Квартира в новостройке долевое строительство

Полезная правовая информация по теме: "Квартира в новостройке долевое строительство" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Когда покупать квартиру в новостройке: на этапе строительства или в готовом доме

На разных стадиях строительства цены на недвижимость могут сильно отличаться. Когда лучше приобретать квартиру: на этапе котлована или в уже готовой новостройке? Рассмотрим все преимущества и недостатки этих вариантов.

До старта продаж. Минимальная цена

Согласно закону о долевом строительстве, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме после получения заключения о соответствии от Минстроя. Но на практике некоторые строительные компании до этого заключают с потенциальнымм покупателями договор бронирования.

В нем вы подтверждаете свое намерение приобрести квартиру, а продавец взамен обещает продать недвижимость по самой выгодной цене. За это право покупатель платит небольшую сумму, в среднем, от 10 до 50 тысяч рублей.

Преимущества договора бронирования

Самая низкая цена — иногда практически по себестоимости квартиры

Низкие риски — если не будет оформления ДДУ, деньги вернутся покупателю. Но это обязательно должно быть прописано в договоре!

Самый широкий выбор планировок и этажей

Недостатки договора бронирования

Договор бронирования не дает гарантии, что сделка состоится

Сумма, прописанная в договоре бронирования, не всегда идет в стоимость приобретаемого жилья. Иногда она идет в счет оплаты брони. Опять же, читайте договор

Читайте договор бронирования

Договоры бронирования не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Иногда недобросовестные застройщики заключают несколько таких договоров на одну и ту же квартиру. Тогда покупатели могут потерять деньги, время и возможность приобретения понравившейся квартиры.

Проследите, чтобы возврат денег был прописан.

Этап котлована. Дешевле на 20-30%

После оформления необходимых документов, застройщик начинает нулевую стадию строительства — этап котлована, на котором производится подготовка фундамента. На этом этапе уже можно приобрести квартиру в будущем доме. По статистике, на этапе котлована продается около 30% всех квартир.

Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована

Низкая цена — разница по сравнению с квартирой в уже сданном доме может достигать 20-30%, в зависимости от региона

Широкий выбор площади и планировки будущего жилья — первым покупателям достаются самые удачные варианты

Застройщик может предоставить вариант оплаты в рассрочку — как правило, без процентов

Недостатки покупки квартиры на стадии котлована

Квартиру придется ждать несколько лет

Риск заморозки стройки — например, если нет спроса на квартиры или застройщик понял, что будут большие издержки (из-за грунтовых вод, дорогой схемы подводки коммуникаций и т.д.)

Риск изменения проекта или этажности — чем меньше построено, тем проще поменять. Например, планировали 5 этажей, а построят 15. Или отделка будет не такой, как обещали.

Двойные расходы — например, за ипотеку или рассрочку и аренду квартиры

Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома

Немного статистики

По данным Сбербанка за 2016–2018 годы средний срок постройки жилого дома от начала до окончания строительства составляет 2 года.

Как правило, за первую половину срока строительства продается около 50% квартир. Цифра зависит от региона и от репутации застройщика. У крупных игроков средний срок реализации 50% квартир составляет 9 месяцев.

За вторую половину срока реализуется еще порядка 30-35% квартир. И оставшиеся 15-20% уже после сдачи дома. Цифры верны для эконом и комфорт-класса жилья.

Имейте ввиду, что после завершения строительства ключи вы получите не сразу. Сдача дома, подключение к инженерным системам и приемка квартиры могут занять еще до года.

Дом готов наполовину. Дешевле на 10-15%

Если вы не хотите вкладываться в квартиру на этапе котлована, можно дождаться момента, когда очертания будущего дома будут уже вполне различимы. Вероятность того, что строительство будет заморожено на более поздних этапах стройки значительно ниже. При этом цены все еще приемлемые.

Преимущества покупки квартиры на этапе 50% готовности

Меньше срок ожидания квартиры

Цена все еще меньше, чем в готовом доме

Можно проверить соответствие хода стройки заявленным срокам

Меньше шансов попасть на долгострой (но они все же есть)

Недостатки покупки квартиры на этапе 50% готовности

Цена квартиры уже подросла по сравнению с этапом котлована на 10-15%

Удачные планировки и этажи, как правило, уже раскуплены

[3]

Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома

Важно! Если квартиры вдруг упали в цене — это может свидетельствовать о том, что застройщику не хватает денег на текущее строительство. Это плохой знак.

Как обезопасить себя?

Один из признаков, на который вы можете ориентироваться при выборе новостройки — аккредитация застройщика в крупных банках.

Например, при аккредитации застройщика Сбербанк обязательно проверяет:

  • Деловую репутацию юридического лица, его руководителей и группы компаний, в которую оно входит (если входит)
  • Опыт работы компании в строительной сфере — сколько объектов уже построено, и насколько своевременно они были сданы
  • Финансовое состояние компании на момент аккредитации
  • Строительные документы — разрешение на строительство, проектная декларация, документы на землю и градостроительный план земельного участка. Банк следит, чтобы все сроки, приписанные в документах, были актуальны, не было обременений и ограничений на строительства дома на данном участке: ЛЭП, аэропорт, памятники архитектуры и тому подобное.

