Общие сведение о долевом строительстве

Полезная правовая информация по теме: "Общие сведение о долевом строительстве" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Общая характеристика договора долевого участия в строительстве

Вторая группа отношений связана с финансовой основой строительства объекта. Любой из вышеуказанных участников строительного процесса (Застройщик, собственник земельного участка, проектировщик, генеральный подрядчик, субподрядчик) может выступать в качестве инвестора (Дольщика) и иметь право на получение одной или нескольких квартир в строящемся доме. В этой ситуации необходимо различать прямые и косвенные договоры долевого участия в строительстве. По прямым договорам долевого участия Дольщик заключает договор непосредственно с Застройщиком. По косвенным договорам долевого участия в строительстве Дольщик заключает договор не с Застройщиком, но с другим инвестором, который имеет право на получение квартиры. Такое лицо может иметь с Застройщиком прямые договорные отношения (проектировщик, генеральный подрядчик, собственник земельного участка и др.) либо косвенные отношения (субподрядчик и т. п.) Получив свою часть объекта, Дольщик может предоставить ее для заселения другому лицу (пользователю объектом капитальных вложений).

Стороны договора долевого участия в строительстве.

Дольщик может передать свои права по договору долевого участия третьему лицу на основании договора об уступке права требования (договора цессии). В этом случае происходит перемена лиц в обязательстве долевого участия: третье лицо приобретает права Дольщика и его статус. Договор цессии может быть заключен без согласия Застройщика, если предыдущий Дольщик исполнил все свои обязанности перед Застройщиком. В договоре цессии должны быть указаны стороны, характеристики договора долевого участия (дата, номер, стороны, предмет), объем передаваемых прав, их цена. Предметом долевого участия в строительстве следует признать ту часть (долю) строящегося объекта недвижимого имущества, которая подлежит передаче Дольщику (квартира, комната, помещение).

[1]

Для согласования условия о предмете договора (независимо от способа его определения) стороны должны обязательно указать характеристики строящегося объекта недвижимости в целом: адрес земельного участка, на котором осуществляется строительство, расположение строящегося дома на земельном участке (обозначается на отдельном плане); целевое назначение (жилое или нежилое строение); общую площадь объекта (в том числе полезную площадь); этажность, наличие балконов, гаражей, лифтов, подвалов, чердаков, мансард и т.п.[7]

Содержание договора образует совокупность прав и обязанностей сторон. Обязанности по договору долевого участия одной стороны противопоставляются правам другой стороны и наоборот.

Ответственность Дольщика по договору обычно связана с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанности по финансированию строительства. Если неустойка договором не определена, за каждый день просрочки с Дольщика могут быть взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают сторону от исполнения обязанностей по договору долевого участия в строительстве.

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

Статья 4 . Договор участия в долевом строительстве

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 4 настоящего Федерального закона

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ в часть 1 статьи 4 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

1. По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

2. Утратила силу с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Часть 3 изменена с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

До утверждения требований к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требований к формату и заполнению форм таких документов, договоры участия в долевом строительстве могут заключаться в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, в формате, установленном в соответствии с частью 11 статьи 18, частью 6 статьи 30, частью 2 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Информация об изменениях:

Статья 4 дополнена частью 3.1 с 28 июня 2020 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

4. Договор должен содержать:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ в пункт 1 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

Информация об изменениях:

Пункт 5 изменен с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ часть 4 статьи 4 настоящего Федерального закона дополнена пунктом 6, вступающим в силу с 1 января 2017 г.

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ статья 4 настоящего Федерального закона дополнена частью 4.1, вступающей в силу с 1 января 2017 г.

4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Читайте так же:  Доллар старые купюры действуют

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Информация об изменениях:

Часть 10 изменена с 25 декабря 2018 г. — Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.

Информация об изменениях:

Часть 10.1 изменена с 25 декабря 2018 г. — Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

10.1. В случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также — стандартное жилье), участником долевого строительства, который является гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение стандартного жилья, по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, наряду с предусмотренными частью 4 настоящей статьи условиями указываются:

Информация об изменениях:

Пункт 1 изменен с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, является стандартным жильем и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

Информация об изменениях:

Пункт 2 изменен с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

Информация об изменениях:

Пункт 3 изменен с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

3) цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, либо в случаях, предусмотренных частями 24 — 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальную цену предмета такого аукциона.

