Можно ли обменять квартиру, полученную по договору социального найма

Полезная правовая информация по теме: "Можно ли обменять квартиру, полученную по договору социального найма" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Право на обмен жильем, предоставленным по договору социального найма

Обмен жилого помещения по договору найма – это достаточно сложный правовой механизм.

Обмен жилыми помещениями – тема, которая актуальная сегодня как никогда. Если обратиться к юридической литературе, то данному вопросу уделяли повышенное внимание многие ученые и практикующие юристы. Среди них можно выделить Е.С. Гетмана, М.Ю. Тихомирова и др. Обмен жилого помещения по договору найма – это достаточно сложный правовой механизм, который затрагивает не только сферу жилищного законодательства, но и гражданское право, а также смежные отрасли.

Распоряжение жильем и обмен жилыми помещениями по договору соцнайма

Распоряжение недвижимым имуществом – одно из ключевых гражданских прав человека, зафиксированное в ЖК РФ. При этом распоряжение недвижимостью может осуществляться и в случае частной собственности, и в случае, если предусмотрен договор социального найма. Так как предметом нашего интереса выступает обмен жилыми помещениями, выделенными гражданам из соцфонда государства или муниципалитета, остановимся на данном вопросе более подробно.

Регламентируется обмен жилыми помещениями по контрактам социального найма жилищным законодательством РФ, а если быть точнее, статьями 72-75 ЖК РФ. Подобное право доступно как самому нанимателю, который подписывал договор социального найма с собственником-наймодателем, так и представителям его семьи. При этом причины для осуществления подобной сделки могут быть самыми различными, начиная сменой места работы и заканчивая отъездом в другой город для обучения. Законодательный порядок не подразумевает предоставление аргументации со стороны заявителя на распоряжение и обмен жилыми помещениями, так как подобное право является полностью легитимным.

Объект и предмет обмена жилыми помещениями по договору социального найма

Если обратиться к нормативно-правовым актам, которые регулируют жилищную сферу, то можно прийти к выводу о том, что предметом соглашения обмена жилыми помещениями выступает недвижимое имущество, предоставленное гражданину (нанимателю) по соглашению социального найма. Так как государство или муниципалитет может предоставить для проживания различные объекты недвижимости, то и договор обмена жилыми помещениями может включать следующие категории предметов правовой сделки:

  • дом;
  • квартиры в доме многоквартирного типа;
  • комната в квартире коммунального типа.

Обмен занимаемого жилого помещения происходит равноценно, если иное не предусмотрено заявлением, которое было подано со стороны нанимателя и членов его семьи (например, с целью уменьшения жилого пространства).

Однако ЖК РФ фиксирует и некоторые ограничения на обмен недвижимости. Так, законодательный порядок накладывает запрет на сделку по обмену жилья социального найма на недвижимость, которая принадлежит субъекту на основе права частной собственности. Кроме того, не допускается проведение подобных сделок и с квартирами, расположенными в зданиях ЖК и ЖСК. Иными словами, опираясь на ст. 72, можно сделать вывод о том, что объектом обмена жилого помещения по договору социального найма является только идентичное жилье, право пользования и распоряжения которым принадлежит другому нанимателю по контракту социального найма.

Если говорить о субъектах правоотношений, которые имеют право осуществлять сделку обмена соцжилья, то в данную когорту можно отнести:

  • нанимателя;
  • членов семьи, проживающих совместно с нанимателем;
  • бывших представителей семьи, которые ведут общее хозяйство с нанимателем.

Регламентация отношений по обмену жилыми помещениям: правила и условия

Соответствие объектов для обмена жилого помещения по контракту соцнайма – ключевая детерминанта проведения подобной сделки. Рассмотреть данный вопрос следует с его обратной стороны, то есть, основываясь на нормативную статью, с прописанными условиями, которые не позволяют воплотить гражданину свое законное право в жизнь.

Итак, ст. 73 ЖК РФ гласит о том, что:

Правила обмена жилыми помещениями являются традиционными. Сначала наниматель направляет заявление наймодателю, предварительно получив согласие ото всех сонанимателей. Затем к заявлению прикладывается полный перечень необходимых документов. И, наконец, в десятидневный срок после получения извещения наймодатель должен принять решение о совершении бартера жилья или отказе в проведении сделки. Если законодательный порядок не будет соблюден, то может быть осуществлено признание обмена жилыми помещениями недействительным.