Квартира в сданном доме. Полная стоимость

Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Конечно, вы можете поймать акцию или попросить у застройщика скидку. Но не рассчитывайте сэкономить больше 5%.

Преимущества покупки квартиры в сданном доме

Это безопасно — объект полностью достроен и сдан

Долевое строительство в Москве — предложения от застройщика

Долевое строительство подразумевает собой вложения денежных средств человека (дольщика) под строительство объекта недвижимости.

Стоимость квадратных метров в таком случае гораздо ниже, но и является самым рискованным методом вложения денег. Компания застройщика может столкнуться с финансовым кризисом, что может привести к потерям финансовых средств.

Долевое строительство в Москве от застройщика — предложения

Предложения в Москве от застройщиков самые разные и цены варьируются в зависимости расположения места строительства и квадратных метров недвижимости.

Например:

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство на сегодняшний день имеет большое преимущество в сфере приобретения недвижимости. Оно дает возможность сэкономить в разы денежные средства и при этом обрести имущество в новом жилом комплексе.

Дольщик при оплате еще не готовой квартиры помогает застройщику осуществить свой проект, тем самым становится участником. За счет этих средств и ведутся строительные работы.

Как стать участником долевого строительства

Чтобы стать дольщиком необходимо пройти следующие этапы:

  • подобрать понравившейся вариант предложения застройки и заключить с ними договор;
  • согласовать каким образом будет производиться оплата, указать это в договоре и оплатить необходимую сумму;
  • ждать срок сдачи недвижимости и подписать акт передачи о получении;
  • оформление права собственности.
Читайте так же:  Договор купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки

Как выбрать добросовестного застройщика?

По первому требованию компания застройщика должна предоставить, все запрашиваемые документы, такие как учредительные документы. Это нужно делать перед заключением сделки, иначе можно наткнуться на мошенников.

Важно обратить внимание на договор, который предлагает компания застройщик. В этом случае, лучше проконсультироваться с юристом.

Так же, следует выбирать такие компании, которые на рынке уже более длительное время в этой сфере и почитать отзывы от бывших дольщиков.

Как вариант, возможность проверки компании в судебных процессах. Эту информацию можно найти в интернете на сайте суда по юридическому адресу компании.

Пошаговая инструкция

Для приобретения имущества таким способом, лучше сразу ознакомиться с законодательными актами и проконсультироваться с юристом, чтобы не попасть на мошеннические действия:

  1. Договор следует зарегистрировать в Росреестре. Такой способ будет являться гарантией, что квартира будет оформлена только на одного собственника.
  2. Не подписывать акт, если есть видимые дефекты и запрашивать срок гарантии

В договоре обязательно прописывается порядок платежей. Эти пункты нужно внимательно заранее оговорить, иначе за своевременную оплату, могут начислять пени и еще более договор могут расторгнуть в одностороннем порядке с недобросовестными участниками.

Необходимые документы

В случае если застройщик первый раз оформляет с участником договор, список предоставляемых документов следует дополнить:

  • учредительные документы;
  • проектную декларацию и разрешение на строительство;
  • документы на землю, которую используют под застройку;
  • план объекта.

Для дольщиков нужно подготовить такие документы:

  • Соглашение об участии в долевом проекте и все имеющиеся к нему дополнительные соглашения;
  • Заявление двух сторон о регистрации данного договора.

Как снизить риски при заключении договора?

При регистрации договора учитываются четыре главных пункта:

  1. Определение в проектной документации объекта, который будет являться проектом договора.
  2. Цена и сроки оплаты.
  3. Срок сдачи недвижимости.
  4. Гарантийный период.

Если в соглашении будет отсутствовать один из вышеуказанных пунктов, оно не будет зарегистрировано.

Проверка всех учредительных документов. Следует поинтересоваться, кто именно будет лицом подписавшим договор. Если он не является генеральным директором, необходимо запросить доверенность на основании чего, он может подписывать документы.

[2]

Преимущества и недостатки долевого строительства

Преимуществом является доступность приобретения жилья по низкой цене. Таким же плюсом является и то, что есть возможность приобрести в национальной валюте и с рассрочкой платежа или взятия ипотеки.

Недостаток приобретения имущества таким способом таков, что покупка проводится не самой квартиры, а лишь право требования ее у застройщика. Возможность передать денежные средства мошенникам и потерять время и деньги.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург)

Новостройки на стадии (этапе) котлована в Москве и Подмосковье от застройщика

Собранные в каталоге новостройки на стадии котлована в Москве и Подмосковье помогут выбрать квартиру из 434 объектов. Средняя цена жилой недвижимости по данным застройщиков — от 87 523 за м² до 920 062 руб. за м².

На страницах каталога жилых комплексов представлена детальная информация о жилье на стадии котлована в Москве и Подмосковье — инфраструктура, стоимость и варианты планировок квартир, фотографии и видео, расположение на карте, транспортная доступность, данные о застройщике, ход строительства новостройки, графики возведения корпусов и сдачи комплекса.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Последние новости

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан для возведения того или иного объекта недвижимости. Жители становятся участниками долевого строительства или дольщиками. Строительство осуществляется по договору долевого участия (ДДУ).

