Отказ от долевого строительства

Полезная правовая информация по теме: "Отказ от долевого строительства" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Медведев призвал полностью отказаться от долевого строительства

Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев. Фото с сайта culturalforum2019.tassphoto.com ©

Премьер-министр Дмитрий Медведев заявил о необходимости полного отказа от долевого строительства в России. Об этом пишет ТАСС.

«Институт такого долевого строительства носит уникальный характер и существует только в нашей стране. Это плохо. Нам нужно отказываться от долевого строительства на будущее, чтобы вообще таким образом не строить. И это будет лучшая гарантия того, что подобные случаи (обмана дольщиков — ред.) не будут появляться», — сказал Медведев.

Стоит отметить, что ничего принципиально нового премьер-министр не сказал. Аналогичные заявления уже неоднократно делал Владимир Путин. «Нам нужно обеспечить безусловные интересы граждан, которые не должны страдать от различных схем или даже от отсутствия таковых, от того, с чем связаны риски долевого строительства. Нам нужно от этого уходить и безусловно переходить к современным рыночным способам регулирования в этой сфере», — говорил президент в ноябре прошлого года (здесь и далее цитаты по ТАСС).

А в декабре 2018-го Владимир Путин особо подчеркнул: отказ от долевого строительства необходим, «даже если это приведет к некоторому снижению в строительном секторе».

Медведев призвал отказаться от долевого строительства

Лента новостей

Все новости »

По мнению главы кабмина, это будет лучшая гарантия того, что в России исчезнет проблема обманутых дольщиков

Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев призвал полностью отказаться в будущем от долевого строительства. Об этом сообщает ТАСС.

По мнению главы кабмина, это будет лучшая гарантия того, что в России исчезнет проблема обманутых дольщиков.

«Нам нужно отказываться от долевого строительства на будущее, чтобы вообще таким образом не строить, и это будет лучшая гарантия того, что подобные случаи не будут появляться», — сказал Медведев.

Он также отметил, что институт долевого строительства носит уникальный характер и существует только в России. Такая схема застройки возникла из-за того, что строительные организации не имели ресурсов для строительства, из-за уровня кредитной ставки и прочих причин, добавил глава правительства.

Специалисты оценили последствия отказа России от долевого строительства

Президент России Владимир Путин поручил предусмотреть меры для постепенного отказа от долевого строительства жилья. До 15 декабря должна быть подготовлена «дорожная карта» по постепенному «замещению средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан». Кроме того, до 1 декабря России Дмитрий Медведев должен представить положения по защите прав участников кооператива и усовершенствовать критерии, по которым дольщиков признают пострадавшими, если при строительстве возникли проблемы.

Как данное решение может отразиться на российском рынке недвижимости, «360» попросил рассказать специалистов.

Член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков высказался против запрета долевого строительства в России. По его мнению, такая схема — инвестиции. Обманутые дольщики обвиняют государство, а государству не нравится такая ситуация. Но вмешиваться не стоит, поскольку вложение средств — личное дело граждан. В инвестициях всегда есть риски, а россияне этого не понимают. Если государство запретит этот вид деятельности, то пострадают от подорожания квадратных метров и те, кто хочет защиты, и осознанные инвесторы, которые изучают объект перед тем, как вкладывать в него деньги.

Вопрос в том, что будет предлагаться взамен этой схемы. Самое простое, что может быть в этой ситуации — взять кредит в банке, построить дом и продать. Кредит — это дорого. Удорожание расходов приведет к тому, что часть расходов ляжет на потребителя. Но есть и другая сторона. Потребители не могут покупать квартиры дороже, чем диктует рынок. Если цены на недвижимость не вырастут (а сейчас многие застройщики работают на грани нулевой рентабельности), то большой вопрос — смогут ли застройщики позволить себе подобную схему, когда застройщик берет кредит, строит объект, а потом его продает. Вполне возможно, что будут изыскиваться дополнительные схемы. Может, будут работать не с физическими лицами, а привлекать инвесторов.

По его словам, многие выбирают новостройку не потому, что она новая, а потому что на этапе строительства можно купить дешевле. Этот козырь новостройки будет бит в случае запрета. И новые дома напрямую начнут конкурировать с вторичным жильем.

ФЗ 214 позволяет соблюсти права дольщиков, а страхование новостроек — обеспечить возврат средств в случае банкротства компании. В этом направлении стоит двигаться, на мой взгляд.