Информация об изменениях:

Часть 10.2 изменена с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

10.2. Обязательным приложением к указанному в части 10.1 настоящей статьи договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья либо в случаях, предусмотренных частями 24 — 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого аукциона.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ статья 4 настоящего Федерального закона дополнена частью 11, вступающей в силу с 1 марта 2015 г.

11. К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

Общие сведение о долевом строительстве

Документы, которые размещаются в Единой информационной системе жилищного строительства

Застройщики должны вовремя обновлять информацию о себе в системе и отправлять документы, чтобы соблюдать закон. Рассказываем, вовремя — это когда, и как часто.

Коротко про документооборот. Контролирующие органы принимают документы в электронном виде. Бумажные нужно сканировать и прикреплять к проектной декларации в формате PDF, отчеты можно заполнять в Excel. Все файлы для отправки необходимо заверять электронной подписью. Без подписи документы вернут. Электронная подпись для ЕИСЖС

Один раз

После регистрации в системе жилищного строительства застройщики должны сообщить о строительстве за последние три года. Учитываются не только дома в эксплуатации, но и незавершенные объекты. Чтобы не отправлять документы отдельно, о раннее построенных объектах нужно заявить в первой проектной декларации.

К первой декларации нужно приложить разрешения на ввод в эксплуатацию домов и зданий, в строительстве которых участвовала ваша компания или дочерняя фирма. Если вы не строили жилье последние три года, отправлять ничего не нужно. В следующих декларациях система заполнит сведения о построенных объектах автоматически — повторно загружать разрешения не требуется.

Читайте так же:  Отказ от наследства после 6 месяцев

Электронной подписью вы подтверждаете, что информация в проектной декларации верна. Если обнаружили ошибку, документ можно отозвать, чтобы отредактировать. Исправлять декларацию нужно и когда пришел отказ от контролирующего органа. Помните, что каждую редакцию нужно заверять.

С каждой декларацией

К проектной декларации прикрепляют документы, которые подтверждают все сведения об объекте строительства и финансовое состояние компании:

Разрешение на строительство объекта,

Заключение экспертизы проектной документации,

Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок,

Градостроительный план и схему планировочной организации земельного участка.

После заключения о соответствии

Контролирующий орган рассматривает проектные декларации в течение 30 дней. Если с декларацией все в порядке, застройщики получают заключение о соответствии требованиям законодательства. После одобрения декларации нужно за 30 дней оформить первый договор долевого участия и отправить его на проверку в раздел «Документы». Также необходимо прикрепить:

Условия привлечения средств по договорам эскроу,

Бухгалтерскую отчетность за прошедший отчетный период,

Расчет размера собственных средств и нормативы финансовой устойчивости.

После регистрации договора долевого участия в Росреестре можно приступать к строительству. Об этом тоже нужно предупредить — отправить в контролирующий орган извещение о начале строительства.

Раз в квартал

После каждого отчетного периода застройщики вносят в проектную декларацию актуальный финансовый результат. Отчетность нужно предоставлять за квартал, если в течение этого периода действовал хотя бы один договор долевого участия, также — если у застройщика были неисполненные обязательства по договору.

Список документов-сведений:

Об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства,

О многоквартирном доме или ином объекте недвижимости,

Об использовании привлеченных денежных средств,

О нормативах оценки финансовой устойчивости,

О выполнении примерных графиков реализации проектов строительства и обязательств по договорам,

Сводная накопительная ведомость проекта строительства,

Бухгалтерский отчет и аудиторское заключение.

Сроки: за первые три квартала — 30 дней после окончания квартала, за последний квартал — 120 дней.

Раз в месяц

Система создает страницу для каждого дома. Информацию об объекте подгружает из проектной декларации. Остается только добавить фотографии дома в разделе «Объекты».

Фотографии нужно обновлять каждый месяц, чтобы дольщики могли следить за ходом строительства. Застройщики должны показывать на снимках объект, благоустройство придомовой территории и отделку квартир.

По ситуации

Проектную декларацию нужно перезаполнить и отправить в контролирующий орган, если в компании или проекте что-то изменилось. Например — застройщик назначил нового главного бухгалтера или заключил договор с инвестором.

Еще одна ситуация — контролирующий орган прислал уведомление о нарушении. Вместе с исправленными документами нужно отправить отчет, что нарушений больше нет. Если этого не сделать, контролирующий орган может обратиться в суд.

