Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

Полезная правовая информация по теме: "Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Можно ли платить за ипотечную квартиру, за счет сдачи ее в аренду

  • 1. Можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке?
  • 2. Аренда квартиры в ипотеке: о чем стоит знать заранее?
  • 3. Какие права имеет банк?
    • 3.1 Как избежать проблем?

    В настоящее время ипотека считается простым вариантом, помогающим обзавестись недвижимостью, для все, у кого нет возможности купить ее на свои накопленные средства или иными подобными способами. И тем не менее не всем при этом ясно: какими правами обладает человек в отношении к ипотечной квартире, к примеру, *можно ли сдавать квартиру в ипотеке* и т. п. Ведь по большому счету квартира является вашей, но вроде как она все еще находится в собственности банка.

    Если люди покупают квартиру, грубо говоря на будущее, и пока живут в другом месте, то многие задумываются о том, чтобы использовать квартиру и получать за счет этого неплохой доход. Тем более, что такой заработок можно пустить на погашение долга перед банком, оплачивая ежемесячно ипотеку. В то же время возникает закономерный вопрос – законна ли услуга «аренда квартиры в ипотеке», если квартира фактически пока не принадлежит человеку в полной мере.

    Можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке?

    В реальности ответ на данный вопрос до банального прост – квартиру сдавать можно, это вполне законно. Ведь, несмотря на оформление ипотеки, она считается вашей собственностью по документам и по закону, хотя и приобретена на занятые у банковского учреждения средства.

    Во время оформлении квартиры вы получите свидетельство о регистрации в госорганах, там сказано: вы — владелец квартиры. И тем не менее в соглашении есть важная оговорка о том, что объект жилья числится в залоге у банка по денежному кредиту. И все же подобный нюанс ни коим образом не является запрещением для владельца квартиры регистрировать в своей квартире членов семьи или родственников.

    В то же время вам нужно сообщить банку заранее о своем намерении прописать кого-либо в квартире прописать. Для этого нужно подать в банк заявление, написанное в соответствующей форме. Если вам хочется зарегистрировать на жилой площади лиц посторонних, то вам придется получить от банка специальное разрешение, которое тоже можно получить с помощью специального заявления, составленного в письменном виде. Чаще всего банки спокойно дают разрешение на регистрацию посторонних лиц. И тем не менее их срок регистрации не может превышать период в 11 месяцев.

    Аренда квартиры в ипотеке: о чем стоит знать заранее?

    Сдать аренду объем жилья заемщик имеет полное право, этот факт оговаривается в российском законе об ипотеке. И все-таки в соглашении и в законе ест важный пункт – «в случае отсутствия других моментов, что предусматривает ипотечное соглашение». По большому счету, в данный пункт внести можно все, что угодно. Этим часто и пользуются банки. Данный пункт они используют в требованиях – указывать в кредитном соглашении всех, кого планируется прописать, о сдаче жилья в аренду посторонним лицам, их регистрации в квартире. По большому счету сдача квартиры в аренду для банка считается лишь позитивным показателем, потому что таким образом заемщик обретает дополнительный заработок, значит надежнее можно расплачиваться по кредитам. Исходя из этого банк лишь снижает личные риски.

    Многие банки дают согласие на регистрацию посторонних лиц в заемном объекте жилья, на сдачу его в аренду, при четком условии: все права заемщика ущемляться не будут ни коим образом. Само банковское учреждение не принимает фактического участия в подписании соглашения аренды, в регистрации лиц в жилой квартире, не отвечает за контроль налогов и все остальные мероприятия. Это все находится в ведении и под контролем самого заемщика. Важно и то, что по договору банк может проверять состояние залогового имущества, точнее речь идет об ипотечной квартире. Выходит, что работники банка в любой момент могут проверить документы на квартиру и то, что с ней сейчас происходит, проверить, кто живет в квартире, в каком состоянии она находится. Если в квартире проживают личности сомнительные, не зарегистрированные в соглашении, а состояние жилья так сказать оставляет желать лучшего, то у самого заемщика могут возникнуть серьезные проблемы.

    Какие права имеет банк?

    В первую очередь банк в праве применить штрафные санкции, начиная единовременным штрафом на достаточно большую сумму денег, заканчивая начислением штрафа ежедневного. Такой штраф вычисляется исходя из общей суммы остатка заемных финансовых средств по кредиту. Наиболее строгое наказание, к которому иногда прибегают банковские работники в такой ситуации – требование незамедлительного досрочного погашения взятого кредита.

    Как избежать проблем?

    Мы уже выяснили: можно ли сдавать квартиру в ипотеке.

