Как продать долю в ипотечной квартире

Полезная правовая информация по теме: "Как продать долю в ипотечной квартире" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

Продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно с участием банка или без него. Обо всех возможных вариантах продажи рассказывает партнер компании Felicity Law Юлия Федонина.

Законодательство позволяет продавать недвижимость, которая находится в залоге. Скрывать факт ипотеки нет смысла, тем более что проверить наличие обременений довольно легко.

У продавца в такой ситуации есть несколько вариантов.

Досрочное погашение долга перед банком и снятие обременения

Вариант 1. Покупатель передает продавцу в счет оплаты квартиры сумму, равную остатку задолженности перед банком. Продавец выплачивает свой кредит банку, а потом погашает запись об ипотеке в ЕГРН. После этого регистрируется переход права собственности на недвижимость к покупателю, который доплачивает продавцу оставшуюся часть стоимости квартиры.

Вариант 2. В рамках трехстороннего соглашения (между покупателем, продавцом и банком) покупатель закладывает в первую банковскую ячейку денежные средства для погашения кредита продавца, а во вторую банковскую ячейку – оставшуюся часть стоимости недвижимости, подлежащую выплате продавцу. Обременение снимается, продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи квартиры, регистрируют переход права собственности. Ячейки открываются только после государственной регистрации права нового владельца.

Вариант 3. Продавец перекредитовывается в другом банке, гасит свой ипотечный кредит, снимает обременение в ЕГРН и продает квартиру.

Для каждого из вариантов важно составить правильный договор.

Продажа квартиры с сохранением обременения

В данном случае в сделках будут задействованы три стороны: продавец, покупатель и банк.

Вариант 4. Покупатель приобретает квартиру у продавца по существенно заниженной стоимости и занимает место продавца в кредитном договоре и договоре ипотеки. Банки чаще всего охотно идут на такие сделки, поскольку в большинстве случаев продавец испытывает существенные финансовые затруднения, и то, что он меняется на платежеспособное лицо, выгодно банку. В этом случае необходимо согласие банка на продажу квартиры, которая находится в ипотеке, и способ оформления документов, как правило, диктует сам банк.

Вариант 5. Цена квартиры приближена к рыночной, но продавец остается должником банка в рамках кредитного договора, а покупатель становится залогодателем. Таким образом, ипотека сохраняется, но покупатель отвечает перед банком квартирой уже по долгам продавца.

Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?

— Живу с мужем в гражданском браке. Планируем взять квартиру в ипотеку. У меня есть 35% на первоначальный взнос на квартиру. Но оформлять квартиру планировали на мужа, так как у него официально подтвержденный доход. Платить ипотеку тоже планируем вместе. Вопрос: можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру, если только муж трудоустроен? Я в данный момент не трудоустроена официально.

Отвечает адвокат по семейным спорам Елена Мартынова:

По закону недвижимость может быть оформлена в долевую собственность с определением долей между сторонами независимо от того, будет ли она куплена за наличные деньги или в ипотеку, находятся ли стороны в официальном или гражданском браке. В кредитном договоре стороны будут иметь статус созаемщиков, обязанных в долевом отношении платить ипотечные взносы. Препятствия могут возникнуть только со стороны банков, не желающих брать на себя риски в случае разрыва пары, официально не узаконившей свои отношения, где одна из сторон неплатежеспособна (не трудоустроена).

Оформлять собственность и ипотечный кредит только на имя неофициального супруга не рекомендуется. Поскольку в будущем он может оспорить права второго супруга, официально не вносящего взносы на погашение ипотечного кредита и не имеющего с ним общего бюджета. В настоящий момент на законодательном уровне решается вопрос приравнивания прав и обязанностей супругов, находящихся в гражданском браке, к официально зарегистрированным, однако это момент до конца еще не урегулирован.

Отвечает судебный юрист отдела «Адвокатские услуги» юридической компании Urvista Рената Кашина:

Как мы понимаем, под «гражданским» браком Вы подразумеваете совместное проживание без регистрации брака в ЗАГС. При таких отношениях отсутствуют права и обязанности супругов, отсутствует режим совместного имущества супругов. Поэтому разделить на доли ипотечную квартиру не получится ни во время совместного проживания, ни в случае распада Ваших отношений, так как она всегда будет принадлежать только Вашему «гражданскому» супругу, даже если Вы внесете из своих средств первоначальный взнос и будете вместе платить кредит.

Для определения долей в квартире Вам необходимо либо регистрировать официальный брак и после заключения брака покупать квартиру в ипотеку — тогда имущество, зарегистрированное на одного из супругов, будет считаться совместно нажитым имуществом обоих супругов и его можно будет разделить по ½ доле в случае расторжения брака — либо не регистрировать брак в органах ЗАГС, но выступать в кредитном договоре в качестве созаемщика вместе с гражданским супругом. Таким образом, вы вместе будете платить кредит, а также вместе с неофициальным мужем Вы лично будете выступать в качестве покупателя в договоре купли-продажи квартиры и сможете зарегистрировать право собственности на квартиру по ½ доле на каждого.

