Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке

Полезная правовая информация по теме: "Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Можно ли продать или обменять квартиру на другую, если она находится в ипотеке?

Появление ребенка, переезд в другой город, материальные трудности — причин для принятия решения о замене недвижимости много. Наличие квартиры в собственности дает свободу правовых действий, в то время как имущество, оформленное в ипотеку, ограничивает заемщика залоговым статусом.

Беспокоиться не стоит: в определенных случаях поменять квартиру, находящуюся в ипотеке, на другую можно без особых сложностей. Об этом мы и поговорим в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Обмен ипотечного жилья — когда возможен?

Финансовые учреждения разрешают поменять место жительства вместе с обменом ипотечной квартиры на другое понравившееся имущество. К нему предъявляются стандартные требования: низкая степень изношенности здания, отсутствие аварийного состояния, этажность дома — не менее 4 этажей и отсутствие регистрации третьих лиц, не являющихся членами семьи собственника.

Варианты совершения обмена:

  1. досрочное погашение кредита;
  2. перевод остатка долга по ипотеке третьему лицу;
  3. обмен на равноценную квартиру.

Данные виды операций с недвижимостью позволяют обменять собственность с наименьшими сложностями. Трудности вызывает смена собственников для двух ипотечных квартир, обслуживаемых по ипотечным программам в разных банках, однако при отнесении двух вариантов к одному кредитору процедура обмена упрощается (отсутствует лишний посредник). Однако ни при каких обстоятельствах нельзя обменять квартиру, если на нее наложен арест (ГК РФ, ст. 80).

Определение правовой формулировки

Процедура обмена ипотечной квартиры именуется заменой залога (ГК РФ, ст. 345), которое производится с согласия двух сторон. При оформлении замены допускается не только внесение изменений в старый договор, но и заключение нового документа. В таком случае старый утрачивает силу (ГК РФ, ст. 345, п. 6).

Несмотря на допустимость проведения такой процедуры, согласно федеральным законам, механизм приведения его в действие зависит от внутреннего регламента банка. Данный нюанс дает возможность банкам предъявлять требования к заемщикам сугубо на свое усмотрение.

Условия процедуры

Большинство финансовых учреждений выдвигают строгие требования для заемщика, решившегося на обмен. Они также сочетаются с дополнительными расходами — для проведения операции банк вправе взимать не менее 1 % от остатка по кредиту для обслуживания операционных расходов.

Условия совершения сделки:

  • Срок кредитования. Займ должен быть погашен на 50 %, некоторые кредиторы даже обязывают к преодолению 70-процентного барьера.
  • История обслуживания кредита. Внесение платежей производилось клиентом своевременно — при наличии просрочек кредитор практически всегда отказывается от обмена.
  • Количество займов. Повышенное долговое бремя понижает шансы на получение положительного решения.

За время обслуживания займа материальные возможности выгодоприобретателя могли измениться, поэтому банк часто вновь запрашивает справку 2-НДФЛ. Представители кредитора опять проводят подсчет скоринга — метода определения платежеспособности клиента — и выносят свое решение. При увеличении ежемесячных платежей в размере более 50 % от дохода заемщика (при семейном статусе — всех членов семьи) банк также выносит отрицательное решение.

Список необходимых документов

Уведомление банка о намерении обменять квартиру производится в письменной форме путем написания заявления. К просьбе также прикрепляется пакет документов:

  1. паспорт заемщика;
  2. свидетельство о заключении брака;
  3. согласие супруга (и);
  4. выписка по счету;
  5. копия действующего ипотечного договора;
  6. справка о доходах (по требованию).

Предоставление документа о состоянии кредитного счета необходимо, чтобы определить отсутствие задолженностей и пеней по кредиту.

[2]

Размен имущества на большее — что ожидать?

