Какие варианты ипотечного кредитования существуют – виды и классификация

Какие варианты ипотечного кредитования существуют виды и классификация

Покупка готового жилья на данный момент считается самым распространенным видом ипотечных кредитов. Отличительной чертой и преимуществом такого кредита выступают приятные процентные ставки, скорость оформления займа и возможность получать льготы определенным категориям населения.

Постоянный ипотечный кредит — это наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относятся к числу самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества — средний класс.

2.1 Ипотечное кредитование в Сбербанке России

Желание иметь собственный дом или квартиру– одно из приоритетных для современного человека. Именно поэтому различные виды ипотечного кредитования в РФ являются востребованными, ведь это доступность и гарантия получения собственного жилья в оговоренные сроки.
Если клиент не зарплатник Сбербанка + 0,5% .При отказе от страховки +1%, При отказе от электронной регистрации + 0,1%; При отказе от акции витрина + 0,3%.

Виды ипотеки и ипотечного кредитования

Пружинный кредит, или кредит с фиксированным платежом основной суммы. Предполагает регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга.

Кредит с участием в доходах и приросте стоимости. Данный вид ипотечного кредита применяется при финансировании доходной недвижимости. Он близок к самоамортизирующимся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода, на часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости.

В ряде областей России (например, в Ленинградской области) разработана схема кредитования жилья в сельской местности с использованием сельхозпродукции как средства погашения кредита. В Москве наряду с попытками реализовать «американскую» и «немецкую» модели прорабатываются варианты «молодежной» ипотеки. Один из них предусматривает оплату 30% от стоимости квартиры молодой семьей с ребенком, другие 30% компенсирует столичная администрация, а на оставшуюся сумму предоставляется кредит в рассрочку на пятнадцать лет. Специфика инструментов ипотечного кредитования. Классификация ипотечных кредитов. Особенности ипотечного жилищного кредитование в Сбербанке России. Определение максимальной суммы кредита. Анализ действующей практики жилищного ипотечного кредитования.

Льготные кредиты в Италии распространяются Институтами земельного кредита и выдаются сроком не более чем на 25 лет. Их размер доходит до 100% расходов, связанных с приобретением жилья. Процентные ставки по таким кредитам снижаются в зависимости от средств, которыми располагает заемщик. В Италии широкое распространение получили «земельные авансы». Их выдают Институты земельного кредита под ипотечную гарантию. Срок погашения такого кредита не менее 18 месяцев (в среднем — от двух до четырех лет). Еще одна разновидность ипотечных кредитов, применяемых в Италии, — «долгосрочные ипотечные кредиты», которые выдаются также Институтами земельного кредита и другими кредитными учреждениями.

Ипотечные кредиты представлены разными видами, но самыми востребованными являются стандартные программы, которые отличаются лишь выбором объекта договора.

Еще по теме §21.3. Классификация ипотечных кредитов:

1.2 Классификация ипотечных кредитов

При оформлении договора ипотеки практикуется титульное страхование. Это страхование от утраты имущественного права на застрахованную недвижимость. Оно обеспечивает застрахованного субъекта финансовой поддержкой, в случае если право на владение собственностью будет оспорено другими субъектами.
Именно из-за риска наступления форс-мажорных ситуаций и потери владений, все чаще заемщики выбирают второй вариант оформления ипотеки.

Страхование позволяет обезопасить заемщика от различного рода обстоятельств, которые могут привести к невозможности выплачивать заем дальше, а также ограничит банковское учреждение от риска не возврата денежных средства и как следствие убыточности деятельности. В Башкортостане схема ипотеки предполагает первоначальные взносы до 30% с возможными сроками рассрочки от пяти до пятнадцати лет. В качестве инвестиционных ресурсов используются бюджетные средства и средства покупателей, а также товарные кредиты, которые предоставляются подрядчикам в виде стройматериалов на сумму до 50 тыс. руб. сроком от года до пяти лет под 8% годовых.