Участие в долевом строительстве это вариант покупки жилья у застройщика на начальной стадии работ, когда цена квадратного метра в несколько раз ниже, чем в уже готовом доме.

Стоит отметить, что это наиболее рискованный способ приобретения квартир. Даже при условии, что застройщик работает в соответствии с действующим законодательством, защищающим дольщиков от потери вложенных средств и приобретаемого имущества, никто не защитит строительную компанию, например, от финансовых кризисов.

Для контроля и надзора за долевым строительством в Стройкомплексе Москвы создан Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест).

Благодаря работе Комплекса градостроительной политики и строительства правительство Москвы решило жилищные проблемы порядка 1076 обманутых дольщиков (на начало 2012 года их насчитывалось 2417). Было завершено строительство объектов, давно получивших статус долгостроев. Квартиры в этих домах ждали более двух тысяч участников долевого строительства. Однако стоит отметить, что далеко не все дольщики, потерявшие свои деньги, могут претендовать на помощь города.

Долевое строительство: инфографика

Почему Москва столкнулась с проблемой обманутых дольщиков?

Появление пострадавших соинвесторов в столице, как и в других регионах России, связано с несовершенством законодательства о долевом строительстве, до недавнего времени никак не защищавшего интересы дольщиков.

Федеральный закон № 214 о долевом строительстве был принят лишь в 2005 году. Но несмотря на это до июня 2010 года, когда в закон были внесены существенные изменения, у застройщика была довольно большая свобода в выборе форм договора, по которому он мог продавать жилье в строящихся домах. Застройщик этой ситуацией пользовался и заключал договоры на выгодных условиях, прежде всего для себя. При этом все риски ложились на плечи покупателей. Справедливости ради надо отметить, что основная масса строящихся жилых домов — около 90% — была успешно достроена и передана покупателям.

Видео (кликните для воспроизведения).

Принятые в июне 2010 года поправки в 214-ФЗ обязали застройщиков заключать договор на продажу квартир в строящемся доме в строго определенной законом форме (договор участия в долевом строительстве — ДДУ).

Органами исполнительной власти города был разработан и согласован комплекс мероприятий для решения этой наболевшей проблемы, создана и продолжает функционировать рабочая группа по разработке мероприятий и защите интересов граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков.

Покупка квартиры в строящемся доме: как не стать обманутым дольщиком?

Покупка квартиры на этапе котлована позволяет значительно сэкономить деньги — такая недвижимость может стоит на 30–40% меньше, чем жилье в уже достроенных домах. С 1 июля 2018 года покупка квартир в новостройке стала значительно менее рискованным делом, чем раньше: вступившие в силу поправки к закону № 214-ФЗ о долевом строительстве свели к нулю риск потерять деньги. Теперь даже если дом так и не будет достроен, вы сможете вернуть свои вложения. Однако риск потерять время и остаться без долгожданной квартиры остаётся. Как проверить девелопера, чтобы минимизировать вероятность стать обманутым дольщиком, как выбрать застройщика и правильно заключить договор долевого участия — в нашем материале.

Читайте так же:  Что делать если завещание утеряно

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Как выбрать квартиру в строящемся доме.
  • Как выбрать застройщика для покупки квартиры в строящемся доме и минимизировать риск стать обманутым дольщиком.
  • Какие документы застройщика нужно проверить.
  • Как заключить договор долевого участия в строительстве (ДДУ).
  • Как проверить объекты недвижимости.
  • Возможно ли достроить многоквартирный дом, если застройщик обанкротился.

Участники долевого строительства больше не рискуют потерять свои вложения. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков. Теперь, даже если застройщика признают банкротом, вы сможете получить денежное возмещение – либо квартиру по договору, если дом будет достроен.

Новые поправки подразумевают переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямого привлечения денег граждан в строительство жилья к сделкам с банковским сопровождением. С 1 июля 2019 года застройщики будут обязаны принимать средства дольщиков на эскроу-счета, то есть специализированные счета, вывод средств с которых будет контролироваться банком. На переходный период — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года — вводится использование одновременно старого и нового механизмов. Это позволит защитить права дольщиков и гарантировать им либо приобретенное жилье, либо полный возврат средств.

Как работает долевое строительство после 1 июля 2018 года и как защищены права дольщика, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Как выбрать квартиру в строящемся доме?

Предварительно выбрать квартиру в строящемся доме можно на сайте застройщика — многие девелоперы используют онлайн-сервисы, которые позволяют подобрать на объекте жилье с учетом этажа, общей площади и количества комнат. Кроме того, можно воспользоваться Единой информационной системой жилищного строительства (ЕИСЖС), где представлен полный каталог новостроек с информацией о квартирах и застройщиках.

Карту и полный список новостроек по всем регионам России смотрите на сайте ЕИСЖС

При выборе квартиры стоит обратить внимание на расположение канализационных и водопроводных труб, домовой вытяжки, радиаторов. Даже в квартирах со свободной планировкой кухня и санузел должны располагаться в месте, предусмотренном застройщиком, — перенести их в дальнейшем будет нельзя. Это значит, что расположение кухни, ванной и туалета должно устраивать покупателя с самого начала.

