Ндфл с продажи квартиры, полученной по расселению

Полезная правовая информация по теме: "Ндфл с продажи квартиры, полученной по расселению" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Вопросы и ответы

Имеем квартиру в ветхом аварийном фонде более 3 лет. В этом году нам предоставляет администрация по программе переселения по договору мены новое благоустроенное жилье. Мы хотели бы ее продать. И получается нам придется заплатить налог с продажи (владение менее 3 лет)? В нашем случае остается только отложить продажу на длительный срок?

Многое зависит от продажной стоимости квартиры. Если она будет стоить в пределах 1 000 000 руб., то налог вам платить не придется. При продаже квартиры доход, облагаемый налогом, рассчитывают по формуле:

Продажная стоимость квартиры — 1 000 000 руб. = Доход от продажи квартиры, облагаемый налогом

Соответственно при продаже квартиры вам придется заплатить 13% от суммы, превышающей 1 000 000 руб. Есть еще вариант. Доход от продажи квартиры вы вправе уменьшить на сумму расходов, связанных с ее приобретением. Этот вариант более выгоден, если сумма таких расходов превышает 1 000 000 руб. Однако, все усложняется тем, что новую квартиру вы получили в рамках мены. Поэтому вам придется доказывать, что стоимость новой квартиры, равна стоимости старого жилья, переданного в обмен. Скорее всего налоговая служба с этим не согласиться. Поэтому свою правоту вам придется доказывать в суде.

Подробнее о том как платить налог с продажи квартиры читайте по ссылке.

[2]

Многие делают так. Умышленно занижают продажную стоимость квартиры в договоре (например, указывают там лишь 1 000 000 руб.). А разницу между стоимостью квартиры по договору и ее реальной ценой получают с покупателя неофициально.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной при переселении?

— Мои родители купили кооперативную квартиру в Москве в 1966 году и в течение 15 лет выплатили рассрочку, в 90-х годах мама оформила частную собственность на эту квартиру (не приватизация), сейчас по программе сноса хрущевок ей дали новую квартиру по договору мены (в принудительном порядке, она переезжать не хотела), собственность будет оформлена после 01.01.16. Ей уже 80 лет, и я хочу забрать ее к себе в Санкт-Петербург и купить квартиру рядом с собой, цены в Питере в два раза меньше, чем в Москве. Вопрос: должна ли она платить налог с продажи своей московской квартиры и почему?

Отвечает директор по аудиту компании «Что делать Аудит» (входит в консалтинговую группу «Что делать Консалт») Татьяна Ефимова:

В отношении имущества, приобретенного после 01.01.2016, для целей налогообложения доходов, получаемых от продажи недвижимости, статьей 217.1 Налогового кодекса РФ устанавливается следующий минимальный предельный срок владения имуществом:

  • три года для объектов, полученных в собственность в результате наследования или дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником в соответствии с Семейным кодексом РФ; приватизации; в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
  • пять лет в остальных случаях.

При этом определение срока нахождения квартиры в собственности с учетом срока владения предыдущим жильем не предусмотрено (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Таким образом, в случае расселения ветхого (подлежащего сносу) жилья, принадлежащего налогоплательщику на праве собственности, в расчет принимается только период владения новой квартирой.

В то же время, поскольку на основании ст. 576 Гражданского кодекса РФ, к договору мены применяются правила купли-продажи, при продаже квартиры, полученной по договору мены, владелец вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей 1 млн рублей, либо уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи квартиры на сумму фактически понесенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.

В данном случае сумма расходов на приобретение квартиры будет равна стоимости квартиры, указанной в договоре мены. Если в договоре мены стоимость не указана, в расчет принимается рыночная стоимость обмениваемой квартиры, а также сумма доплаты разницы стоимости обмениваемых квартир. Рыночная стоимость квартиры, как правило, устанавливается оценщиком, осуществляющим деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены в рамках программы расселения подлежащего сносу жилья, уплачивается налог в размере 13% от суммы, превышающей 1 млн рублей, либо от разницы между доходом от продажи указанной квартиры и суммой фактических затрат на ее приобретение.

