Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Полезная правовая информация по теме: "Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Продажа квартиры с перепланировкой

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: Чем это будет грозить в 2016 году?

Одним из видов нежелательного обременения квартиры является незаконная перепланировка. В данной статье мы рассмотрим риски обоих сторон – как продавца, так и покупателя.

По Закону о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, незаконная перепланировка не входит в перечень оснований для отказа в регистрации договора, однако по практике Росреестр зачастую отказывает в совершении сделок если в квартире есть перепланировка и в документах БТИ отражены красные линии.

Продажа квартиры с перепланировкой, фото:

Как обнаружить что происходит продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Случается так, что при продаже квартиры с перепланировкой, недобросовестные риэлторы замалчивают этот факт. Поэтому будущим покупателям в первую очередь необходимо сверить текущую планировку квартиры с поэтажным планом БТИ . Если вы обнаружите расхождения, то это и будет означать самовольное переустройство квартиры, не согласованное с надзорными органами.

В случае покупки квартиры, если изменения показаны на поэтажном плане БТИ красными линиями . вы, как новый собственник, будете обязаны узаконить произошедшие изменения в Мосжилинспекции, то есть собрать необходимые документы и уплатить штраф . Следует учесть, что узаконить красные линии БТИ можно не всегда. Если ремонт был проведен с нарушением строительных норм и правил, или не соответствует жилищному законодательству , вам придется частично или полностью вернуть квартире прежний вид. Покупка такой квартиры может в дальнейшем обернуться для вас существенными материальными потерями, так как восстановление исходной планировки или приведение планировки квартиры к согласуемому варианту ляжет на плечи будущего владельца.

План БТИ с красными линиями, фото:

Оценка перепланировки при продаже квартиры

Продажа квартиры с перепланировкой может обернуться для вас выгодной сделкой только в том случае, если работы были вовремя узаконены. Согласно статистике, стоимость квартиры с согласованной перепланировкой как минимум на 10% выше стоимости аналогичного жилья, но без перепланировки. Стоимость же квартиры с неузаконенной перепланировкой при продаже, как минимум снижается все на те же 10%, а то и более.

В нашу компанию часто звонят будущие покупатели и просят оценить стоимость перепланировки, так как продавец готов сделать скидку именно на стоимость ее согласования.

Однако в таких оценках есть много подводных камней, в связи с которыми мы даем консультации по телефону с оговорками. Например, покупатель спрашивает: сколько стоит узаконить объединение ванной и санузла. В целом это простая перепланировка, стоимость и сроки достаточно стандартны. Однако, помимо данных изменений покупатели часто не доносят до нас множество другой информации, так как они не специалисты в данной сфере и даже не подозревают, что например, замена линолеума на плитку или перенос дверного проема также относятся к перепланировке, соответственно стоимость и сроки согласования увеличатся.

Перенос дверного проема, фото:

Фото наших работ по переносу входа в квартиру:

А часто бывают случаи, когда перепланировка не согласуема в принципе. Например, если вы спросите: «можно ли узаконить объединение ванной и санузла, если в ванной немножко урезан сантехнический короб»? Мы ответим: объединять помещения допускается, а на затрагивание сантехнического шкафа нужно согласие 2/3 собственников квартир дома.

Проблема здесь в том, что перепланировки не согласуются «частями», и какое-то отдельное мероприятие согласовать нельзя, если другое противоречит закону («проем вырежу, но усиливать не стану»).

Проконсультироваться о возможности согласования перепланировки собственник может как у специалистов профильной компании, так и в центре «Мои документы» или у руководителей жилищной инспекции соответствующего округа Москвы в приемное время.

Со списком мероприятий, запрещенных при перепланировке, можно также ознакомиться в п.11 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508 в редакции 840.

Там сказано, что при перепланировке запрещены:

  • объединение балконов/лоджий с внутренними помещениями квартиры.
  • вынос батарей на лоджии/балконы,
  • нарушение СНиПов, СаНПинов и противопожарных норм,
  • объединениегазифицированных кухонь с жилыми комнатами без сплошных перегородок или без двери,
  • «подрезание» и ликвидация сантехнических и вентиляционных коробов,
  • затрагивание без согласования несущих конструкций здания,
  • и иные мероприятия.

Практика продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Рассмотрим два распространенных случая:

Вариант 1 — Если квартира с незаконной планировкой покупается за наличные

В этом случае сразу же после сделки ответственность переходит на покупателя, поскольку недвижимость оформлялась по старому плану БТИ. Как правило, в этой ситуации узнается в какую примерно сумму станет узаконивание перепланировки, и делается скидка на стоимость согласования.