Член гильдии риелторов считает, что никто не мешает гражданам организовать паевые инвестиционные фонды, вступив в которые они будут вкладывать деньги пропорционально стоимости квартиры. Это уже не будет долевым строительством. Застройщик будет общаться не с гражданами, а с паевым инвестиционным фондом. Однако большой вопрос — не получит ли государство еще более серьезные проблемы, поскольку в таких ситуациях паевые инвестиционные фонды начнут плодиться, как грибы после дождя. Не станет ли обманутых дольщиков намного больше, говорит Барсуков.

Проблема в том, что не все застройщики смогут получить кредитование. Большой крупный застройщик, понятно, в любой банк пришел, он финансово устойчив, ему любой банк выдал эту кредитную линию. А небольшой застройщик? А как входить в этот рынок новому застройщику?

Исполнительный директор компании «Миэль — загородная недвижимость» Людмила Цветкова видит два негативных фактора: увеличение стоимости недвижимости и уменьшение количества игроков на рынке.

Обычно банки дают кредит на покупку земли и начало строительства. В среднем — 50% необходимых средств. Остальную часть выплачивают дольщики. Отказ от средств дольщиков приведет к увеличению расхода застройщика от 20% до 30%.

Наверное, мы подошли к такому моменту, когда издержки государства, связанные с рисками долевого строительства превышают потенциальную выгоду, или необходимость развивать дальше строительную отрасль

Есть и позитивные факторы: уменьшение количества обманутых дольщиков. Государству не придется разбираться с проблемами обманутых граждан. Риски для банков снижаются. Появляется уверенность в том, что денег точно хватит и объект будет застроен. Сами застройщики будут искать способы, чтобы не сильно повышать цены. Будут меняться подходы к реализации объектов.

Читайте так же:  Предварительная опека над несовершеннолетним

Одно дело получить сумму на запуск проекта, другое дело — получить финансирование 100% застройки. С одной стороны, банку выгоднее дать всю сумму с учетом гарантии, что деньги будут использованы целевым образом, объекты будут достроены, проект будет реализован, кредит будет возвращен. Но суть такова, что далеко не каждый застройщик сможет привлечь кредитные средства или найти собственные средства. Это означает уход наименее крупных игроков. Останутся крупные игроки. Будет больше массового жилья, меньше нишевого жилья.

Людмила Цветкова в целом — против запрета. Она уверена в существовании иных механизмов защиты.

Логично было бы создать механизм, когда застройщик может получать свои деньги пропорционально степени строительства домов. Вырыл котлован, построил первый, второй этаж, получил 10–20% от депонированных счетов. С одной стороны, это могло бы сократить бремя на застройщика, с другой стороны могло бы потребовать дополнительный контрольный надзор за стройкой. Возможно, она не такая уж и дорогая была бы. Если бы меня спросили, я бы пошла по такому пути

По словам эксперта в области недвижимости Яны Сосоревой, изменения, которые предлагает ввести в жизнь президент России Владимир Путин, должны привести к наведению порядка на рынке недвижимости. Они приведут к сокращению проблем обманутых дольщиков и наведению порядка в отрасли. Сократится количество девелоперов. Количество застройщиков уменьшится, по ее словам, примерно на 30%. Может вырасти и стоимость жилья.

Накладывается программа реновации. Если эта реновация будет активными темпами внедряться, осуществляться, и начнется бум этой реновации, то рост стоимости квадратного метра эта реновация может компенсировать в связи с сокращением количества мелких застройщиков

Если реновация пойдет быстрыми темпами, это компенсирует цены на жилье, если медленными, то цены вырастут, считает эксперт.

Количество застройщиков уменьшается, цены, как таковые, должны подрасти, новые объемы, которые выводит реновация, если она пойдет слишком быстрыми темпами, это даст снижение цены. Таким образом, произойдет компенсация. Если программа реновации будет иметь спокойный темп, то сокращение девелоперов и уход от долевого строительства приведет к повышению цен

По словам независимого аналитика Дмитрия Адамидова, в Москве — три миллиона квадратных метров не проданных в 2017 году. Если прибавить программу реновации, то на рынке появится еще больше жилья. Недостатка в квартирах нет. Чтобы их все продать, нужен рост доходов. Государство до 2025 года собирается проводить политику, в которой будет много инвестиций, но мало средств для увеличения потребления. Такого роста доходов, как в 2004–2008 годах не будет. Застройщики будут укрупняться и просить господдержки.