Типовые квартиры в одном и том же доме могут различаться по стоимости. Часто девелоперы используют систему, при которой цена жилья изменяется пропорционально этажности — то есть повышается в среднем на 0,5% от стоимости с каждым последующим этажом. Считается, что чем выше этаж, тем лучше вид из окна и меньше шум от автомобильных дорог. Кроме того, среди преимуществ квартир в самом верху дома — хороший напор воды и теплые батареи. К минусам можно отнести необходимость подниматься по лестнице, если сломается лифт, а также близость к чердаку и различным техническим помещениям, которые могут быть шумными.

Застройщик также может повысить цену на квартиры, которые, по его мнению, имеют особенно хороший вид из окна – например, на лес, пруд или незастроенные территории.

(в зависимости от класса жилья) могут стоить дороже квартиры с хорошим видом

Не стоит торопиться с приобретением таких квартир. Для начала стоит убедиться, что у местных властей нет планов на застройку территории, на которую выходят окна. Это можно уточнить в городской администрации. В противном случае при продаже эта разница в цене может исчезнуть, особенно в периоды, когда рынок жилья испытывает экономический спад. Как правило, гарантировать прибавку к цене может только вид на исторический центр (если речь идет о Москве, Санкт-Петербурге или городах с историческими постройками).

[1]

Чтобы оценить качество возводимого жилья, можно узнать у застройщика, какие материалы он использует. А если вы не разбираетесь в строительстве, попросите у девелопера разрешения взглянуть на квартиры в доме. Как правило, на первом этаже строящегося дома организуют так называемый шоу-рум, который дает представление о том, каким будет жилье в этом доме. По правилам безопасности на территории стройки, посмотреть непосредственно ту квартиру, которую вы покупаете, скорее всего получится только после того, как дом будет достроен.

Как выбрать застройщика?

При выборе строительной компании стоит обратить внимание на ее репутацию, наличие негативных отзывов и на то, сколько объектов она уже построила. Кроме того, есть ряд требований, без которых девелопер не может строить дома и продавать квартиры в них. По закону девелопер должен иметь не менее 3 лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч м 2 и не должен иметь обязательств по кредитам, не связанных со строительством. Допускается, чтобы застройщик привлекал 20% от стоимости строительства в долг у материнской компании.

Условия, которые гарантируют чистоплотность застройщика:

  • наличие разрешения на строительство объекта недвижимости;
  • опубликованная проектная декларация;
  • зарегистрированное право на земельный участок для строительства;
  • отсутствие процедуры ликвидации или банкротства;
  • отсутствие решения арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;
  • отсутствие сведений о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;
  • отсутствие у застройщика недоимки по налогам и сборам (разрешается иметь при продаже квартир с использованием эскроу-счета);
  • отсутствие судимости у руководителя и главного бухгалтера компании-застройщика за экономические преступления, а также отсутствие наказания в виде лишения права профессиональной деятельности и административного наказания в виде дисквалификации.

Перечень таких застройщиков представлен в Едином реестре застройщиков, доступном на сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Начиная с октября 2018 года, в ЕИСЖС также собирается информация о статусе строительства домов, в том числе фотографии, на которых можно увидеть текущее состояние стройки. Кроме того, в системе можно проверить регистрацию своего ДДУ и факт уплаты застройщиком взноса в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС

Какие документы застройщика необходимо изучить перед заключением сделки?

Перед тем, как заключить договор участия в долевом строительстве, необходимо убедиться в наличии у застройщика следующих документов:

  • разрешение на строительство конкретного объекта;
  • проектная декларация объекта;
  • документы о регистрации права на земельный участок;
  • поручительство банка либо страховой полис, обеспечивающие возврат денежных средств граждан при неисполнении застройщиком своих обязательств по договору.

Обратите внимание на сайт застройщика. Добросовестные компании размещают на нем как можно больше информации: проектные документы, разрешение на строительство, планировку квартир и цены на них, фотографии текущего этапа строительства. Кроме того, на сайте можно найти информацию о транспортной доступности, экологическом состоянии района и социальной инфраструктуре.

Читайте так же:  В 1с оплата агенту а счет фактура от другой

При встрече с представителем застройщика не стесняйтесь проверить документацию лично и задать все интересующие вопросе о доме и условиях договора. Если представитель ведет себя подозрительно, скрывает документы, ссылаясь на разные причины, или навязывает покупку, стоит насторожиться.

Как заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ)?

Для приобретения квартиры в строящемся доме необходимо заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ), так как только он дает покупателю гарантии, прописанные в Федеральном законе № 214-ФЗ. Обычный договор купли-продажи для этого не годится.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой считается заключенным (п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Заключение ДДУ — один из важнейших моментов при покупке квартиры в строящемся доме. Составлением договора, как правило, занимается застройщик, однако перед подписанием следует внимательно изучить документ.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующую информацию (п. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ):

Без этих сведений договор считается незаключенным.

Кроме того, в ДДУ необходимо включить сведения о каждой из сторон договора (для граждан: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации по паспорту; для юридических лиц: наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес); документ, на основании которого действует представитель (если сделка заключается представителем, родителем или опекуном); дату и место заключения (город) договора.

Договор подписывается девелопером и покупателем, либо его представителем. Если одна из сторон договора — несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то такие лица подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя.

Как зарегистрировать договор участия в долевом строительстве?