Продавец здесь ничем не рискует. Он продал квартиру по старым документам, в которых перепланировки нет, формально ее сделал уже новый собственник. А вот покупатель может оказаться в неприятной ситуации: самовольная перепланировка может оказаться несогласуемой и стоимость ее ликвидации выйдет в разы больше, чем скидка, которую сделал продавец. Тем более, что в 90% случаев оценка стоимости согласования перепланировки делается на основании пары телефонных звонков в профильные компании, даже без анализа планов БТИ.

Вариант 2 — Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку.

Здесь гораздо больше сложностей. Многие банки изначально не выдают ипотечные кредиты, на покупку квартир с незаконной перепланировкой.

Но мы рассмотрим ситуацию, в которой банк принципиально не против оформления сделки купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой.

[3]

Продавец опять же в выигрыше — его риски минимальны, разве что ему дольше придется искать покупателя. Он продает квартиру с незаконной перепланировкой «в открытую», то есть покупатель, банк, страховая и оценочная компания знают, что в квартире незаконная перепланировка, но все равно готовы предоставить кредит.

Покупатель – здесь сложностей больше. Банк и страховая компания предоставляют кредит только с условием, что после приобретения квартиры перепланировка будет узаконена в установленном порядке. Это условие прописывается в договоре с указанием четких сроков. Обычно этот срок составляет 6 месяцев . Риск того, что перепланировка окажется несогласуемой, ложится целиком на будущего собственника и оценочную компанию (которые тоже оценивают возможность согласования, делая наобум 1-2 телефонных звонка). Кроме того, в момент регистрации сделки Росреестр может отказать на основании того что в квартире проведена перепланировка.

Читайте так же:  Как использовать материнский капитал на улучшение жилищных условий

Если возникнет ситуация, когда сохранить незаконную перепланировку не удастся, то придется привести ее к согласуемому варианту или даже восстановить исходную планировку квартиры.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, которые может преподнести перепланировка, лучшим решением будет посоветоваться со специалистами относительно возможности ее согласования. Сотрудники нашей компании проведут бесплатную телефонную консультацию, и расскажут что можно, а что нельзя делать в той или иной квартире. Звоните +7 495 720 64 18 или пишите [email protected]

Примеры некоторых документов, необходимых для согласования, при продаже квартиры с перепланировкой, фото:

Как лучше продать квартиру с перепланировкой?

Выше мы говорили, что основные риски при продаже квартиры с незаконной перепланировкой несет покупатель. В целом, это так. Но на самом деле у продавца есть риск, который перевешивает их — это риск вообще не продать квартиру! Ведь большинство покупателей скорее всего откажутся от приобретения, если узнают о проведенной перепланировке, и у них возникнет мысль.

— А зачем мне вообще с этим связываться, когда в Москве такой огромный выбор?

Порядок узаконивания квартиры с перепланировкой

При чтении данной статьи, мы понимаем что планируем согласовывать уже выполненную перепланировку, то есть фактически узаконивать ее. Путь узаконивания ранее выполненной перепланировки не особо отличается от процесса согласования только планируемой. Зачастую, если жилищная инспекция еще не знает о том, что перепланировка уже проведена или это не отражено в документах БТИ, выгодней этот факт «умолчать» и согласовывать ее как планируемую.

Для согласования уже сделанной перепланировки вам придется заказать у автора дома техническое заключение о ее допустимости и безопасности и подписать акт завершенной перепланировки и затем получить новые документы БТИ в черных линиях.

Только после этого вы можете быть уверены, что все изменения не нарушают закон и соответствуют строительным и санитарным нормам, а это значит, что вам не грозят никакие санкции и оформление сделки купли-продажи квартиры пройдет без сюрпризов.

Подробнее о процессе согласования нелегальной перепланировки вы можете прочесть Здесь

Продажа квартиры с перепланировкой: выводы

Если подводить итоги, то можно сказать:

1. Продажа квартиры гораздо тяжелее проходит, если в плане БТИ имеются красные линии, говорящие о наличии незаконной перепланировки.

2. Незаконная перепланировка обязательно всплывет при продаже квартиры

3. Продажа квартиры принесет гораздо меньше прибыли, если происходит с неузаконенной перепланировкой.

4. Лучше провести процесс согласования перепланировки без принуждений со стороны контролирующих органов.

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой: стоит ли игра свеч? Куда обращаться, чтобы узаконить?

Покупая жилье, важно обращать внимание на наличие переделок по сравнению с проектным вариантом.

Впоследствии те, кто посчитали это мелочью, не стоящей заострения отношений с владельцем или риэлтером, заплатят за свою беспечность немалую цену – придется «перекройку» квартиры узаконивать своими силами и средствами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

О том, что считается перепланировкой в квартире, вы можете узнать из нашей статьи. Образцы доверенности и договора на выполнение работ по переустройству, а также всех актов перепланировки вы можете скачать у нас на сайте.

Стоит ли покупать?

Приобретая жилище в МКД, нужно сличить визуально фактические привязки стен и перегородок с теми, которые нанесены на план в техническом паспорте.

