Как купить арестованную квартиру у банка выставленные на продажу

Полезная правовая информация по теме: "Как купить арестованную квартиру у банка выставленные на продажу" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Условия и риски покупки арестованной квартиры на торгах

Покупка арестованной квартиры с торгов у банка – весьма привлекательное предложение. Как правило, цены на такую недвижимость существенно ниже её фактической рыночной стоимости примерно на 30 – 40%. Объясняется это тем, что для банка главное – это закрыть все задолженности, а не получить профит со сделки. Но с какими нюансами может столкнуться покупатель при оформлении покупки? Есть ли какие-то риски в будущем потерять приобретенную недвижимость?

Плюсы и минусы покупки арестованной квартиры

Главный и самый весомый плюс в покупке арестованной квартиры заключается в её стоимости – она существенно ниже рыночной. Поэтому сделка будет выгодной в любом случае. Чаще всего арестованные квартиры ранее приобретались в ипотеку, которую так и не смогли погасить первые собственники. А такие кредиты банк выдает в 99% случаев только на квартиры в новостройках. Приобрести в них недвижимость по цене почти в 2 раза ниже рыночной – весомый аргумент.

Но есть и минусы в такой сделке. Можно выделить несколько самых главных:

  1. Визуально оценить квартиру перед покупкой не получится. Ни один банк не допускает проводить осмотр недвижимости. В торгах же указываются лишь базовые данные о квартире: год постройки и введения в эксплуатацию, количество комнат, адрес, общая жилая площадь. Естественно, потенциальный покупатель может приехать по адресу и снаружи осмотреть недвижимость, но внутрь – его не пустят.
  2. Все долговые обязательства ложатся на плечи покупателя. А в квартире могут быть, к примеру, долги по коммунальным платежам, обременение перед ОСББ и так далее. После завершения сделки все эти задолженности будет закрывать именно покупатель.
  3. Высокая вероятность возникновения споров с первыми собственниками. Да, с юридической точки зрения сделка будет законной и окончательной. Но старые собственники с высокой долей вероятности будут пытаться вернуть право владения недвижимостью, обращаясь в суды и иные инстанции. Естественно, новый собственник будет обязан доказывать, что приобрел он квартиру на законных основаниях.

[3]

Но не всегда арестованные квартиры являются ипотечными. В последнее время недвижимость часто используют как залог для оформления кредитов. В этом случае квартира может быть и со вторичного рынка. И эту информацию банк не всегда указывает (но покупатель вправе ознакомиться со списком всех бывших собственников).

Как принять участие в торгах?

Продажа арестованного имущества регулируется Федеральным Законом 229, в нем же описаны законодательные нормативы проведения торгов. Общую информацию о недвижимости публикует ФСПП (на официальном сайте), ему же направляют все документы по квартиры, включая постановления пристава (по решению которого отчуждение и было инициировано).

Принять же участие в торгах могут как физ.лица, так и организации, индивидуальные предприниматели. Предварительно подписывается договор о передаче задатка продавцу (чаще всего в его лице выступает банковское учреждение), далее – составляется заявка на участие в торгах. При этом нужно предоставить следующие документы:

  • гражданский паспорт (если речь идет об организации, то паспорт предоставляет ответственное лицо, наделенное полномочиями её представлять);
  • ИНН;
  • выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ (только для ИП и юридических лиц);
  • СНИЛС;
  • заявление по форме (на имя организатора торгов).

Главное преимущество участия в торгах с ЭЦП – это то, что никаких дополнительных документов подавать не потребуется. Но есть и минус – оформление ЭЦП не бесплатное (в среднем, обойдется в 1 – 4 тысячи рублей, срок действия электронного сертификата – 12 месяцев с момента выдачи), ещё потребуется использовать специализированное ПО (CryptoPro, приложение тоже платное).

Торги – это своего рода аукцион. То есть, выигрывает тот, кто предложит большую цену за лот, минимальную ставку определяет сам банк. Победитель впоследствии получает протокол об итогах, на основании которого инициализируется оформление права собственности (выполняется привычным образом в установленном порядке, через обращение в управляющую компанию и внесение нового собственника в домовую книгу).

Ознакомление с документами

Ознакомиться с документами потенциальный покупатель может только после внесения задатка. Базовый их список включает в обязательном порядке:

  • ипотечный или залоговый договор;
  • выписка ЕГРН;
  • сводка по сумме задолженности (предоставляется банком, по инициативе которого и проводятся торги);
  • исполнительный лист и постановление суда;
  • постановления судебного пристава;
  • разрешение банка и договор с агентством недвижимости.