Виды залогового обеспечения ипотеки

Во Франции льготные кредиты называются «льготные кредиты на вступление в право собственности» и используются для финансирования вступления в право собственности семей со скромными доходами. При этом соблюдаются нормы расценок, жилищных условий и максимальных платежных возможностей будущих жильцов. Такие кредиты выдаются под твердую или плавающую процентную ставку сроком на 20 лет. Во Франции существуют «связанные кредиты». Они могут выдаваться всеми учреждениями, берущими на себя обязательства соблюдать некоторые нормы, но без условия учета денежных возможностей (доходов). Кредиты могут выдаваться на покупку и новых, и старых квартир, если заемщик производит там работы на сумму, равную 25% стоимости, а также на проведение капитального ремонта.

Жилье является одной из базовых ценностей и нужд , обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

Обращаясь к финансовому консультанту, а также изучая вопросы ипотеки самостоятельно большинство желающих взять ипотеку обращают внимание на условия предоставления займа, а не на аспекты программы. В огромном разнообразии предложений легко запутаться и обойти вниманием выгодный для себя вариант.

В Великобритании кредит на приобретение заемщиком банка своего первого дома оформляется следующим образом. Покупателю дома выдается брошюра банка «Информация для покупателей дома». В ней подробно описывается, как правильно выбрать страховку и кредит, каков порядок приобретения дома, приводится форма заявления на выдачу кредита. Кредиты выдаются лицам, достигшим 18- летнего возраста в размере до 95% ипотеки. Размер кредита определяется путем умножения годового дохода заемщика на три. Если кредит получают одновременно два заемщика, размер ссуды определяют следующим образом: 2,25, умноженное на общий доход заемщиков, или три, умноженное на размер наибольшего дохода одного из заемщиков, плюс 1,13, умноженное на доход второго заемщика.

Видео: Виды кредитов. Разберёмся вместе.

Ошибкой многих клиентов банков является нежелание изучать программы ипотеки, принципиальные различия между видами кредитов. Это приводит к ситуации, когда человек несет дополнительные затраты. Благодаря быстрому развитию данного вида услуг, на сегодняшний день банки могут предложить множество способов получения ипотечного капитала. Часто происходят ситуации, когда потребители не знают всех выгод и тонкостей существующих возможностей и не понимают различий между свойствами ипотечного кредита, что толкает их в неверном направлении.

Рынок вторичного жилья предоставляет огромный выбор недвижимости для приобретения. Банки охотно одобряют выбор заемщиков, при этом займ на такое жилье отличается следующими параметрами:

• оптимальная процентная ставка годовых;
• минимальная сумма первоначального взноса;
• лояльность к соискателям;
• быстрая проверка, оформление;
• страхование титула и предмета залога сразу.

При наступлении случая предусмотренного страховым контрактом, убытки покрывает страховая компания. Указанные три вида страхования практикуются практически во всех коммерческих банках.

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. Данный вид кредита имеет подвиды, которые будут приведены ниже.

Ипотечное кредитование в России развивается и преображается год от года. Классифицировать доступные варианты ипотеки можно по следующим признакам:

1. Залог. Ипотека, как способ обеспечения обязательств предполагает наличие залога. Обеспечением по кредиту может выступать имущество заемщика, находящееся в собственности или приобретаемая недвижимость. В случае неисполнения долговых обязательств кредитор вправе реализовать имущество для погашения задолженности.
2. Объект кредитования. Соискатель может приобретать загородный дом, квартиру в новостройке или строящемся многоквартирном доме, на вторичном рынке недвижимости или самостоятельно построиться. В зависимости от ликвидности выбранной недвижимости, а также существующих рисков банки формируют условия кредитования.
3. Направленность. Кредит может быть социальным или иметь коммерческую направленность. В первом варианте в кредитовании напрямую или опосредованно участвует государство, обеспечивая заемщикам льготные условия кредитования.
4. Вид платежа. Аннуитетная система разделяет всю сумму ипотеки (основной долг + проценты) на равные платежи в течение срока кредитования, а дифференцированная позволяет постепенно уменьшать платеж.
5. Цель. Целевая ипотека подразумевает конкретную цель – приобретение определенного объекта недвижимости. Нецелевая ипотека допускает использование денежных средств по усмотрению заемщика.

Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики.

Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Какие варианты ипотечного кредитования существуют – виды и классификация

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости.

[3]

2. По целям кредитования. В качестве подобных целей рассматриваются следующие:

— приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

— кредит на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка;

— строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья осуществляется поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора ипотечные кредиты могут быть:

4. По виду заемщиков:

а) как субъектов кредитования:

— кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

— кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

— кредиты сотрудникам банков;

— сотрудникам фирм-клиентов банка;

— клиентам риэлтерских фирм;

— лицам, проживающим в данном регионе;

5) По срокам кредитов. Сравнительная характеристика срочных периодов по некоторым странам представлена в таблице №1 в Приложении. По данным этой таблицы можно сделать выводы, что разные страны по разному определяют сроки периодов. На мой взгляд, самое оптимальное распределение сроков представлено Великобританией. А сроки кредитования в России очень узкие. Ведь если представить, что человек планирует купить квартиру при помощи ипотечного кредитования, то сложно представить, какую сумму он должен будет выплачивать ежемесячно, чтобы погасить такой кредит за 3 года. Это лишний раз доказывает, что ипотечное кредитование — это слабая сторона нашего государства.

6) По виду процентной ставки:

— кредит с фиксированной процентной ставкой;

— кредит с переменной процентной ставкой.

7) По возможности досрочного погашения:

— с правом досрочного погашения;

— без права досрочного погашения;

— с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

8) По степени обеспеченности (величине первоначального взноса). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Виды ипотечных кредитов

В системе ипотечного кредитования можно выделить несколько различных видов кредитов в соответствии с характером выплат.

1. Постоянный ипотечный кредит.

2. Кредит с постоянными выплатами.

Постоянный ипотечный кредит — это наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относятся к числу самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. Данный вид кредита имеет подвиды, которые будут приведены ниже.

Кредиты с шаровым платежом. Предусматривают единовременный (шаровой) платеж. В его рамках также выделяют три разновидности:

[2]

— с замораживанием процентных выплат до истечения срока. Данный вид кредита не предусматривает каких-либо выплат как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование такого вида кредита достаточно ограничено;

— с выплатой только процентов. Предусматривается, что в течение срока регулярно будут выплачиваться проценты по кредиту. В то время как выплаты основной суммы кредита планируются в самом конце срока;

— с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом. Предусматривает, что выплаты будут осуществляться частично до конца срока кредита.

Пружинный кредит, или кредит с фиксированным платежом основной суммы. Предполагает регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга.

Кредит с участием в доходах и приросте стоимости. Данный вид ипотечного кредита применяется при финансировании доходной недвижимости. Он близок к самоамортизирующимся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода, на часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости.

Кредит с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом). Данный кредит предусматривает равнопеременные выплаты в течение всего срока и используется владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно (или с другой периодичностью). Подобные кредиты используются, когда доход заемщика в начале срока кредитования меньше, чем в конце. Особенности такого кредита заключаются в следующем: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита. Задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

[1]

Кредит с обратным аннуитетом. Он, наоборот, предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. В этом смысле этот кредит сопоставим с кредитом с замораживанием процентных выплат.

Кредит с переменной ставкой. Обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты, позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролл-овер. Это ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит — это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки)

Завершающая ипотека. Суть этого вида кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляют второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредит с выплатой добавленного процента. Предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются для кредитования личной собственности, автомобиля, к примеру, и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

Виды ипотечных кредитов

Решившись приобрести жилплощадь в ипотеку, заемщику нужно проделать много работы: найти подходящий банк, оптимальные условия ипотечного кредитования, подать заявку, собрать документы и т. д.