Если появилась уверенность, что перепланировка была выполнена и при этом не оформлена, как положено, то следует задуматься, нужно ли покупать такую проблемную жилплощадь.

Возможные риски

Риски существуют разные, не всегда разрешается узаконить перекройку жилья по факту ее осуществления.

    Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению

— влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах

— влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Могут быть такие проблемы:

  • за выявленную несанкционированную перепланировку назначат немалый штраф (ст.7.21 КоАП РФ);
  • произведенные работы выполнены с нарушением СНиП, в разрешении откажут и предпишут восстановить первоначальное состояние, и это в лучшем случае;
  • действия, нанесшие серьезный вред несущим конструкциям всего здания, могут повлечь изъятие квартиры (п.5 ст. 29 ЖК РФ).

На кого ложиться ответственность?

В суде и Жилищной инспекции аргумент, что перепланировка выполнена прежним собственником, в счет не принимаются, так как ответственность при продаже ложится на нынешнего владельца.

Купив переделанную без разрешения и согласований недвижимость, ее хозяин становится ответственным за это перед законом.

Что делать, если купили жилье с переделкой?

Неприятная ситуация с приобретением переделанной недвижимости, и при этом не оформленной, ставит перед новым владельцем ряд задач.

Так как разборки, кто именно и когда осуществлял перепланировку, никому не интересны, то именно купившему жилье с сюрпризом и предстоит во всем разбираться самому.

Как проверить, законна ли она?

Беглый осмотр на предмет наличия переделок поможет сравнение с квартирой, расположенной этажом выше или ниже (если дом построен по типовому проекту).

Более детальная проверка происходит путем сравнивания фактического расположения перегородок, стен, дверных и оконных проемов, размещения санузла и кухни, балкона или лоджии, размеров коридора, кладовки и прочих вспомогательных помещений, а также жилых комнат, с поэтажной схемой в техническом паспорте, а при наличии кадастрового паспорта, то и с ним.

При наличии законно выполненной перекройки планы квартиры на обоих паспортах и фактическое расположение помещений будут идентичными, а это значит, что можно расслабиться и жить на этих квадратных метрах спокойно.

Если купили квартиру с незаконной перепланировкой, что делать?

Если обнаружена незаконная перепланировка

При обнаружении следов перепланировки не стоит ждать, пока пожалуют компетентные органы, а действовать быстро, чтобы узаконить новое расположение пост-фактум.

Как узаконить после приобретения?

Если выявлена незаконная перепланировка квартиры, куда обращаться после покупки?

Читайте так же:  Что делать если завещание утеряно

Нужно собрать все имеющиеся документы, попытаться разобраться, что именно было изменено, и убедиться, что не затронуты несущие стены, перекрытия, диафрагмы жесткости, вентиляционные каналы и пр.

Все правила перераспределения площадей недвижимости регламентируются гл. 4 ЖК РФ. Если есть серьезные нарушения СНиП и других законодательных актов, то скрыть это уже не удастся, главное на этом этапе – понять масштабы бедствия.

С чего начать, куда обращаться?

Сначала нужно собрать семейный совет, на котором объявить о прискорбном факте, и предложить вариант немедленного исправления ситуации.

При необходимости получить письменное согласие от всех прописанных на этой жилплощади отказа ожидать не придется: все домочадцы должны понять, насколько важно узаконить переделку жилища.

Нужно набросать аккуратный, точный (с соблюдением масштаба) эскиз своей только что приобретенной квартиры, приготовить все бумаги по жилищу.

Важно знать, что свидетельство о праве собственности иметь обязательно нужно – до оформления права собственности вопрос перепланировки решить не удастся.

[1]

С эскизом можно пойти на консультацию в БТИ или архитектурно-планировочное управление, чтобы утвердиться в своих догадках при помощи профессионалов.

Далее следует вызов на дом представителя БТИ для изготовления нового технического паспорта, в котором будут отражены все изменения в существующем ныне виде.

Это оформляется в Жилищной инспекции. Сюда нужно явиться с подготовленными бумагами, но нужно быть готовым к таким последствиям:

  • за неузаконенные изменения планировки могут выписать квитанцию на оплату штрафа (около 2-2,5 тыс. руб.);
  • разрешение могут и не выдать, если будет налицо нарушение строительных и санитарных норм и правил.

Отказ ЖИ выдаст письменно, с аргументацией своего отрицательного ответа.

Подача документов

Какие документы необходимы? Перечень нужных бумаг выглядит примерно так:

  • заявление;
  • проект;
  • новый технический паспорт;
  • поэтажные планы;
  • документы на право владения жилым помещением;
  • изложенное на бумаге одобрение всех членов семьи;
  • согласования от всех служб и органов, задействованных в уже осуществленной перепланировке.

В принципе, пакет документов не содержит ничего особенного и совпадает с тем, который подается обычно.