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Банки действительно рассматривают доходы заемщиков и их супругов, однако стоит учитывать, что квартира, приобретенная в официальном браке, априори будет считаться совместной собственностью. Стоит отметить, что многие банки просят выводить неплатежеспособных супругов из числа правообладателей посредством брачного договора. Такие требования выдвигают банки «ДельтаКредит» и «Альфа-банк». Долевая собственность в Вашем случае возможна только при подписании соглашения о разделе имущества либо иного способа определения долей.

Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка, поэтому различного рода действия, связанные с объектом недвижимости, подразумевают получение согласия от кредитного учреждения-залогодержателя. По сути решение вопроса переходит в рамки доверительных отношений — гражданский муж может наделить долями в квартире после погашения ипотеки.

Отвечает специалист по сопровождению сделок с недвижимостью АН «Загородный стиль» Виктория Нардина:

В такой ситуации у Вас есть два варианта.

  1. Зарегистрировать брак. По закону супруга является обязательным созаемщиком, даже если официально не трудоустроена. В таком случае Вы обязательно будете подписывать кредитный договор, и любая недвижимость, которую супруг приобретет на свое имя, все равно будет общей совместной, то есть по половине каждому. Также Вы имеете право заключить брачный договор, чтобы сразу распределить доли в квартире, которые Вы хотите, но это уже зависит от банка. Некоторые выставляют требование, что титульному (основному) заемщику должно принадлежать не менее 50% объекта, а другим банкам все равно, хоть 1/100 ему оставляйте.
  2. Можно при подаче заявки на ипотеку указать Вас как поручителя без учета платежеспособности, что также дает Вам право оформить на себя часть приобретаемого объекта. Однако здесь действует то же ограничение, что и в предыдущем варианте: от регламента банка зависит доля, на которую Вы можете претендовать при оформлении собственности.
Читайте так же:  Акт обследования жилищно-бытовых условий - образец заполнения

Лично по моему опыту, лучше первый вариант: покупаете квартиру в общую совместную собственность, и в случае неприятных обстоятельств половина точно Ваша. Здесь все более прозрачно: вместе взяли ипотеку, вместе стали собственниками, вместе ее и платите.
Есть еще запасной вариант — взять созаемщиком кого-то из Ваших родственников (родителей, например) и какую-то часть квартиры оформить на него.

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Валентина Киселёва:

Как правило, при покупке квартиры в ипотеку объект оформляется в собственность того лица, которое является заемщиком денежных средств. Для оформления квартиры в собственность нескольких лиц необходимо, чтобы все эти лица являлись созаемщиками. Возможность включения Вас в число созаемщиков необходимо обсуждать с банком, в котором планируется взять кредит.

При оформлении квартиры только на Вашего гражданского мужа квартира станет его личной собственностью, и в случае прекращения между вами отношений возможность выделения Вам доли квартиры будет зависеть только от его желания.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Есть несколько вариантов оформления квартиры, приобретаемой с использованием кредитных средств. При условии, что второй супруг выступает созаемщиком или поручителем по кредиту, возможно оформить в совместную (без определения долей) или в долевую собственность (доли определены). Также возможно оформление в единоличную собственность заемщика (титульным собственником будет один супруг).

В ситуации, когда титульным собственником является один из супругов, квартира будет находиться в совместной собственности в силу закона. Чтобы понять, какой вариант оформления возможен, необходимо ознакомиться с позицией банка, так как у каждого банка свои требования к оформлению недвижимости и заемщикам. Если необходимо учесть вклад в приобретаемую квартиру личных денежных средств одного из супругов, можно воспользоваться вариантом заключения брачного договора, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Согласно ст. 42 ГК РФ брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Соответственно, стороны заранее, до приобретения имущества, могут предусмотреть юридические последствия той или иной сделки.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если вы с мужем в браке, то независимо от того, на кого оформлена квартира, она ваша совместная собственность. Даже если по документам собственник — супруг, то у Вас все равно есть ½. Либо же Вы можете изначально оформить квартиру не в совместную (супружескую) собственность, а в долевую, то есть по ½ доли каждому. Но здесь нужно будет искать банк, который бы это одобрил. Так как обычно титульным заемщиком (тем, на кого оформлена квартира) выступает тот супруг, кто официально работает. А созаемщиком идет второй из супругов.

Еще отмечу, что если сумма первоначального взноса — Ваша личная, то на случай развода стоит подстраховаться и оформить договор дарения этих денег именно Вам, например, от Ваших родителей. Тогда в случае развода у Вас будет доказательство того, что треть квартиры куплена на Ваши личные сбережения, а значит, делиться пополам будет только оставшаяся часть.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Можно ли продать долю в ипотечной квартире

Фотографии на тему: Можно ли продать долю в ипотечной квартире

Читайте также

Когда наступает зима, многие сталкиваются с проблемой запотевших окон. Погода и так довольно унылая, а тут еще по стеклу стекает тонкая нить, похожая на капельки слез. Помимо этого в квартире становится довольно прохладно, и даже горячие батареи не спасают ситуацию.

Обстоятельства могут сложиться таким образом, что человеку может понадобиться кредит под залог доли квартиры без согласия других дольщиков.

Чтобы проверить квартиру на юридическую чистоту надо собрать определенный пакет необходимых документов. Данные бумаги и справки различаются в зависимости от истории объекта и предоставляются продавцом по запросу покупателя.