На первом этапе важно выбрать программу с подходящими условиями в зависимости от покупки планируемого объекта, текущих условий проживая заемщика, наличия детей и т. д.

Какие виды ипотечного кредитования есть в России и в чем их особенности?

Виды ипотек и их характеристики

Сегодня людям, желающим взять в ипотеку жилье, банки предлагают различные программы, которые отличаются друг от друга видом приобретаемого жилья, условиями кредитования, особенностями получения займа.

Ипотеки классифицируются по таким признакам:

по объекту недвижимости – первичное или вторичное жилье, квартира, дом, гараж, земельный участок, машино-место;

по процентной ставке – ее размер индивидуальный в зависимости от банка, выдающего ипотеку;

по длительности взятия ипотеки – от 15 до 30 лет;

по порядку выплаты задолженности – аннуитетные или дифференцированные платежи;

по наличию/отсутствию субсидий – социальная ипотека (например, для молодых семей, учителей, военнослужащих, пенсионеров) или не субсидированная ипотека;

с первоначальным взносом или без него;

по целям ипотечного кредитования – на покупку жилья, ремонт квартиры (дома).

Стандартные ипотечные программы банков в 2019 году

В сфере ипотечного кредитования банки не стоят на месте, они постоянно развиваются, совершенствуются, добавляют новые ипотечные предложения, понижают ставки и т. д.

Самыми популярными видами ипотеки на сегодняшних день являются такие программы (их названия могут отличаться, но условия ипотеки одинаковые):

Ипотека на вторичное жилье – один из самых распространенных видов ипотеки, потому что заемщику не нужно брать большую сумму (в отличие от покупки недвижимости на первичном рынке) и условия кредитования обычно удовлетворяют требования заемщика. Особенность этого вида ипотеки в том, что банки требуют от заемщика застраховаться на случай потери трудоспособности либо на случай смерти.

Ипотека на «первичку» – выдается не всем заемщикам, а только тем, кто действительно может подтвердить свою платежеспособность. Обычно банки охотно выдают такую ипотеку в том случае, если у них есть договор с застройщиком.

Ипотека для молодой семьи и для улучшения жилищных условий – для ее оформления заемщику нужно собрать большой список документов, а также доказать в местной администрации, почему ему требуется квартира (проживает с супругой в арендованной квартире, у родственников, нет собственного жилья, у заемщика родился ребенок).

Ипотека под строительство дома – не такая распространенная, но и на нее есть претенденты. Особенность этой сделки в том, что к земле, на которой заемщик планирует возвести дом, банк предъявляет завышенные требования.

Социальные виды ипотеки: виды, формы

Сегодня люди пользуются любыми возможностями, чтобы хоть как-то улучшить условия ипотечного кредитования, взять деньги взаймы у банка по минимальной ставке, без первоначального платежа, с минимальными требованиями к кандидату и документам.

Сегодня банки предлагают россиянам следующие виды социальных ипотек:

Другие виды ипотечных кредитов

Кроме стандартных ипотечных программ банки предлагают нетиповые виды ипотеки:

Виды платежей по ипотеке

При подписании договора об ипотеке важно продумать, каким способом заемщику лучше будет оплачивать задолженность. Погашать ипотеку можно одним из двух способов:

1. Аннуитетный платеж – предполагает выплату долга равными частями (вся сумма ипотеки разбивается на одинаковые транши). В первые месяцы или годы заемщик обычно выплачивает проценты по ипотеке, а остальная часть долга идет на погашение основного тела.
2. Дифференцированный платеж – предполагает ежемесячные выплаты, но не в равных суммах. Изначально заемщику нужно погасить большую сумму, а со временем она будет снижаться пропорционально сроку кредитования.

Что лучше выбрать: аннуитетный или дифференцированный платеж?

При дифференцированном платеже заемщик переплачивает меньше, чем при аннуитетном способе оплаты. Плюс этого платежа в том, что с каждым разом заемщик платит все меньшую сумму по ипотеке, поскольку время на ее погашение тоже сокращается.