Принудительный обмен и защита интересов отдельных категорий граждан

Обмен жилого помещения может носить как добровольный, так и принудительный характер. Что касается первого варианта, то в данном случае удалось получить согласие со стороны всех сонанимателей, которые проживают на единой территории с первостепенным нанимателем.

Принудительный бартер происходит лишь в том случае, если достигнуть договоренности между членами семьи не удалось.

В подобных ситуациях начинает действовать ст. 76 ЖК РФ. В данной правовой норме прописано, что принудительно обменять квартиру или иную жилплощадь может потребовать любой субъект правоотношений (являющийся участником договора соцнайма), который достиг совершеннолетия. В этом случае решение принимает судебный орган, который учитывает все обстоятельства дела.

Однако добровольный или же принудительный обмен жилья социального найма не должен ущемлять интересы и права ни одного из участников соглашения. В частности, должна быть осуществлена защита интересов недееспособных и несовершеннолетних граждан, которые являются непосредственными сторонами договора о соцнайме. В подобных ситуациях, чтобы совершить обмен, необходимо получить дополнительное согласие со стороны органов опеки и попечительства.

Как можно продать муниципальную квартиру без приватизации

Несмотря на то что программа приватизации в нашей стране работает уже более двадцати лет, еще есть жилье, где недвижимое имущество не передано в частную собственность. В нем можно жить, но продавать, дарить и передавать по наследству не получится. Казалось бы, на этом можно и завершить статью. Но, как и в других случаях, есть «лазейки», посредством которых, и невозможное становится возможным. Поговорим о том, как продать муниципальную квартиру без приватизации.

Можно ли выйти из положения?

Итак, собственником неприватизированного жилья является государство. Если в квартире живут по договору социального найма, то его нельзя продать. В противном случае такие сделки будут признаны недействительными. Как же тогда быть, если нужно улучшить жилищные условия? Можно ли продать квартиру, если она не приватизирована?

Начнем с того, что приватизация должна быть осуществимой в этом жилище, в принципе. Есть квартиры, которые невозможно оформить в собственность. К ним относится жилплощадь:

  • в общежитии;
  • в военных городках;
  • в служебном жилфонде;
  • находящаяся в аварийном состоянии;
  • когда кто-то из проживающих против приватизации;
  • в домах социальной защиты в сельской местности.
Читайте так же:  Как легко перевести сельхоз землю в ижс

Об отчуждении такой недвижимости не может быть и речи.

Но, если приватизировать квартиру имеется возможность, то пути выхода из ситуации есть. Вот они:

  1. Совместная приватизация с покупателем и обычная продажа.
  2. Обмен неприватизированными квартирами.
  3. «Буферный» обмен.

Рассмотрим каждый из этих вариантов по отдельности.

Найти покупателя и приватизировать жилье

Этот вариант, пожалуй, оптимальный. В данном случае ищут покупателя, который готов взять на себя расходы по приватизации. Он вносит определенный задаток, который идет на приватизацию. Пункт прописывают в договоре.

Процесс приватизации занимает примерно два с половиной месяца. При этом собирают следующие документы:

  • справку о жилищной квоте;
  • о составе семьи;
  • о жилом помещении;
  • чеки «Жилье», если они имеются;
  • право на льготы;
  • документы, подтверждающие личности прописанных лиц.

Собрав полный пакет документов, направляются всей семьей в администрацию. На месте заполняют заявление, которое подписывают все члены семьи. Вопрос рассматривается в течение 30 дней. Затем заключают договор приватизации, который заверяют у нотариуса. С этого момента дом по закону — приватизированный.

Когда можно продать квартиру и каковы последствия?

Как только «новоиспеченный» собственник получает свидетельство Росреестра о собственности, он может продавать квартиру. Поэтому сделку можно осуществить сразу же. Однако здесь нужно учесть некоторые детали. По договору купли-продажи придется заплатить НДФЛ. Не подлежит налогообложению продажа лишь в случае, если приватизированная недвижимость в собственности более 3 лет (статья 217, пункт 17 Налогового кодекса).