Я думаю, что на стоимость строительства это повлияет не сильно, потому что в строительной отрасли сейчас имеется кризис перепроизводства. И главное, жилье строится не в том месте, где нужно и не того качества, которое нужно. И для инвестиционных целей оно не пригодно. Поэтому, я думаю, что нет объективных предпосылок в ближайшие несколько лет для роста стоимости жилья. Только, может быть, в регионах. Вряд ли это будут Москва и . Может быть, в других регионах найдутся точки роста. Может быть, на Дальнем Востоке.

По мнению директора по маркетингу строительной компании «Конти» Юрия Синяева, запрет долевого строительства скажется на уменьшении количества застройщиков. Цены вырастут на 10–15%.

Чем больше инструментов для приобретения жилья для конечного потребителя, тем для потребителя лучше. На мой взгляд, это не самый лучший способ использования закона 214 «О долевом строительстве». Тем более что с 1 июля 2018 года вступят в силу поправки, которые еще никак не опробованы, то есть мы не знаем, как это скажется на рынке, а мы уж предлагаем иные схемы, более кардинальные. Я имею в виду поправки, связанные с организации федерального фонда участников долевого строительства, а также усиление требований к застройщикам.

В течение трех лет в России будут приняты меры, направленные на постепенный отказ от долевого строительства. Для этого будут искать альтернативные источники финансирования.

Отказ от долевого строительства начнут с пилотных проектов

Замглавы Минстроя Никита Стасишин. Фото с сайта minstroyrf.ru ©

Переходную схему поэтапного отказа от долевого строительства при помощи эскроу-счетов предварительно отработают на нескольких пилотных проектах. Об этом на круглом столе в Госдуме заявил замглавы Минстроя Никита Стасишин, пишет портал НОЗА ерз.рф. «Главное, чтобы не было глобального увеличения цены недвижимости или недоступности кредитования для застройщиков», — подчеркнул Стасишин.

Проект «дорожной карты» постепенного замещения долевого строительства проектным финансированием уже прошел все согласования, добавил замминистра. В настоящее время документ находится на подписи у премьер-министра Дмитрия Медведева.

Напомним, схема поэтапного отказа от долевого строительства предполагает разрешение покупать квартиры «на котловане» через ДДУ только при помощи эксроу-счетов. Право заключать такие договоры останется, но все средства дольщика получит не девелопер, а банк на тот самый специальный счет. Застройщик сможет получить их только после ввода дома в эксплуатацию. Фактически такая схема уже является скрытой отменой долевого строительства, ранее утверждали эксперты.

Независимый эксперт рынка недвижимости Никита Журавлев называет реальной причиной отказа от «долевки» успех пресловутого банковского лобби. «60 % покупателей приобретают недвижимость на стадии строительства напрямую у девелоперов, и эти деньги идут в компании, минуя банковский сейф. Эту «несправедливость» решено было устранить», — отметил Журавлев в колонке для Forbes.

Успех случился не в последнюю очередь потому, что кредитные учреждения сумели снять с себя ответственность за рост числа обманутых дольщиков после кризиса 2014 года. «Привычные поиски стрелочника сделали во всем виноватыми застройщиков. Хотя все эти проекты аккредитовывались банками, и по 214-ФЗ банки должны были нести солидарную ответственность. Покупатели, берущие ипотеку под покупку этого жилья, доверяли этой аккредитации», — резонно заметил Журавлев.

При этом, по оценкам эксперта, банковскую отрасль в последнее время лихорадит не меньше, чем строительную. «Скорее всего, при проектном финансировании цены на новостройки поднимутся как минимум на 30%, а то и больше. А вот гарантии, что тот или иной банк не попадет под санацию и потенциальная стройка не встанет, нет никакой», — резюмировал эксперт.

Медведев призвал отказаться от долевого строительства в России

Премьер-министр Дмитрий Медведев на встрече с представителями правозащитного сообщества и общественными деятелями призвал отказываться от долевого строительства в России. Он предлагает использовать мировой опыт в этом вопросе и переключить людей на кредиты и ипотеку.