Все собранные бумаги подаются в единое окно, организованное при Жилищной инспекции для удобства граждан.

Сроки оформления, стоимость и результат

На рассмотрение вопроса и вынесение вердикта потребуется период до 45 дней.

Какие документы выдаются после оформления? По окончанию работы специалистами Жил. инспекции выдается разрешение на перепланировку, или отказ в ее узаконивании.

В каком случае могут отказать? Могут не дать разрешения, если:

  • затронуты несущие стены или другие важные элементы каркаса здания;
  • перекрыты существующие вентиляционные каналы;
  • уборная переместилась на территорию прежней жилой комнаты или кухни, а квартира при этом не находится на первом этаже, или имеются иные нарушения;
  • не получено одобрение одной или нескольких служб – газовой, электрической, МЧС, санэпидстанции и пр.;
  • категорически возражает управляющая МКД компания.

При удачном исходе, поскольку строительные работы уже выполнены, можно сразу заниматься переоформлением кадастрового паспорта.

Если вследствие изменений площадь стала отличной от той, которая зафиксирована в свидетельстве о праве собственности, то нужно будет менять и этот документ.

Особенности и нюансы

Обращение в Жилищную инспекцию с надеждой на положительный результат возможно только при условии, что в БТИ не появилось сведений об уже законченной несанкционированной перепланировки раньше, до начала эпопеи с узакониванием.

Если такая неприятность произошла, тогда в БТИ внесены в планы отметки красным цветом, влекущие уведомление и жил. инспекции – документы просто не примут. В этом случае единственный выход – попытка узаконивания через суд.

При ипотеке

Как быть в случае покупки квартиры с перепланировкой в ипотеку? Ипотечное жилье нужно тщательно проверять на предмет отсутствия переделок, причем на помощь риэлтера, озабоченного только скорейшей продажей недвижимости, можно не рассчитывать.

Выявив наличие перепланировки, нужно немедленно отказаться от этого варианта и присматривать другой.

Дело в том, что, кроме денежных потерь, хозяин приобретенной по ипотеке жилплощади вынужден будет согласовывать переделки с финансирующим банком и со страховой компанией, что не всегда успешно: банк должен быть уверен, что квартира вследствие изменений в ней не упадет в стоимости.

Другие сложности

Видео (кликните для воспроизведения).

При отказе со стороны БТИ и Жилищной инспекции узаконить незаконную перепланировку при покупке квартиры есть вариант получить желаемое через суд. Но здесь привлекут консультантов, и если есть масса нарушений, то на успех рассчитывать не приходится.

Если был пробит проем в несущей стене, то его придется заделать, а также устранить другие нарушения закона.

Например, если была объединена жилая комната с кухней, оборудованной газовой плитой, то специалисты советуют установить хотя бы раздвижную перегородку с дверью, имеющей плотный притвор.

Когда вентиляционные каналы перекрыли, замуровав облицовочной плиткой или иным способом, то эти общедомовые каналы следует снова задействовать в естественной вентиляции, и т.п.

Только так, устранив нарушения СНиП, можно повернуть Фемиду лицом к своим проблемам, порожденным незаконной перепланировкой, сделанной прежним владельцем.

О сложностях при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения?

Зачастую собственники квартир решаются на перепланировку. Кого-то не устраивает первоначальный дизайн жилья, кто-то просто хочет расширить площадь за счет «ненужной» межкомнатной перегородки. Причины переустройства могут быть разными. Но не каждый задумывается о том, что любая перепланировка должна быть зафиксирована на бумаге. В итоге деятельность превращается в незаконную, что может обернуться проблемами при возможной продаже жилья.

Так можно ли продать жилплощадь с неузаконенной перепланировкой или владельцу жилья дорога на сделки купли продажи закрыта?

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно в следующих случаях:

Покупатель согласен узаконивать переустройство самостоятельно.

В этом случае в документе на продажу жилья нужно добавить соответствующий пункт. Тогда покупатель возьмет на себя все расходы, как временные, так и финансовые по незаконной перепланировке. Но нужно быть готовым к тому, что получить от продажи квадратных метров получится не всю запланированную сумму.

Прежде чем продать квартиру владелец готов сам узаконивать несогласованные изменения.

В этом случае побегать по инстанциям придется самому продавцу. А учреждений действительно много: БТИ, Ростехнадзор, Роспотребнадзор, архитектурно-строительный отдел. Нельзя обойти вниманием и ЖЭУ с газовой службой. После получения соответствующих разрешений составляется новый техпаспорт квартиры и выписка ЕГРН, которые необходимо предоставить покупателю.

Читайте так же:  Прошу принять меня на работу должность образец

Помимо разрешений вышеназванных служб понадобится план или эскиз неузаконенного переустройства. А при глобальных изменениях потребуется целый проект, сделать который сможет только специализированная компания.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку

Ситуация на рынке недвижимости такая, что многие приобретают жилье в ипотеку. И в случае незаконных изменений возникает резонный вопрос: можно ли продать жилую недвижимость с неузаконенной перепланировкой в ипотеку? Оказывается, что нет. Пока владелец квадратных метров полностью не расплатится по ипотеке, продать такую квартиру нельзя. А длиться это может ни один год.