Регистрацией договора, как правило, занимается девелопер — он подает необходимые документы в региональное представительство Росреестра. Для регистрации застройщик должен соблюсти одно из двух условий — заплатить взнос в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в размере 1,2% от стоимости договора, или использовать эскроу-счёт (п. 3 и п. 6.2 ст. 48 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). После этого Росреестр проверяет законность и корректность всех документов и регистрирует ДДУ. При этом дольщик вступает в право собственности только после того, как застройщик передаст ему квартиру, то есть после сдачи дома в эксплуатацию (п. 1 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ).

После государственной регистрации договора покупатель обязан внести деньги по безналичному расчету — одним платежом или несколькими в установленные договором сроки (п. 3 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ). Если по договору деньги нужно внести единовременно, застройщик может отказаться от исполнения договора, если покупатель просрочит оплату более чем на 2 месяца.

Даже если договор регистрируется девелопером, от дольщика все равно требуется предоставить копию документов, удостоверяющих личность, нотариально заверенное согласие супруга (при необходимости) и квитанцию об уплате пошлины. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, размер пошлины за государственную регистрацию ДДУ составляет 350 рублей для физических лиц и 6 тысяч рублей — для юридических.

Как получить ипотеку на долевое строительство?

В целом процесс получения ипотечного кредита или займа на строящееся жилье схож с процессом получения такого кредита на готовую квартиру, однако есть ряд особенностей.

Получить ипотеку на квартиру в строящемся доме можно исключительно на основании договора участия в долевом строительстве. При этом возможно заключение предварительного договора долевого участия. Иные формы договоров, например, договоры паенакопления и соинвестирования (используются в ЖСК и ЖНК) банком не признаются.

Для получения кредита на квартиру на этапе строительства залогом служит право требования на объект по ДДУ в пользу банка-кредитора. После ввода жилья в эксплуатацию и возникновения права собственности залогом служит сама недвижимость — как при покупке готового жилья.

Получить кредит на квартиру можно не в любом банке, а только в том, в котором это жилье аккредитовано. Это позволяет финансовой организации выдавать деньги только на те объекты, чьих застройщиков банк может проверить.

Важный нюанс есть и при подаче документов для оформления ипотеки. Для подтверждения стоимости объекта может потребоваться два отчета стоимости — на этапе строительства (сумма, за которую дольщик покупает квартиру) и на этапе готового жилья (сколько будет стоить квартира после ввода в эксплуатацию дома). Изготовлением отчетов о стоимости занимаются те же компании, что оценивают готовое жилье. При этом им можно сразу заказать оценку двух стоимостей для размещения их в одном отчете.

Как получить возмещение при банкротстве застройщика?

Принятые поправки к закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» позволили учесть предыдущий опыт строительства с использованием средств дольщиков. Переход на проектное финансирование, введение банковского надзора за использованием средств и использование эскроу-счетов направлено на защиту прав дольщиков. Поэтому при покупке квартиры в новостройке важно заключить ДДУ в строгом соответствии с законодательством. Обратите особое внимание на использование эскроу-счетов при взаиморасчетах с продавцом – это позволит максимально снизить негативные последствия для вас как участника долевого строительства.

Новостройки и жилые дома Москвы

  • А Авиамоторная
  • Автозаводская
  • Академическая
  • Алексеевская
  • Алтуфьево
  • Аннино
  • Арбатская
  • Аэропорт
  • Б Бабушкинская
  • Багратионовская
  • Баррикадная
  • Бауманская
  • Беговая
  • Белорусская
  • Беляево
  • Бибирево
  • Библиотека имени Ленина
  • Борисово
  • Ботанический сад
  • Братиславская
  • Бульвар Дмитрия Донского
  • Бунинская аллея
  • В Варшавская
  • ВДНХ
  • Владыкино
  • Водный стадион
  • Войковская
  • Волгоградский проспект
  • Волжская
  • Волоколамская
  • Воробьевы Горы
  • Выставочная
  • Выхино
  • Д Динамо
  • Дмитровская
  • Добрынинская
  • Домодедовская
  • Достоевская
  • Дубровка
  • Ж Жулебино
  • И Измайловская
  • К Калужская
  • Кантемировская
  • Каховская
  • Киевская
  • Кожуховская
  • Коломенская
  • Коньково
  • Краснопресненская
  • Красносельская
  • Красные ворота
  • Кропоткинская
  • Крылатское
  • Кузьминки
  • Кунцевская
  • Курская
  • Кутузовская
  • Л Ленинский проспект
  • Лермонтовский проспект
  • Люблино
  • М Марьина Роща
  • Марьино
  • Маяковская
  • Медведково
  • Международная
  • Менделеевская
  • Митино
  • Молодежная
  • Мякинино
  • Н Нагатинская
  • Нагорная
  • Нахимовский проспект
  • Новокосино
  • Новокузнецкая
  • Новопеределкино
  • Новослободская
  • Новые Черемушки
  • О Октябрьская
  • Октябрьское поле
  • Орехово
  • Отрадное
  • П Павелецкая
  • Парк культуры
  • Парк Победы
  • Партизанская
  • Первомайская
  • Перово
  • Петровско-Разумовская
  • Печатники
  • Пионерская
  • Планерная
  • Площадь Ильича
  • Площадь Революции
  • Полежаевская
  • Полянка
  • Пражская
  • Преображенская площадь
  • Пролетарская
  • Проспект Вернадского
  • Проспект Мира
  • Профсоюзная
  • Пушкинская
  • Пятницкое шоссе
  • Р Речной вокзал
  • Римская
  • Рязанский проспект
  • С Савеловская
  • Свиблово
  • Севастопольская
  • Семеновская
  • Серпуховская
  • Славянский бульвар
  • Смоленская
  • Сокол
  • Сокольники
  • Солнцево
  • Спортивная
  • Сретенский бульвар
  • Строгино
  • Студенческая
  • Сухаревская
  • Сходненская
  • Т Таганская
  • Тверская
  • Театральная
  • Текстильщики
  • Теплый стан
  • Тимирязевская
  • Третьяковская
  • Тропарево
  • Трубная
  • Тульская
  • Тургеневская
  • Тушинская
  • У Улица 1905 года
  • Улица Академика Янгеля
  • Улица Горчакова
  • Улица Подбельского
  • Улица Скобелевская
  • Улица Старокачаловская
  • Университет
  • Ф Филевский парк
  • Фили
  • Фрунзенская
  • Ц Царицыно
  • Цветной бульвар
  • Ч Черкизовская
  • Чертановская
  • Чкаловская
  • Ш Шаболовская
  • Шипиловская
  • Шоссе Энтузиастов
  • Щ Щелковская
  • Щукинская
  • Э Электрозаводская
  • Ю Юго-Западная
  • Южная
  • Я Ясенево