    И все же несмотря на вышеперечисленные не самые приятные наказания, лишь порядка 5 процентов ипотечных заемщиков сообщают своему банку о факте сдачи жилья в аренду. Остальные же предпочитают делать это «по-тихому», то есть умалчивая о своем дополнительном доходе. Кроме того большинство в настоящее время покупает квартиру в ипотеку как раз с той целью, чтобы ее активно сдавать в аренду. Квартиры покупают на будущее для своих детей, а пока она в кредите, в ней проживают квартиросъемщики, которые оплачивают квартиру эту самую квартиру. Сдача квартиры – дополнительный заработок для заемщика, для банка это выгодно, банк, конечно, не всегда приветствует скрытность и обман со стороны заемщика. Поэтому если уж вы решили сдавать ипотечное жилье в аренду, есть смысл об этом своему банку сообщить. Если же вы уверены в своих силах и возможностях, то оформить ипотеку можно здесь.

    Можно ли сдавать взятую в ипотеку квартиру в аренду?

    Приобретение квадратных метров за банковские средства подразумевает, что они будут использоваться для проживания заемщика и его семьи. В то же время закон ограничивает использование ипотечной квартиры в качестве источника обогащения, т.е. превратить ее в коммерческую недвижимость не получится. А вот с вопросом можно ли сдавать жилье, взятое в ипотеку, всё не так однозначно.

    Что именно запрещает закон

    В законе «Об ипотеке» прямо говорится, что жилье должно использоваться по своему целевому назначению — то есть для проживания.

    Следовательно, брать квартиру в кредит и переделывать ее в нежилое помещение, а потом сдавать или использоваться для размещения торговой точки запрещено. Если заемщик желает приобрести в собственность нежилое помещение, он может воспользоваться коммерческой ипотекой, кредитом для бизнеса или обычным потребительским кредитом.

    В то же время в законе нет прямого запрета на сдачу жилья и получение благодаря этому дохода. В случае, если платежи по заему превышают доходы заемщика, это может стать настоящим спасением.

    Следует учесть, что одно дело, когда квартира (или комната в ней) сдается в аренду частным лицом, и другое — когда это бизнес. В случае, если сдачей занимается агентство или ИП, то обычную ипотеку ему не дадут. Придется брать коммерческую.

    Таким образом, если частное лицо хочет сдать свою жилплощадь, государство в этом препятствовать не будет. Главное, оформить всё по закону и заплатить налоги. Гораздо сложнее договориться с банком.

    Какие могут быть последствия нарушения запрета

    Если заемщик нарушает наложенное ограничение, то далее происходит следующее:

    • Банк выносит клиенту предупреждение.
    • Заемщик получает штраф.
    • При повторном нарушении может быть расторгнут ипотечный договор. Клиенту предстоит погасить задолженность полностью, иначе недвижимость будет конфискована.

    Есть ли запрет и другие условия обязательно прописываются в договоре с банком.

    Обратите внимание! Как правило, внимание банков привлекают только недобросовестные плательщики, допускающие просрочки. Если клиент платит вовремя, то его вряд ли станут проверять.

    Банки, разрешающие оформлять аренду на квартиру в залоге

    Если сдача в аренду прописана в договоре с банком, то после получения письменного согласия кредитора можно спокойно предоставлять свою квартиру жильцам.

    Получение разрешения от банка

    Несмотря на то, что собственником ипотечной квартиры числится ее покупатель, фактическим владельцем жилплощади является банк. Причина — квадратные метры находятся у него в залоге.

    Без разрешения банка собственник не может:

    • произвести в ней перепланировку;
    • сдавать кому-либо за деньги;
    • обменять;
    • продать или подарить. Тем не менее, существуют способы продать квартиру. находящуюся под ипотечным займом.

    Причем в большинстве случаев на действия, связанные с отчуждением жилой площади, будет наложен запрет.

    Что касается сдачи в аренду, то тут нужно внимательно читать договор. Обычно возможность этого (или невозможность) прописаны в нем. Если же никаких подобных параграфов нет, то следует обратиться с запросом в банк.

    Задачей заемщика будет указать, что передача ипотечной квартиры в аренду необходима в связи с его бедственным финансовым положением. Необходимо объяснить, где в это время будет проживать сам заемщик и его семья.

    Как показывает практика, если предоставить убедительные доказательства, то банки редко отказывают в подобных прошениях, так как это позволяет заемщику продолжать платить стабильно ипотеку, а банку — получать прибыль.

    Необходимо будет заключить дополнительное соглашение к основному кредиту договору, в котором расписать все детали:

    • срок предоставления аренды;
    • максимальный размер платы;
    • максимальное количество проживающих;
    • ответственность за неисполнение условий соглашения.