Если дошло до банкротства

Застройщик должен сообщить дольщикам и государству, если арбитражный суд рассматривает дело о банкротстве компании. Суд введет наблюдение за компанией и может назначить процедуру по улучшению финансового состояния: финансовое оздоровление и внешнее управление. Застройщик публикует любое решение суда: о запуске процедуры, признании банкротом или открытии конкурсного производства.

Когда сдавать документы в ЕИСЖС. Коротко

1. С первой декларацией:

  • Документы о ранее построенных домах за три года.

2. С каждой декларацией:

  • Разрешение на строительство,
  • Проектную документацию с экспертизой,
  • Документы на земельный участок,
  • Градостроительный план и схему планировочной организации земельного участка.

3. После заключения по декларации:

  • Извещение о начале строительства,
  • Разрешение на ввод в эксплуатацию,
  • Проект ДДУ,
  • Условия привлечения средств по договорам эскроу,
  • Бухгалтерскую отчетность,
  • Расчет размера собственных средств и нормативы финансовой устойчивости. Загружать в разделе «Документы».
Видео (кликните для воспроизведения).

4. Раз в месяц:

  • Фотографии строительства. Загружать в разделе «Объекты».

5. Раз в квартал:

  • Финансовые отчеты о привлеченных и потраченных деньгах,
  • Отчет о соблюдении графика строительства,
  • Оценку финансовой устойчивости и сводную накопительную ведомость,
  • Бухгалтерский отчет. Загружать в разделе «Документы».

[3]

6. По ситуации:

  • Отчеты об устранении нарушений и выполнении предписаний,
  • Изменения в компании и проекте,
  • Если грозит банкротство — судебные постановления. Загружать в разделе «Документы».

Руководство пользователя личного кабинета застройщика

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Темы в материале

Поделиться

Застройщики должны ежемесячно вносить в проектную декларацию подробную информацию о заключенных договорах долевого участия (ДДУ) с июля этого года, сообщила председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

«Сведения о количестве заключенных ДДУ, их общей площади в объекте долевого строительства, цене этих договоров с указанием вида объекта долевого строительства – жилое/нежилое помещение, машиноместа – необходимо вносить Не позднее 10 числа каждого месяца», – сказала Анастасия Пятова.

По ее словам, нужно указывать количество договоров, заключенных как по старой схеме – при условии обязательных отчислений в компенсационный фонд, так и с использованием эскроу-счетов.

«В соответствии с 214-ФЗ проектная декларация поступает в Единую информационную систему жилищного строительства. Сейчас ведется работа по внесению изменений в форму декларации. В этот период застройщикам необходимо направлять информацию в Москомстройинвест, который контролирует полноту и актуальность раскрываемой строительными компаниями информации», – отметила Пятова.

Федеральный закон 214 о долевом строительстве: общие сведения, обзор и постатейный комментарий

Данный закон осуществляет правовое регулирование так называемого «долевого участия», то есть процесс возведения новостройки на деньги граждан и организаций.

Полное название закона – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред.от 01.05.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Начало действующей редакции – 12 мая 2016 года.

За 15 лет своего существования 214 ФЗ претерпел множество 19 поправок, за что критикуется дольщиками, правозащитниками, чиновниками и даже судьями. С трибуны звучали идеи о полной отмене долевого участия.

Несмотря на большое количество изменений, закон всё так же содержит 27 статей, которые делятся на части и пункты(ст. 1, п. 3 ст. 1, ст. 2,ст. 3,ст. 4, ст. 4 п. 1, ст. 5,ст. 6,ч. 2 ст. 6, п. 2 ст. 6, ч. 3 ст. 6, п.3 ст. 6, ст. 7, п. 2 ст. 7, ч.6 ст. 7, ст. 8,п. 4 ст. 8, ст. 8 ч. 5, ст. 9, п. 1 ст. 9, п. 2 ст. 9, ч. 2 ст. 9, ст. 10, ст. 11, ст. 12, ст. 12.1, ст. 13, ст. 15.2, ст. 16, ст. 18,ст. 19, ст. 20, ст. 21 и другие).

214 ФЗ РФ: изменения 2016 года

Последняя редакция 214 ФЗ связана с введением уголовной ответственности застройщика за преступления в сфере долевого участия.
На этом все поправки текущего года закончились. Пока закончились…

Читайте так же:  Как правильно купить квартиру у юридического лица

Большие изменения вносились в банкротное законодательство в 2015 году. Связаны они с появлением специального счета, деньги с которого могут списываться только для целей строительства. И пополнять данный счёт могут участники строительства, основываясь на решении общего собрания.