Это происходит из-за того, что пока действует срок ипотечного договора, фактическим владельцем квартиры является банк. Именно с его согласия можно продать квадратные метры, равно как и делать в квартире перепланировку.

Аналогичная ситуация в случае когда квартиру с неузаконенной планировкой хотят купить в ипотеку. Никакой банк не позволит сделать это. Потеряют время обе стороны.

Оценка квартиры с незаконной перепланировкой

Прежде чем узаконивать несогласованные изменения и следовать по инстанциям, необходимо провести оценку помещения. Оценку перепланировки может сделать независимый оценщик или специалист БТИ. В процессе оценки он ознакомится с технической документацией на жилье и исследует сам объект недвижимости.

В случае выявления расхождений действительности с бумажным вариантом специалист составит соответствующий акт на основании замеров «нестыковок». Исходя из данных оценки специалисты Бюро составят новый технический паспорт на квадратные метры. Также с учетом внесенных изменений будет проведен перерасчет оценочной стоимости недвижимости.

Теперь, после проведения оценки и получения нового документа можно с чистой совестью задумываться о продаже жилплощади.

Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры при продаже?

При продаже неузаконенное переустройство грозит многими проблемами. Ответственность за незаконные действия может проявиться в виде штрафа, сумма которого может достигнуть двух с половиной тысяч рублей. Самое главное, что грозит нерадивому «перепланировщику» — исполнить требование контролирующих органов и придать помещению первоначальный вид.

Одно дело если собственник сам начал узаконивать переустройство. И совсем другое, когда он и не собирался этого делать. В этом случае путь один – переделывать все обратно. Тут уже ни о какой продаже не может идти и речи, по крайней мере, на период ремонтных работ.

Возможна и такая ситуация: собственник ничего не сказал покупателю о незаконных изменениях. Последний тоже не обратил никакого внимания на «переделку». Но после въезда нового владельца в апартаменты, правда все равно откроется. Может дойти даже до того, что покупать обратится в суд с иском о расторжении договора покупки.

Что будет если купить квартиру с неузаконенной перепланировкой?

При покупке жилого помещения всегда обращайте внимание на возможные изменения в нем. Требуйте техпаспорт, сверяйте данные. Если купить жилплощадь с неузаконенным переустройством, то придется узаконивать изменения самостоятельно. Вся ответственность переходит новому владельцу.

Конечно, если дальнейшая перепродажа не планируется, можно оставить все как есть. Но это, в случае обнаружения факта незаконных действий соответствующими органами, грозит штрафом и возврату помещению первоначального вида.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой, если она неузаконенная

Каждый собственник делает со своим жильём, что захочет. Он может снести стены, которые разделяют кухню и зал, объединить кухню и балкон, разъединить одну большую комнату и сделать из неё две. Одним словом, это называется перепланировкой. В этом его упрекнуть никто не сможет. Но что делать, если ему захочется продать такое жилье? В этой статье мы разберём вопросы о продаже квартиры с незаконной перепланировкой, можно ли её продать.

Что такое перепланировка

Для начала необходимо разобраться, что же такое перепланировка. Перепланировка – это любые изменения, которые вносит собственник в новое жилье. Эти изменения должны отличаться от первоначального плана жилья.

Перепланировка может быть 2 видов:

  • Первый вид – законная перепланировка. Такой вариант не требует разрешений и законного оформления. Такие работы связаны с ликвидацией, небольшими перемещениями: батарей, розеток, встроенных в стену шкафов, газовой плиты, сантехники. Также незначительными считаются изменения: застекление лоджии, объединение туалета и ванной. В этом случае необязательно узаконивать действия. Если собственник решил снести стену между комнатами, то ему придётся получить специальное разрешение на эти действия, согласовать их.
  • Второй вид – это незаконная перепланировка. Владелец жилья не получил разрешения на выполнения строительных действий. К таким могут относиться: перенос батареи отопления на застеклённую лоджию, сделал тёплый пол при помощи системы отопления и водоснабжения, сделал камин в квартире, которая находится в панельном доме, объединил кухню, в которой находится газовое оборудование и комнату, сделал в несущих стенах ниши или арки.