Copyright © 2014 «Вдолёвке.Ру». Администрация сайта не несет ответственности за высказывания и действия пользователей сайта на всех страницах сайта, а также за достоверность указанной ими информации

Эскроу-счет или ДДУ: что делать покупателю новостройки

Как клиенту разобраться – что к чему на первичном рынке

На рынке долевого строительства – большие перемены: застройщики обязаны перейти на новую финансовую модель к 1 июля 2019 года. С этого дня компании больше не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую — строить они будут на банковские кредиты. Для покупателей должны быть открыты эскроу-счета, где деньги будут лежать в сохранности до заветного часа – ввода дома в эксплуатацию. Вот только тогда застройщик и получит деньги покупателей. И все бы хорошо и правильно, если бы не неразбериха – мы до сих пор не понимаем, какие из представленных на рынке жилых комплексов будут достраиваться по старой схеме, а какие – уже по новой.

Читайте так же:  Заявление о возбуждении уголовного дела по факту заведомо ложного доноса образец

Кроме того, строительная отрасль постоянно бомбит нас новостями то о неготовности девелоперов к новым требованиям, то о нежелании банков кредитовать застройщиков, то об ожидаем недострое огромных масштабов! Что прикажете делать покупателю новостроек в условиях, приближенных к боевым, — ждать июля, идти к застройщику, который уже работает по схеме проектного финансирования, или наоборот, поторопиться заключить последний ДДУ? Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» решила вместе с экспертами дать несколько советов покупателям – как вести себя в нынешней не слишком понятной ситуации.

Эскроу-счета открыли, но по ним не работают

Понять, кто на рынке работает по-новому (с эксроу-счетами), а кто по-старому (с ДДУ) очень трудно – строители и сами не знают точных цифр. На сегодня известно, что Сбербанк открыл 1200 эскроу-счетов для физических лиц – это где-то две трети от общего числа открытых счетов по всей России. Не густо.

Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон», цитирует аналитику российского подразделения Ernst & Young (британская аудиторско-консалтинговая компания), согласно которой в России по новой схеме продается всего 77 проектов, то есть около 1,5 млн кв. м из 130 млн кв. м общего объема рынка жилищного строительства. Это данные на начало февраля.

Что касается Москвы, то Москомстройинвест недавно сообщил: эскроу-счета открыли большинство столичных застройщиков – порядка 230 компаний. Звучит солидно. Однако любопытно: открыть-то они их открыли, а вот работают ли по ним? Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости», в этом не уверена: «сейчас их никто не обязывает эти счета использовать – деньги на текущие проекты можно привлекать напрямую. То есть открыли, может, и многие, а работают по ним – единицы». А потом, как определить застройщика, у которого из трёх новостроек только в одном используется новая система, — он перешел на эскроу или нет? — задается вопросом эксперт.

Напомним, что о переходе на эскроу-счета заявляли ГК ПИК – в проекте «Дмитровский парк» и ГК «Эталон» — в ЖК «Серебряный фонтан». В Подмосковье компания «Строительный трест 10» получила проектное финансирование для строительства ЖК в Ногинске. Дмитрий Логинов (АН «Бон Тон») припоминает ещё о нескольких проектах в Московской области – в Серпухове, Красногорске, Котельниках.

Короче говоря, несмотря на призывы правительства ускориться, мягко говоря, массового перехода на эскроу-счета не наблюдается. Возможно, потому что власти обещают разрешить часть строек достраивать по старой схеме, и девелоперы ждут этого решения.

Кому разрешат остаться в старой схеме

К маю правительство должно окончательно определиться с критериями для проектов, которым позволят достраиваться по договорам долевого участия. Проект этого постановления уже готов.