В то же время собственник может рассчитывать на возврат суммы, если продажа осуществляется в связи с приобретением нового жилья. Это право имущественного вычета. Но оно действует только три года и распространяется на тех, кто является плательщиком НДФЛ.

[2]

Обмен с неприватизированными квартирами

Не все знают, но альтернативой сделки купли-продажи является обмен. Его реализация актуальна для неприватизированных квартир. Рассмотрим достоинства и недостатки этого способа:
  1. Когда квартиры имеют разную ценовую категорию, предусматривается доплата. Но в договоре об этом упоминания быть не должно. Считается, что обмен происходит равноценный. Поэтому передача денег может быть зафиксирована только в расписке.
  2. Если наниматель истратит право на приватизацию, то собственником он стать уже не сможет.
  3. Налоговый вычет получить при таком обмене невозможно.
  4. Плюсом договора считается гарантия того, что сделка ни из-за ареста, ни из-за залога не сорвется.
  5. Кроме того, могут быть без труда обменены квартиры, находящиеся в разных городах.

Как происходит обмен?

Решившись на такую сделку, нужно понимать, что найти подходящий вариант очень непросто. Если уже есть родственники или знакомые с подобным жильем, дело упрощается. Но такое встречается редко. Поэтому в основном придется потрудиться. Поиск может вестись:

Понятно, что риелтор возьмет на себя почти все заботы и объяснит все нюансы. Однако его услуги стоят недешево. Для таких сделок необязательно проверять юридическую чистоту недвижимости. Поэтому главная задача специалиста заключается в поиске подходящей квартиры. Но это вполне можно делать и самостоятельно.

Когда возможный вариант найден, собирают следующие документы:

  • заявление об обмене;
  • для Москвы единый жилищный документ, но могут потребовать справки о том, что задолженности отсутствуют, а также выписки из домовой книги;
  • договор соцнайма;
  • документы, подтверждающие личности всех участников сделки;
  • согласие со стороны прописанных в квартире лиц, которые отсутствуют, оно заверяется у нотариуса;
  • технические документы;
  • заявление нанимателя о том, что у него нет других помещений в собственности или по договору соцнайма.

При наличии детей и недееспособных членов семьи необходимо согласие органа опеки.

Вопрос решается в жилищной комиссии при муниципалитете. Если стороны получили разрешение, переходят к обмену. Для этого расторгают действующие договоры и заключают новые. Эти действия необходимо совершить в течение десяти дней со дня обращения.

«Буферный» обмен

Если наниматель обратится в агентство недвижимости, ему предложат хитрый вариант, как продать муниципальную квартиру без приватизации. Основной составляющей выступает «буферная» недвижимость, числящаяся в собственности агентства. Покупатель сначала ее оформляет в свою собственность. Затем продавец неприватизированной квартиры и покупатель осуществляют между собой обмен. В результате продавец становится собственником «буферной» недвижимости, а покупатель приобретает неприватизированную квартиру. Затем «буферную» недвижимость снова продают агентству. Таким образом, первоначальный владелец получает деньги за неприватизированную квартиру.

Конечно, этот способ сопровождается немалым риском. Продавец в итоге может остаться без жилья и денег. Поэтому на такую сделку можно решаться только в случае, если агентство является по-настоящему надежным.

Для подстраховки каждый шаг нужно документировать: оформлять договоры, где четко указывать все моменты, включая цену, деньги получать под расписку. Также важно осмотреть «буферную» недвижимость. Лучше всего поможет обойти все скользкие моменты опытный юрист, если привлечь его к сделке.

Как сделать родственный обмен квартирами (договор мены)?

Закон не содержит специальных правил совершения сделок с квартирами, принадлежащими близкой или дальней родне. Однако факт родства может повлиять на последствия перехода права собственности, в том числе на порядок налогообложения. Разберем, в чем заключается родственный обмен квартиры на квартиру, где оформлять документы по таким сделкам.

Что такое родственный обмен квартирами?

Родственный обмен квартирами – это гражданская сделка с объектами, принадлежащими родственникам. В договорах и иных документах участниками соглашения являются только дальняя или близкая родня (например, дедушка и внук, сестра и брат и т.д.). Гражданский кодекс РФ и ЖК РФ не содержат специальных нюансов для заключения договоров с недвижимостью между родственниками. Однако в ряде случаев стороны могут обойтись без уплаты налогов, которые предусмотрены для стандартных вариантов перехода прав на жилье.