    Как оформить договор аренды в ипотечной квартире

    После получения разрешения из банка и заключения доп.соглашения можно переходить непосредственно к заключению договора аренды. Необходимо включить в него следующие пункты:

    • реквизиты арендатора и арендодателя;
    • наименование и характерные признаки объекта недвижимости;
    • основание для предоставления — в данном случае: дополнительное соглашение с банком к ипотечному договору;
    • срок (он не должен превышать указанный в соглашении);
    • размер и порядок оплаты (нужно проследить, чтобы платежи были несколько раньше взноса по кредиту — так будет проще распоряжаться деньгами);
    • порядок оплаты коммунальных платежей;
    • возможность (или запрет) предоставления субаренды;
    • права и обязанности сторон;
    • дата и подпись.

    Договор составляется в трех экземплярах: один хранится у арендатора, второй — у арендодателя, а третий передается в банк.

    В конце налогового периода (то есть до 30 апреля) необходимо сдать в налоговую службу заполненную по всей форме декларацию с приложением копий кредитного договора, договора аренды и расписки в получении средств. До 15 июля необходимо будет оплатить налог в размере 13% от дохода. Если заемщик пользуется имущественным налоговым вычетом, то на следующий год он может оформить заявление на возврат и этих средств.

    Плюсы и минусы сдачи в аренду квартиры, взятой в ипотеку

    Если правильно подойти к вопросу, то предоставление жилья в аренду может значительно улучшить финансовое положение заемщика. Поэтому для начала лучше ознакомиться со всеми преимуществами и недостатками данного мероприятия.

    • Возможность получения дополнительного дохода. Полученные деньги можно направить на оплату ежемесячного платежа, коммунальных услуг и т.д.
    • Погашение задолженности происходит быстрее. А если платеж по ипотеке равен стоимости аренды, то вся оплата жилищного кредита будет производиться без ущерба для семейного бюджета.
    • Жилье необходимо обязательно застраховать, что гарантирует погашение долга перед банком в случае, если имуществу будет нанесен ущерб.
    • Схема применяется только для тех, у кого есть отдельное жилье в собственности.
    • Хозяин не может быть уверен в том, что ему попадутся чистоплотные и ответственные арендаторы. Зачастую квартира после жильцов требует серьезного ремонта.
    • Жилье не всегда легко сдать в аренду.
    • Жильцы могут задерживать платежи, что приведет к просрочкам и по кредиту, а это, в свою очередь, влечет ухудшение кредитной истории. О том, можно ли после этого взять кредит в банке, мы рассказываем здесь.
    • Если имущество будет испорчено, то банк может забрать его как компенсацию.

    Выгодно ли сдавать в аренду купленную в ипотеку квартиру

    Наиболее выгодно сдавать в аренду однокомнатные квартиры. Главное условие — стоимость ипотеки должна равняться цене квартиры, чтобы аренда перекрывала ежемесячные платежи.

    Сдача двухкомнатных квартир подойдет тем, у кого нет отдельного жилья. Так, можно разместить жильца в соседнюю комнату. Трехкомнатные лучше сдавать по комнатам.

    Еще один хороший вариант, который является наиболее выгодным, — сдавать свою квартиру, а другую приобрести в ипотеку.

    Наиболее привлекательными для арендаторов являются квартиры со вторичного рынка, расположенные недалеко от остановок общественного транспорта и метро, в районе с хорошо развитой инфраструктурой.

    Как сдавать квартиру в ипотеке и можно ли это делать?

    Ипотечная квартира – это актив. Его собственник имеет право извлекать экономическую выгоду от имущества. Дополнительный доход можно получить, если сдавать квартиру, которая находится под залогом в банке, а средства от аренды направлять на погашение кредита.

    Но договор ипотечного кредитования накладывает некоторые ограничения на права распоряжения недвижимостью. Выясним, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, чем это грозит заемщику с юридической точки зрения, и как правильно сдать внаем заложенную недвижимость, чтобы минимизировать свои риски.

    Возможна ли сдача ипотечной недвижимости?

    Предметом ипотеки выступают земельные участки, промышленные здания, жилые дома, дачные строения, парковки, морские суда. У собственника залогового имущества со временем изменяются семейные обстоятельства. Люди переезжают в другие города, женятся, съезжаются, квартира оказывается без жильцов.

    В то время как лишние квадраты простаивают, хозяин вынужден оплачивать ипотеку и коммунальные услуги. Отличное решение избежать убытков – поиск квартирантов. Доход от арендных операций поможет покрыть обслуживание кредита.