Увеличение стоимости нового залогового имущества выгодно банку, который получает преимущество за счет продления сроков погашения кредита (при условии повышения доходов заемщика). В таком случае производится определенная очередность действий: продается квартира (с согласия кредитора), полученная сумма идет на погашение действующего займа, а разница используется для внесения первоначального взноса по новой ипотеке.

Выкуп более габаритной и дорогой квартиры производится финансовым учреждением. Для оформления процедуры производится подача документа, подтверждающего продажу имущества. Процесс обмена на квартиру с большим метражом также не всегда связано с повышением стоимости. Пример: продажа недвижимости в Москве и покупка более просторной квартиры в Подмосковье часто приводит к уменьшению итоговой стоимости жилья. Разница может использоваться для снижения суммы ежемесячных платежей.

Краткий алгоритм действий

Все стадии обмена ипотечной квартиры можно суммировать и упорядочить.

От намерения до реализации:

  1. подать документы в банк;
  2. получить согласие кредитора;
  3. найти вариант для обмена;
  4. согласовать его с банком;
  5. оформить договоры купли-продажи;
  6. поменять имена собственников;
  7. получить новый кредитный договор.

После перехода прав собственности производится переезд в новую квартиру.

Получение согласия банка

После подачи заявления с пакетом требуемых документов и вынесения предварительного положительного решения банк может затребовать дополнительные гарантии. Часть кредиторов обязывают заемщика предоставить нотариально заверенный документ, указывающий на согласие сторон произвести обмен недвижимости.

В этой процедуре обязательно участвует представитель кредитора, поскольку клиент банка не может свободно распоряжаться залоговой квартирой.

Как действовать после одобрения?

Залоговый тип имущества не позволяет произвести рядовую процедуру смены собственников: оформление договоров купли-продажи на каждую квартиру обеспечивает возможность планомерно «перенести» обременение.

Последовательность совершения процедуры:

  1. подписывается предварительный договор обмена с согласия банка;
  2. закрывается кредит (новым займом или средствами покупателя);
  3. выдается клиенту закладная с пометкой о закрытии долга;
  4. аннулируется обременение с недвижимости в службе регистрации;
  5. формируются 2 договора купли-продажи;
  6. фиксируется переход прав собственности.
Читайте так же:  Выселение незаконно проживающих граждан

Если вторая квартира не имела обременения, то она наоборот становится залоговой (право владения присваивается банку), а та, которая была в ипотеке, освобождается от залогового статуса.

Большое количество операций по обмену вынуждает к удлинению сроков оформления сделки по ипотечной собственности — обычно до двух дней.

Альтернатива

  • Смена должника. Если владелец второй квартиры не имеет достаточных средств (цена его собственности ниже), то часто производится процедура замены должника (ГК РФ, ст. 391). Недостающая сумма оформляется кредитом на его имя в этом же банке.
  • Новый кредит. Небольшой остаток по задолженности позволяет взять потребительский кредит, чтобы аннулировать обременение. После этого квартира поступает в собственность бывшего заемщика — осуществлять сделку можно уже без согласия банка (ГК РФ, ст. 352) путем прямого обмена.
  • Продать квартиру. Часть полученных средств идет на погашение задолженности по ипотеке, оставшаяся — покупку нового и менее габаритного жилья.
  • Перевод ипотеки в другой банк. Рефинансировать имущественный займ рационально, если финансовое учреждение, в котором проводится обслуживание кредита, отказал в смене собственника, а другое учреждение дает такую возможность в случае перевода кредита.

Обмен залоговой квартиры — допустимая процедура, однако ее проведение предполагает большое количество нюансов, которые не всегда известны рядовому потребителю. Чтобы получить исчерпывающие данные, нужно совершить 2 действия — посоветоваться с банком, в котором обслуживается ипотечный займ, и проконсультироваться с адвокатом, способным беспристрастно обрисовать сложившуюся ситуацию.