Порядок действий граждан, планирующих обмен своими имущественными активами, будет зависеть от формы сделки и статуса недвижимости.

Приватизированные квартиры можно обменивать или продавать без дополнительного разрешения государственных или иных ведомств. Исключение составляет только сделка, по которой отчуждается имущественное право ребенка. Если же жилье находится в муниципальной собственности и предоставлено по договору соц.найма, согласие на обмен будет давать наймодатель.

Варианты родственного обмена

Родственникам доступны все возможные сделки, предусмотренные ГК РФ.

Читайте так же:  Расчет через аккредитив при покупке квартиры

Совершить взаимный переход прав можно следующими способами:

  • муниципальные объекты недвижимости можно поменять в порядке, предусмотренном статьей 72 ЖК РФ;
  • для совершения возмездных сделок нужно заключить договоры купли-продажи, причем стороны могут сами определить цены за свои квартиры, предусматривать доплаты, договариваться об иных условиях перехода прав;
  • можно обменять недвижимость по безвозмездным договорам дарения;
  • по договору мены можно предусмотреть возмездную доплату, а сторонам придется оформить всего один договор

Ограничения для совершения подобных операций могут устанавливаться в силу статуса квартиры, наличия зарегистрированных обременений. Также придется учитывать полный запрет на безвозмездное отчуждение недвижимости, принадлежащей ребенку. На такую сделку не получить согласие органов опеки, так как имущественное положение несовершеннолетнего ухудшается. Для возмездного отчуждения квартиры ребенка запрета нет. Однако заключить договор можно только с разрешения специалистов местного отдела опеки.

Порядок действий: с чего начать и куда обращаться?

Для обмена жильем муниципального фонда допускается только безвозмездный вариант, т.е. стороны не могут преследовать финансовую выгоду.

Для процедуры в соответствии со ст. 72 ЖК РФ нужно соблюсти следующие условия:

  • объект для обмена должен находиться в социальном найме у второй стороны, т.е. относиться к муниципальному фонду;
  • нужно запросить письменное согласие наймодателя (обычно им является местный комитет по управлению имуществом);
  • на обменную сделку должны дать согласие члены семьи обоих нанимателей, если им принадлежит право пользования квартирой;
  • допускается принудительный обмен через суд, если кто-либо из членов семьи отказывается давать согласие на взаимный переезд.

На практике обмен муниципальной жилплощадью применяется крайне редко. Это связано с отсутствием единой базы данных по обменному фонду, сложностью найти равнозначный вариант по площади, местности проживания и иным факторам. Кроме того, количество неприватизированных квартир в стране уменьшается с каждым годом, поэтому шанс совершить родственный обмен минимален.

Для частного жилья возможность совершить сделку практически не ограничена. Закон не запрещает даже заключение возмездных договоров купли-продажи между родственниками, т.е. с определением стоимости каждого объекта и передачей денег.

При совершении таких соглашений нужно:

  • согласовать все условия договора (предмет сделки, цена, порядок и сроки передачи денег и т.д.);
  • подготовить два договора купли-продажи;
  • обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации;
  • получить выписки ЕГРН, подтверждающие возникновение прав на приобретенную квартиру и аннулирование собственности на проданное жилье.

Специальный порядок предусмотрен для заключения договоров и регистрации сделки с долевой собственностью. Собственник обязан уведомить каждого совладельца о предстоящей продаже доли для реализации права преимущественного выкупа. Если совладелец сам захочет выкупить долю по такой же цене, родственный обмен будет невозможно довести до конца. Также сделки с долевой недвижимостью нужно регистрировать в нотариальной конторе, прежде чем обратиться в Росреестр.

При родственном обмене через дарение также заключаются два отдельных договора. Хотя такие сделки являются безвозмездными, стороны должны указать цену своей квартиры (например, по показателям рыночной или кадастровой стоимости). Это нужно для целей налогообложения одаряемого, который получает имущественную выгоду.

Один договор заключается по сделкам мены. В этом случае можно указать равную стоимость обоих объектов, либо предусмотреть соответствующую денежную доплату. По сделкам мены происходит одновременная регистрация права собственности и аннулирование прекращенных прав. Так как мена относится к возмездным соглашениям, на отчуждение недвижимости ребенка нужно получить согласие органа опеки.