    Права и обязанности заемщика четко регламентирует российское законодательство:

    1. Использовать ипотечную недвижимость по ее целевому назначению;
    2. Не допускать обесценивания квартиры сверх физического износа;
    3. Поддерживать исправное состояние залогового имущества;
    4. Покрывать затраты на содержание этого имущества до полной выплаты ипотеки.

    Если вы приобрели жилье по договору ипотеки, то согласно статье 29 ФЗ «Об ипотеке» имеете полное право получать доходы от имущества. Аренда квартиры в ипотеке не перечит использованию по целевому назначению.

    Но квартиросъемщики, как правило, относятся к съемной жилплощади небрежно. То есть недвижимость утратит свой товарный вид, как результат, обесценится, снизится ее ликвидность. Исходя из этих критериев, банки зачастую ограничивают возможность сдачи внаем ипотечной квартиры.

    Несмотря на то, что недвижимость находится в собственности заемщика, кредиторы выдвигают разные требования к залоговому имуществу. Некоторые с легкостью согласовывают договора аренды ипотечных квартир, другие – настаивают на увеличении процентных ставок, пересмотре договоров кредитования или страхования.

Тем, кто изначально приобретает жилье для последующей сдачи, стоит позаботиться, чтобы в ипотечном договоре была прописана возможность это осуществить. Также необходимо юридически оформить соглашение на передачу ипотечной недвижимости в наем – заключить договор аренды. В документе прописываются требования к арендатору, сумма и условия платежа, права и обязанности сторон.

Читайте так же:  Если наследник по завещанию умирает раньше наследодателя

Нюансы сдачи

Перед тем как выяснить, можно ли сдать в аренду квартиру, взятую в ипотеку, необходимо ознакомиться с особенностями процедуры: какие нюансы следует учесть, как согласовать свои действия с банком.

Залоговое имущество в обязательном порядке страхуется. В ипотечном полисе прописываются риски повреждения или утраты объекта кредита: пожар, залив, аварии, стихийные бедствия, злодеяния третьих лиц и прочие факторы.

Не нужно пренебрегать страховкой, ведь именно она поможет возместить расходы банку, при наступлении страхового случая. Размер суммы к выплате в случае наступления страхового случая равняется оценочной стоимости квартиры. Страховые взносы зависят от состояния жилья, и ежегодно уменьшаются при погашении ипотеки.

Договор страхования заключается в пользу банка. Сдавая ипотечную квартиру в наем, вы должны увеличить платеж по страховке. Ведь кредитор считает сдачу дома в наем дополнительным риском. Увеличение страхового платежа зависит от условий страховой компании. Обычно он возрастает не более чем на треть.

На окупаемость ипотеки влияют:

  1. Востребованность жилья – большим спросом пользуются однокомнатные квартиры, расположенные в спальном районе.
  2. Ремонт – чем лучше техническое состояние помещения, тем выше арендная плата. Квартиры с дизайнерской отделкой быстро находят квартиросъемщика.
  3. Размер коммунальных услуг – арендатор при поиске дома учитывает величину квартплаты, наличие измерительных приборов, счетчиков.

К тому же не стоит забывать, что арендную выручку придется декларировать в налоговой службе, и платить с нее налог на доходы. Согласно Налоговому кодексу доходы, которые получают физические лица в денежной и натуральной форме, являются объектом налогообложения по ставке в размере 13%.

Нужно ли спрашивать разрешение банка

Некоторые финансовые учреждения категорически против передачи залогового имущества третьим лицам. Стоит уточнить это условия у своего кредитора. Заемщик отвечает залоговой недвижимостью за выполнение договоренности.

Читайте так же:  Как правильно заряжать картечь на 16 калибр

Если вы решили сдавать ипотечную недвижимость, необходимо информировать кредитора, и получить его письменное согласие на сделку. Квартира обременена залоговыми обязательствами, это ограничивает возможности осуществить операции продажи ипотечной квартиры, дарения, ее сдачу в аренду. Банк имеет права на квартиру до момента полного погашения ипотеки.

Кредитор может проверить фактическое состояние заложенной недвижимости. А должник не вправе препятствовать этому. Лучший метод обезопасить себя от претензий со стороны заимодателя – написать письмо, в котором уведомляете, что намерены отдать квартиру в аренду третьим лицам на определенный срок. Прикладывать арендный договор – не обязательно.

Если вы решите обмануть банк, рано или поздно выявится правда. И тогда появятся серьезные проблемы. Нарушения условий кредитного соглашения заносятся в базу, портят кредитную историю. При оформлении следующего займа возникнут осложнения. По закону, при выявлении грубых нарушений правил содержания, пользования заложенным имуществом, залогодержатель вправе потребовать досрочного погашения ипотеки.