214 ФЗ от 30.12.2004 с комментариями к действующей редакции

Статья 3. О том, каким требованиям нужно соответствовать, чтобы привлекать деньги граждан для строительства, и каковы последствия несоблюдения этих требований.

В соответствии с требованиями этой статьи продавать квартирыв новостройке имеет право только то лицо, которое получило одобрение местных властей на возведение объекта недвижимости, после опубликования на своём сайте всех необходимых документов, а также при наличии какого-либо права на участок.

Последствия нарушения таковы – если застройщик получил деньги в нарушение требований этой статьи, то он должен вернуть деньги, а также выплатить проценты за пользование деньгами в двойном размере.

О том, как в РФ это работает при продаже квартир по схеме ЖСК, читайте здесь.

Статья 4. О правовой природе договора участия в долевом строительстве, его существенных условиях, форме и применении к нему «потребительского» законодательства.

Федеральный закон 214 ФЗ установил новый вид договора в российском праве – договор участия в долевом строительстве (в простонародье, ДДУ). По мнению закона и судебной практики, он принадлежит к группе договоров по выполнению работ.

В статье также перечислены все существенные условия ДДУ, указано на необходимость его государственной регистрации.

Статья 6. О сроках передачи объекта дольщику и о последствиях за просрочку.

Именно здесь установлена ответственность застройщиказа нарушение срока передачи недвижимости, и указана та сама формула, по которой покупатели рассчитывают неустойку, то есть меру ответственности строителей за такое нарушение (статья 6 п. 2). Чтобы не ломать голову в подсчётах, воспользуйтесь нашим калькулятором неустойки.

Строительная фирма также обязана предупредить вас о переносе сроков за два месяца до наступления срока передачи квартиры (п. 3 статьи 6). За несоблюдение этого пункта застройщик может быть подвергнут штрафам.

Если застройщик устанавливает в акте приёма-передачи или в ином документе условие «претензий по срокам не имею» и прочие похожие фразы, то юридического значения они не приобретают, подробнее об этом читайте в специальной статье.

Прежде, чем взыскивать неустойку, застройщику нужно отправить претензию (образец можно скачать в интернете, а лучше доверить её составление жилищному юристу).

Статья 7. О гарантии качества на объект недвижимости

В случае, если при осмотре объекта недвижимости, участник долевого строительства обнаружит недостатки, он может потребовать у девелопера устранить недостатки, уменьшить цену договора либо возместить убытки на исправление недостатков.

Как правило, застройщики в ДДУ ограничивают возможность покупателя, и оставляют ему только возможность требовать устранения недостатков. В этом случае два других полномочия активируются только тогда, когда строительная организация не выполнила первое требование – исправить недостатки.

Остро стоит вопрос о сроке устранения недостатков. Продавец зачастую устанавливает в договоре срок 45 дней, однако Федеральный закон 214 ФЗ устанавливает разумный срок для исправления недоделок. Разумность срока определяется дольщиком и указывается в акте несоответствия или другом документе (претензия и проч.), и зависит от недостатка (одни устраняются быстро, другие – долго).

Порой предприниматели пытаются освободить себя от ответственности за некачественное помещение, и в акте приёма-передачи указывают фразу «претензий по качеству объекта не имею». Данные условия являются ничтожными в силу прямого указания 214 ФЗ.

Статья 8. Регламентирует процедуру передачи объекта недвижимости

Суть данной нормы в том, что нельзя передавать квартиру раньше, чем получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Стало распространенной практикой предлагать дольщикам подписать акт с открытой датой, либо того хуже, датой раньше, чем произошла госприёмка дома. Такое недопустимо, и об этом прямо говорит 214 ФЗ о долевом участии в строительстве.

Если вам предлагают нечто подобное, проконсультируйтесь с юристом по недвижимости.

Статья 9. Об основаниях расторжения договора с застройщиком

Самая важная и часто применяемая норма во всём законе. Что даёт 214 ФЗ федеральный закон, так это чёткую, зарегламентированную процедуру разрыва отношений с застройщиком. Когда и как нужно отправлять претензию, сколько ждать реакции застройщика, сколько процентов за пользование деньгами застройщик должен выплатить, в какой суд предъявлять иск и многое другое.