Полезное видео

Смотрите видео об обмене и продаже квартиры в ипотеке:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке и как это сделать

Несмотря на то, что заемщик получает свидетельство о собственности после покупки квартиры в ипотеку, его право распоряжаться имуществом ограничивается обременением в виде залога в пользу банка. Ипотечный кредит рассчитан на длительный период времени, в течение которого жизненные обстоятельства могут поменяться, и потребуется квартира большей или меньшей площади. Рассмотрим, что необходимо сделать заемщику, чтобы произвести обмен, и какие варианты сделки можно использовать.

Имеет ли право заемщик произвести обмен ипотечной квартиры

Возможность замены залогового имущества, а также заключение нового договора залога вместо действующего, предусмотрена законом. Также законом не запрещено передавать ипотечную недвижимость по завещанию. При этом действия заемщика в отношении залогового имущества должны быть согласованы с банком . В противном случае кредитная организация имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств по договору, а при неисполнении требования – взыскать залоговое имущество.

Первое, что необходимо сделать заемщику, – обратиться в банк, объяснить причины необходимости обмена ипотечной квартиры, и получить согласие залогодержателя. При этом сразу оговаривается схема, по которой будет производиться обмен. Банк выдаст разрешение только в том случае, если на каждом этапе сделки его интересы будут учтены.

Какие варианты обмена могут быть:

[3]

  • Обмен на жилье, стоимость которого равнозначна стоимости залогового имущества. В этом случае банк ничего не теряет, а заемщик может переехать в квартиру как большей, так и меньшей площади в зависимости от выбранного района и типа объекта недвижимости.
  • Обмен на квартиру большей площади. При этом варианте необходимо предусмотреть, за счет каких средств будет оплачена разница в стоимости. Самый простой способ – внести собственные средства. Если большая часть действующей ипотеки закрыта, можно договориться с банком о доплате за счет оформления нового кредита.
  • Обмен на объект недвижимости меньшей площади. Банку не выгодно производить обмен, если новое залоговое имущество будет стоить дешевле. Этот вариант можно рассматривать в ситуации, когда остаток по ипотеке не превышает 80% от стоимости нового объекта.

Способы обмена ипотечной квартиры

Для получения согласия банка на обмен ипотечной квартиры заемщику необходимо обосновать такую схему сделки, при которой кредитная организация не имеет рисков потери залога и гарантированно вернет свои средства.

Замена залогового имущества

В этом случае переход права собственности от одного владельца к другому осуществляется по договору мены. Как происходит процедура:

  • заемщик получает согласие залогодержателя;
  • подбирается подходящий вариант для обмена;
  • проводится оценка нового объекта недвижимости;
  • заключается договор мены;
  • при регистрации права собственности на новое имущество накладывается обременение;
  • после регистрации сделки первый объект недвижимости выводится из залога.

Замена заемщика по ипотеке

Если покупатель ипотечной квартиры планирует оформлять кредит, можно воспользоваться возможностью замены заемщика. Передача долговых обязательств по выплате действующей ипотеки переходит к новому собственнику с сохранением залога. При этом продавец получает разницу в стоимости и может использовать эти средства в качестве первоначального взноса для покупки другой недвижимости.

Процесс усложняется, если первоначальная ипотека была оформлена на двоих. В таком случае для проведения сделки понадобится согласие созаемщика по ипотечному кредиту.

Перед заменой банк будет проверять нового заемщика также, как при оформлении нового ипотечного кредита. Необходимо, чтобы он полностью соответствовал требованиям кредитной организации, в том числе имел постоянное место трудоустройства и стабильный доход, достаточный для взноса ежемесячных платежей.

Еще одна особенность сделки по передаче долговых обязательств – сохранение условий кредитного договора. Поэтому новому собственнику необходимо с ними ознакомиться, прежде чем давать согласие на оформление.

