании;
  • актуальность сведений из учредительных документов;
  • наличие долгосрочной аренды или права собственности на землю;
  • наличие разрешения на строительство.

[1]

Ст. 389.1 ГК РФ определяет как требования к недвижимости, так и процедуру подписания соглашения. Особое внимание уделяется составлению договора, согласно которому первый покупатель переуступает право требования другому лицу. Соглашение должно составляться в аналогичной форме, что и в первоначальном варианте. Если на сделке присутствовал нотариус, потребуется нотариальное сопровождение.

Главное требование – максимально точно отразить предмет договора, в качестве которого выступает передача прав, а не продажа определенной квартиры. Точно указывается, какие права должны быть переданы. Важный момент – основание перехода. Все остальное считается лишь дополнением и вносится по соглашению сторон.

Документы для заключения договора

Перед тем, как приступать к оформлению соглашения, необходимо сообщить застройщику в письменной форме о планируемой процедуре. Он может установить комиссию за сделку. Потребуются следующие документы от продавца:

  • гражданский паспорт;
  • первоначальное соглашение, такое как ДДУ или предварительный договор купли-продажи;
  • согласие от застройщика, полученное в письменном виде;
  • согласие супруги или супруга продавца на сделку, если недвижимость приобреталась в период брака;
  • все квитанции о внесении взносов по договору.

От покупателя требуется только гражданский паспорт и согласие на сделку супруга, если он находится в браке.

Согласие застройщика не требуется, если оплата произведена полностью. Необходимо только должным образом уведомить застройщика о планируемой сделке. Если же числятся долги или график платежей при рассрочке не подошел к концу, требуется обязательное одобрение застройщика.

Регистрация права, сроки, размер госпошлины

Если оформления ДДУ, его необходимо зарегистрировать по установленному порядку. Подать документы можно в:

  • Росреестре;
  • МФЦ;
  • через специальную форму на сайте Росреестра или Госуслуг.

Срок регистрации составляет 5-10 дней, но многое зависит от способа обращения. Быстрее документы зарегистрируют при обращении в Росреестр, ведь именно здесь осуществляются все действия. При обращении через многофункциональный центр срок увеличивается, так как требуется время на пересылку документов.

Вместе с документами оплачивается госпошлина. Ее стоимость составляет 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юрлиц.

Риски при заключении договора цессии

Один из основных рисков – срыв окончания строительства. Поэтому необходимо тщательно подбирать застройщика. Важно изучить количество текущих объектов строительства и жилья, выставленного по договорам цессии на продажу. Если таких квартир много, это может свидетельствовать о проблемности застройщика.

Существует риск, что сделка будет признана недействительной. Среди причин можно выделить признание первого дольщика банкротом и отсутствие уведомления застройщика о переходе прав.

Учитывается, нет ли среди собственников несовершеннолетних лиц. Если сделка проводится без их участия, в дальнейшим органы опеки могут ее отменить по решению суда.

На что обратить внимание при оформлении договора, чтобы не столкнуться с мошенниками

Существует вероятность мошенничества, среди которых значится многократная продажа одного объекта, банкротство застройщика, истечение срока аренды на участок под строительство. Чтобы не столкнуться с такими обстоятельствами, важно посвятить время тщательной проверке не только продавца, но и строительной компании.

Необходимо запросить следующие документы:

  • выписка из ЕГРН;
  • разрешение на строительство;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • платежные документы, подтверждающие расчеты между предыдущим покупателем и строительной компанией;
  • предыдущий ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.

Важно сравнить представленные квитанции с печатью застройщика, если платежи вносились наличными через кассу.

Когда сделку могут признать недействительной

Чтобы договор по приобретению права требования на недвижимость должен отвечать ряду требований. Его признают недействительным, если не соблюдается следующее:

  • дольщик обязан внести все денежные средства;
  • если приобретение первички происходило с привлечением банковских средств, банк должен оценить сделку;
  • застройщик одобряет договор цессии.

Если нарушается хотя бы одно из условий, цессия становится недействительной. Это значит, что квартира возвращается к первоначальному собственнику, а он должен вернуть внесенные деньги с процентами за их использование.

Налогообложение и использование вычета

Согласно НК РФ, предлагаются выбрать один из способов – уменьшение оплаты на оплаченную застройщику сумму или налоговый вычет.

В налоговую службу нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, который идет за годом проведения сделки. Прилагают копии документов, которые могут подтвердить оплату. Налог должен быть оплачен до 15 июля.

Чем подтвердить передачу денег

В соответствии со ст. 220 НК РФ, для подтверждения права собственности предоставляется правоустанавливающий документ – договор и выписка из ЕГРН. Кроме того, требуется платежный документ, в качестве которого может предоставляться следующее:

  • расписка в получении денежных средств продавцом;
  • выписка из банковского счета с указанием назначения платежа.

Аренда банковской ячейки или договор о переуступке без предоставления платежных документов не могут свидетельствовать о передаче денежных средств.

Налог, уплачиваемый цедентом

Действующее налогообложение предполагает внесение налога, если получен доход. Переуступка облагается НДФЛ в размере 13% для граждан и 30% для иностранцев, так как не может находиться в собственности более 5 лет, по истечение которых уже налог не взимается. Можно воспользоваться вычетом или указать средства, которые вносились застройщику при первоначальном оформлении ДДУ.

Налоговый вычет при переуступке

При переуступке цедент (продавец) может получить вычет в размере до 1 млн. руб. для уменьшения суммы налога. Если сумма сделки превышает вычет, налог оплачивается из расчета образовавшейся разницы. Но важно указать о желании воспользоваться налоговым вычетом в декларации о доходах.

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, если уже заключен ДДУ, остается право продать жилье другому лицу. Важно сделать это пока дом строится и до его введения в эксплуатацию. Для покупателя существуют риски, которые не случатся при правильно оформленном договоре.

Источники


  1. Теория государства и права. В 2 частях. Часть 1. Теория государства. — М.: Зерцало-М, 2011. — 516 c.

  2. Горский, Г. Ф. Судебная этика / Г.Ф. Горский, Л.Д. Кокорев, Д.П. Котов. — М.: Издательство Воронежского Университета, 2015. — 272 c.

  3. Малько, А. В. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебно-метадитеческое пособие / А.В. Малько. — М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2015. — 352 c.
Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве (риски)
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here