Налоговые последствия родственного обмена квартирами

По нормам НК РФ налоги обязаны платить лица, получающие имущественную или денежную выгоду по гражданским сделкам, т.е. доход. Налог рассчитывается самостоятельно по ставке 13% путем подачи декларации 3-НДФЛ. Выгодой в этом случае является размер доплаты по договору мены, разницы в стоимости объектов при купле-продаже.

Не нужно платить налог от отчуждения недвижимого имущества, если она находилась в собственности более пяти лет. Если продавцы-родственники или участники мены владеют квартирами менее указанного срока, они могут воспользоваться налоговыми вычетами.

Как обменять жилье, полученное по договору социального найма?

По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда во владение и в пользование для проживания в нем. При этом наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право осуществлять обмен такого помещения (ч. 1 ст. 49, ч. 1 ст. 60, п. 4 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ).

Для обмена жилого помещения, находящегося в пользовании гражданина (нанимателя) по договору социального найма, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подберите вариант обмена жилого помещения с другим нанимателем жилого помещения по договору социального найма

При отсутствии собственных вариантов вы можете обратиться к наймодателю, с которым у вас заключен договор социального найма, по вопросу обмена жилого помещения.

От имени наймодателя могут выступать:

  • министерства (департаменты, службы) РФ, субъектов РФ, в распоряжении которых находятся жилые помещения жилищного фонда РФ, субъектов РФ, предоставленные гражданам по договорам социального найма;
  • местные администрации муниципальных образований, в распоряжении которых находятся жилые помещения муниципального жилищного фонда, предоставленные гражданам по договорам социального найма.

Представьте наймодателю заявление о подборе иного жилого помещения для обмена и приложите договор социального найма. Наймодатель подберет вариант обмена жилого помещения и при его наличии вас уведомит.

Шаг 2. Заключите договор об обмене жилыми помещениями

Предметом договора об обмене жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья (ч. 1 ст. 74 ЖК РФ).

Законодательство не предусматривает обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) (п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями (ч. 2 ст. 74 ЖК РФ).

Регистрация этого договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре) не требуется .

Обязательное условие обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения — письменное согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя. Если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, — также согласие органов опеки и попечительства (ч. 1, 4 ст. 72 ЖК РФ; п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

Читайте так же:  Исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку

Шаг 3. Подготовьте основные документы

Для получения решения о согласии на обмен жилыми помещениями, находящимися в собственности г. Москвы, занимаемыми по договорам социального найма, вам потребуются, в частности, следующие документы (п. 2.5.1 Приложения 7 к Постановлению Правительства Москвы N 521-ПП):

1) заявление о выдаче решения о согласии на обмен жилых помещений;

2) документы, удостоверяющие личность заявителей (иных участников обмена), проживающих совместно с ними членов их семей и иных лиц, зарегистрированных в жилых помещениях, подлежащих обмену;

3) документы, удостоверяющие личность и полномочия представителей указанных выше лиц (если документы подают представители);

4) договор об обмене жилыми помещениями, подписанный всеми участниками обмена;

5) письменные согласия всех проживающих совместно с участниками обмена членов их семей, в том числе временно отсутствующих;

6) согласие органов опеки и попечительства — при обмене жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане;

Видео (кликните для воспроизведения).

7) документы, подтверждающие основания возникновения прав на жилые помещения, наймодателем которых не является орган исполнительной власти (орган местного самоуправления) г. Москвы. Такими документами являются:

  • договор социального найма (за исключением случаев его утери);
  • обменный ордер или заверенная выдавшим его органом копия корешка такого ордера;
  • ордер или копия ордера, заверенная выдавшим его органом;
  • выписка из решения органа исполнительной власти (органа местного самоуправления) о предоставлении жилого помещения или заверенная принявшим такое решение органом копия указанной выписки;

8) единый жилищный документ (при его отсутствии — копия финансового лицевого счета или выписка из домовой книги с полной информацией о гражданах, зарегистрированных по месту жительства в жилых помещениях, подлежащих обмену, в настоящее время, а также зарегистрированных ранее и выбывших за период с момента выдачи ордера) — представляется по вашей инициативе.