Отвечает старший юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Дронов:

Каких-либо льгот пенсионерам, по сравнению с прочими плательщиками НДФЛ, в данной ситуации НК РФ не предусмотрено. Закон одинаково распространяется на всех налогоплательщиков. Следовательно, платить налог при продаже квартиры придется.

Отвечает ведущий юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Дмитрий Смаковский:

К сожалению, срок владения старой квартирой в данной ситуации учитываться не будет, и вам необходимо уплатить налог с продажи имущества.

Хотя переселение и было связано с изъятием старой квартиры (то есть являлось вынужденным), все это не является исключением из общего правила, поскольку срок владения отсчитывается только с даты регистрации права собственности гражданина на недвижимость. Данная позиция изложена и в Письме Минфина от 17.10.2012 № 03-04-05/10-1199.

Более того, с 01.01.2016 г. изменился и срок владения имуществом, после которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц, полученных от реализации этого имущества. Теперь этот срок будет составлять пять лет. Исключением является имущество, которое получено:

  • по наследству или дарению от ближайших членов семьи;
  • в результате приватизации;
  • в результате передачи имущества плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Отвечает адвокат по недвижимости Инна Белякова:

Здравствуйте! Налог на доходы физического лица (НДФЛ) Вашей маме придется заплатить, поскольку она является налогоплательщиком — резидентом Российской Федерации, и соответственно, обязана его уплачивать.

Читайте так же:  Наказание за неуплату алиментов

Ваша мама будет освобождена от уплаты налога с дохода, полученного от продажи своей квартиры, только по истечении минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества. Из Вашего вопроса следует, что квартира Вашей маме предоставлялась по договору мены. Как правило, в Москве при сносе дома собственникам предоставляются квартиры на основании договоров передачи жилого помещения в собственность в порядке компенсации — возмещения за жилую площадь в снесенном доме.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Срок владения квартирой исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на новую квартиру (Письмо Минфина России от 15 октября 2010 г. N 03-04-05/7-624).

Таким образом, Ваша мама будет освобождена от уплаты НДФЛ только по истечении пяти лет с даты государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, полученную взамен снесенной (ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Продажа квартиры, полученной по наследству

Краткое содержание

Для продажи унаследованной квартиры сначала следует официально вступить в наследство, а затем оформить право собственности на квартиру. Только после выполнения указанных процедур можно приступать к поиску покупателя и сбору необходимых документов.

Для продажи полученного по наследству жилого помещения, находящегося в собственности менее 3-х лет (при унаследовании после 1 января 2016 года — менее 5 лет), возникает необходимость уплаты подоходного налога (НДФЛ). Не стоит его путать с налогом на наследство, взимавшимся раньше после оформления наследства в свою собственность (сейчас отменен). Кроме того, при продаже недвижимости, полученной в наследство, предусмотрены налоговые льготы.

Перед тем, как принять решение о покупке унаследованной квартиры, покупателю следует удостовериться:

После заключения такая сделка подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

  • заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
  • документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

Налог в 2019 году на продажу унаследованной квартиры

В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.

Но следует учитывать также ряд особенностей:

  • Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года — пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст. 220 НК РФ).
  • Этот срок начинается исчисляться не с момента государственной регистрации или фактического принятия, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.

Эти изменения не коснулись недвижимости, приобретенной в порядке:

  • приватизации;
  • наследования или дарения членом семьи или близким родственником;
  • договора пожизненного содержания с иждивением

Если срок менее 3 лет после вступления в наследство

Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:

  • в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
  • налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
    • для граждан РФ — 13%;
    • для иностранных граждан — 30%.

Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.

Как продать без уплаты налогов

Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

  • если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
  • если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

  • инвалиды 1-й и 2-й группы;
  • инвалиды детства;
  • пенсионеры.