В силу разных обстоятельств возникает вопрос: можно ли продать долю в ипотечной квартире? Ввиду того, что при оформлении ипотеки семейной парой, каждый супруг имеет право на долю в квартире, каждый из них так же имеет право на продажу своей доли имущества. Срок, на который берется займ, достаточно большой и это хоть и облегчает расчет по кредиту, что является неоспоримым преимуществом, за это время многое может измениться и возникает необходимость решения вопросов, связанных с продажей определенной доли. Помимо супругов, получающих право на обладание частью жилья, несовершеннолетние дети так же получают свою часть в приобретенной жилплощади.

Задавшись вопросом можно ли продать долю в ипотечной квартире, стоит сразу определиться, кто станет потенциальным покупателем.

Ведь есть несколько аспектов, которые могут стать причиной отказа от совершения подобной сделки и помешать решению задачи. В отличие от случаев, когда квартира продается целиком, а значит и решение об этом принимается совместно, сделка с продажей части в ипотечной квартире, достаточно сложный и требующий ответственного подхода вопрос. Супруг, решивший выступить продавцом своей части, в первую очередь должен помнить о том, что от банка и от условий, прописанных в договоре, зависит возможность реализации. Вся квартира, как единое целое находится в залоге и рассматривается как единый объект. Это значит, что доли, выделенные супругам, существуют только на бумаге и в реальности не могут быть собственностью, которой в праве самостоятельно распоряжаться ни один из заемщиков до полного погашения кредита.

В случае отказа со стороны банка, придется дожидаться окончательного погашения ипотечной ссуды, чтобы осуществить сделку на законных основаниях, без каких-либо препятствий и претензий.

Если же, банк дает свое согласие на такую сделку, продавец должен найти покупателя, согласного на приобретение доли с последующим переоформлением документов по кредиту на свое имя. Но, сделать это можно только при условии отсутствия претензий со стороны второго супруга, который обязан продолжать выполнение взятых обязательств по займу. К тому же, такой вариант возможен, только когда продается эта часть близким родственникам, готовым выплачивать необходимые средства до конца срока, чтобы полностью рассчитаться с банком за взятое в ипотеку имущество

Особенности покупки и продажи комнаты и доли в ипотеку

Бывают случаи, когда купить или продать нужно не целую квартиру, а долю или комнату в ней.

Разберемся, в чем заключается разница и нюансы сделки.

Что такое «комната» и что такое «доля»

Комната — это выделенная часть квартиры, помещение с определенными квадратными метрами и отдельным кадастровым номером.

Доля — это не часть квартиры, а часть права собственности на нее. Обычно доля определяется дробью. Например, если владельцев долевой собственности двое, в выписке из ЕГРН на каждого из них будет записано: доля в праве ½.

Читайте так же:  Дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры

Долю и комнату можно купить в ипотеку по программе «Приобретение готового жилья». Комнату можно также приобрести по программе «Военная ипотека».

Особенности сделки с комнатой и долей

Преимущественное право покупки

Один из основных нюансов сделок с долями или комнатами — это «преимущественное право покупки». Если вы хотите продать свою долю или комнату в квартире, то сначала должны предложить выкупить ее владельцам остальных долей или комнат. Если вы этого не сделаете и продадите недвижимость посторонним людям — такую сделку можно будет признать недействительной.

Рассмотрим на примере.

Представим квартиру, в которой две комнаты и два владельца — Саша и Лена. Саша хочет продать свою комнату и предлагает купить ее Лене.

Если Лена отказывается, то нужно получить у нее нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Если же Лена не хочет писать отказ, то Саша может через нотариуса отправить ей заявление о намерении продать свою комнату. А потом получить опять же у нотариуса свидетельство о передаче заявления. В нем будет указан полученный ответ или написано, что ответа не получено. В таком случае, Саша может продавать комнату кому угодно, по своему усмотрению.

Передача недвижимости в залог

При покупке доли в кредит требуется передать в залог не кредитуемую долю, а всю недвижимость целиком. Остальные участники долевой собственности должны также оформить свои доли в залог банка. Причем это нужно сделать до выдачи кредита.

Вернемся к нашему примеру.

Саша продает свою долю. Лена не возражает. Покупатель хочет взять ипотеку. Но для этого в залог банку нужно передать обе доли.

Лена идет в банк и подписывает договор ипотеки — после его регистрации в Росреестре доля будет в обременении ипотекой в силу договора.

Только после этого покупатель подписывает договор на покупку доли, и кредит выдается. После регистрации договора купли-продажи купленная доля тоже будет в залоге банка, а в ЕГРН будет отображать запись по обременению прав ипотекой в силу закона.

Таким образом, в залоге у банка будет полностью весь объект.

Комментарий эксперта

Если остальные владельцы долей не соглашаются оформлять свои доли в залог, то в качестве обеспечения можно предоставить какую-то другую недвижимость. В таком случае долю, которую покупают, не нужно отдавать в залог банка, так как обеспечением по кредиту будет другой объект недвижимости. Залог на нее надо оформить до выдачи кредита.