Расторжение ДДУ – крайне сложный процесс, он требует высочайшей квалификации. Взгляните, чего можно добиться, имея большой опыт в этой сфере правоотношений.

Статья 11. Переуступка прав по договору

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 01.05.2016) предусматривает возможность уступить своё право требовать с застройщика передачи квартиры другому лицу. Сделать это можно вплоть до получения квартиры, то есть до подписания передаточного акта.

Часто застройщики устанавливают запрет на уступку, или склоняют дольщиков воспользоваться услугами девелопера по сопровождению уступки. Это незаконно, застройщика нужно лишь уведомить о совершившейся уступке.

Если квартира приобретена в ипотеку, то вопрос о переуступке лучше решать с банками, в которых вы кредитуетесь.

Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору

Федеральный закон 214 ФЗ (действующая редакция)предусматривает такие способы обеспечения передачи квартиры дольщикам, как страхование ответственности застройщика, или банковская гарантия (поручительство банка).

На практике ни один из этих способов обеспечения обязательств застройщика не работает. Страховые организации при наступлении страхового случая (а то и раньше) тут же банкротятся сами, а банки просто не дают банковскую гарантию в таких случаях.

Статья 13. Залог как способ обеспечения обязательств девелопера

Ещё одна «подстраховка» для дольщика. К сожалению, эффективность его также сомнительна. В залоге находится право аренды не земельный участок или сам земельный участок. То есть дольщик в определенных случаях может обратить взыскание на з/у, на котором расположена новостройка. На практике суды не удовлетворяют такие требования, хотя поползновения были.

Статья 15.2. Про страхование гражданской ответственности.

Страхования компания, которая может заключить договор с застройщиком, обязательно должна быть одобрена ЦБ РФ.

Статья 20. Информация, которую должен предоставлять застройщик в свободный доступ.

Федеральный закон 214 ФЗ направлен на возникновение открытости в отношениях девелопера с участниками долевого строительства, поэтому обязывает строительную фирму раскрывать некоторые данные, в том числе с помощью сети «Интернет».

В данной статье даётся перечень документов, которые должны быть выложены в свободный доступ для ознакомления.

[2]

Долевое участие – риск ценою в несколько миллионов рублей. И как вы уже поняли, есть в 214 ФЗ на что обратить внимание. Однако мы не рекомендуем рисковать, и испытывать применение закона на практике лично, а доверить это профессиональному адвокату по недвижимости.

Читайте так же:  Что значит свободная продажа квартиры

Заключение договора долевого участия в строительстве в 2020 году: образец ДДУ, риски и порядок регистрации

Покупка квартиры напрямую у застройщика означает большую экономию в деньгах и отсутствие юридических проблем с «чистотой» жилья. Чаще всего подобные отношения оформляются через договор долевого участия. В сегодняшней статье рассмотрим особенности его заключения, преимущества, недостатки, риски и коснемся альтернативных инструментов.

Что такое долевое участие в возведении МКД

Договором долевого участия в строительстве обеспечивается сотрудничество дольщика (гражданина или фирмы) с застройщиком (строительной организацией), который осуществляет возведение (строительство) многоквартирного дома. Требования к самому тексту, порядок заключения и в целом отношения по долевой застройке регулируются центральным нормативным актом – Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве …» от 30-го декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Вышеназванный законодательный акт достаточно часто терпит изменения. В основном они направлены на защиту прав дольщиков, поскольку при участии в строительстве гражданин рискует крупной суммой денег.

Обратите внимание! ДДУ заключается на стадии, когда квартиры как объекта недвижимости еще не существует. Если дом уже передали по документам в эксплуатацию – с застройщиком заключается купля-продажа.

Риски, преимущества и недостатки

Любой инструмент приобретения жилья несет в себе определенные плюсы и минусы. Самый главный риск покупателя – не получить квартиру и потерять собственные средства. Рассмотрим подробнее, насколько ДДУ безопасен с этой точки зрения.

Подписывая соглашение о долевом участии, строительная организация связывает себя очень жесткими условиями нормативного закона. Эти требования – гарантии безопасности застройки для граждан.