Читайте так же:  Как контролировать алименты на ребенка

«Институт долевого строительства носит уникальный характер, существует только в нашей стране, это плохо. По большому счёту, он возник просто из-за того, что сами строительные организации не имели необходимых ресурсов, для того чтобы строить. По-хорошему, нам нужно отказываться от долевого строительства на будущее, чтобы вообще ничего таким образом не строилось», — заявил премьер.

По его словам, отказ от долевого строительства — лучшая гарантия того, что обманутых покупателей жилья больше не будет. Медведев призвал внимательно следить за застройщиками, которые продолжают работать по этой схеме и заявил, что попросит правительство России заняться этой темой.

Ранее стало известно, что число обманутых дольщиков в России может вырасти вдвое, поскольку более 600 девелоперам не одобрили кредиты на строительство жилья по старой схеме после перехода на эскроу-счета. Сейчас эти организации находятся в неопределенной ситуации.

Совокупный объем недостроенного из-за проблем девелоперов жилья составляет 12 млн кв. метров. Шесть млн кв. метров, вероятно, придется достраивать Фонду дольщиков — это 280 домов в 25 субъектах России.

Медведев заявил о необходимости полного отказа от долевого строительства

Глава правительства Дмитрий Медведев заявил о необходимости полного отказа от схемы долевого строительства в России, который позволит гарантированно решить проблему обманутых дольщиков.

«По-хорошему – собственно, в этом смысл изменений в законодательстве – нам нужно отказываться от долевого строительства на будущее, чтобы вообще ничего таким образом не строилось. И это будет лучшая гарантия того, что подобные случаи не будут появляться», – заявил Медведев на встрече с правозащитниками и общественными деятелями.

По словам премьер-министра, мировая практика предусматривает покупку жилья с помощью кредитов и ипотеки, передает РИА «Новости». «На них, конечно, основной упор и надо в будущем делать. Но сейчас нужно очень внимательно следить за тем, чтобы те, кто продолжает работать в этой схеме, вне зависимости от того, как он работает, – по схеме эскроу-счетов или иначе – все-таки чтобы не множить отряд людей, которые попадают в такую ситуацию. Это большая серьезная задача. Я, естественно, ориентирую на это и своих коллег по правительству», – сказал Медведев, отметив, что институт долевого строительства в таком виде существует только в России.

Напомним, с 1 июля схема долевого строительства предусматривает, что при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия дольщик передает деньги не застройщику, а банку, и финансовая организация блокирует эти средства на эскроу-счете девелопера до окончания строительства. Застройщик может получить эти деньги только после сдачи дома, а средства на строительство жилья девелоперы должны получать в рамках проектного финансирования в виде банковских кредитов. Критерии, утвержденные ранее правительством, позволяют достройку многих объектов по старым правилам. В частности, речь идет об объектах, готовность которых составляет не менее 30% и в которых продано не менее 10% квартир, но исключения могут быть сделаны и для проектов с меньшей степенью готовности. Достичь соответствия критериям девелоперы должны были до 1 октября.

14 ноября замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никита Стасишин сообщил, что проблему обманутых дольщиков в России планируется решить в течение пяти лет. «Наш прогноз, что в течение пяти лет вместе с регионами, и только вместе с регионами, вопрос исчезновения термина «пострадавший гражданин» должен быть решен», – сказал Стасишин, отметив, что решать проблемы дольщиков нужно не только за счет федерального бюджета. Чиновник напомнил, что утвержденные ранее дорожные карты предусматривают как федеральное субсидирование, так и поддержку из региональных бюджетов через специальные фонды.

Отказ от долевого строительства: не так страшно, как кажется

Во многих странах жилье строится без средств дольщиков

Власти давно пытаются усовершенствовать механизмы, позволяющие обезопасить покупателей квартир в новостройках: в 214-ФЗ неоднократно вносились изменения, а через три года продажу квартир в недостроенных домах, возможно, вообще запретят. Редакция IRN.RU разобралась, какие модели финансирования строек используются в мире и что из этих схем может быть применено в России.

Отказ от «долевки»

Впервые идея отказа от схемы долевого строительства была озвучена подмосковными властями в 2015 году. Однако к моменту принятия очередных поправок к закону о долевом строительстве (214-ФЗ) в 2016 году от столь радикальных мер было решено отказаться. Но в ноябре 2017 года к этой идее вернулись на самых высоких уровнях: президент Владимир Путин поручил Банку России и АИЖК до 15 декабря разработать «дорожную карту» по постепенному (в течение трех лет) отказу от привлечения средств граждан в строительство.