Планируется, что это коснется домов, уровень строительной готовности которых превышает 30% и где 10% квартир продано по ДДУ. «По нашим подсчетам, послабления коснутся более 18,6 млн кв. м строящегося в московском регионе жилья», — комментирует коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина.

Представители компаний приветствуют эти меры. Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель», считает, что благодаря им у застройщиков «появится дополнительное время, чтобы перестроить свои бизнес-модели, достроить ЖК по привычной схеме, плавно переходя к новой модели финансирования. Все это поможет избежать резкого скачка цен».

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, называет такой шаг властей логичным, поскольку безальтернативный переход всех компаний на работу со счетами эскроу не имеет смысла. «Допустим, застройщик успел продать до 1 июля 2019 года 50% квартир, потратив полученные напрямую деньги дольщиков. После этой даты средства будут поступать на эскроу-счет, то есть финансировать проект придется из собственных или кредитных средств. Выходит, что половина дольщиков будет защищена счетами эскроу, тогда как вторая половина – нет. Резкий переход на проектное финансирование подразумевает определенные риски для экономики проекта. Поэтому безопаснее дать возможность для завершения строительства по старым правилам».

ДДУ или эскроу?

Итак, в мае более-менее ситуация прояснится, но что делать покупателю сейчас — связываться ли с ДДУ или искать новостройку, где покупателям уже открывают эскроу? Возможно, и то, и другое.

Есть аргументы в пользу «старой схемы». Большинство комментаторов, опрошенных IRN.RU, считают, квартиры по ДДУ обойдутся покупателям дешевле.

«Девелоперам придется достраивать объекты на заемные средства, а переплата по кредиту однозначно будет заложена в цену квадратного метра, — предупреждает Мария Литинецкая («Метриум»). — Как следствие, стоимость квадратного метра в новостройках с продажами через эскроу-счета может вырасти в среднем на 5-10% уже по итогам 2019 года».

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», рекомендует от ДДУ не отказываться, но рассматривать проекты на этапе высокой строительной готовности, которые наверняка разрешат достраивать по старым правилам.

Есть и другая точка зрения: лучше выбрать проект, который уже сейчас прошел все проверки, получил кредит и спокойно продается по схеме с эскроу-счетами. «Выше шанс, что его достроят быстрее – у застройщика есть серьезный экономический стимул для этого. Абсолютно безопасно. И главное – застройщика с эскроу тщательно проверил банк, что подтверждает его надежность, и она выше, чем у тех, кто еще эту процедуру не прошел», — говорит Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу компании «Талан». («Талан» — региональный застройщик, одним из первых в стране открывший эскроу-счета). Правда, есть тут один существенный минус – проекты с эскроу можно пересчитать по пальцам, а новостроек, продающихся по ДДУ, – подавляющее большинство. И основное различие между ДДУ без эскроу и с эскроу Дмитрий Логинов («Бон Тон») предлагает описать формулой – «эскроу надежнее, но дороже».

Собственно, вывод из всего вышесказанного следующий. Если застройщик уже открыл эскроу-счета, — очень хорошо, с ним можно иметь дело. Если еще нет — надо смотреть на его историю и репутацию. Крупная компания, прошедшая через все предыдущие кризисы, всегда считавшаяся надежной, имеет все шансы получить проектное финансирование и без потерь перейти на новую схему — с ней можно подписывать договор ДДУ.

«Старым» покупателям не стоит волноваться

Теперь вопрос следующий – надо ли волноваться и куда-то бежать клиентам, которые заключили ДДУ, в том случае, если проект, где они купили квартиру, будет переходить на новые рельсы. То есть имеется в виду новостройка, где «старые» покупатели оформили ДДУ, а новым будут открывать счета эскроу. Надо ли «старым» покупателям волноваться? Ответ: не надо, ничего делать не придется.

Читайте так же:  Сколько продлится приватизация квартир

«Тех покупателей, которые уже заключили договоры долевого участия, переход на эскроу-счета не коснется», — объясняет Рустам Арсланов (ГК «Гранель»).

Ведь если человек заключил ДДУ и перевел деньги на расчётный счёт строительной компании (купил «по старым правилам»), его средства уже поступили к застройщику напрямую, детализирует Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости»). Дольщику не нужно открывать эскроу, а банк не может претендовать на его деньги.

То есть никакого перевода старых договоров на счета эскроу не будет.

«Новым» покупателям не надо никуда бежать

Схема эскроу-счетов пока добровольная, а с 1 июля 2019 года она уже станет обязательной. А потребуются ли какие-то телодвижения от покупателя, приобретающего квартиру «по новой схеме», — надо ли ему собирать какие-то бумажки и справки? Комментаторы уверяют: не надо. Чтобы открыть эскроу-счет, нужен лишь паспорт и …договор долевого участия. Да-да, ДДУ у нас живее всех живых.

«Переход на эскроу не предполагает отмены договоров участия в долевом строительстве, — объясняет Дмитрий Логинов («Бон Тон). — Девелоперы как заключали ДДУ, так и продолжат их заключать после 1 июля 2019 года. Изменения коснутся только способа оплаты этих договоров».