Минус дифференцированного платежа в том, что банки выдают по нему меньшую сумму ипотеки. Если человек захочет купить большой дом, который стоит больше 20 миллионов рублей, то не все банки согласятся прописать в ипотечных условиях оплату задолженности по дифференцированной схеме.

Минус аннуитетного платежа в том, что человек значительно переплачивает по такой ипотеке. А плюс такого платежа в том, что заемщик может взять сумму в 2 раза больше той, чем банк может предложить ему при дифференцированном платеже.

Какой вид ипотеки выгоднее?

Потенциальные заемщики опасаются оформлять ипотеку, боятся, что много переплатят, банк их обманет, курс валюты резко возрастет и цена на недвижимость упадет.

Чтобы понять, какой вид ипотеки для заемщика более выгодный, нужно учесть следующие моменты:

если у заемщика есть накопленная сумма первоначального взноса и она больше, чем 30%, то ему тогда лучше оформить ипотеку с максимальным размером первого платежа. Тогда процентная ставка по договору будет меньше;

брать ипотеку нужно в той валюте, в которой заемщик планирует погашать задолженность (сегодня российские банки выдают ипотеку только в рублях);

если у заемщика есть зарплатная карта банка, где он хочет оформить ипотеку, тогда он может рассчитывать на скидку по процентной ставке;

если заемщик кроме основного страхования оформит еще и дополнительное (например, страховка на здоровье, жизнь, титульное страхование), тогда банк тоже может снизить для него процентную ставку по ипотеке.

Когда речь заходит о том, какая ипотека будет более выгодной для заемщика, нужно понимать, что критерии выгодности для каждого человека разные.

Кому-то выгодно оформить ипотеку без первоначального платежа, кто-то стремится оформить договор на максимальный срок, а кому-то важно получить государственную помощь при получении ипотеки.

Если человек решил брать ипотеку, тогда ему нужно определиться с подходящей программой, узнать, какие банки предлагают выгодные условия по этой программе.

Планируя купить жилье в ипотеку, потенциальный заемщик должен «промониторить» все предложения банков, выбрать для себя подходящую программу в конкретном финансовом учреждении.

Чтобы понять, какая ипотечная программа более выгодная, нужно расставить приоритеты и понять, что важно: ипотека без первоначального взноса, с увеличенным сроком кредитования, максимально возможной суммой займа или с наличием каких-либо льгот, субсидий.

Классификация ипотечного кредитования

Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам.

Данная классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации.

Таблица 1.1 — Ипотечные кредиторы

По степени специализации

• 4. По виду заемщиков:
  • — как субъектов кредитования:
  • — кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
  • — кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
  • — по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:
  • — сотрудникам банков;
  • — сотрудникам фирм — клиентов банка;
  • — клиентам риелторских фирм;
  • — лицам, проживающим в данном регионе;
  • — всем желающим.

В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени меняться условия кредитования.

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

• — обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);
• — субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

Ипотечные кредиты могут выдаваться в виде разовых ссуд и в виде кредитных линий. Могут быть обеспечены первыми либо последующими ипотеками (младшие, старшие закладные).

10. Ипотечные кредиты в зависимости от условий погашения могут быть разделены на две группы:

Ипотечные обязательства с постоянными выплатами.

Ипотечные обязательства с переменными выплатами, но с фиксируемой или корректируемой процентной ставкой.

Первая группа кредитов с постоянными (аннуитетными) платежами предусматривают периодические равновеликие выплаты Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть — на уплату начисленных за период процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту. Данный порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту. Периодические платежи (обычно ежемесячные) состоят из основной суммы долга и процентов. Сначала, когда основная сумма долга принимает свое максимальное значение, ежемесячные платежи состоят в основном из начисляемых процентов, доля выплачиваемой основной суммы составляет лишь незначительный процент от платежей. Со временем при уменьшении основной суммы доля ежемесячных платежей, необходимая для покрытия начисленных процентов, снизится, а доля периодических выплат, отведенная под погашение основной суммы, возрастет.