Если наймодателем жилых помещений выступает орган исполнительной власти (орган местного самоуправления) г. Москвы, документы, указанные в последних двух пунктах данного перечня, представляются заявителем по собственной инициативе (п. п. 2.5.1.2.2, 2.5.1.3 Приложения 7).

[1]

Шаг 4. Представьте документы наймодателю для получения согласия на обмен

В г. Москве заявление и необходимые документы представляются в Департамент городского имущества через любой МФЦ г. Москвы, независимо от регистрации заявителей по месту жительства (п. 2.3.1 Приложения 7).

Вам должна быть выдана расписка в получении документов (п. 4.10.3.1.5 Единых требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 15.11.2011 N 546-ПП).

Решение о согласии на обмен или об отказе в этом принимается в течение десяти рабочих дней со дня регистрации вашего заявления в МФЦ. Такое решение оформляется на бумажном носителе и вручается заявителю. Также решение может быть направлено по почте в случае, если заявитель указал данный способ его получения в заявлении (п. п. 2.7.1, 2.7.2, 2.11.3.1, 2.11.3.2, 2.11.4 Приложения 7).

Шаг 5. Расторгните ранее заключенный договор социального найма и заключите новый договор

Для этого вам необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Департамент городского имущества г. Москвы через любой МФЦ г. Москвы (п. 2.3.1 Приложения 8).

К заявлению необходимо приложить документы, удостоверяющие личность заявителя, участников обмена и членов их семей, а также документы, удостоверяющие личность и полномочия их представителей. Представления других документов не требуется, поскольку они были представлены ранее при получении решения о согласии на обмен жилых помещений либо могут быть запрошены в порядке межведомственного информационного взаимодействия (п. п. 2.5.1.1.2 — 2.5.1.1.7, 2.5.1.2, 2.5.1.3 Приложения 8).

Расторжение прежних и заключение новых договоров социального найма (либо отказ в этом) производится в течение десяти рабочих дней со дня регистрации заявления в МФЦ. Новые договоры социального найма, а также соглашения о расторжении ранее заключенных договоров выдаются в МФЦ лично заявителю на бумажном носителе (ч. 5 ст. 74 ЖК РФ; п. п. 2.7.1, 2.11.2.1 Приложения 8).

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

Секреты успешного обмена социального жилья

Несмотря на приватизацию, в России еще остается большое количество семей, которые проживают в своих квартирах по договору социального найма, а не как собственники. Причин много – нет времени оформлять приватизацию, не удалось получить согласие всех проживающих на нее, не хочется платить налог за собственность и другие.

Иногда люди не приватизируют квартиру потому, что у них есть перспектива в будущем получить жилье получше. Как известно, право на приватизацию дается только один раз, вот люди и оставляют этот шанс на потом.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Так или иначе, если жилье не в собственности – его нельзя продавать. Поэтому единственный вариант изменить свое жилье – это обмен.

Кто имеет право на обмен

Обмен такого жилья регулирует статья 72. Согласно ей, право на обмен имеет не только наниматель, но и все проживающие с ним члены семьи. При этом, даже если ответственный квартиросъемщик не согласен – остальные могу требовать обмена квартиры через суд.

Например, в квартире проживает семья. Муж – наниматель по договору найма. При разводе жена хочет разменять квартиру на две и жить отдельно. Даже если муж будет против – жена может обратиться в суд, и квартира будет обменена принудительно.

Если в квартире проживают дети – обменять ее можно будет только с согласия органов опеки. Условия детей не должны ухудшаться, поэтому обмен возможен только на квартиру большей площади или лучшей планировки. Для получения согласия нужно обратиться в органы опеки и объяснить инспектору всю ситуацию.

[3]

То же самое касается и недееспособных – обмен может состояться только с согласия органов опеки.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Важно, что разрешен обмен любых квартир, даже если они находятся в разных городах. Например, человек получил выгодное предложение по работе в другом городе. Естественно, он захочет переехать туда вместе со своей семьей. В такой ситуации можно обменять свою квартиру на квартиру в том городе, куда планируется переезд.

Читайте так же:  Нужно ли регистрировать дом на дачном участке

Документы для обмена

Для того, чтобы совершить обмен социального жилья, потребуются следующие документы:

При продаже и покупке квартиры нужно платить определенный налог. Сколько он составляет, смотрите в этой статье.