Продажа доли в собственности одним из наследников

При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

  1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
  2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
  3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Порядок продажи квартиры

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство. После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Читайте так же:  Улучшение жилищных условий матерям-одиночкам

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

  • договор купли-продажи квартиры;
  • паспорта лиц, участвующих в сделке;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • документы из Росреестра:
    • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
    • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
  • кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
  • справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

Договор купли-продажи

Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

  • При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
  • Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

  • сведения о сторонах сделки;
  • стоимость квартиры;
  • информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
  • срок и способ передачи денег.

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

  • паспорт продавца и покупателя;
  • договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
  • квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

Вопросы и ответы

Добрый день! Я владею двухкомнатной квартирой более 3 лет (приватиз.), до конца 2015 года мой дом будет расселен по программе снос пятиэтажек. Новую квартиру я возможно решу продать ранее 3 лет владения, по старой квартире я планирую сделать оценку рыночной стоимости(инком, миэль) и вписать ее (либо приложить к договору мены при расселении если департамент жилищной политики откажется вписывать рыночную стоимость и укажет стоимость по бти)

Вопрос: как будет исчисляться налог с продажи

1. (цена новой ква-ры — рыночн.цена старой)*13%=650тыс.руб 12млн-7млн либо
2. (цена новой ква-ры — цена старой по БТИ)*13%=1,5 млн.руб. 12 млн-300тыс
3. (цена нов. кв- налог. вычет)*13%=1,43 млн.руб 12млн-1 млн

К сожалению в налоговом законодательстве не прописан порядок расчета налога при совершении мены. Подробнее об этом смотрите по ссылке.

Третий вариан — бесспорный. Он однозначно может применяться при расчете налога. Но он самый невыгодный для вас.

По нашему мнению вы вправе рассчитать налог по первому варианту. В данном случае ваш доход — эта разница между рыночной стоимостью новой и старой квартиры. Но, боюсь, свою правоту придеться отстаивать в суде. Но шансы хорошие. Тем более, что все неустранимые сомнения законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика.

Простые налоги

О налогах и взаимоотношениях с государством на простом языке

Поможем оформить налоговые вычеты. Нажмите здесь для связи с нами.

Налог при продаже квартиры, полученной взамен на старую в снесенном доме

Наши города растут и развиваются. Иногда чиновники принимают решение о сносе ветхого жилья и предлагают жителям в обмен новое жилье в новом доме. Зачастую оформление происходит по договору мены.

Рассмотрим ситуацию, когда собственники старого дома жили в нем долго и счастливо долгое время (в нашем случае, более трех лет). Получив новое жилье, собственники решают его продать, не выдержав трехлетний срок владения. Почему я говорю о трехлетнем сроке? Потому что именно такой срок владения имуществом освобождает гражданина от уплаты подоходного налога при его продаже. Итак, наши собственники продают полученную квартиру и у них возникает вопрос по уплате налога. Ведь выселили их из старого жилья против их желания, и старым жильем они владели более трех лет. Обратившись в МинФин за консультацией по данному вопросу, они получили ответ, который озвучен в письме от 1 октября 2014 года N 03-04-05/49104.

В письме говорится, что для собственников, которые получили жилье в обмен на старое в снесенном доме, действует тот же порядок расчета налога, что и для остальных. То есть срок владения имуществом рассчитывается со дня государственной регистрации права собственности на имущество. Кому-то это может показаться несправедливым, как авторам письма, но позиция МинФина именно такова. Собственник может получить имущественный вычет в обычном порядке, то есть 1 млн рублей или уменьшить сумму дохода на сумму расходов, указанную в договоре мены. Если стоимость в договоре мены не указана, то она рассчитывается исходя из рыночной стоимости.