Частично подобные меры предусмотрены в действующей версии 214-ФЗ. Так, схема со счетами эскроу фактически лишает застройщиков возможности распоряжаться средствами дольщиков: деньги за квартиру лежат на специальном счете в банке, а застройщик может их снять только после передачи квартиры дольщику. Однако использование счетов эскроу не является обязательным – они обозначены в законе лишь в качестве одного из способов финансирования стройки. К тому же дольщик все равно должен полностью оплатить квартиру на стадии строительства и в случае банкротства банка, в котором лежат его деньги, остается при своих интересах (подробнее о поправках читайте в статье «Реформа 214-ФЗ: строить жилье станет дороже»).

При полном отказе от «долевки» купить квартиру можно будет только в уже полностью готовом доме, а основным источником средств для застройщиков станут банковские кредиты – во всяком случае, по замыслу властей. Обсуждение возможности отказа от долевого строительства взбудоражило застройщиков, которые могут лишиться привычного и дешевого способа привлечения финансирования. Однако во многих странах рынок новостроек спокойно обходится без средств дольщиков. Мы посмотрели, какие модели финансирования строительства и покупки квартир в новостройках существуют за рубежом, чтобы понять, есть ли в них что-то общее с российскими реалиями и что может быть применимо к нашему рынку.

Метры за бумаги

Считается, что долевое строительство появилось в Аргентине. В 1985 году президент страны Рауль Риккардо Альфонсин запустил программу «Строительство по справедливости». «Суть нововведения заключалась в приобретении акций акционерных обществ, осуществляющих строительство или продажу уже существующего жилья. Стоимость акций измерялась не деньгами, а количеством квадратных метров жилой недвижимости», — рассказывает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

С каждой зарплатой (а на фоне гиперинфляции в те времена она выдавалась раз в несколько дней) человек мог купить акции у специального акционерного общества, приравненные к определенному количеству квадратных метров, хотя чаще – сантиметров. Деньги шли на финансирование строительных компаний. После того как у человека накапливалось достаточное количество акций на целую квартиру, он мог обменять их на готовое жилье. В те времена схема была эффективной и востребованной, в результате ее использования количество собственников жилья выросло с 2% до 21% от общего числа населения. Однако после стабилизации аргентинской валюты программа перестала быть востребованной и сейчас почти не используется.

Читайте так же:  Заполнить доходы в 3 ндфл если есть дивиденды в программе

В России аналогичных схем нет. Более или менее похожей можно считать привлечение инвестиций граждан с помощью выпуска жилищных сертификатов, которые являются ценными бумагами, привязанными к квадратным метрам. Эта схема законна, однако почти не используется. Даже до активного перехода на продажи по ДДУ она не была востребована. Дело в том, что в данном случае метры по сертификату не привязаны к конкретной квартире. Поэтому, по словам венчурного предпринимателя и инвестиционного банкира Юрия Гольдберга, эта схема в принципе ориентирована скорее не на обычных покупателей, а на крупных корпоративных инвесторов — фонды и банки.

Видео (кликните для воспроизведения).

Во многих странах практикуется поэтапная оплата строящегося жилья. Например, в Испании при покупке квартиры на этапе строительства обычно оплачивается 20-30% от стоимости жилья, а оставшуюся сумму нужно заплатить после сдачи дома.

В Израиле, по словам Станислава Зингеля, существует шесть этапов оплаты, привязанных к стадиям строительной готовности. На стадии выдачи разрешения на строительство покупатель платит 10-15% от стоимости квартиры и далее по 15-20% на каждой новой стадии вплоть до завершения строительства. Правда, в случае предоставления гарантии (об этом ниже) застройщик может взять полную оплату до окончания строительства.

Во Франции после получения разрешения на строительство застройщики имеют право взять с покупателя 5% стоимости квартиры, 70% — на стадии возведения кровли, 20% при отделочных работах и 5% при сдаче дома.

Страховка и банковские гарантии

В России в последнее время дольщиков старались обезопасить с помощью гарантий – банковских или страховых. Это тоже достаточно распространенная в мире схема. Так, по словам руководителя портала Indriksons.Ru Игоря Индриксонса, в Великобритании, Швейцарии, Австрии и Франции строящиеся объекты подлежат обязательному страхованию от риска долгостроя или банкротства или обязательному обеспечению банковскими гарантиями. При нарушении условий контракта страховая компания или финансовая организация обязуется выплатить инвестору вложенную сумму.