К таким гарантиям, в частности, можно отнести:

  • за нарушение сроков сдачи объекта в пользу граждан начисляются денежные санкции, которые реально работают на практике;
  • интересы дольщиков, подписавших ДДУ в октябре 2017 года и позже, защищены специальным компенсационным фондом, в который застройщик отчисляет 1,2% от суммы каждого договора;
  • в регионах действуют «реестры обманутых дольщиков», которые оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в трудной ситуации;
  • ответственность застройщика перед гражданами застрахована;
  • в последнее время требования к строителям ужесточились в плане получения разрешений, организации «финансовой подушки» на банковском счете строительства не менее 10% от суммы всего проекта, контроля за финансовыми операциями со стороны банковского сектора;
  • в строительной сфере установлены высокие требования к фирмам, производящим работы – лицензию на данную деятельность получить достаточно сложно, а значит, и качество жилья будет соответствовать всем ГОСТам;
  • договор долевого участия обязательно регистрируется в ЕГРН, что придает ему особый формальный статус.

Указанные гарантии выгодно отличают ДДУ от участия граждан в жилищно-строительных кооперативах. ЖСК – это добровольное объединение граждан. Стоимость пая в таком объединении может быть намного привлекательнее участия в долевом строительстве, однако не стоит забывать о следующих недостатках:

  • строительство МКД организуют непрофессионалы, что может привести к нарушению строительных норм;
  • пай никак не застрахован, а в случае банкротства кооператива вернуть свои деньги будет намного сложнее;
  • никаких фондов защиты пайщиков ЖСК не существует.

Основной же минус договора долевого участия – это вероятность банкротства застройщика. Нивелировать данный недостаток можно, остановив выбор на надежной строительной фирме, репутация которой складывалась в течение многих лет работы на рынке.

Как дольщику организовать защиту прав при банкротстве застройщика – мы рассказывали в этой статье.

Заключение договора долевого участия

Как правило, каждый застройщик имеет свою универсальную форму договора долевого участия, которую предлагает подписать дольщику. Следует помнить, что законодателем не установлено жесткой обязательной формы – поэтому на ознакомление с текстом необходимо выделить достаточно времени.

Образец ДДУ

Договор долевого участия в строительстве – достаточно объемный документ, намного шире, чем обычный ДКП. Он охватывает максимум информации о предстоящем строительстве, правах, обязанностях участников, порядке разрешения ряда ситуаций.

Ознакомиться с универсальным образцом ДДУ можно по этой ссылке.

Обязательные пункты соглашения

Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.

Важно проверить, чтобы в тексте содержались:

  • подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
  • графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
  • основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
  • срок передачи квартиры гражданину;
  • полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
  • гарантийный срок;
  • обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.

Все указанные сведения в должны полностью соответствовать проектной декларации, иначе соглашение можно отменить в суде как недействительное.

Основные права и обязанности сторон

Ключевые задачи застройщика:

  • построить многоквартирный дом любыми средствами, с помощью собственных сил или привлекая инвесторов;
  • по окончании застройки оформить разрешительную документацию и ввести дом в эксплуатацию;
  • передать квартиру участнику долевого строительства по акту.

Гражданин, принимающий участие в долевом строительстве, должен:

  • уплатить деньги в оговоренном порядке;
  • принять жилье, если у застройщика имеются все необходимые разрешительные документы, а дом сдан.

Остальные права, притязания, требования и обязанности непосредственно вытекают из основных, перечисленных выше.

Обратите внимание! Заполнять бумаги на подачу 3 НДФЛ и возврат налога по вычету допустимо только после получения жилья по передаточному акту, а не сразу после оплаты.

На что еще обратить внимание

Помимо общих положений, соглашение должно содержать ряд пунктов. На что еще обратить внимание в договоре – услуги застройщика в договоре долевого участия:

  • предоставление дольщику возможности знакомиться с финансовой документацией и бумагами по строительству;
  • обязанность в итоге передать квартиру дольщику – застройщик не может сослаться ни на какие обстоятельства (отсутствие средств или отзыв лицензии);
  • направить гражданину уведомление о завершении работ за две недели до назначенной даты, и предложение о приемке жилья;
  • обязательство вернуть денежные средства в определенных законом и соглашением случаях;
  • допуск к исполнению соглашения правопреемников дольщика в случае его смерти;
  • обязанность нести риск уничтожения квартиры до даты передачи ее дольщику;
  • обязанность заключения допсоглашений к договору в случае изменения условий.
Читайте так же:  Методу фифо формула

Отдельно нужно остановиться на изменении цены строительства, площади и срока передачи квартиры:

  • изменение цены договора возможно, только если это прямо предусмотрено текстом соглашения – это касается как уменьшения, так и увеличения цены;
  • уменьшение и увеличение площади квартиры по договору долевого участия влечет изменение цены – этот вопрос полностью регулируется ДДУ;
  • срок передачи квартиры может быть изменен при согласии дольщика и при условии предварительного уведомления об этом за 2 месяца до даты окончания строительства.