Новый ипотечный договор

Самый распространенный способ обменять ипотечную квартиру – закрыть действующий кредитный договор за счет средств от продажи недвижимости и оформить новую ипотеку. Такие сделки обычно проводятся с обязательной арендой двух сейфовых ячеек в банке-залогодержателе. В одну ячейку закладывают сумму, необходимую для погашения ипотечного кредита, во вторую – остаток средств, который заберет продавец.

После государственной регистрации перехода права собственности к новому владельцу, залог в пользу банка сохраняется. Зарегистрированный договор необходимо предоставить в банк, после чего деньги из ячейки вносятся в счет погашения долга.

Банк выдает справку о том, что кредит погашен, которая является основанием для снятия залога. После предоставления в банк справки об отсутствии обременения, продавец получает свою часть средств и приступает к оформлению новой сделки.

Читайте так же:  Выселение за долги по ипотеке

Как поменять квартиру в ипотеке на другую?

Как правило, жилищные кредиты выдаются на длительный срок, в течение которого жизненные обстоятельства заёмщика могут измениться. Так как квартира находится в залоге у банка и на неё наложено обременение, любые действия с недвижимостью, в том числе обмен, подлежат согласованию с кредитором. Поменять квартиру в ипотеке можно только при наличии разрешения банка и соблюдении соответствующей процедуры.

Можно ли поменять квартиру в ипотеке?

Согласно статье №37 Федерального закона «Об ипотеке» ФЗ-102, заёмщик имеет право на продажу или обмен залогового имущества, если данная сделка одобрена банком. Если владелец попытается совершить указанные действия без согласования с кредитором, это будет расцениваться как грубое нарушение договорных обязательств. В таком случае банк вправе применить штрафные санкции и потребовать полного погашения задолженности в досрочном порядке.

Особенности получения разрешения на обмен ипотечной квартиры зависят от условий кредитора и включают следующие аспекты:

  • банк имеет право отказать в проведении сделки без объяснения причин (согласно законодательству, кредитор не обязан давать своё согласие на подобные операции с залоговым имуществом);
  • порядок замены залога регламентируется внутренними нормативными документами банка и прописывается в ипотечном договоре;
  • при обмене происходит переоформление жилищного кредита на новый объект недвижимости.

Для законного оформления сделки заёмщику необходимо обратиться в банк и предоставить необходимые документы.

Основные способы обмена

Традиционный вариант обмена квартиры, которая находится в ипотеке — это замена залогового имущества. Данная процедура имеет свои особенности в зависимости от ценовой разницы между старой и новой жилплощадью. При данном способе обмена заёмщику доступны следующие варианты:

  1. Замена осуществляется при условии равнозначной рыночной стоимости обеих квартир. При этом, новый объект недвижимости может иметь как бо́льшую, так и меньшую площадь по сравнению с тем, который на данный момент находится под ипотечным обременением. Это объясняется качеством жилья, его территориальным расположением, наличием или отсутствием внутреннего наполнения. Эквивалентный способ обмена отличается тем, что его проще и быстрее оформить, а потому является предпочтительным как для банка, так и для клиента.
  2. Производится обмен жилья на более дешёвое. Данный вариант редко получает одобрение банка, поскольку любому кредитору невыгодно менять текущее залоговое имущество на менее ликвидное. Подобная сделка возможна лишь в том случае, если заёмщик погасит более 65% от основного ипотечного долга.
  3. Производится обмен жилья на более дорогостоящее. В отличие от предыдущего варианта, в таком способе замены банки заинтересованы, так как стоимость залога будет увеличена, а кредитные риски снижены. Выгодной для кредитора является ценовая разница в размере не менее 20%. Доплата за новую квартиру осуществляется за счёт собственных средств клиента, либо банк может предложить потребительский кредит (при достаточном уровне платёжеспособности заёмщика).

Если банк отказал в замене залогового имущества, то можно прибегнуть к альтернативным вариантам обмена. К таковым относится оформление соглашения на переуступку обязательств перед кредитором. Вместе с собственностью к новому владельцу переходит статус заёмщика при условии, что его устраивают условия действующего ипотечного договора.