В Израиле, если застройщик хочет сразу получить от дольщика все причитающиеся деньги, он обязан предоставить покупателю один из видов гарантии возврата средств. Иначе возможна только поэтапная оплата долями не более 15% от общей суммы сделки. Чаще всего застройщик дает сразу банковскую гарантию, благодаря которой дольщик может быть уверен в возврате средств, и уведомительную запись, защищающую от двойных продаж. Помимо этого в качестве гарантии может быть предоставлен страховой полис, а также залог – по сути это просто бумага, подтверждающая внесение средств дольщиком в качестве залога за будущую квартиру, которые застройщик обязуется вернуть в случае непередачи квартиры. Также возможна передача покупателю права собственности на недостроенный объект в земельном кадастре. По словам Станислава Зингеля, на последнее застройщики идут редко, поскольку в этом случае они отдают право собственности до получения полной оплаты.

Проектное финансирование и сберегательные кассы

В странах, где застройщик не имеет права брать полную оплату до сдачи объекта, строительство финансируется в основном за счет банковских кредитов и собственных средств. Например, в Великобритании девелопер может взять в качестве предоплаты за квартиру не более 5% от ее стоимости.

При этом, по словам Игоря Индриксонса, во многих случаях банки готовы стопроцентно кредитовать застройщика, если хотя бы 70-80% квартир забронировано по опционным контрактам (обязательство инвестора через определенный срок и за определенную сумму купить жилье). В Израиле застройщик может получить кредит, только если на первом этапе смог продать не менее 10% от общего количества квартир, то есть, по сути, первые взносы на начальном этапе застройщик привлекает без банковских гарантий.

Существуют и другие инструменты привлечения финансирования. В некоторых странах существуют так называемые контрактные сбережения или сберегательные кассы. Они позволяют решить сразу две задачи: облегчить гражданам покупку жилья и обеспечить стройки деньгами.

Например, в Германии любой работающий человек может открыть счет в сберегательной кассе, с которого будет финансироваться строительство определенного объекта – еще до начала строительных работ. Он может ежемесячно пополнять счет на заранее прописанную сумму (зависит от стоимости квартиры). Когда на счете накапливается сумма (обычно примерно за 5 лет), достаточная для оплаты трети стоимости жилья, государство добавляет к ней еще 10% от общего бюджета сделки. Оставшиеся средства человек может получить в кредит в сберегательной кассе по ставке ниже банковской.

Во Франции, по словам Станислава Зингеля, действует похожая система. На специальном счете в банке или другой финансовой организации, осуществляющей кредитную деятельность, человек может откладывать оговоренную в контракте сумму, каждый год к целевому вкладу власти добавляют около 1000 евро. После того как сумма накоплений достигает 15 000 евро, можно взять кредит примерно под 4% годовых. В этом случае деньги копятся не на определенную квартиру – это скорее целевой вклад для получения впоследствии дешевой ипотеки, которую человек может использовать для покупки любой квартиры. При этом деньги, аккумулирующиеся на этих вкладах, нередко используются для выдачи кредитов застройщикам.

Главное – рынок

И все же основная причина малой распространенности долевого строительства за рубежом — не в законодательных предписаниях и специальных схемах, а в естественных рыночных условиях. По словам Игоря Индриксонса, кредит на строительство застройщик обычно может взять под 6-8% годовых. Имея доступ к дешевым банковским деньгам, девелоперам не нужно искать другие способы привлечения финансирования, более того, продажа на ранних стадиях с дисконтом просто невыгодна – проще продать на максимуме цены готовую квартиру.

В России другая ситуация. В рамках проектного финансирования ставки ниже, чем по обычным кредитам на строительство, но все равно обычно составляют процентов 15. Поэтому застройщикам выгоднее привлекать бесплатные деньги дольщиков. И все же наш рынок тоже постепенно придет к отказу от долевого строительства (см. «Долевое строительство отомрет само»). Правда, по другим причинам. Цены на жилье по мере повышения строительной готовности растут теперь значительно медленнее, чем раньше, поэтому не имеет смысла брать на себя риск недостроя и спешить с покупкой квартиры. Таким образом, если в Европе долевое строительство нецелесообразно, прежде всего, для застройщиков, то в России оно становится все менее эффективным для самих дольщиков.