Процедура открытия счета эскроу включает три основных этапа, о них рассказывает Мария Литинецкая («Метриум»).

1. Девелопер и дольщик подписывают ДДУ, в котором указано то, что оплата пройдет с использованием эскроу-счета. Соглашение регистрируется в Росреестре.

2. Покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета.

3. Дольщик вносит средства на эскроу-счет в обозначенный ДДУ срок.

В общей сложности оформление сделки занимает порядка двух недель.

«Если жилье покупается в ипотеку, то вместо заемщика деньги на эскроу-счет зачисляет банк, выдавший кредит на покупку квартиры», — дополняет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

Хлопот в будущем поубавится: банки обещают открывать эскроу-счета дистанционно.

Что же касается предоставления в банк пакета необходимых документов, включая уставные и разрешающие строительство жилищного комплекса (договор на землю, проектную декларацию, разрешение на строительство и т.д.), то это дело застройщика, замечает адвокат Олег Сухов, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Ну и несколько слов о защите покупателя. Деньги на эскроу-счете будут заблокированы до окончания строительства. Если дом будет построен в срок, счет разблокируется, и деньги уйдут застройщику. Если нет, то дольщик может расторгнуть ДДУ, и средства с эскроу-счета вернутся дольщику.

И наконец, нужно иметь в виду, что ДДУ с эскроу очень мало, по оценке Дмитрия Логинова («Бон Тон»), — примерно 1 из 100. А вот после 1 июля банки столкнутся с массовым переходом строительных проектов на новую систему.

Покупатели прелестны и легкомысленны

Редакция IRN.RU также поинтересовалась у экспертов настроениями покупателей, не пугают ли их перемены на рынке долевого строительства, да и вообще, в курсе ли они столь страстно обсуждаемой профессионалами реформы?

Как выразился Рустам Арсланов (ГК «Гранель»), «весь ажиотаж развивается среди участников рынка», покупатели же никакой паники не выказывают, в большинстве своем эскроу-счетами интересуются мало. Ольга Тумайкина (ФСК «Лидер») предполагает, что вопросы у клиентов возникнут ближе к лету. А сегодня, по наблюдениям Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), никакого оттока покупателей в связи с предстоящими переменами на рынке нет: напротив, продажи идут активно. Эксперт приводит статистику Росреестра по Москве: в январе, который обычно менее показателен из-за продолжительных каникул, зарегистрировано 5 394 договора долевого участия, что на 12,6% больше, чем в январе предыдущего года (4 790 ДДУ) и в три раза выше, чем двумя годами ранее.

Правда, среди покупателей есть и те, кто «в теме» — вот они-то со сделкой не торопятся и либо целенаправленно ищут проект с счетами эскроу, либо планируют покупку уже после того, как рынок перейдет на проектное финансирование. Но таких людей намного меньше.

«По нашей оценке, в настоящее время более 90% покупателей новостроек когда-либо слышали про эскроу. Из них около 40-50% примерно представляют суть нововведений и их пользу, особенно на фоне череды ярких банкротств застройщиков. По опыту проекта ЖК «Счастье» (Пермь), где цены выше на 5%, чем в аналогичных проектах, реализующихся по ДДУ, покупатели готовы платить премию застройщику за повышенную надежность», — комментирует Наталья Гарифуллина («Талан»).

Резюмируем

В целом эксперты уверены – опасаться рынка новостроек сегодня не нужно. Не надо бояться ни ДДУ, ни эскроу. Более того, например, Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости»), считает, что сейчас удачный момент для покупки: цена квадратного метра в Москве только процентов на 10 выше, чем в 2016 году (чуть менее 200 тысяч рублей), а средняя ипотечная ставка сопоставима с показателем 2017 года (около 10% годовых). Вопрос заключается в том, на каком этапе заходить в проект. Можно дождаться, скажем, первых этажей. Олег Сухов рекомендует покупать жилье на завершающей стадии, у надежного застройщика.

Видео (кликните для воспроизведения).

Представители компаний советуют не тянуть с покупкой жилья и высказывают единую точку зрения: после 1 июля цены вырастут. Скорее всего, действительно, в сегменте недорогого жилья так и будет: там можно ожидать «урезания» скидок на старте продаж и неплохую ценовую динамику по мере строительства. А вот в более дорогих проектах рост цен неочевиден, так как, например, жилья уровня бизнес-класса на рынке предостаточно. Подробнее об этом читайте в статье «Могут ли цены на жилье вырасти на 20% из-за перехода рынка на эскроу-счета?».

Источники


  1. Марченко, М.Н. Теория государства и права / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, Велби; Издание 2-е, 2003. — 637 c.

  2. Теория государства и права в вопросах и ответах:Учебно-методическое пособие. -5-е изд. исп. — Москва: ИЛ, 2015. — 725 c.

  3. Поттешер, Ф. Знаменитые судебные процессы / Ф. Поттешер. — М.: Прогресс, 2013. — 302 c.
  4. Ведерников, А. Н. Конституционное право личности на судебную защиту в законодательстве и судебной практике России / А.Н. Ведерников. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2017. — 152 c.
  5. Чашин А. Н. Квалификационный экзамен на адвоката; Дело и сервис — М., 2010. — 544 c.
Квартира в новостройке долевое строительство
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here