Также для выхода из положения можно использовать потребительский кредит — с помощью заёмных средств погасить ипотеку, снять обременение и оформить договор купли-продажи на нового владельца. Далее следует погасить кредит за счёт полученных денег и взять новый жилищный займ.

Процедура обмена квартиры в ипотеке

В отличие от традиционной продажи недвижимости, при обмене между физическими лицами заключается договор мены, а стоимость жилья не переводится в денежное выражение. Такая сделка имеет 3 участника, где третьей стороной выступает кредитор, который контролирует переход ипотечного обременения со старой квартиры на новую.

Обменная операция ипотечной недвижимости включает следующие этапы:

  1. Заёмщик обращается в банк для составления заявления на обмен жилплощади. Кредитор рассматривает запрос клиента и выносит решение относительно возможности дальнейшей процедуры.
  2. При наличии разрешения от банка клиент осуществляет сбор пакета документов по выбранному объекту недвижимости, на основании которых ответственные специалисты проверяют ликвидность потенциального залогового имущества. На данном этапе банк может отказать в проведении обмена, если выяснится, что новое жильё не соответствует его требованиям или имеет какие-либо обременения.
  3. Между владельцами имущества заключается договор обмена, в котором указывается способ проведения сделки (с доплатой или без). Заёмщик обязательно должен уведомить другую сторону о том, что недвижимость находится в ипотеке.
  4. На новую квартиру накладывается обременение, и она переходит в залог банка.
  5. С имущества, которое ранее принадлежало заёмщику, снимаются все ограничения кредитора.

Только после соблюдения установленного порядка действий второй участник сделки может законно переоформить в собственность квартиру, ранее находящуюся в ипотеке.

Необходимые документы

Видео (кликните для воспроизведения).

При первичном обращении в банк необходимо предоставить упрощённый пакет документов, который подаётся вместе с заявлением на обмен объекта недвижимости. Как правило, он включает в себя:

  • общегражданский паспорт заёмщика и созаёмщиков (при наличии);
  • свидетельство о присвоении идентификационного кода;
  • письменное согласие на проведение сделки от супруга (если заёмщиками являются муж и жена);
  • свидетельство о браке или разводе (при наличии);
  • свидетельство о рождении ребёнка, если на текущий момент он не достиг 14 лет;
  • ипотечный договор;
  • справка из банка, подтверждающая отсутствие нарушений в соблюдении условий ипотечного договора со стороны клиента (заёмщик не допускал возникновения просроченной задолженности).
Читайте так же:  Как легко перевести сельхоз землю в ижс

После того как банк рассмотрит заявление клиента и даст предварительное согласие, потребуется предъявить дополнительные документы (СНИЛС, справка о составе семьи, копия лицевого счёта). Отдельный пакет бумаг предоставляется на квартиру, которую клиент желает получить в результате обмена (правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт, отчёт оценочной компании).

Рекомендации

Чтобы успешно обменять квартиру в ипотеке на другую, необходимо обеспечить выполнение следующих условий:

  • банк одобрит сделку только заёмщикам с хорошей кредитной историей;
  • оформлять сделку можно по прошествии не менее 2 лет с даты подписания ипотечного договора;
  • новая квартира не может находиться на этапе строительства — обмен осуществляется только на реальное жильё;
  • остаток основного долга не должен превышать стоимости нового жилья.

Перед поиском объекта недвижимости для обмена рекомендуется обратиться в банк и удостовериться, что такая возможность существует. Ответственный специалист сообщит сроки и нюансы данной процедуры.

Для экономии времени также можно прибегнуть к услугам риэлтерской компании, сотрудники которой помогут найти жильё для обмена, составят договор и будут сопровождать сделку до момента её проведения.

Как обменять квартиру в ипотеке на другую, большую или меньшую

Ипотечный займ берется на продолжительное время. Однако обстоятельства в жизни могут измениться в любой момент, вследствие чего понадобится заменить жилье на другое. Мы расскажем вам, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, как это сделать и другие нюансы.

Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую?

Пока заемщик не погасит ипотечный кредит, квартира в залоге у банковской организации. Без ее согласия никакие операции с жильем невозможны. Права на него принадлежат банку.

Но замена квартиры все-же возможна и до полного погашения задолженности!

Замена залога по ипотеке

В 345 статье Гражданского Кодекса РФ четко указано, что замена залога по ипотеке возможна после согласия залогодержателя, то есть, банка.

С юридической точки зрения сделка может быть осуществлена. Но в реальности, это сложная процедура, которая потребует потратить много денег. Придется заново проходить те же процедуры, что и при оформлении ипотеки. Каждое действие придется согласовывать с банковской организацией.

Такое случается нередко. Заемщик получает жилье в наследство и желает предоставить банку как залог. Таким образом, он может сразу оформить право собственности на ипотечное жилье.

Если с начальным залогом что-то случается, заемщик теряет право собственности на него, он должен быть заменен, любым, равноценным имуществом.

[1]

Условия обмена

Как мы уже говорили, основное условие — согласие банка. Если он одобрил, придется продать залоговую квартиру и сразу же приобрести другую. Важно, чтобы новая недвижимость отвечала всем требованиям финансовой организации.

Обратите внимание! Банк проведет оценку нового жилья. Оплачивает ее заемщик.

Понадобится заново собирать весь пакет документов. Банковские сотрудники убедятся, что вы платежеспособны. Кредитная история также будет проверена, поэтому лучше не просрочивать платежи за ипотеку.

Документы для проведения данной процедуры

Залог успешной сделки — хорошо подготовленные документы:

  • Паспорт гражданина РФ.
  • Идентификационный код.
  • Если заемщик в браке, нужно взять письменное согласие у второго супруга.
  • Выписка из банка, где видно, что клиент чист. Ее можно получить прямо в отделении банковской организации.

Альтернативные варианты обмена/продажи, основные шаги сделки

Как только банк даст добро, нужно приступать к поиску подходящей квартиры. Она должна удовлетворять требованиям обеих сторон. Затем следует найти того, кто купит старую квартиру. Однако нужно учесть, что мало кто захочет приобретать квартиру в залоге.

Важно! Банк обязательно проверить доходы нового заемщика. Он должен быть платежеспособным.

Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке. Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества.

Есть еще один метод, когда берется займ, а потом, используется, чтобы погасить действующую ипотеку. Для этого понадобится собрать пакет всех документов для оформления нового займа.

Если банк не против, то выдает вам займ на короткий срок. Им вы оплачиваете уже имеющийся кредит и квартира более не под залогом. После этого нужно найти покупателя на квартиру. Полученные с этого деньги уйдут на погашение краткосрочного займа. То что останется, вы тратите на покупку нового жилья и первоначальный взнос за него.

Можно ли обменять квартиру купленную в ипотеку на дом

Это возможно, но только с согласия банка. Квартира находится в залоге у кредитной организации, все сделки с ней возможны после разрешения финансовой организации.

Можно ли обменять квартиру в ипотеке на большую

Банк соглашается, при условии, что стоимость нового жилья, превышает старую не более чем на 20-30%.

Бывают случаи, когда старое жилье обменивается на новое, но по той же цене. Значит новая квартира находится в неблагополучном районе. Банк пойдет на уступки, если там есть его отделение, учитывайте это.

Процедура состоит из следующих этапов:

  1. Получение согласия банка, поиск нового жилья. Оценка недвижимости кредитной организацией.
  2. Через агентство недвижимости находится покупатель на старую квартиру.
  3. Кредитуемый продает старое жилье, и на полученные деньги приобретает новое.
  4. Со старого жилья снимаются обременения, новая квартира становится залогом для банка.
Читайте так же:  Государственная регистрация права собственности через госуслуги

Учтите, что все расходы на эту процедуру оплачивает заемщик. Будьте готовы к этому.