Неузаконенную перепланировку необходимо будет узаконить, если вы собираетесь продавать квартиру. В любом случае, вас это заставят сделать. Что касается самого процесса продажи такого жилья, то он будет трудным. Но это не значит, что невозможным.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой

Законодательством не запрещено продавать квартиру с неузаконенной планировкой. При этом на собственника жилья ложится обязанность отражать в техническом паспорте все изменения, которые он делает. Именно поэтому прежде чем сделать планировку, необходимо её согласовать с Жилищной Инспекцией, с жильцами дома. Но, как продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Продать жилье с неузаконенной перепланировкой можно, если:

  • Вы не скрываете от потенциального клиента, что имеются некие изменения в квартире, но эти изменения не урегулированы законодательно.
  • Если покупатель соглашается все же купить жилье, то в договоре о купле-продаже вы просто включаете пункт о необходимости переоформления изменений после того, как квартира перейдёт к покупателю. Покупатель берёт на себе весь процесс оформления, в том числе и денежную сторону.
  • Конечно, цену на продажу жилья придётся снизить на 10–20%. Именно поэтому, прежде чем продавать квартиру, необходимо просчитать все траты на оформление перепланировки. Полученный результат отнимите от реальной стоимости квартиры.

Затруднительно будет продать квартиру с неузаконенной перепланировкой гражданину, который собирается купить её в ипотеку. Скорее всего, банк не согласится брать такую квартиру в залог. Но иногда банки идут навстречу.

Можно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры

Очень часто собственник жилья оформляет перепланировку при продаже жилья. Пока квартира находилась в его собственности, ему казалось, что делать с ней он может все что захочет. Именно поэтому согласовывать свои действия он не собирался. Поэтому нет разрешения, поэтому перепланировка не узаконена.
Читайте так же:  Законно ли отключение электроэнергии за неуплату квартплаты

Мы рассмотрели варианты продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой. Но что делать, если нет покупателя, который захочет покупать такую квартиру. В этом случае придётся оформлять перепланировку при продаже квартиры.

Стоит отметить, что неузаконенная перепланировка – это нарушение законодательства. Если есть нарушение, то положено и наказание. В этом случае будет административное наказание, то есть собственник отделается только штрафом.

Но есть вариант, который поможет избежать наложения штрафа. Для этого необходимо провести узаконивание планировки, которой ещё не было. В этом случае вам необходимо договориться с архитектором из районного отдела, который сможет составить проект изменений.

Этот проект нужно согласовать с Жилищной инспекцией. После того как будет выдано разрешение на перепланировку, вам необходимо дождаться окончания предполагаемых работ. Затем оформляется акт завершения перепланировки.

После этого можно идти в БТИ и получать новый технический паспорт на квартиру. Без согласия на строительные действия невозможно будет оформить все на законодательном уровне. Конечно, процедура продажи жилья может затянуться на полгода, но зато вам не придётся урезать цену при продаже.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Есть люди, которые специально замалчивают этот факт. Они не хотят снижать цену за квартиру с несогласованной планировкой, именно поэтому об этом факте не говорят потенциальному покупателю. Если вам «посчастливилось» купить именно такую квартиру, то не стоит паниковать. Исправить ситуацию можно. Конечно, придётся потратить нервы и деньги на судебные разбирательства. Но в этом случае суд будет на вашей стороне. Вы сможете потребовать расторжение договора купли-продажи, а также возмещение убытков, которые вы понесли при переезде.

Другая ситуация, если вас предупредили об этом факте. Вы дали согласие на покупку, так как цена на жилье снижена. Конечно, придётся побегать по разным инстанциям, чтобы оформить планировку на законном уровне. В противном случае вам, как новому собственнику вменят штраф.

Самое главное при покупке такой квартиры возможность согласовать и узаконить строительные изменения. Если сделать это невозможно, то вам придётся вернуть квартиру в начальное положение. То есть устранить все «художества» прошлого собственника.

Если вы покупаете жилье в ипотеку, то будут сложности именно с покупкой жилья с несогласованной планировкой. Нечасто банки берут такие квартиры в залог. Если выяснится, что планировка подлежит согласованию, то кредит вам одобрят.

Для оформления строительных изменений необходимо собрать следующие документы:

  • Документ, которые подтверждает ваше право собственности на квартиру. В данном случае это договор купли-продажи.
  • Домовая книга. Вам необходимо предоставить данные обо всех прописанных в этой квартире.
  • Заявления о согласии всех совершеннолетних, которые прописаны в квартире. Этот документ должен быть заверен сотрудником ТСЖ.

[2]

Стоит отметить, что оформить планировку необходимо в течение 6 месяцев со дня покупки жилья.

Наказание за неузаконенную перепланировку

Если гражданин проигнорировал процедуру согласования планировки и не узаконил её, то он понесёт наказание. В этом случае законодатель ограничивается административным наказанием в виде штрафа. Это в том случае, если из-за таких действий никто не пострадал.

Если не был причинен вред незаконной планировкой жилья, то гражданин несёт административную ответственность:

  • Гражданин за несогласованную планировку наказывается штрафом от 2 до 3 тыс. рублей.
  • Должностное лицо – от 4 до 5 тыс. рублей.
  • Юридическое лицо – от 40 до 50 тыс. рублей.