Евгения Соколова, эксперт ДомКлик

Отчет об оценке при покупке доли и комнаты

При заказе отчета об оценке по комнате достаточно оценить только приобретаемую комнату, а при покупке доли оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей.

Страхование залога

Кроме того, существует требование обязательного страхования имущества, передаваемого в залог. Так как при покупке доли в залог оформляется весь объект, то и залоговое страхование оформляется тоже на весь объект, а не на долю. Если в залог банку оформляется другой объект недвижимости, то страхуют его, а кредитуемый — нет.

При передаче в залог комнаты нужно страховать только ее.

Как продать долю в ипотечной квартире

Фотографии на тему: Как продать долю в ипотечной квартире

Читайте также

Выбор надежного попечителя для управления вашей квартирой, особенно если это новостройка с отделкой у метро, является проблемой, с которой приходится сталкиваться многим владельцам недвижимости.

Если скачет напряжение в квартире, стоит, для начала, выяснить причину. Нехватка напряжения трансформатора. Сейчас во многих домах стоят еще советские трансформаторы, их мощности не хватает для обеспечения многоквартирного дома из-за увеличившегося потребления.

Как считается ущерб при затоплении квартиры? Что нужно делать и с чего начать? Самое главное в данной ситуации — это сохранять спокойствие, ведь решение этого вопроса полностью в Ваших руках. Следует подойти к этому вопросу ответственно.

Как продать долю в ипотечной квартире? Зачастую такой вопрос становится в случае развода. Оформляя ипотеку, супруги совестно проживают на приобретенной в кредит жилплощади и вместе погашают займ из семейного бюджета. При этом претендовать на свою часть, может супруг, который официально не был трудоустроен и не погашал кредит личными средствами. Таких нюансов, связанных с желанием продать положенную долю, достаточно много и их решение зависит во многом от того, на сколько супруги готовы пойти друг другу на встречу.

Время, которое затрачивается на решение вопроса о продаже, зависит от того является ли доля, уже выделенной или определить какая часть может быть выставлена на продажу, только предстоит.

От этого, к слову, зависит и стоимость реализуемой площади. Например, если раздел уже осуществлен, обращаться в судебные органы за соответствующим решением нет необходимости, что может ускорить сам процесс. Основной трудностью, в вопросе, как продать долю в ипотечной квартире, является достижение компромисса с остальными собственниками и банком, выдавшим данный кредит на приобретение квартиры. Осуществить задуманное без согласия на то второго супруга, практически невозможно, так как он является лицом, которое может претендовать на выкуп. Таким образом, самым простым вариантом, для того, кто желает продать полагающуюся ему часть, достигнуть соглашения с супругом и мирно урегулировать вопрос, посредством продажи доли тому, кто уже является одним из собственников квартиры и возьмет на себя обязательства по погашению долга. Решение подобных проблем с банком, может стать серьезной преградой, так как получить его согласие на осуществление сделки довольно сложно. Составляя договор, заемщики редко учитывают, что в будущем возможен раздел имущества, да и банку, в свою очередь, проще рассматривать квартиру, как единый объект, а не разделенный.

В случае, если банк не даст согласие на раздел и продажу части, придется искать альтернативу или ждать полного закрытия кредита, чтобы иметь право на проведение сделки.

В случае если раздела квартиры, с не погашенным кредитом, не избежать, возможен вариант продажи всей квартиры. Вырученные средства, направляются на полное погашение ипотеки, а средства, оставшиеся после завершения всех операций, разделяются между супругами. Но, этот вариант должен быть согласован обеими сторонами.

Как продать ипотечную квартиру

Утверждение о том, что продать приобретенную в ипотеку квартиру невозможно, является распространенным мифом. Совершить такую сделку пусть и не просто, но вполне реально. Но для успешного завершения процедуры важно знать, как продать ипотечную квартиру правильно.

Можно ли решить вопрос, как продать ипотечную квартиру?

При наличии желания и возможности погашается задолженность по ипотеке перед банком, после чего квартира перестает иметь обременения и собственник может распоряжаться ей на свое усмотрение. Однако такой вариант не всегда реализуем. Как правило, вопросы возникают при продаже квартиры с задолженностью по кредиту.

Процесс продажи взятого по ипотеке жилья осложняется тем, что в сделке принимает участие не только продавец и покупатель, то и третья сторона – банковское учреждение, которое выдало ипотеку. Последнего участника сделки игнорировать не получится, так как именно он формально имеет право распоряжаться квартирой до тех пор, пока кредит не погашен и она выступает в качестве залога. Таким образом, положительный ответ на вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру, следует получить у банковского учреждения.

Читайте так же:  Массаж который не требует лицензии

Особенности сделки, по которой осуществляется продажа квартиры в ипотеку

Главное правило, которое должен помнить собственник, заинтересованный в том, как продать ипотечную квартиру и купить другую – поставить в известность банковское учреждение. Независимо от того, кто выдавал ипотечный кредит — ВТБ, Сбербанк или любой другой кредитов – он должен быть извещен о намерениях продавца до совершения сделки. Этот пункт прописан в любом кредитном договоре об ипотеке. Если это правило проигнорировано, банк располагает полномочиями запретить совершение соответствующей сделки.