Читайте так же:  Кого нельзя выселить из квартиры

Жилье в кредит: власти обсуждают постепенный отказ от долевого строительства

Правительство разработает план замещения долевого строительства проектным финансированием от банков. В отрасли опасаются, что это приведет к уходу с рынка небольших строительных компаний и росту цен на жилье

Президент Владимир Путин поручил правительству и Центробанку подготовить план поэтапного замещению долевого строительства проектным финансированием. «Принято принципиальное решение о проработке такого плана», — заявил глава Минстроя Михаил Мень.

Министр подчеркнул, что речи о полной отмене долевого строительства «завтра» не идет и призвал «не пугать людей». По его словам, одна из главных задач при переходе — не допустить значительного подорожания жилья.

Главный кредитор строителей

Поводом для поиска новой модели финансирования жилья остаются проблемы дольщиков, которые, несмотря на все попытки, пока не удается полностью решить.

Сейчас по данным Минстроя, в стране насчитывается 38 тысяч обманутых дольщиков; речь идет только о тех, кто заключил договоры о покупке недвижимости по закону о долевом строительстве (214-ФЗ). Число «неофициальных дольщиков» – тех, кто по другим правовым механизмам приобрел жилье на стадии строительства – почти в три раза больше.

Чтобы не допустить роста числа потерпевших дольщиков власти уже несколько месяцев проводят курс на ужесточение требований, предъявляемых к застройщикам и контролирующим их органам.

Например, с 1 января 2018 г. региональные Стройнадзоры получат право выдавать заключения о соответствии застройщика действующему законодательству о долевом строительстве. Фактически, они смогут лицензировать застройщиков, которые получат право привлекать средства граждан по ДДУ (договор долевого участия).

Однако в Минстрое признают, что даже такая конструкция не гарантирует решения проблемы появления новых обманутых дольщиков: как оказалось, только в 24 из 85 регионах есть Стройнадзоры. В 61 субъекте федерации их функции совмещают другие департаменты, которые часто не обладают необходимой компетенцией.

В тоже время, средства дольщиков – ключевой источник фондирования для очень многих девелоперов. Он привлекателен тем, что застройщикам не нужно платить проценты, в отличие от банковского кредита. Население в свою очередь охотно заключает ДДУ поскольку стоимость «метра» в начале стройки на 10-30% дешевле, чем в уже готовом объекте.

«Сегодня дольщики – это самый крупный инвестор на рынке жилищного строительства. Через ДДУ отрасль привлекла 3,5 трлн. рублей финансирования», — уточняет финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников. Заместить такой объем финансирования будет крайне сложно.

В поисках новой бизнес-модели

Переход к модели проектного финансирования подразумевает, что пользователи не смогут покупать квартиры с большими скидками на стадии котлована, но зато будут снижены их риски, поскольку им сразу будет предлагаться уже готовое жилье. По сути, финансирование жилья хотят переложить на банки, которые понимают, что происходит у застройщика, и тем самым свести к минимуму риски населения, говорят эксперты.

Участники рынка опасаются, что хотя такие изменения и приведут к снижению числа обманутых дольщиков, строительство станет менее рентабельным, снизятся объемы ввода жилья, а цены на него вырастут.

Отказ от долевого строительства ударит по небольшим региональным игрокам, считает президент ГК «Гранель» Ильшат Нигламтуллин: «В некоторых регионах может сложиться ситуация, при которой 90% девелоперов уйдут из бизнеса. На рынке останутся или крупные финансово-устойчивые компании, или игроки, которые и так использовали свои средства при строительстве жилья».

Топ-менеджер допускает, что переход к новой модели может привести к росту стоимости жилья на 40-50%. Строителям придется закладывать в ценник расходы на проценты по банковскому финансированию и издержки на содержание домов после сдачи в эксплуатацию. По словам главы ГК «Гранель», сегодня на этапе сдачи дома в эксплуатацию, в портфеле у застройщика остается порядка 10% непроданных квартир, а при проектном финансировании эта цифра вырастит до 100%. В результате, застройщик будет вынужден оплачивать содержание всего дома, пока не распродаст все квартиры.

Председатель совета директоров «БЕСТ-Новостроя» Ирины Доброхотовой чуть более оптимистична, и ожидает повышения цен на жилье при переходе на новую модель не менее чем на 10%. «Законопроект пойдет на пользу бизнесу и потребителю, если разрешит приобретать новостройки на стадии 30-50%-й строительной готовности дома», — уточняет она.