Вторая группа кредитов — ипотечные кредиты с переменными выплатами — подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, то есть с использованием индексирующих коэффициентов. Среди кредитов второй подгруппы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, т.е. в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы: доходность государственных ценных бумаг, ставки по межбанковским кредитам; средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т.д. Выбор индекса обусловлен, прежде всего, показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:

не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;

относительная сложность инструмента.

При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.

Таблица 1.2 — Способы рефинансирования ипотечных кредитов

Основные формы ипотечного кредитования

По ста­ти­сти­че­ским дан­ным, свы­ше 60% жите­лей Рос­сии явля­ют­ся нуж­да­ю­щи­ми­ся в улуч­ше­нии жилищ­ных усло­вий. Один из вари­ан­тов реше­ния жилищ­ной про­бле­мы – это полу­че­ние ипо­теч­но­го кре­ди­та на при­об­ре­те­ние жилой недви­жи­мо­сти. Ипо­те­ка поз­во­ля­ет при­об­ре­сти квар­ти­ру сра­зу, опла­чи­вая ее сто­и­мость посте­пен­но в тече­ние несколь­ких после­ду­ю­щих лет. Это намно­го удоб­нее, чем копить день­ги, под­вер­гая свои накоп­ле­ния инфля­ци­он­ным и дру­гим рис­кам.

Что нуж­но знать об основ­ных фор­мах ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в Рос­сии?

Мно­гие потен­ци­аль­ные заем­щи­ки счи­та­ют, что нуж­но все­го лишь запол­нить анке­ту-заяв­ле­ние, предо­ста­вить доку­мен­ты, под­твер­жда­ю­щие офи­ци­аль­ные дохо­ды, и банк выдаст день­ги на покуп­ку жилья. Одна­ко на самом деле не все так про­сто. Покуп­ка недви­жи­мо­сти — ответ­ствен­ный и слож­ный про­цесс. Потра­тив немно­го вре­ме­ни на изу­че­ние темы о фор­мах ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в Рос­сии, вы смо­же­те во мно­гом облег­чить себе зада­чу, в зна­чи­тель­ной мере умень­шить воз­мож­ные рис­ки и избе­жать разо­ча­ро­ва­ний.

Ипотека как форма залога

Итак, за поль­зо­ва­ние выдан­ным кре­ди­том заем­щик пла­тит финан­со­во­му учре­жде­нию уста­нов­лен­ные кре­дит­ным дого­во­ром про­цен­ты, и воз­вра­ща­ет заем­ные сред­ства в виде еже­ме­сяч­ных пла­те­жей бан­ку, кото­рые так­же уста­нов­ле­ны по кре­дит­но­му дого­во­ру. Жилье, при­об­ре­тен­ное в ипо­те­ку, оста­ет­ся в зало­ге у бан­ка до пол­но­го пога­ше­ния кре­ди­та, хотя фор­маль­но соб­ствен­ни­ком жилья будет сам заем­щик.

Поэто­му важ­но отме­тить, что у зало­га так­же есть свои фор­мы. Залог пред­став­ля­ет собой спо­соб обес­пе­че­ния обя­за­тель­ства по ипо­те­ке, то есть ипо­теч­ный кре­дит в каче­стве вари­ан­та зало­га может иметь сле­ду­ю­щие фор­мы в обес­пе­че­ние основ­но­го обя­за­тель­ства:

• по кре­дит­но­му дого­во­ру
• по дого­во­ру зай­ма
• ино­го обя­за­тель­ства, в том чис­ле осно­ван­но­го на куп­ле-про­да­же, арен­де, под­ря­де, дру­гом дого­во­ре.

В пер­вом слу­чае — это фор­ма зало­га при ипо­теч­ном кре­ди­то­ва­нии, когда по тому же дого­во­ру заем­щик пере­да­ет в залог не при­об­ре­та­е­мую квар­ти­ру, а уже име­ю­ще­е­ся жилье.