Похожие статьи:

  1. Подоходный налог по договору меныДобрый день, дорогие читатели! Случается, что приобретение жилья происходит не.
  2. Налог от продажи жилья, полученного по договору мены с доплатой взамен жилья в сносимом домеВ последнее время распространённым стал договор мены с доплатой, такие.
  3. Письмо Минфина РФ N 03-04-05/64521 от 10.11.2015Вопрос: Об имущественном вычете по НДФЛ при продаже квартиры, находившейся.
  4. Налог при продаже размежеванного участкаДобрый день! Сегодня разберемся с вами, какой налог придется оплатить.
Читайте так же:  Услуги жкх что в квартире отремонтируют бесплатно

8 comments on “ Налог при продаже квартиры, полученной взамен на старую в снесенном доме ”

Скажите, пожалуйста, нужно ли платить налог и сдавать декларацию, если была только мены квартиры (т.е .не было последующей продажи новой квартиры как в примере). Дом так же был под снос, с момента приватизации 3 года не прошло. Сумма одной и другой квартиры указаны одинаковые 1,5 млн.руб.

Видео (кликните для воспроизведения).

Добрый день! Договор мены по ГК приравнивается к договору купли-продажи. То есть по сути Вы продали старую квартиру за 1500 (в собственности была менее трех лет) и с продажи должны заплатить налог 13% от суммы, свыше 1 млн. А новая квартира фактически куплена за 1500, вы можете за нее получить налоговый вычет в полном объеме (если работаете). Вам нужно сдать декларацию и указать в ней и покупку и продажу и заявить налог к возврату (если работаете).

Здравствуйте!
В 2006г купили квартиру за 1500000р. по долям на 3 (я, супруг, ребенок), в 2014 с администрацией заключили договор мены с доплатой 580000р опять же на троих, в 2015 продали за 3250000р.
Подскажите, сумму потраченную на приобретение квартиры (которую снесли) 1,5 млн можно включить в фактически произведенные расходы? какую сумму налога необходимо будет заплатить?

Мария, добрый день! В договоре мены указана стоимость квартиры, которую вы отдали администрации? Если да, то вы вправе учесть стоимость по договору плюс доплату. Если не указана, то у вас 2 варианта: 1) вы можете учесть в затратах сумму 1500 и 580 (доплата) 2) сделать оценку рыночной стоимости на дату продажи и учесть эту сумму как затраты.

Здравствуйте! После приватизации 3 лет не прошло. Дали новую квартиру по сносу ветхого жилья. Договор мены с администрацией был без доплаты. Стоимость старой квартиры не указана, новая 1 900 000. Какой налог нужно будет заплатить? Если нужно

Светлана, добрый день! Договор мены приравнен к договору купли-продажи. То есть по сути вы продали старую за 1900 и купили новую за 1900. Так как в собственности старая была меньше трех лет, то налог будет платится 13% от суммы свыше 1 млн, то есть от 900 тысяч налог составит 117 тысяч. При этом не имеет значения, что продали вы не по своему желанию. За покупку новой квартиры вы имеете право на получение имущественного налогового вычета, который предоставляется один раз в жизни в размере 260 тысяч. То есть вы сможете зачесть 117 тысяч в счет 260 тысяч, а также получить разницу в 143 тысяч на карту (это можно сделать, если продажа старой и оформление новой квартиры в собственность произошло в одном календарном году).

здравствуйте, помоги разобраться и разъясните,пожалуйста,какова в нашем случае будет сумма для уплаты налога.? мы получили квартиру взамен ветхоаварийного жилья, кадастровая стоимость 1500000 руб, собственник один(мама) , уже месяц как стала получать пенсию( стала пенсионером по возрасту), хотим продать квартиру за 1550000 руб…в собственности квартира меньше 3 лет.

Светлана, добрый день! Нужно смотреть, какая стоимость прописана была в договоре мены аварийного жилья на новое. Если было прописано, например, 1500000, то при продаже за 1550000 образуется налог с прибыли, то есть 13% от 50000 (равно 6500).

Вопросы и ответы

1.У нас была в собственности квартира ( более 3 лет) в доме под снос. Дом снесли и выдали нам новую квартиру по договору мены с г. Москвы . Должны ли мы платить налог с продаже новой квартиры? (3 года с момента переезда ещё не прошло) 2. Мы хотим продать эту квартиру и сразу же купить новую ( договор купли- продаже) в единой сделке. Квартира, которую мы купим стоит дороже. Должны ли мы платить налог с продаже?