Что делать в случае запрета

В случае если банк запрещает сдачу ипотечной квартиры, имеется два варианта развития событий:

Видео (кликните для воспроизведения).

[3]

  1. Попытаться договориться с банком.
  2. Сдавать в наем неофициально.

Кредитная организация заинтересована в своевременном погашении основной задолженности и процентов за использование кредитных средств. Мотивируйте необходимость сдачи в аренду ипотечной квартиры катастрофической нехваткой денежных ресурсов на осуществление регулярных платежей. У банков не принято стимулировать рост проблемной задолженности. Они идут навстречу своим клиентам, и смягчают условия кредитования.

Хотя это и незаконно, но множество договоров аренды в России заключаются в устной форме. Будьте внимательны при выборе нанимателя, мошеннические схемы активно практикуются на рынке недвижимости. А при выявлении факта сокрытия доходов, собственник рискует нарваться на серьезный штраф или административную ответственность.

Выгодно ли сдавать ипотечную недвижимость?

Сдавать недвижимость выгодно тем, кто имеет собственную жилую площадь. Арендный доход – источник регулярных поступлений. Удобно полученные платежи направлять на погашение ипотеки. Это позволит избежать значительных затрат из семейного бюджета.

Часто практикуют арендные операции с ипотечным имуществом люди, которые купили квартиры для детей. До совершеннолетия, или момента вселения ребенка квартира будет приносить доход.

Исходя из размера арендной ставки, выручка компенсирует часть ежемесячных отчислений банку, либо полностью покроет их. Недвижимость, приобретенная в ипотеку, окупится за 10-12 лет. В крупных городах этому способствует высокий спрос на съемные квартиры, в маленьких – низкая первоначальная стоимость метров.

Какие риски могут возникнуть?

Ипотечный договор устанавливает право банка проверять состояние и условия содержания залогового имущества. Банковские сотрудники изредка, не чаще 1-2 раз в год, инспектируют объекты залога.

Если инспекторы выявят, что ипотечная квартира сдается посторонним лицам без согласования, то заемщик столкнется с неприятностями. Если вы интересовались в финансовом учреждении о возможности сдачи ипотечной квартиры, а после получения отказа, все же нарушили предписания, банк вправе наложить санкции.

Меры банка за нарушение запрета на сдачу квартиры:

  1. Наложение штрафа;
  2. Привлечение к административной ответственности;
  3. Расторжение договора;
  4. Требование досрочного погашения ипотеки;
  5. Уведомление налоговых органов об уклонении от уплаты налогов.

Наказать арендаторов банк не сможет, но им грозит принудительное выселение без компенсации денег, потраченных на аренду.

В судебном порядке вы можете попытаться оспорить решение суда. Аргументировать нужно нормами Гражданского кодекса и закона об ипотеке. Нормы законодательства имеют приоритет над пунктами договора. Но нарушения договорных условий повлечет за собой неустойки и прочие изыскания.

Банки не всегда благосклонно относятся к сдаче в аренду помещений, приобретенных по ипотеке. И если вы решите воспользоваться юридическим правом на передачу ипотечной квартиры арендатору, не забудьте уведомить кредитора, и получить письменное согласие. Сделать это рекомендуется независимо от условий ипотечного договора, ведь в обратном случае, избежать санкций будет достаточно сложно.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку?

Разрешает ли банк сдавать ипотечную квартиру

Для кого-то рынок ипотеки – это возможность обзавестись собственным жильем, для других – это хороший способ инвертирования денежных средств. Во втором случае клиент рассчитывает на то, что за счет банковского финансирования он может получить капитал, который будет расти в цене, при этом ежемесячные платежи будут оплачиваться за счет денег, полученных от сдачи в аренду недвижимости.

Такой способ взаимоотношений в принципе выгоден и для кредитора, и для инвестора, так как банк получает платежеспособного клиента, а заемщик – надежный способ инвестирования. Но такая сделка имеет определенные риски.

И связаны они с тем, что банковская компания не может распоряжаться недвижимостью, пока действует арендное соглашение. Таким образом, клиент банка может оформить соглашение по ипотеке и не вносить ежемесячные платежи, оформив арендную сделку с аффилированным лицом.

Длительность аренды может быть не ограничена, например, на 10 или 30 лет. При этом фактически продолжать пользоваться недвижимостью может заемщик, а банк получает риск того, что ему не удастся истребовать долг, а кроме того, продать недвижимость.

Поэтому многие банковские организации указывают в договоре залога квартиры запрет на сдачу недвижимости. Другие же компании более позитивно относятся к таким сделкам или разрешают сдавать квартиру в аренду только с согласия банка.