Вто­рая фор­ма сле­ду­ю­щее: заем­щик заклю­ча­ет с выбран­ным бан­ком дого­вор ипо­те­ки, и на осно­ва­нии это­го дого­во­ра он выда­ет заем­щи­ку день­ги, необ­хо­ди­мые на покуп­ку жилья.

Особенности каждой ипотечной формы

Таким обра­зом, ипо­те­ка пред­став­ля­ет собой вид зало­га, при кото­ром зало­жен­ное иму­ще­ство оста­ет­ся во вла­де­нии заем­щи­ка до пол­ной выпла­ты дол­га, одна­ко банк при этом нала­га­ет опре­де­лен­ные огра­ни­че­ния на поль­зо­ва­ние жильем. Посколь­ку в резуль­та­те оформ­ле­ния ипо­те­ки про­ис­хо­дит воз­ник­но­ве­ние новых пра­во­от­но­ше­ний, нуж­но обра­тить вни­ма­ние на ряд важ­ных момен­тов, таких как фор­мы жилищ­но­го зай­ма.

Знать осо­бен­но­сти каж­дой ипо­теч­ной фор­мы необ­хо­ди­мо до под­пи­са­ния соот­вет­ству­ю­ще­го дого­во­ра с бан­ком, что­бы быть в кур­се все­воз­мож­ных послед­ствий тех или иных дей­ствий. Суть ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния про­зрач­на и про­ста: кре­дит­ная орга­ни­за­ция выда­ет физи­че­ско­му лицу (граж­да­ни­ну РФ) дол­го­сроч­ный кре­дит на покуп­ку жилья под залог это­го само­го иму­ще­ства самой недви­жи­мо­сти. За каж­дый месяц поль­зо­ва­ния денеж­ны­ми сред­ства­ми банк начис­ля­ет про­цент, при­быль от выдан­но­го кре­ди­та.

В зави­си­мо­сти от при­об­ре­та­е­мой недви­жи­мо­сти и мож­но выде­лить основ­ные фор­мы ипо­теч­ных кре­ди­тов в Рос­сии:

• Ипо­те­ка по дого­во­ру куп­ли-про­да­жи
• Ипо­те­ка на стро­я­ще­е­ся жилье в мно­го­квар­тир­ном доме
• Ипо­те­ка под залог инди­ви­ду­аль­но­го стро­я­ще­го­ся жилья.

Все фор­мы напря­мую зави­сят от вида и ста­дии готов­но­сти жилья, а, зна­чит, раз­ли­ча­ют­ся и усло­вия кре­ди­то­ва­ния. Рас­смот­рим более деталь­но каж­дую из форм.

Осо­бен­но­сти форм ипо­те­ки в РФ

Ипотека по договору купли-продажи

Наи­бо­лее рас­про­стра­нен­ной фор­мой явля­ет­ся тра­ди­ци­он­ная ипо­те­ка по дого­во­ру куп­ли-про­да­жи. В этом слу­чае жилое недви­жи­мое иму­ще­ство долж­но быть вве­де­но в экс­плу­а­та­цию, обла­дать все­ми необ­хо­ди­мы­ми для ком­форт­ной жиз­ни ком­му­ни­ка­ци­я­ми. Про­да­вец квар­ти­ры дол­жен являть­ся соб­ствен­ни­ком недви­жи­мо­сти, и иметь на руках под­твер­жда­ю­щий доку­мент – сви­де­тель­ство. Как пра­ви­ло, это жилье на вто­рич­ном рын­ке недви­жи­мо­сти.

При этой фор­ме усло­вия кре­ди­то­ва­ния будут стан­дарт­ны­ми для ипо­тек. Прав­да, в отдель­ных слу­ча­ях, если у заем­щи­ка хоро­шая кре­дит­ная исто­рия, высо­кий уро­вень дохо­да, име­ет­ся зар­плат­ная кар­та в кре­ди­ту­ю­щем бан­ке или он вне­сет более 50% от сто­и­мо­сти жилья в каче­стве пер­во­на­чаль­но­го взно­са, то заем­щик может рас­счи­ты­вать на более лояль­ное отно­ше­ние кре­ди­то­ра: сни­же­ние про­цент­ной став­ки или на отсут­ствие комис­сии за оформ­ле­ние и выда­чу ипо­теч­но­го зай­ма.