В заявлении на досрочное погашение ипотечного кредита требуется обозначить основание, на котором квартиру планируется выставить на продажу. Для банка преждевременный расчет означает потерю дохода в виде процентных платежей по кредиту, поэтому он потребует подробного объяснения.

После полного погашения кредита рекомендуется взять в банке справку, подтверждающую полную выплату долга, а также отмеченную закладную на квартиру.

Предварительно необходимо выписаться всем членам семьи, включая детей, не достигших совершеннолетия.

Если заемщик перестает своевременно вносить платежи за квартиру, банк имеет право обратиться в суд и принудительно выставить ее на продажу с торгов для возврата своих затрат.

Для продажи квартиры, приобретенной по военной ипотеке, главным правилом остается необходимость предварительного снятия с нее обременения. До этого момента она является залоговым имуществом как у банка, так и у Министерства Обороны РФ.

Если квартира приобреталась с привлечением материнского капитала, для ее продажи потребуется в числе прочих получить разрешение органов попечительства и опеки.

Способы продажи ипотечной квартиры

Можно выделить три основных способа, как продать квартиру в ипотеке.

Как продать долю в ипотечной квартире.

По решению суда 1/2 доля в ипотечной квартире. Совместное проживание не возможно. Квартплата и ипотека выплачивается обеими сторонами вовремя в соответствии с 1/2 долей. Как продать долю в такой квартире и обязать вторую сторону внести половину долга по ипотеке. На контакт вторая сторона не идет. Нужны конкретные последовательные рекомендации в этом деле. Спасибо вам заранее. С уважением, Светлана.

Продать долю в квартире которая находится в ипотеке возможно только с согласия банка. Первое что нужно сделать это обратиться в банк с просьбой разрешить продажу доли. Обязать второю сторону досрочно погасить ипотеку, правовых оснований нет. При продаже, второй собственник 1/2, будет иметь преимущественное право покупки Вашей доли. Т.е. получив у банка разрешение, Вы должны в первую очередь предложить приобрести Вашу долю, второму собственнику.

[2]

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Вопрос продажи квартиры, купленной при помощи ипотечного займа, может посетить каждого покупателя. Действительно, срок ипотеки обычно велик, за это время по любой причине может появиться необходимость продать ипотечную квартиру. Рассмотрим ключевые аспекты вопроса.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

С одной стороны, после заключения сделки купли-продажи, недвижимость переходит в собственность покупателя, о чем есть соответствующая запись в ЕГРП. Но с другой стороны, расчет с продавцом был произведен заемными средствами, а в обеспечение возврата кредита приобретенная квартира передана в залог банку. Фактически именно договор передачи квартиры в залог и есть ипотека, а не договор займа. Поэтому, пока не будет погашена ссуда, новый владелец не волен продавать квартиру только лишь по своему на то желанию.

Сначала необходимо обратиться в банк, чтобы выяснить, согласен ли банк на сделку и истек ли период, когда по условиям договора нельзя погасить ссуду досрочно. Если срок истек, тогда продажа может быть проведена и банк предложит своему клиенту один или несколько вариантов осуществления сделки на выбор:

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Ипотека в Сбербанке – самая распространенная, так как по некоторым оценкам, каждый второй такой кредит оформляется именно в этом банке. Поэтому вопрос можно ли продать квартиру взятую в ипотеку, волнует прежде всего заемщиков именно этого банка. Да, продать можно, на озвученных выше условиях одним из трех предложенных способов.

Видео (кликните для воспроизведения).

Сбербанк, как и любая другая кредитная организация, перед тем, как дать одобрение на сделку, тщательно проверит все ее обстоятельства. Запрет может быть выдан только в том случае, если банк не доверяет чистоте проводимой сделки, либо заемщик имеет просроченную задолженность. Тогда потребуется сначала урегулировать все спорные моменты, а только потом вернуться к вопросу продажи.

Как продать долю квартиры в ипотеке?

Часто ипотека оформляется сразу на нескольких собственников. Так происходит, когда квартиру покупает семья. В этом случае долю получает каждый супруг, а если есть несовершеннолетние дети, то выделяется доля и им. При возникновении вопроса о продаже такой доли, необходимо решить – кому будет она продана.

Если же детей нет, долю желает продать кто-то один из супругов, тогда все зависит от условий договора. Банк решает – давать или не давать согласие, поскольку в залоге находится до момента погашения ипотеки вся квартира целиком, как единый объект, так как доли супругов прописаны только на бумаге, но не произведено выделение их в действительности. Соответственно желающему продать придется дождаться погашения ипотечной ссуды полностью, либо найти другого плательщика, согласного выкупить долю на условиях переоформления кредитного договора на себя. Сделать это можно с согласия второго супруга. Подобная схема может иметь место, когда покупателем выступает кто-либо из родственников семьи.

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Доля залоговых квартир на рынке недвижимости увеличивается вместе с ростом ипотечного кредитования. При этом продажей такой недвижимости может заниматься не только банк, но и сам заемщик, если жизненная ситуация изменилась и потребовалось другое жилье. Проведение подобных сделок имеет ряд особенностей и может происходить по нескольким сценариям.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке

Еще один нюанс, возникающий при продаже ипотечной квартиры – убедить покупателя в отсутствии рисков. Существует предубеждение, что с залоговым имуществом могут возникнуть проблемы в будущем, поэтому между квартирами с обременением и без обременения покупатели предпочитают выбирать второй вариант, даже если сделка полностью безопасна для всех сторон.