Как оформить временную регистрацию в Москве? Контакты проверенных агентств вы найдете в статье по https://zakonometr.ru/prava/registracija/vremennaja/v-moskve.html ссылке.

Алгоритм обмена

Процесс обмена жилья по-своему прост. Сделку не нужно регистрировать в Росреестре, достаточно просто заключить обычный договор и подать пакет документов в те организации, которые являются наймодателями жилья.

Обменивать можно только социальные квартиры. Это означает, что невозможно обменять неприватизированную квартиру на приватизированную и наоборот.

Можно разделить всю сделку по обмену на несколько этапов:

  1. Поиск подходящей квартиры. Конечно, найти хороший вариант будет достаточно сложно, потому что большинство недвижимости уже давно находится в собственности. Оказать помощь в поиске могут специальные агентства. Также можно обратиться к своему наймодателю. Может быть, он сможет предложить достойный вариант для обмена.
  2. Составление договора. Достаточно обычной письменной формы, подписанной нанимателями обеих квартир.
  3. Подготовка документов. Этот этап займет некоторое время. Например, одному из нанимателей может потребоваться получить на руки договор найма, если это не было сделано ранее.
    Выписка из домовой книги тоже может оформляться несколько дней. Поэтому лучше заранее побеспокоиться и начать получение документов в тот момент, когда было принято решение об обмене.
  4. Все документы и договор наниматели предоставляют своим наймодателям. На принятие решения дается десять рабочих дней, затем наймодатель письменно объявляет о согласии на обмен или об отказе.
  5. После того, как обмен одобрен, наймодатели оформляют произошедшие изменения. Расторгается договор с тем нанимателем, который выезжает из квартиры, и составляется новый договор с тем, кто заселяется. На эту процедуру так же отводится десять рабочих дней.

Стоит отметить, что в случаях нарушения закона сделка может быть отменена. При этом тот наниматель, который оказался виновным в нарушении, должен будет возместить другой стороне возможный ущерб.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Как обменять жилье, находящееся в собственности?

Собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения данным имуществом. Одним из способов распоряжения является передача права собственности другому лицу на основании договора мены (п. 1 ст. 209, п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Чтобы обменять жилье, находящееся в собственности гражданина, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подберите вариант обмена жилого помещения

Если подходящий вариант обмена с другим гражданином — собственником жилого помещения вы не нашли, можно обратиться к организации или физическому лицу, оказывающим услуги по подбору вариантов обмена жилого помещения.

Шаг 2. Составьте и подпишите договор и акт приема-передачи обмениваемых квартир

Договор мены жилых помещений — это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое (ст. 567 ГК РФ).

Согласование договора мены жилых помещений следует начать с существенных условий.

К существенным условиям договора мены жилых помещений следует отнести условие о взаимных обязанностях сторон.

При равноценном обмене эти условия сводятся к следующему:

  • первая сторона обязана передать второй стороне обмениваемое жилое помещение и одновременно принять от второй стороны жилое помещение, передаваемое в обмен на ранее принадлежавшее первой стороне;
  • вторая сторона обязана принять передаваемое в обмен ранее принадлежавшее первой стороне жилое помещение и одновременно передать первой стороне жилое помещение, собственником которого до совершения сделки являлась вторая сторона.

При обмене неравноценных жилых помещений в договоре должны быть указаны стоимости каждой квартиры, а также определен размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры, исходя из разницы стоимости двух объектов (ст. 568 ГК РФ).

В договоре обязательно должны быть указаны идентифицирующие признаки обмениваемых жилых помещений: наименование (например, квартира или комната), количество комнат, адрес квартиры, общая и жилая площади.

Кроме того, в договоре мены обязательно должны быть отражены данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости каждой стороны договора.

Существенным условием договора мены жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этими жилыми помещениями после перехода права собственности на них, является также перечень этих лиц с указанием их прав на пользование обмениваемыми жилыми помещениями (ст. 558 ГК РФ).

В качестве таких лиц могут выступать: арендаторы; наниматели и постоянно проживающие с ними граждане; поднаниматели жилого помещения в пределах срока действия договора поднайма; получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание их в данном жилом помещении; отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа; бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения.