Важно! Изменения условий оформляются дополнительным соглашением к договору долевого участия. Помните, что застройщик не вправе в одностороннем порядке поднять цену жилья или сдвинуть срок сдачи строительства.

О том, как взыскать неустойку с застройщика при нарушении сроков, мы писали здесь.

Регистрация в Росреестре

Регистрация соглашения в ЕГРН обязательна. Только после внесения записи в Реестр оно приобретает законную силу.

Порядок включает всего 4 простых шага:

  1. Собрать все необходимые документы.
  2. Оплатить сумму пошлины за регистрацию 350 руб. (для физ лиц).
  3. Представить бумаги по списку через «Мои документы» или онлайн-сервис (при наличии ЭЦП).
  4. Спустя неделю получить результат регистрацию на руки – выписку из ЕГРН.

Список необходимых бумаг включает:

  • три подлинника ДДУ;
  • заявление о регистрации – заполняется сотрудником МФЦ на приеме, заранее заполнять не нужно;
  • удостоверение личности (если пришел представитель – доверенность от дольщика, оформленная нотариально);
  • нотариальное согласие супруга на заключение ДДУ;
  • залоговая документация, если квартира приобретается в кредит;
  • технические документы на жилье, согласованные с застройщиком;
  • госпошлина.

Результатом регистрации станет выписка из ЕГРН, которую обязательно нужно сохранить на весь период строительства вместе с подлинным экземпляром ДДУ.

Передача прав по ДДУ

В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия — переуступка по договору долевого участия в строительстве.

Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:

  • через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
  • по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
  • претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
  • на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
  • переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.

Особенно важным является вопрос по оценке прав требования по договору долевого участия. В конечном счете, цену переуступки определяют сами стороны. Покупателю важно удостовериться, что предыдущий собственник полностью рассчитался с застройщиком. Для этого нужно взять у застройщика справку о полной оплате. Если строительство оплачено не полностью, то оставшуюся часть погашает новый дольщик в соответствии с условиями ДДУ.

О состоявшейся цессии нужно обязательно уведомить застройщика, предоставив ему копию соглашения о переуступке с регистрационной отметкой.

Подводные камни и пути обхода закона

Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:

  • Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
  • Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
  • Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
  • Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.

Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве». Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать. Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.

Новое по договорам долевого участия в 2020 году

Договор долевого участия в строительном бизнесе играет важную роль – привлекает граждан к финансированию возведения МКД. Поскольку граждане являются самой незащищенной стороной такого инвестирования, законодатель постоянно вводит изменения, направленные на укрепление их позиций.

В 2019 году произошел переход от действующей системы оплаты на эскроу-счета. Дольщики будут вносить деньги в оплату ДДУ на специальный банковский счет. Средства счета будут сохраняться до завершения стройки. Застройщик получит вознаграждение только после передачи жилья собственникам.

Данное новшество является одним из этапов отмены долевого участия как явления. Отмечается, что данный инструмент исчерпает себя полностью к 2021-2022 годам.

Договор долевого участия в строительстве – работающая схема приобретения нового жилья у застройщика. При подписании договора нужно обращать внимание на ряд существенных пунктов, а также на репутацию и проектные документы застройщика. Если фирма-застройщик является надежной, то и возведение МКД пройдет без проблем. Если же возникают трудности – закон гарантирует дольщикам строгое соблюдение их прав.

Ждем ваши вопросы и будем рады видеть вас на бесплатной консультации с юристом. Запись на сайте через консультанта.

Видео (кликните для воспроизведения).

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Источники


  1. Энциклопедия будущего адвоката: моногр. ; КноРус — М., 2012. — 1000 c.

  2. Кузин, Ф.А. Делайте бизнес красиво; М.: Инфра-М, 2012. — 286 c.

  3. Гессен И. В. История русской адвокатуры (подарочное издание); Арт Презент — М., 2013. — 536 c.
  4. Смирнов; Петренко Политология; М.: Велби, 2011. — 336 c.
Общие сведение о долевом строительстве
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here