Так как факт наличия обременения негативно воспринимают большинство потенциальных покупателей, нужно готовиться к тому, что цена в процессе продажи будет снижена на 10-15%. При наличии дисконта предложение станет более интересным, и квартиру можно будет продать быстрее.

Как продать ипотечную квартиру

При наличии согласия кредитора квартира может быть продана не только за наличные средства, но и с привлечением кредитных средств.

Сделка с участием банка

Сделка по купле-продаже ипотечной квартиры проводится в банке, являющемся залогодержателем. Как проходит процесс:

[1]

  1. С банком оговаривается схема сделки, нюансы взаиморасчетов, решается вопрос снятия залога.
  2. Оформляется письменное разрешение кредитора на смену собственника залогового имущества.
  3. Подписывается стандартный пакет документов по купле-продаже жилья на вторичном рынке.
  4. Арендуются две банковские ячейки, в которые помещают деньги, предназначенные для закрытия кредита, и остаток средств, который получит продавец.
  5. Документы подаются в Многофункциональный центр для последующей регистрации.
  6. В течение семи дней продавец и покупатель получают зарегистрированные документы и передают их в банк.
  7. Деньги, предназначенные для погашения ипотеки, изымаются из ячейки, и вносятся в счет погашения кредита.
  8. Имущество выводится из залога.
  9. Продавец получает свою часть средств из второй банковской ячейки.
Читайте так же:  Отмена судебного приказа на алименты

Замена заемщика

Ели покупатель собирается приобрести квартиру с помощью ипотеки, можно использовать один из двух вариантов:

  • Оформление нового кредита. Покупатель подает заявку на кредит в банке, который является залогодержателем. После одобрения проводится сделка по купле-продаже, первый взнос и часть нового кредита идет на погашение старого долга, оставшаяся сумма перечисляется на счет продавца.
  • Замена заемщика по имеющейся ипотеке. Покупатель может приобрести обязательства по выплате ипотеки. Договор подписывается тремя сторонами: работником банка, прежним заемщиком и новым клиентом кредитной организации. В договоре прописываются условия дальнейшего погашения кредитных обязательств, при этом жилье остается в залоге до полного погашения займа.

Что делать, если банк не дает разрешения на продажу

Не все банки дают согласие на продажу ипотечных квартир, при этом оспорить решение заемщик не может. Существуют два законных варианта, как обойти запрет кредитора.

Погашение ипотеки за счет покупателя

Участие банка в этом случае не обязательно – долг закрывается до смены собственника, поэтому его интересы будут учтены. Важно, чтобы остаток ипотечного кредита был небольшим, иначе покупатель может отказаться от рискованной покупки.

Этапы продажи квартиры:

  1. Продавец и покупатель подписывают соглашение о задатке и предварительный договор купли-продажи. Задаток в данном случае – это сумма, которая будет направлена на погашение долга. Согласно Гражданскому Кодексу договор задатка имеет обеспечительную функцию – если продавец потом откажется от сделки, то он обязан вернуть деньги в двойном размере.
  2. Задаток передается продавцу в отделении банка, где сразу оформляется полное досрочное погашение ипотечного кредита.
  3. После закрытия долга продавец получает справку об отсутствии задолженности и обращается в МФЦ для снятия обременения с квартиры.

После того, как будет получено подтверждение, что имущество выведено из залога, проводится стандартная сделка по купле-продаже, а продавец получает оставшуюся часть средств.

Подобный вариант можно использовать, если покупатель планирует приобрести квартиру за наличные деньги. При ипотеке сделка будет невозможна, так как банк не одобрит покупку имущества, находящегося под обременением.

Погашение ипотеки за счет кредитных средств

Для того, чтобы полностью погасить ипотеку и снять обременение можно воспользоваться потребительским кредитом. Преимущество подобной схемы – продать квартиру можно выгоднее, поскольку не придется спрашивать разрешение на продажу у банка и искать покупателя, который будет согласен на подобную сделку.

Поскольку скидка на квартиру с обременением может составлять порядка 15%, то закрыв ипотеку за счет заемных средств, можно получить полную стоимость, а также существенно упростить процедуру заключения сделки.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с участием материнского капитала

Доля должна быть выделена именно в той квартире, на покупку которой был перечислен материнский капитал. Если их распределить в другой недвижимости, это будет являться нарушением закона. В этом случае сделку по продаже признают недействительной.

При использовании сертификата продажа ипотечной квартиры возможна по единственному сценарию:

  1. Полностью погасить ипотеку.
  2. Снять обременение с квартиры.
  3. Составить и зарегистрировать в Росреестре договор о выделении долей всем членам семьи.
  4. Поучить разрешение на продажу от органов опеки.
  5. Провести сделку по купле-продаже.
  6. Приобрести новое жилье, собственниками которого будут все члены семьи.