Что указано в ипотечном договоре

Законодательством не запрещается сдавать в аренду жилье, купленное в ипотеку. Такие взаимоотношения кредитор и заемщик регулируют самостоятельно. Положение может быть указано непосредственно в кредитном договоре или общих правилах кредитования конкретного банка.

Предварительно, перед оформлением, рекомендуем выяснить информацию непосредственно у кредитного менеджера, который будет заниматься оформлением сделки. Также самостоятельно можно изучить условия кредитования, которые предоставлены в открытом доступе на сайтах банковских компаний.

Например, в Сбербанке недвижимость, которая приобретена в кредит, не может сдаваться в аренду без согласия банковской компании.

Если же нигде запрет на передачу недвижимости по арендному соглашению не прописан, то такие квартиры можно сдавать без согласия банка.

Что делать, если банк не разрешает

Банковская компания имеет полное право запретить сдавать в аренду имущество, которое находится в залоге. Данный порядок может быть закреплен в кредитном договоре или документе залога. Но запрет носит лишь юридический характер, фактически же многие заемщики сдают квартиры, находящиеся в ипотеке. По этому вопросу существуют два решения:

  1. Сдавать жилье, не предупреждая банк. Если банковская компания против составления договора аренды, то можно и не оповещать кредитора. Проверить сдается ли квартира, банкир вряд ли сможет. Случаев, когда банковские работники проверяли факт сдачи, единицы. В России большинство подобных сделок осуществляется без арендного договора. Это позволяет избежать выплаты налогов и избавляет от лишних хлопот с оформлением документов. Если такой вариант подходит, то можно смело передавать жилье в аренду, ведь банк никак не сможет доказать, что недвижимость арендуется кем-то.
  1. Другой способ – договориться с банком. Кредитные организации всегда готовы сотрудничать с заемщиком. Даже если в договоре запрет на сдачу недвижимости, это не означает, что банковская организация будет категорически против.

Ипотечных квартир, сдаваемых в аренду, достаточно много. А получить разрешение можно на основании составления дополнительного соглашения. Для этого нужно будет обратиться в отделение банка и написать заявление. Специалисты его рассмотрят, как правило, в течение недели и вынесут решение.

Скорее всего, будут определенные ограничения. Например, срок соглашения будет действовать в течение года, после чего его необходимо будет пролонгировать. Или установлена максимальная длительность аренды, а также согласование арендных документов с кредитором.

Нюансы сдачи в аренду ипотечной квартиры

Если в кредитном договоре стоит запрет на сдачу, то невыполнение этого требования может привести к серьезным последствиям. Как правило, все положения должны быть описаны в документах. Возможные последствия:

  • назначение штрафа;
  • увеличение процентной ставки;
  • требование погашения кредита.

Проверок компания может и не устраивать, но при необходимости без проблем применит любые варианты, исходя из заключенного договора.

Чтобы наверняка избежать таких событий, рекомендуем обо всем уведомлять кредитора. Банки открыты для сотрудничества и очень боятся получить проблемного заемщика, который не будет выполнять обязательства.

Поэтому в заявлении о разрешении передачи недвижимости в аренду рекомендуем указывать информацию о невозможности выплачивать ежемесячный платеж. А при помощи такого средства есть вариант вносить ежемесячные отчисления вовремя, что будет выгодно для всех сторон.

А чтобы избежать подобных проблем, рекомендуем заключать сделки с банками, которые сразу разрешают передавать квартиры в аренду, или заключить с кредиторами индивидуальный договор с такой возможностью на стадии оформления документов при помощи дополнительного соглашения между заемщиком и банковской организацией.

Выгодно ли брать ипотеку и сдавать квартиру в аренду

В этой статье мы рассмотрим, выгодно ли брать ипотеку и сдавать квартиру в аренду. Данный прием приобретения жилья в настоящее время стал довольно популярен. Считается, что это помогает компенсировать часть ипотечных выплат за счет получаемой арендной платы. Так ли это? Попробуем разобраться.

Причин для такого шага может быть несколько, например:

  • подготовка к будущей пенсии, возможности получать в дальнейшем дополнительный доход с аренды;
  • забота о растущих детях, чтобы после наступления совершеннолетия у них было свое жилье;
  • выгодное вложение свободных средств, учитывая рост стоимости жилья.

Главные условия для получения выгоды

Если провести анализ условий жилищного кредитования, то можно выявить несколько факторов, от которых существенно зависят условия кредита.

  1. Самым важным фактором является сумма первоначального взноса. При наибольшем первоначальном взносе, сумма заемных средств меньше, процентная ставка снижается.
  2. Следующим важным фактором является период выплаты кредита. При наибольшем сроке, сумма ежемесячного платежа уменьшается.