Теоретически, банк не обязан сообщать о наличии финансовых обременений по реализуемой недвижимости, в том числе указывать размер долгов по коммунальным платежам. Но, естественно, вряд ли кто-то без этих данных захочет покупать квартиру (и её фактическая стоимость при этом снижается в несколько раз), поэтому и эта информация публикуется на сайте ФСПП.

Спор с предыдущим собственником

Банк имеет право продавать арестованную недвижимость, но он никак не может повлиять на предыдущих собственников. Соответственно, покупатель может столкнуться с ситуацией, когда в квартире ещё проживают первые владельцы. И они могут отказаться добровольно выписываться из неё. Такие нюансы решаются исключительно в судебном порядке. Покупатель при этом получает возможность востребовать компенсацию с предыдущего собственника (в установленных законодательными нормативами случаях).

Если рассматривать отзывы, то подобные споры возникают примерно в 50% случаев. Ни банк, ни торговая площадка, где проводился аукцион, ответственности не несут. После покупки недвижимости все проблемы с неё покупатель решает самостоятельно.

Ещё возможная проблема – это признание торгов недействительными. Такое бывает редко, но все же случаи были. Решение о непризнании может выдавать только суд. Основные причины, по которым это может произойти, следующие:

  • нарушение процедуры проведения торгов;
  • инициализируется следствие по заявлению бывшего собственника;
  • победитель торгов не завершил сделку либо предоставил недействительные документы.

Новый собственник, в качестве заинтересованного лица, обязательно уведомляется о решении банка, он имеет право присутствовать на судовом заседании.

Итого, покупка на торгах арестованной квартиры у банка – с финансовой точки зрения весьма привлекательная сделка. Но для покупателя – это рисковая сделка. Принимать участие в торгах имеет смысл тогда, когда речь идет об ипотечной недвижимости, так как в 99% случаев такая квартира располагается в новостройке.

Читайте так же:  Как подать заявление на развод без жены

Покупка арестованного имущества, квартиры у банка. Как это делается и что будет с прежним владельцем?

Если должник не выплачивает кредитору необходимую сумму, на его имущество может быть наложен арест. В дальнейшем для погашения задолженности происходит реализация арестованного имущество. Этим может заниматься сам собственник, банк или служба судебных приставов. Расскажем, как происходит продажа арестованного имущества и что нужно учитывать при покупке такой недвижимости.

○ Видео.

○ Что такое «арестованное имущество»?

Наложение ареста – это принудительная мера исполнения судебного решения о взыскании долга с заемщика. Собственник не вправе распоряжаться арестованным имуществом по своему усмотрению.

Арест может быть осуществлен исключительно сотрудниками ФССП при наличии соответствующего решения суда. Нельзя арестовать имущество, если его стоимость несоизмерима с размером долга.

К примеру, нельзя арестовать автомобиль, если сумма задолженности и судебных издержек не превышает 1/3 от оценочной стоимости имущества.

Пункт 1 ст. 80 ФЗ № 229 от 02.10.2007:
Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.

✔ Недвижимость.

Недвижимое имущество арестовывается за долги в последнюю очередь. Если жилье единственное, оно вообще не подлежит взысканию. На него может быть наложено обременение, но принудительная продажа незаконна.

Исключением будет ситуация, когда квартира приобреталась в ипотеку и выступает в качестве залогового имущества. В таком случае она может быть арестована.

В дальнейшем недвижимость продается, а вырученные средства идут в счет погашения кредита. Если после этого часть средств остается, она передается должнику.

[2]

✔ Автотранспортное средство.

Автомобиль может быть арестован в том случае, когда это целесообразно относительно суммы задолженности.

Нередки ситуации, когда собственник отказывается предоставлять транспортное средство судебным приставам. Лучше не усугублять положение, так как в этом случае автомобиль будет включен в базу со статусом «автоугон».

✔ Предметы культуры и искусства.

Предметы культуры и искусства могут быть арестованы за долги в первую очередь, так как относятся к роскоши, то есть не являются вещами первой необходимости, как, скажем единственное жилье.

Однако и в этом случае предварительно привлекаются специалисты для проведения оценочных работ. Если стоимость предметов культуры и искусства значительно превышает сумму долга, арест можно оспорить.

○ Можно ли купить арестованное имущество у банка?