Органам опеки нужно будет доказать, что новое жилье будет не меньше по площади, а условия проживания несовершеннолетних детей не ухудшатся. Если новый вариант жилья еще не подобран, то средства от продажи первой квартиры в размере стоимости долей, принадлежащих детям, нужно будет положить на счет, а когда они понадобятся – обратиться в опеку для получения разрешения на их использование.

Сам себе риэлтор: как продать свою долю в квартире быстро и выгодно

Если продажа квартиры для граждан РФ уже знакомая процедура, то продажа доли квартиры ставит в тупик.

Возникает много вопросов, которые следует соблюсти, понять порядок процедуры, собрать необходимые документы.

При этом нужно соблюдать законы, чтобы не попасть за решетку за мошенничество.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

2 июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Принятый закон обязывает собственников имущества производить различные сделки только в присутствии нотариуса.

Он отмечает в процессе сделки нарушения при продаже, следит за тем, чтобы ничьи интересы не были ущемлены, а также не допускает мошеннических действий.

Также, в поправках к закону от 2016 года ужесточены правила проведения сделок с недвижимостью, где собственником является несовершеннолетний.

Опять же, обязательно наличие нотариуса, который, в данном случае, является защитником интересов несовершеннолетнего и уберегает его от неправомерных действий со стороны опекунов и родственников.

Но не спешите искать покупателя.

Возможно Вам будут интересны следубщие статьи:

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

С чего начать?

При решении продать долю недвижимости иным собственникам или жителям квартиры, собственник обязан уведомить всех остальных владельцев данной квартиры о своем решении в письменном виде.

В документе должна быть указана стоимость продажи и условия.

Извещение отправляется через нотариуса или по почте, чтобы зарегистрировать дату получения уведомления.

В случае, если нарушены права других владельцев квартиры, они могут потребовать отмены продажи доли или изменение условий продажи через суд в течение трех месяцев.

Если при прошествии 1 месяца ответа от иных владельцев не поступило, то собственник жилья имеет право оформить сделку купли-продажи сторонним лицам.

Где оформляют и куда идти?

Для правильного составления всех заявлений и сбора всех необходимых документов, можно обратиться к риелтору, который сделает всю бумажную работу за вас.

Однако, можно попробовать собрать документы и самостоятельно.

Подписание договора купли-продажи происходит в присутствии нотариуса.

Готовый пакет документов сегодня можно подать двумя способами:

  • Через МФЦ (Многофункциональный центр);
  • Через регистрационную палату.
  • Через сайт Росреестра (после одобрения заявки необходимо предоставить оригиналы документов лично в течение 10 рабочих дней).

Какие нужны документы?

При оформлении договора о купле-продажи, необходимо обратить внимание на наличие следующих моментов:

  • ФИО всех сторон;
  • Адреса всех участников сделки;
  • Описание предмета договора: самой квартиры (адрес, метраж, количество комнат и т.д.), а также её долей;
  • Стоимость;
  • Информация об ограничениях в виде прав со стороны иных лиц в долях на недвижимость.

Данный документ заверяется у нотариуса.

После составления договора, весь пакет документов необходимо передать на оформление.

Весь список документов выглядит следующим образом:

[3]

  1. Письменный отказ всех иных владельцев квартиры от покупки;
  2. При отсутствии письменного отказа необходимо приложить документ, подтверждающий уведомление совладельцев о продаже;
  3. Справка из ЕГРП;
  4. Техпаспорт из БТИ;
  5. Кадастровый паспорт;
  6. Договор купли-продажи;
  7. Заявление;
  8. Документы, удостоверяющие личности обеих сторон (паспорта);
  9. Чек об уплате государственной пошлины;
  10. Документы, подтверждающие извещение совладельцев о продаже доли или их отказы от ее приобретения;
  11. Если в сделке участвует несовершеннолетний, необходима справка из органов опеки.
Читайте так же:  Наследование квартиры после смерти матери

После одобрения всех документов и регистрации права собственности другого человека, он становится полноправным владельцем недвижимости.

Сроки оформления

Как уже было указано, реагирование всех собственников жилья на уведомление о продаже квартиры — 30 дней.

В течение этого срока они могут дать письменное соглашение на приобретение части жилья.

Стоимость оформления

Для удостоверения нотариусом документа о купле-продажи, существует фиксированный тариф — 0,5% от стоимости доли недвижимости.

Данная выплата делается один раз и не может быть ниже минимального порога — 300 рублей, а также не может быть больше 20000 рублей.

Кроме этого необходимо заплатить госпошлину в размере 2000 рублей за госрегистрацию.

В случае, если доля в жилплощадь была в собственности менее трех лет и сумма продажи больше, чем цена покупки, то, согласно Налоговому кодексу РФ, владелец должен оплатить налог в размере 13% от суммы сделки.

Собственник, продающий часть недвижимости, облагается НДФЛ за счет дохода с продажи.

Сделка до 1 миллиона рублей налогом не облагается, а сумма, превышающая данный порог облагается налогом за вычетом 1 миллиона рублей.Также, налоговый вычет не может быть более 260 тысяч рублей.

Когда могут отказать?

Главным образом, отказ в продаже доли может поступить при неправильно оформленных документах или при отсутствии некоторых из них.

Так, например, при продаже части квартиры, где фигурирует несовершеннолетний, обязательно присутствие нотариуса при оформлении всех документов, а также органов опеки и попечительства.