Сама квартира также влияет на потенциал получения выгоды, при соблюдении данных условий взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду легче:

  1. Квартира не должна быть большой, лучше сдаются однокомнатные и квартиры, двушки или студии.
  2. Очень важно расположение жилья, близость к станциям метрополитена или остановкам наземных видов транспорта. Присутствие инфраструктуры тоже играет важную роль при поиске арендаторов.
  3. Легче окупается жилплощадь, купленная в доме эконом- либо комфорт-класса.
  4. Жилье в новостройке с готовой отделкой сдать можно будет сразу после приобретения. Квартиру без отделки придется еще привести в жилое состояние, а это дополнительные расходы средств и времени. Недвижимость, приобретенную у предыдущих хозяев (вторичку) можно также сдать сразу.
  5. Квартира в ипотеку для сдачи в аренду должна находиться в городе, где проживает достаточное количество жителей, чтобы был спрос на сдачу квартир. В маленьком населенном пункте вряд ли будет возможность постоянно находить арендаторов, так как квартиросъёмщики не будут жить много лет в одной квартире.

[2]

Рассчитаем выгоду

Стоимость жилья в различных регионах не одинакова. Возьмем для примера среднестатистическую московскую однокомнатную квартиру стоимостью 5 миллионов рублей. В последующем все цифры тоже будут средними.

Вариант 1. Процентная ставка по нашему кредиту составляет 13% годовых. Сумму кредита берем 4 миллиона, при минимальном первоначальном взносе 20% (1 миллион руб.). Сумма ежемесячного платежа при этом составит – 45 тыс.113 руб. Квартиру будем сдавать за 30 тысяч руб. в месяц.

Вариант 2. Берем кредит без первого взноса. Процент посчитаем тот же, хотя это и маловероятно.

Вариант 3. Первоначальный взнос составит 60% — 3 миллиона руб.

Теперь сравним суммы, получившиеся путем несложных расчетов в рублях. При этом в суммы расчетов не были внесены коммунальные платежи и расходы на периодический ремонт в квартире.

Вариант 1 Вариант 2 Вариант 3
Ежемес. платеж 45 113 56 392 22 556
Выплата за 1 год 541 342 676 704 270 672
Страховка 3000 3000 3000
Налог с дохода (360000 х 0,13) 46 800 46 800 46 800
Расходы за 1 год 591 142 726 504 320 472
Расходы за 25 лет 14 778 550 18 162 600 8 011 800
Доход за 1 год 360 000 360 000 360 000
Доход за 25 лет 9 000 000 9 000 000 9 000 000
Чистая прибыль -5 778 550 -9 162 600 988 200

При первых двух вариантах ипотеки для сдачи в аренду собственник квартиры остается в убытке. А в третьем случае сдача ипотечной квартиры не только окупается, но и приносит чистую прибыль.

В чем выгода

В предыдущем разделе мы сравнили варианты сдачи московской однокомнатной квартиры, но все не так безрадостно. Не у всех есть лишние 3 миллиона, чтобы внести первый взнос по ипотеке.

В ипотеке под сдачу в аренду имеется неоспоримый плюс — это фиксированные платежи по ипотечному кредиту. Они не изменятся не через год, не через десять лет. А вот стоимость арендной платы, как и стоимость самого жилья непрерывно растет. Поэтому через 10 лет возможно аренда полностью сможет перекрыть сумму любого ежемесячного платежа.

Возьмем для примера небольшую студию за 2,5 миллиона руб., с хорошим расположением относительно метро и другой инфраструктуры. Ипотеку будем брать на 15 лет под 10% годовых и первым взносом тоже 10%. Теперь наш ежемесячный взнос будет составлять – 24178 руб. При этом выплаты по ипотеке составят 4 млн. 602 тыс. руб. за 15 лет.

Благодаря хорошему расположению и маркетинговым уловкам мы сможем сдавать эту жилплощадь за 25 тыс. руб. в месяц без простоев. Путем простых подсчетов это приобретение окупится нам через 18 лет.

А если с учетом инфляции арендная плата будет расти, то полный возврат потраченных средств произойдет уже через 13 лет.

Аренда В месяц За период Доход всего
Первые 2 года 25 000 600 000 600 000
3-4 г. 27 000 648 000 1 248 000
5-6 г. 30 000 720 000 1 968 000
7-8 г. 32 000 768 000 2 736 000
9-10 г. 34 000 816 000 3 552 000
11-12 г. 36 000 864 000 4 416 000
13-й год 38 000 456 000 4 872 000

Данный вариант показал, что сдача в аренду ипотечного жилья полностью покрывает все выплаты по кредиту. Получается, что квартиросъемщики помогут выплатить ипотеку за счет аренды в полной мере.