1. Должны на общих основаниях. О том, как посчитать налог с продажи квартиры смотрите по ссылке.

Об имущественном вычете по НДФЛ при продаже квартиры, полученной по программе переселения из ветхого жилья по договору мены и находившейся в собственности менее минимального срока владения

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДЕПАРТАМЕНТ НАЛОГОВОЙ И ТАМОЖЕННО-ТАРИФНОЙ ПОЛИТИКИ

ПИСЬМО

от 25.08.2017 г. N 03-04-05/54847

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и сообщает, что согласно Регламенту Министерства финансов Российской Федерации, утвержденному приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Вместе с тем в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняем следующее.

Из обращения следует, что в связи с принятием программы переселения из ветхого жилья Фондом жилищного строительства совместно с администрацией города в 2016 году налогоплательщику предоставлена квартира на основании заключенного соглашения о выкупе жилого помещения (квартиры) путем уплаты собственникам стоимости выкупаемой квартиры и передачи им в собственность новой квартиры. В заключенном соглашении указана стоимость старой и новой квартиры.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс).

Так, в соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

Читайте так же:  Документы для получения наследства по закону

В соответствии с пунктом 1 статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Согласно пункту 2 статьи 567 Гражданского кодекса к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 Гражданского кодекса), если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Департамент не имеет полномочий производить квалификацию договоров (соглашений), заключенных налогоплательщиками при выкупе жилых помещений.

В случае если из предмета заключенного соглашения о передаче налогоплательщиком в собственность администрации города своего жилого помещения (квартиры) и получении взамен в собственность новой квартиры следует, что каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой, то такое соглашение имеет характер договора мены.

Согласно подпункту 1 пункта 1 и подпунктам 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

[3]

Таким образом, при продаже квартиры, полученной по программе переселения и находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, но не превышающей в целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить доходы от продажи указанной квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с ее приобретением. В расходы, связанные с приобретением указанной квартиры, включается стоимость, указанная в соответствующем договоре о мене.

Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента

Как платить налог с продажи подаренной квартиры?

Доход с продажи подаренной гражданину квартиры облагается налогом, как и в случае с продажей иных видов недвижимости. Однако, налогообложение данного дохода имеет особенности. Изучим их.

Доходы с продажи подаренной квартиры и обычной: в чем разница в их налогообложении?

В соответствии с законодательством РФ налогооблагаемыми в общем случае являются любые доходы гражданина — в частности, те, что представлены доходом от продажи недвижимости. Соответствующий доход, равно как и иные, что могут быть получены физлицом, облагается НДФЛ по ставке в 13%.

Вместе с тем, налогообложение доходов от реализации объектов недвижимости с разным правовым статусом может различаться исходя из норм законодательства, регулирующего правоотношения, предмет которых — купля-продажа объектов недвижимости с разным статусом.

Данная особенность наблюдается и при сопоставлении налогообложения дохода от продажи квартиры, купленной налогоплательщиком самостоятельно и доходов от продажи недвижимости, подаренной гражданину. Разница между соответствующими схемами налогообложения будет прослеживаться:

  1. В длительности периода, в течение которого необходимо владеть жильем, чтобы при его продаже не платить налоги.

В случае с жильем, которое не подарено налогоплательщику, а куплено им, соответствующий период должен составлять 5 лет и более в случае, если квартира куплена после 01.01.2016 года. Если ранее — 3 года.

В случае с жильем, которое не куплено налогоплательщиком, а подарено ему, соответствующий период во всех случаях должен составлять 3 года и более.

Примечательно, что законом субъекта РФ соответствующие периоды могут быть уменьшены вплоть до нуля. Не исключено, что на уровне региональных правовых актов разница в подходах к регулированию доходов от продажи подаренных и обычных квартир будет отсутствовать или выражаться в иных критериях.

  1. В возможности применить налоговый вычет, представленный расходами на приобретение жилья.