Нотариус должен оценить правомерность совершаемой сделки, а органы опеки должны получить подтверждение того, что ребенок в ближайшее время будет прописан в другой жилплощади (в приобретаемой или у родственников), так как гражданин РФ до совершеннолетия обязан иметь постоянную прописку.

Нотариус, оценивая намерения владельца доли, может не дать состояться сделке, если он решит, что она незаконно.

Отказ, пришедший от Росреестра, говорит о наличии ошибок в документах или недостатке документов.

В этом случае, нужно обратиться к специалисту за помощью.

Особенности и нюансы

Если один собственник

В случае, если в квартире собственник один, то он сам имеет право выбирать, какую часть имущества он будет выставлять на продажу.

В этом случае, он получает часть денег с продажи, .

При этом, сохраняются все правила долевой продажи, кроме извещения иных собственников жилья (так как их нет, данный пункт не актуален).

Если несколько долей

При продаже квартиры, когда покупатель один, а собственников несколько, происходит всё с учетом следующих моментов:

  1. Если все владельцы согласны с передачей прав на имущество, то заключается единый договор, в котором прописываются правила расчета с каждым собственником. При этом, уведомление каждого собственника о продаже не требуется, так как все они участвуют в сделке.
  2. Главное условие — договор обязательно должен быть заверен у нотариуса.

Без участия нотариуса

Несмотря на закон, вступивший в силу в 2016 году, оформление документов при продаже доли имущества всё же можно делать самостоятельно.

Можно всего лишь самостоятельно составить заявления, собрать все документы, оформить договор, но их всё равно обязательно заверять нотариально.

В иных случаях, сделка купли-продажи без нотариуса запрещена законом.

Варианты быстрой продажи доли в квартире

Часто, продажа доли имущества продаётся не так быстро, как хотелось бы.

Мало кто стремится платить деньги за совместное проживание с другими владельцами на одной территории.

Особенно сложно будет продать часть квартиры по рыночной стоимости.

Так, чтобы быстро продать долю в квартире, существует несколько путей:

  1. Сделать стоимость части квартиры ниже рыночной.
  2. Договориться с другими собственниками на совместную продажу всего жилья. Покупателей на полную жилплощадь гораздо больше, нежели на комнату в коммуналке или в квартире.
  3. Стоит привести все документы в порядок. Так, наличие справок об отсутствии долгов за квартиру может быть существенным плюсом в продаже.

Другие особенности и нюансы

При продаже доли жилплощади, можно столкнуться с разными проблемами и нюансами.

  • Муж и жена являются собственниками одной жилплощади. Продажа доли от одного супруга другому будет незаконна.
  • При продаже доли родственникам (не супругу), то обязательно составление акта передачи денег, чтобы сделка не считалась мнимой.
  • Чтобы продать часть квартиры, перешедшей по наследству, необходимо дождаться официального вступления в наследование. Только после этого долю можно продавать по общепринятым правилам.

Иные особенности и нюансы могут обсуждены с нотариусом или риелтором, которому передано право оформления купли-продажи доли.

Можно ли продать долю в квартире, которая находится в ипотеке?

Часто возникает вопрос: возможно ли продать долю в ипотечной квартире?

Ответ: да, это возможно.

Но надо учитывать ряд нюансов.

При необходимости продажи части квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо, в первую очередь, позаботиться о согласии банка на проведение сделки.

Если в момент продажи не погашена ссуда, то продажа невозможна.

Можно обратиться в банк за информацией о досрочном погашении ссуды.

В случае одобрения запроса, можно приступать к оформлению продажи.

Проще всего продать ипотечную долю бывшему супругу или супруге, банки в этом случае очень редко отказывают в сделке.

Если продажа производится третьему лицу, возможны следующие варианты:

  1. Самостоятельная продажа квартиры без согласия. В этом случае, заемщик переводит сумму кредита на счет банка. Эти средства уходят в счет досрочного закрытия ипотеки, а оформление купли-продажи можно проводить по обычным правилам.
  2. Оформление документов и регистрационных действий самим банком, погашение кредита и передача покупателю закладной. В этом случае, полное присутствие банка в процессе купли-продажи делает сделку более безопасной для всех сторон.
  3. Переоформление ипотеки на покупателя.

Оформление договора купли-продажи на долю в квартире требует предварительной серьезной подготовки к процедуре.

Самый лучший вариант — обратиться за помощью к профессионалам, которые будут контролировать процесс и сопровождать на протяжении всего времени продажи части квартиры.

Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источники


  1. Поручительство. Комментарии, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 517 c.

  2. Комиссия. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2014. — 999 c.

  3. Новиков, В. К. Организационно-правовые основы информационной безопасности (защиты информации). Юридическая ответственность за правонарушения. Учебное пособие / В.К. Новиков. — М.: Горячая линия — Телеком, 2015. — 178 c.
  4. Ганапольский Правосудие для дураков, или Самые невероятные судебные иски и решения / Ганапольский, Матвей. — М.: АСТ, 2017. — 416 c.
  5. Энциклопедия будущего адвоката: моногр. ; КноРус — М., 2012. — 1000 c.
Как продать долю в ипотечной квартире
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here