Что лучше выбрать вторичку или новостройку для сдачи в аренду

Хотя считается, что жилье в новостройках сдается быстрее, но разница здесь не такая уж и существенная. Руководитель компании Айрин и наш редактор, Мария Юрьевна, считает, что не играет большой роли возраст дома. Строения брежневской застройки периода 1980 –х годов востребованы арендаторами не хуже, чем построенные менее 10 лет назад.

Цена жилья в новостройке, при его приобретении еще в период строительства будет меньше, чем готовая квартира на вторичке. Но, чтобы сдать это жилье нужно подождать несколько месяцев, а это грозит потерями доходов и выплату ежемесячных кредитных платежей из собственных средств.

Если многоквартирный дом только начинает строиться, то до получения жилья в эксплуатацию пройдет около двух лет. И хотя стоимость жилья будет примерно ниже на 30%, нежели в готовом доме, но на платежах от съемщиков за это время можно было заработать около миллиона рублей.

Идеальным вариантом купить квартиру в ипотеку для аренды является новостройка с готовой отделкой. Такое приобретение позволяет сэкономить на ремонте до 10%, считает наш редактор, Мария Юрьевна. Нейтральный стиль отделки от подрядчика является отличным вариантом для квартиросъемщиков.

При покупке жилья у предыдущих собственников, ремонтировать его придется в любом случае. Редко встречается квартира после жильцов в идеальном состоянии, обычно на продажу выставляются помещения, где ремонт не делался несколько лет. Сдавать такое жилье за хорошую плату будет проблематично.

Какие банки разрешают сдавать квартиру в ипотеке

Оказывается, многие банковские учреждения выступают противниками ипотеки с возможностью сдачи в аренду квартиры, приобретенной по выданному ими кредиту. Так как при прекращении внесения ежемесячных платежей заемщиком, квартира переходит в собственность банка для дальнейшей продажи и погашения долга по кредиту. При данном положении дел состояние жилья очень важно для финансового учреждения.

Аренда квартиры находящейся в ипотеке возможна при следующих условиях:

  1. Если ипотека под аренду разрешена банком или нет упоминаний о запрете в ипотечном договоре.
  2. Если указаны условия аренды в банковском договоре. Это может быть ограничение срока договора, либо невозможность продления его.

При полном запрете банком сдачи ипотечного жилья, могут проводиться проверки без предупреждения. При нарушении заемщиком условий кредитования его может ожидать штраф, а при систематическом нарушении и расторжение банковского договора.

Не так все безвыходно, как кажется. Некоторые банки разрешают взять ипотеку и сдавать в аренду ипотечное жилье. Такие, как:

  • Сбербанк;
  • ВТБ;
  • Связьбанк;
  • Альфа – Банк и другие крупные финансисты.

Для этого необходимо официальное предоставление договора аренды квартиры в ипотеке, еще обязательно согласие банковской организации. Так же банк может выдвинуть свои условия аренды, с которыми придется согласиться.

образец заявления в банк на аренду квартиры находящейся в ипотеке-1

образец заявления в банк на аренду квартиры находящейся в ипотеке-2

Скачать заявление в банк на разрешение сдачи в аренду квартиры в ипотеке можно по ссылке — Заявление в банк

Шаблон договора аренды квартиры находящейся в ипотеке

Видео (кликните для воспроизведения).

Насколько выгодно взять квартиру в ипотеку и сдавать ее квартиросъемщикам? Однозначно ответить довольно сложно. Результат зависит от множества обстоятельств. Здесь играют важную роль и условия по ипотечному кредиту и само жилье, насколько востребовано оно станет у квартиросъемщиков. При арендной плате превышающей ежемесячный платеж по кредиту это мероприятие принесет несомненную выгоду.

Надеемся вам понравилась статья. Дорогой читатель, поделитесь статьей в социальных сетях, оставьте вопросы в комментариях.

[1]

Источники


  1. Медик, В. А. Заболеваемость населения. История, современное состояние и методология изучения / В.А. Медик. — М.: Медицина, 2016. — 512 c.

  2. Общество с ограниченной ответственностью. Судебная практика, официальные разъяснения и рекомендации. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 128 c.

  3. ред. Славин, М.М. Становление судебной власти в обновляющейся России; М.: Институт государства и права РАН, 2013. — 880 c.
  4. Общая теория государства и права. Учебник. В 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.
  5. Каутский, К. Аграрный вопрос; Киев: Пролетарий, 2012. — 330 c.
Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here