Учитывая, что во многих случаях жилые помещения к моменту совершения мены остаются несвободными, в договоре следует определить порядок освобождения обмениваемых помещений с переходом права собственности на них от прежнего к новому собственнику. Этот порядок должен устанавливать очередность и сроки не только юридического (снятие с регистрационного учета по месту жительства), но и физического освобождения жилых помещений.

В акте приема-передачи помимо описания обмениваемых квартир желательно предусмотреть также список всего имущества и оборудования, приобретаемых с каждой квартирой и находящихся в них в момент передачи (например, предметов мебели, сантехники), а также отметить все недочеты в состоянии объектов недвижимости (например, состояние ремонта, оборудования и т.п.) и описать имеющиеся дефекты.

Договор мены составляется в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение договора не обязательно. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме земельных долей), в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

Примечание. Правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество не распространяется на договоры, заключенные в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве ( ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

Читайте так же:  Как заполнять журнал производства работ

Договор мены подписывается в количестве, равном числу сторон договора, с одним дополнительным экземпляром для органа, осуществляющего государственную регистрацию перехода прав собственности.

Шаг 3. Подготовьте основные документы

К ним относятся (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):

а) заявление стороны договора о регистрации перехода прав собственности на старое недвижимое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество;

б) свидетельства о государственной регистрации прав собственности на обмениваемые жилые помещения, выданные до 15.07.2016, либо выписки из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющие государственную регистрацию прав на недвижимость;

в) договор мены жилых помещений;

г) нотариально заверенные заявления супругов о согласии на проведение обмена жилых помещений;

д) согласие органов опеки и попечительства (если собственником или одним из собственников помещения является несовершеннолетний).

В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие документы.

Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности. Если сторонами договора являются физические лица, то за регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества, приобретенного в результате сделки, каждая сторона уплачивает госпошлину в размере 2 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако, при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 4. Представьте документы в Росреестр для регистрации прав собственности на жилые помещения

Заявление и необходимые документы представляются заявителем в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

При отправке документов по почте подлинность подписей заявителей на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилыми помещениями должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагаются копии документов, удостоверяющих личность (паспорта) (ч. 3, 4, 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт) (ч. 8 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; абз. 2 п. 3 Порядка N 883).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Срок государственной регистрации прав не должен превышать семи рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром или девяти рабочих дней со дня приема заявления и документов в МФЦ. Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет три рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — один рабочий день, при обращении через МФЦ — пять рабочих дней (п. п. 1, 2, 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

О ходе оказания услуги (например, поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Шаг 5. Получите в Управлении Росреестра выписки из ЕГРН на жилые помещения

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

Регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации права собственности и о последующем отказе в ней, о чем заявителю выдается уведомление. В случае несогласия данное решение может быть обжаловано в судебном порядке (ч. 5, 6, 12 ст. 29 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2, 3 Приложения N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 N 173).

При обмене жилья возможно возникновение облагаемого НДФЛ дохода. Доход от реализации имущества по договору мены определяется исходя из стоимости имущества, полученного гражданином от другой стороны договора. При этом налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет ( п. 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015); Письмо УФНС России по г. Москве от 19.11.2015 N 20-14/123852).

Видео (кликните для воспроизведения).

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →

Источники


  1. Основы права; Академия — Москва, 2010. — 256 c.

  2. Взаимодействие органов имущественного блока Санкт-Петербурга с юридическими и физическими лицами по вопросам оборота государственного недвижимого имущества и управления государственной собственностью. — М.: Леонтьевский центр, 2004. — 624 c.

  3. Речи советских адвокатов. — М.: Юридическая литература, 2014. — 172 c.
  4. ЛазаревВ.В. История политических и правовых учений: Уч. /В.В.Лазарев-3изд.-М.:Юр.Норма,НИЦ ИНФРА-М,2016-800с.(п) / ЛазаревВ.В.. — Москва: СИНТЕГ, 2016. — 645 c.
  5. Пивовар, А.Г. Большой англо-русский юридический словарь: моногр. / А.Г. Пивовар. — М.: Экзамен, 2016. — 864 c.
Можно ли обменять квартиру, полученную по договору социального найма
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here