Ипотека на строящееся жилье в многоквартирном доме

При этом кре­дит­ная орга­ни­за­ция может насто­ять на покуп­ке жилья от аккре­ди­то­ван­но­го у него застрой­щи­ка, кото­рый дав­но заре­ко­мен­до­вал себя на рын­ке недви­жи­мо­сти. Как пра­ви­ло, эти бан­ки заклю­ча­ют со стро­и­тель­ны­ми ком­па­ни­я­ми согла­ше­ние, и осу­ществ­ля­ют кре­ди­то­ва­ние физи­че­ских лиц толь­ко в слу­чае при­об­ре­те­ния квар­ти­ры у дан­но­го застрой­щи­ка. С дру­гой сто­ро­ны, заем­щик так­же себя страху­ет от мно­же­ства риском, поку­пая жилье у этой стро­и­тель­ной ком­па­нии.

Ипотека под залог индивидуального строящегося жилья

Еще одной фор­мой дол­го­сроч­но­го зай­ма явля­ет­ся ипо­те­ка под залог инди­ви­ду­аль­но­го стро­я­ще­го­ся жилья, кото­рая явля­ет­ся вари­ан­том ипо­те­ки на покуп­ку недви­жи­мо­сти в стро­я­щем­ся мно­го­квар­тир­ном доме. Одна­ко в слу­чае с ипо­те­кой на стро­и­тель­ство соб­ствен­но­го дома, полу­чить одоб­ре­ние со сто­ро­ны бан­ка очень слож­но, так как бан­ки выстав­ля­ют к такой недви­жи­мо­сти доволь­но таки обшир­ный ряд тре­бо­ва­ний.

К при­ме­ру, зало­гом может стать толь­ко уча­сток, на кото­ром будет достра­и­вать­ся дом, при усло­вии, что этот оформ­лен в соб­ствен­ность заем­щи­ка. К тому же место­по­ло­же­ние построй­ки долж­но быть в чер­те горо­да, нахо­дить­ся на опре­де­лен­ном рас­сто­я­нии от бли­жай­ше­го фили­а­ла кре­ди­ту­ю­ще­го бан­ка. При этом зда­ние долж­но нахо­дить­ся в ста­ту­се «недо­строя», то есть быть на 40%-50% гото­вым, так­же долж­ны быть под­ве­де­ны все систе­мы и ком­му­ни­ка­ции жиз­не­обес­пе­че­ния.

Таким обра­зом, какой бы фор­мой кре­ди­то­ва­ния не решил вос­поль­зо­вать­ся заем­щик, полез­но будет зара­нее знать, чего сто­ит ждать от бан­ка, на каких усло­ви­ях будет выда­вать­ся ссу­да, и какие тре­бо­ва­ния к недви­жи­мо­сти будут выдви­гать­ся. Изу­чи­те все эти нюан­сы до под­пи­са­ния ипо­теч­но­го дого­во­ра!

Источники

1. 
   Терехова, Ю. К. Корпоративный юрист. Правовое сопровождение предприятия. Практическое пособие / Ю.К. Терехова. — М.: Дашков и Ко, Вест Кей, 2015. — 222 c.
2. 
   Правоведение. — Москва: Мир, 2008. — 319 c.
3. 
   Миронов, Иван Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн / Иван Миронов. — М.: Книжный мир, 2015. — 672 c.
4. Тихомиров, М. Ю. Увольнение по инициативе работодателя. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 499 c.
5. Еникеев, М.И. Основы общей и юридической психологии / М.И. Еникеев. — М.: ЮРИСТЪ, 1996. — 631 c.