Обмен ипотечной квартиры в Cбербанке

Сбербанк крайне неохотно идет на подобные сделки. Обменять заложенную квартиру на большую могут только те клиенты, в которых банковская организация может быть уверена:

  • ни разу не просрочили платеж.
  • участвуют в зарплатном проекте.
  • хорошая кредитная история.

Если банк согласен, то обмен происходит по схеме, которую мы неоднократно упоминали ранее.

Военная ипотека — отдельные нюансы

Обменять квартиру, купленную по программе военной ипотеки проще всего, погасив задолженность. Тогда квартира полностью переходит в вашу собственность и вы делаете с ней все что угодно:

  1. Вы договариваетесь с владельцем нужного жилья.
  2. Он выплачивает банку остаток вашей задолженности.
  3. Квартира становится вашей.
  4. Вы продаете ее новому владельцу, а он продает вам свою.

Учитывая особенности военной ипотеки, лучше обменивать жилье именно таким методом. Он простой и безопасный.

Обмен по переуступке

Существует понятие переуступка обязательств по договору. Оно может касаться как недвижимости, так и прав и обязанностей, касающихся кредитного обязательства. Покупатели предпочитают приобретать жилье в ипотеку по переуступке, так как срок выплаты может быть довольно скромным.

Важно! Если банк дает согласие на такую процедуру, то новый заемщик соглашается со всеми условиями договора, который подписывал предыдущий владелец.

Как только факт перехода будет зафиксирован в росреестре, новый владелец получает права собственности на жилье. Пока не будет осуществлена регистрация, стороны могут отказаться от сделки, подав заявление.

Специалисты кредитного отдела оценят нового заемщика и примут решение. Если он является таким же надежным, как и предыдущий, банк даст согласие. Однако бывают случаи, когда у кредитной организации нет выбора, так как старый заемщик не может платить и они соглашаются на любого нового владельца.

Чтобы получить разрешение на переуступку, нужно обратиться в отдел ипотечного кредитования своего банка. В случае вынесения положительного решения, финансовая организация начинает подготовку всей документации.

По окончанию сделки:

  • Покупатель становится новым заемщиком.
  • Продавец теряет статус собственника и заемщика.
  • Условия кредитования остаются прежними.
  • Меньший долг перед банком.
  • Все чисто в юридическом плане.
  • Банк выступает в качестве гаранта сделки.
  • Новый заемщик быстро выплачивает остаток кредита и получает дополнительный «плюсик» в свою кредитную историю.

Обменять ипотечную квартиру на другую можно, но только, если банк согласится на эту сделку. На решение кредитной организации влияет множество факторов, в том числе и расположение нового жилья. Оно должно находиться в хорошем районе. Если банк согласился, нужно тщательно подготовиться, найти хорошее жилье, финансовая организация произведет его оценку. Найти покупателя на старую квартиру. Он должен быть с положительной кредитной историей. Используйте наши рекомендации и у вас, обязательно, все получится.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.
Читайте так же:  Агентский договор выплата вознаграждения

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?
  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.
Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Источники


  1. Галахова, А. В. Особенная часть Уголовного кодекса Российской Федерации. Комментарий. Судебная практика. Статистика / Под редакцией В.М. Лебедева, А.В. Галахова. — М.: Городец, 2015. — 367 c.

  2. Варламов А. А., Севостьянов А. В. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости; КолосС — Москва, 2008. — 265 c.

  3. Троицкий, Н. А. Корифеи российской адвокатуры: моногр. / Н.А. Троицкий. — М.: Центрполиграф, 2015. — 416 c.
  4. Брауде Илья Записки адвоката; Советская Россия — М., 2010. — 224 c.
  5. История государства и права России; АСТ, Сова, ВКТ — Москва, 2009. — 395 c.
Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here