Если самовольная планировка (не прошедшая согласования) нанесла ущерб третьим лицам:

  • Гражданин наказывается штрафом до 5 тыс. рублей.
  • Должностное лицо наказывается штрафом до 50 тыс. рублей.
  • Юридическое лицо наказывается штрафом до 300 тыс. рублей.

В случае если третьим лицам удастся доказать, что ущерб от такой планировки очень серьёзный, а гражданин делал планировку умышленно, то наказание будет более строгим. В этом случае может быть заведено и уголовное дело.

Итак, подведём итоги. Мы рассмотрели вопрос о продаже жилья с незаконной планировкой. В качестве вывода ответим на несколько вопросов по статье.

  • Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Продать можно. Для этого необходимо пройти согласование с Жилищной инспекцией о внесении изменений. Также согласование необходимо и с жильцами дома. Третье согласование — это с покупателем, если вы не захотели согласовывать этот вопрос с инспекцией и оформлять строительные изменения.
  • Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Есть два варианта – это согласовать вопрос с покупателем и снизить цену на жилье, оформить перепланировку при продаже.
  • Кто должен нести ответственность за несогласованную перепланировку? Ответственность несёт собственник жилья. Совершенно не важно, как её получил: купил, получил в наследство или в подарок.
  • Что делать, если купили жилье с несогласованной перепланировкой? Если об этом факте бывший собственник умолчал, то вы можете подать в суд и потребовать расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков.
  • Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры? Собственнику квартиры в любом случае придётся это сделать. Если вы согласуете этот вопрос с покупателем, то самостоятельно оформлять перепланировку не нужно будет.

Стоит отметить: продать жилье без согласования строительных изменений, а также без оформления законности этих действий, будет очень сложно.

Нюансы продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

Статья рассказывает, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, разъясняет нюансы законодательства.

Основные моменты

Планировка собственного жилья устраивает далеко не всех собственников, поэтому и вносят изменения в конструкцию.

Продать квартиру, где сделано переустройство без разрешения, в 2019 году можно только за наличную оплату. Вариант с безналичными платежами нет смысла рассматривать, поскольку финансовые учреждения вряд ли одобрят приобретение перепланированного жилья.

Все же есть кредитные организации, которые одобряют покупку жилья с трансформациями. Исключением является Сбербанк, ВТБ 24, Росбанк, Райффайзенбанк и некоторые организации.

Важно! Переустройства без разрешения органов государственной власти делать нельзя. Приобретателю жилья придется нести расходы, чтобы привести жилье в прежний вид. Поэтому желающих купить переоборудованную недвижимость найдется немного.

Но руководство финансового учреждения проконтролирует, узаконил ли клиент переустройство. Если человек покупает жилье за свой счет, то нарушения могут так и не обнаружиться. Но проблемы всплывут, если новый собственник захочет продать недвижимость.

Читайте так же:  Переход доли по наследству в ооо

Проблемы с продажей

Решая вопрос, как продать квартиру с перепланировкой, продавец может столкнуться с двумя проблемами:

  • отсутствие граждан, желающих приобрести жилье,
  • необходимость официального оформления изменений.

Получится оформить перепланировку в местной администрации, если нарушений нет. Если будет получен отказ, то придется обращаться с исковым заявлением в суд.

Какие изменения признаются перепланировкой

Большинство граждан не устраивает площадь их квартир. Поэтому осуществляются различные изменения.

4 вида переустройства:

  • перенос перегородок,
  • объединение лоджии с жилой зоной,
  • объединение или разъединение санузлов,
  • создание дополнительных дверных проемов.

Казалось бы, собственник имеет возможность полноценно распоряжаться своим жильем и делать с ним все, что угодно. Но это не так. Необходимо заручиться официальным разрешением уполномоченных органов, а потом уже изменять квартиру. Последствия самовольных действий самые печальные. Если обнаружатся изменения, нарушителям придется платить штрафы. Кроме того, сама конструкция дома может пострадать, не исключено, что стены не выдержат слишком сильного воздействия.

Как оформить изменения перед продажей

Скрывать изменения можно долго. Да и кто о них может узнать, если, кроме родственников и друзей, никто не приходит? Однако перед продажей возникнут проблемы. Продать жилплощадь получится, если сделать существенную скидку.

Но может случиться и так, что не найдутся желающие покупать переоборудованное жилье. В таком случае при продаже придется узаконить перепланировку квартиры.

Весь процесс оформления можно разбить на несколько этапов:

  1. Обговорить все изменения с архитектором.
  2. Получить разрешение бюро технической инвентаризации.
  3. Подождать, пока специальная комиссия проверит результаты работ.
  4. Дождаться получения разрешений.

Перед тем как затевать перемены, лучше проконсультироваться с архитектором. Ведь далеко не все задумки хозяев жилплощади могут быть воплощены в жизнь.