«В перспективе ближайших двух-трех ставки по кредитам могут снизиться до 7%, и застройщику будет выгодно получать финансирование в банках. В таких условиях можно найти способ, как решить задачу по снижению рисков покупателей жилья без удорожания стоимости его строительства «, — допускает аналитик ИК «Атон» Михаил Ганелин.

В любом случае, по его словам, такой шаг потребует большой предварительной проработки, и на смену бизнес-модели отрасли уйдет не менее трех лет.

Застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением недостатков объекта долевого строительства, не соответствующего установленным требованиям

Участник долевого строительства обратился в суд с иском к застройщику, в обоснование которого ссылался на то, что он исполнил свои обязательства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве в полном объеме, а застройщик, в свою очередь, передал квартиру с нарушением установленного договором срока в связи с устранением им выявленных при первичном осмотре недостатков. В этой связи заявитель просил взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока передачи квартиры, компенсацию морального вреда, штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей», а также судебные расходы.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в иске было отказано. Суды пришли к выводу о том, что застройщик исполнил обязательства в части возведения жилого дома своевременно, надлежащим образом известил истца о готовности объекта и вводе его в эксплуатацию, а также о необходимости принятия жилого помещения и устранил выявленные в квартире недостатки. По мнению суда, зафиксированные в акте комиссионного осмотра и дефектной ведомости недостатки имели легкоустранимый характер, не привели к ухудшению качества квартиры, не снизили ее потребительских свойств и не свидетельствовали о вине ответчика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с выводами нижестоящих судов не согласилась по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

[1]

Согласно части 1 статьи 6 названного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).

[3]

Статьей 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

Читайте так же:  Как оформить сдачу квартиры в аренду через налоговую

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 8 этого же закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

В силу части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

В соответствии с пунктом 4 статьи 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей) изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).

Из содержания указанных выше норм права в их взаимосвязи и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением недостатков объекта долевого строительства, не соответствующего установленным требованиям.

При этом обязанность доказать соответствие подлежащего передаче потребителю объекта долевого строительства императивным требованиям нормативных актов, а также условиям договора должна быть возложена на застройщика.

Как установлено судами, объект долевого строительства был осмотрен истцом совместно с представителями застройщика, о чем составлены акт осмотра и дефектная ведомость, содержащие указания на недостатки квартиры.

В дефектной ведомости указано, что в связи с наличием недостатков качество помещения не соответствует договору и проектной документации и эти недостатки в соответствии со статьями 7 и 8 Закона об участии в долевом строительстве являются основанием для отказа в подписании передаточного акта.

Акт комиссионного осмотра и дефектная ведомость подписаны представителем застройщика.

Таким образом, отказ истца принять объект долевого строительства был вызван нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего условиям договора. Факта необоснованного уклонения истца от принятия надлежащего качества квартиры судом не установлено.

С учетом устранения названных выше недостатков квартира была передана истцу в надлежащем состоянии с нарушением сроков, установленных договором.

При таких обстоятельствах выводы суда об отсутствии вины застройщика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства являются ошибочными и противоречат положениям части 1 статьи 7 и части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку нарушение срока передачи квартиры потребителю вызвано устранением выявленных и не оспоренных застройщиком недостатков квартиры, вследствие которых объект долевого строительства не соответствовал условиям договора и технической документации, а также статьи 401 Гражданского кодекса РФ и статьи 13 Закона о защите прав потребителей, согласно которым на ответчика должна быть возложена обязанность доказать отсутствие вины.

Видео (кликните для воспроизведения).

На основании изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ находит, что при рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями допущены нарушения норм материального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.

Источники


  1. Хропанюк, Валентин Теория государства и права / Валентин Хропанюк. — М.: Димов, Ткачев, Дабахов, 1996. — 384 c.

  2. Поручительство. Комментарии, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 517 c.

  3. Мархгейм, М. В. Правоведение / М.В. Мархгейм, М.Б. Смоленский, Е.Е. Тонков. — М.: Феникс, 2009. — 416 c.
  4. Гурвич, М.А. Советский гражданский процесс; М.: Высшая школа; Издание 2-е, испр. и доп., 2011. — 399 c.
Отказ от долевого строительства
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here