Очевидно, что в случае, если квартира подарена налогоплательщику, то никаких расходов, связанных с ее покупкой, он не несет. Поэтому, налог с продажи квартиры, полученной по дарению, не может быть уменьшен на сумму соответствующего вычета.

В свою очередь, гражданин, продающий квартиру, которая когда-либо куплена им, вправе уменьшить налогооблагаемую базу при исчислении налога на сумму расходов по приобретению данной квартиры. Разумеется — только если соответствующие расходы подтверждены (например, договором купли-продажи, банковскими документами).

Савельев С.В. в 2010 году купил квартиру за 1 200 000 рублей. В 2016-м решил перепродать ее, и нашел покупателя, который готов приобрести соответствующий объект недвижимости за 1 700 000 рублей.

Савельев вправе уменьшить сформированную по умолчанию налогооблагаемую базу — в 1 700 000 рублей, на сумму расходов по приобретению квартиры. Фактическая налогооблагаемая база составит, таким образом, 500 000 рублей (1700 000 — 1 200 000). С нее Савельев должен будет уплатить налог в величине 65 000 рублей (13% от 500 000).

  1. В возможности применить имущественный вычет, исчисляемый на основе расходов на приобретение жилья.

Данная налоговая привилегия является достаточно близкой по существу к предыдущей, правда, с юридической точки зрения не имеющая с ней точек соприкосновения. Она предполагает использование налогового вычета, фактическая величина которого составляет 13% от расходов на покупку жилья, для уменьшения налога, который гражданину может понадобиться уплатит после продажи соответствующего объекта недвижимости. В данном случае правомерно говорить о возможности взаимного зачета вычета и налога (в том числе частичного взаимозачета).

Читайте так же:  Когда проводится кварцевание групп в доу

Важный нюанс: рассматриваемая схема оптимизации налога возможна только в случае, если квартира продается в том же году, за который оформляется вычет.

Сергеев А.С. в 2015 году купил квартиру за 1 700 000 рублей. С этой суммы он может исчислить вычет в величине 221 000 рублей (13% от 1 700 000). В том же году он рассчитывает продать другую квартиру — которая до этого была ему подарена братом. На величину вычета с расходов на покупку своего жилья (или часть данного вычета) он может уменьшить фактический налог, начисленный на доход с продажи подаренной квартиры.

Таким образом, имущественный вычет с подаренной квартиры исчислить нельзя, так как гражданин в этом случае не несет расходов, с которых могла бы быть исчислена компенсация. Но если у человека имеются расходы на приобретение другой квартиры, то он вправе использовать имущественный вычет с них в целях компенсации налога за продажу подаренной квартиры.

Доходов с продажи подаренной квартиры и обычной: что общего в их налогообложении?

В свою очередь, полезно будет изучить то, что объединяет процедуры налогообложения дохода с продажи обычной квартиры и подаренной. В данном аспекте разница между соответствующими процедурами отсутствует, если рассматривать:

  1. Применение в целях уменьшения налогооблагаемой базы фиксированного вычета в размере 1 000 000 рублей.

Данный вычет предоставляется в качестве альтернативы тому, который предполагает использование в целях уменьшения налоговой базы документально подтвержденных расходов по приобретению жилья. Вне зависимости от того, куплена ли квартира или подарена, соответствующий вычет может быть использован.

Петров В.Н. решил продать подаренную ему квартиру за 3 000 000 рублей. Номинальный налог с соответствующих доходов составит 390 000 рублей (13% от 3 000 000). Но Петров решает применить разрешенный законодательно фиксированный налоговый вычет, вследствие чего налогооблагаемая база с полученного им дохода уменьшается до 2 000 000 рублей. В итоге Петров должен будет заплатить в бюджет НДФЛ в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000).

  1. Учет кадастровой цены при определении налогооблагаемой базы (при продаже квартиры, подаренной или купленной после 01.01.2016 года).