Оформление изменений постфактум

Если трансформация уже выполнена, то все равно придется обращаться в государственные органы для согласования. При получении отказа придется обращаться в суд. Иск подается на основании п. 4 ст. 39 Жилищного кодекса. Оформлена трансформация может быть, если отсутствуют нарушения законодательства и угрозы для здоровья и жизни других жильцов.

5 необходимых документов:

  • паспорт на недвижимость до и после трансформации,
  • заключение экспертов о состоянии несущих конструкций в доме,
  • заключение уполномоченных инстанций о том, что санитарные требования нарушены не были,
  • свидетельство о праве владения недвижимостью,
  • заключение пожарного надзора.

Если нормы закона соблюдены, то судья вынесет положительное решение. При этом владельцу жилья придется заплатить штраф.

Проблемы при согласовании

Не все самовольные изменения можно узаконить. Так, нельзя объединять кухню с комнатой, если кухня газифицирована. Между жилой комнатой и газифицированной кузней обязательно должно быть установлено ограждение.

Проблемы могут возникнуть при объединении комнаты и кухни, даже если плита электрическая. По правилам, обязательно должно быть одно жилое помещение, а при соединении кухни с комнатой такое жилое помещение исчезает. Поэтому необходимо сделать разделение перегородками.

6 трансформаций, которые нельзя узаконить:

  • снос несущих конструкций,
  • соединение балкона и жилой комнаты,
  • соединение жилого помещения и газифицированной кухни,
  • обустройство «теплых полов» с подключением к общим сетям отопления,
  • проведение работ на мансардном этаже без получения предварительного одобрения от соседей,
  • изменение в газовом и электрическом оборудовании здания.

Если покупатель купит жилье с «сюрпризом», то ему и придется статья участником судебных разбирательств. Случается, что квартиру приходится возвращать в прежний вид, если не удается пройти согласования.

Продажа жилья с неузаконенным переустройством

Вопрос, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой, вполне можно решить. Однако собственнику придется заниматься оформлением до того, как жилье будет поставлено на продажу.

Если обнаружится нарушение действующих правил, то нарушителю придется платить штраф и возвращать жилье в прежний вид.

Возможно, вопрос, можно ли продать официально квартиру с неузаконенной перепланировкой, получится решить. Тогда все последствия придется нести новому собственнику. Он должен будет устранить нарушения за свой счет и выплатить штраф. Размер взыскания составляет 2-2,5 тыс. руб.

Особенности сделки

Не исключено, что получится недвижимость продать, даже если изменения не узаконены. Возможно, покупателям понравятся произведенные изменения. Но при покупке нужно проявить бдительность: обязательно выяснить, насколько изменилась конструкция, и какие последствия имеют сделанные изменения.

Сколько стоит оформление

Придется нести издержки и обращаться в суд для внесения изменений.

4 составляющие затрат:

  • получение технической документации – 1 тыс. руб.,
  • государственная пошлина и другие издержки, связанные с обращением в суд,
  • расходы на представителя,
  • разработка проект изменений – 4 тыс. руб.

Расчет выполняется индивидуально и зависит от произведенных изменений. Приблизительная сумма издержек составляет 10 тыс. руб. На согласование изменений уйдет от 6 до 8 месяцев.

Продать жилье можно после переоборудования, если покупатель жилья закрывает глаза на нарушения. В большинстве случаев сделка обходится без узаконивания и осмотра специалистами бюро технической инвентаризации.

Видео (кликните для воспроизведения).

Несанкционированное переустройство – это не повод отказываться от продажи квартиры. Но нет гарантий, что жилье быстро купят, поэтому продавать его придется длительное время. Изменения можно попытаться самостоятельно узаконить перед продажей или сделать скидку покупателям. Собственнику нужно готовиться к расходам. Потратиться придется на судебное рассмотрение дела и прохождение узаконивающих процедур. Снижение цены жилья также неприятно для продавца. Ведь размер скидки зависит от стоимости согласования. Поэтому лучше все-таки изменять планировку после согласования с уполномоченными органами.

Источники


  1. Краев, Н. А. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный) / Н.А. Краев, А.Н. Борисов. — М.: Деловой двор, 2015. — 160 c.

  2. Историческая наука и методология истории в России XX века. — М.: Северная Звезда, 2016. — 415 c.

  3. Смирнов, В. Н. Адвокатура и адвокатская деятельность / В.Н. Смирнов, А.С. Смыкалин. — М.: Проспект, Уральская государственная юридическая академия, 2015. — 320 c.
  4. Прокуронова, С. С. Теория государства и права. Конспект лекций / С.С. Прокуронова. — М.: Издательство Михайлова В. А., 2000. — 949 c.
  5. Зайков, Д.Е.; Звягинцев, М.Г. 100 распространенных вопросов по оформлению земли; Издательский дом Ра’, 2011. — 192 c.
Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here