Если доходы гражданина от продажи жилья, подаренного или купленного после 01.01.2016 года, меньше, чем величина кадастровой цены данного жилья (по состоянию на 1 января года, в котором квартира была зарегистрирована в Росреестре), умноженной на 0,7, то налогооблагаемая база считается равной кадастровой цене объекта недвижимости, умноженной на 0,7.

Если доходы гражданина от продажи жилья больше, чем величина кадастровой цены, умноженная на 0,7, то налогооблагаемая база принимается равной соответствующим доходам.

В обоих случаях, безусловно, налогооблагаемая база может быть уменьшена на тот или иной доступный вычет (исходя из тех критериев, что рассмотрены нами выше).

Степанов Ю.С. в июне 2016 года купил квартиру, кадастровая цена которой составила 3 000 000 рублей. В сентябре 2016 года у него появилась возможность выгодно перепродать ее — за 3 500 000 рублей. Кадастровая цена квартиры, умноженная на 0,7, составляет 2 100 000 рублей. Она меньше, чем доход, полученный Степановым от продажи жилья. Поэтому, налогооблагаемая база (без учета возможных вычетов) по соответствующему доходу составит 3 500 000 рублей.

В случае, если кадастровая цена жилья не определена по состоянию на 1 января года, в котором объект недвижимости был зарегистрирован в Росреестре — рассматриваемое правило, одинаковое как для купленных квартир, так и для подаренных, не применяется.

Стоит отметить, что величина коэффициента, на который умножается кадастровая цена объекта недвижимости, может быть уменьшена вплоть до нуля нормативным актом, принимаемым на уровне субъекта РФ. Но не допускается установление дифференцированного коэффициента для обычных и для подаренных квартир: в этом смысле правило остается общим для обоих типов недвижимости.

Резюме «Вопрос-ответ»

Нужно ли платить налог с продажи подаренной квартиры в принципе?

Да, как и при продаже любых объектов недвижимости — если законом прямо не определены механизмы освобождения продавца от соответствующего налога.

В каких случаях продавец подаренной квартиры освобождается от уплаты налога на доход с ее продажи?

Это возможно, если он владел подаренной квартирой в течение периода, составляющего 3 года и более.

Каким образом можно уменьшить налог на продажу подаренной квартиры?

Для этого есть следующие основные способы:

  • применение фиксированного вычета в 1 000 000 рублей, который снижает налогооблагаемую базу;
  • применение имущественного налогового вычета (если налогоплательщик имел расходы на покупку какого-либо другого жилья за свой счет).

Как определяется размер налогооблагаемой базы при исчислении налога с продажи подаренной квартиры?

Если квартира была подарена гражданину до 01.01.2016 года, то налогооблагаемая база принимается равной (без учета вычетов, которые могут быть применены) сумме доходов от сделки купли-продажи жилья.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если квартира была подарена гражданину после 01.01.2016 года, то соответствующая база (без учета возможных вычетов) зависит от того, определена ли для данной квартиры кадастровая цена по состоянию на 1 января года, в котором она была подарена. Если определена, и ее величина, умноженная на 0,7, больше суммы сделки по купле-продаже, то налогооблагаемая база принимается равной кадастровой цена квартиры, умноженной на 0,7. Если нет — база принимается равной сумме сделки по купле-продаже. В обоих случаях, безусловно, могут быть по желанию налогоплательщика применены различные вычеты — по схемам, рассмотренными нами выше.

Источники


  1. Старков, О. В. Теория государства и права / О.В. Старков, И.В. Упоров. — М.: Дашков и Ко, 2012. — 372 c.

  2. ред. Шубин, В.В. Сборник постановлений Пленума Верховного Суда РСФСР (1961-1983 гг.); М.: Юридическая литература, 2012. — 432 c.

  3. Корнийчук Г. А. Арбитражное процессуальное право. Ответы на экзаменационные вопросы; Экзамен — Москва, 2010. — 288 c.
  4. Басовский, Л. Е. История и методология экономической науки / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2011. — 240 c.
Ндфл с продажи квартиры, полученной по расселению
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here