Купить арестованное имущество можно одним из трех способов:

  1. У должника, если он согласовал свои действия с банком. В этом случае стоимость квартиры не будет отличаться от среднерыночной или будет отличаться незначительно.
  2. У банка через аккредитованное риэлторское агентство. Банк не имеет права продавать что-либо, поэтому непосредственной реализацией будет заниматься агентство недвижимости, с которым у банка заключен договор. Цена зависит от агентства.
  3. Участие в открытых торгах. В этом случае просмотр квартиры невозможен. Кроме того, потребуется сразу внести залог, который возвращается в случае проигрыша на аукционе.

Обычно реализация происходит по следующей схеме: банк оформляет с должником договор о переходе имущественных прав на квартиру, затем происходит продажа, погашение долга, а то, что остается подлежит возврату бывшему владельцу.

✔ Особенности покупки.

Покупка такой квартиры отличается от приобретения свободного имущества. Лучше всего для покупателя принять участие в торгах или покупать квартиру с участием банка. Как правило, правоустанавливающие документы хранятся у кредитора, поэтому при покупке у должника ознакомиться с ними не удастся.

При этом продавец может оказаться недобросовестным. К примеру, он может потребовать задаток у нескольких лиц, а доказать использование обманной схемы потом будет проблематично.

✔ Документальная составляющая.

При покупке на аукционе от покупателя потребуется перечисление залога в качестве гарантии участия в торгах. Он должен предоставить банковские документы о перечислении денежных средств и общегражданский паспорт. Если покупка осуществляется у должника или банка, то достаточно паспорта.

В свою очередь, продавец обязан предоставить все документы, касающиеся реализуемого объекта. Это может быть:

  • Ипотечный договор.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Справка из банка о сумме долга.
  • Постановление суда.
  • Исполнительный лист.
  • Разрешение от банка на реализацию квартиры.
  • Договор банка и агентства недвижимости.
  • Иные документы, имеющие отношение к делу.

Не стоит вносить предоплату (исключением являются торги) до изучения документов и составления предварительного договора купли-продажи.

✔ Договор между покупателем и банком.

Если квартира приобретается через открытые торги, то заменять договор будет протокол об итогах.

[1]

При покупке квартиры у банка в договоре обязательно прописывается сумма долга, порядок снятия обременения и способ перечисления суммы. Существенными условиями будут данные сторон, идентификационные сведения о квартире и информация о цене.

○ Что будет с прежним владельцем?

Прежний владелец после продажи квартиры не будет иметь на нее никаких прав. После регистрации перехода имущественных прав в Росреестре покупатель становится полноправным собственником жилья.

✔ Может ли он остаться проживать в недвижимости?

После продажи квартиры все проблемы, связанные с этой недвижимостью, банка не касаются. Решать их будет собственник.

Нужно учитывать, что не все должники согласны с арестом и продажей имущества. Вполне вероятно, что бывший владелец откажется выезжать с жилплощади. В этом случае нужно обращаться в полицию и службу судебных приставов.

✔ Как выписать бывшего владельца?

Если бывший владелец отказывается выписываться из квартиры, новому собственнику придется действовать через суд.

Потребуется обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры и предоставить все необходимые документы, относящиеся к делу.

○ Риски покупки такого жилья

Конечно, покупка обремененного жилья имеет свои риски:

  1. Предварительный просмотр квартиры недоступен для покупателя.
  2. Оценить жилье можно будет только по внешним признакам.
  3. Бывшие владельцы могут быть не согласны с решением суда и попытаются обжаловать его.
  4. Необходимость снятия обременения после приобретения.
Читайте так же:  Через сколько можно продать квартиру после покупки

В целом, арестованное имущество – выгодное приобретение. Однако нужно помнить о рисках и быть начеку.

○ Советы юриста:

✔ Если квартира была в залоге непродолжительное время и залоговая организация выставила ее на торги, не уведомив собственника, будет ли аннулирован договор купли-продажи, если собственник не согласиться с ним?

Если собственник не согласен с выставлением квартиры на торги, он вправе подать иск в суд. В этом случае действия залоговой организации незаконны, поэтому, скорее всего, суд примет решение об аннулировании договора купли-продажи.

✔ Квартира была обращена в собственность банка, вернут ли после ее продажи уплаченные ранее денежные средства?

Если после продажи квартиры и погашения задолженности останется часть средств, они будут переданы должнику. Банк не может претендовать на деньги заемщика. Он вправе «забрать» только ту сумму, которая была выдана в кредит.

Специалист Инна Белякова расскажет о рисках при покупке арестованного имущества у банка.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как продать квартиру в залоге у банка

Иногда бывает так, что платить за квартиру, купленную в ипотеку, нужно еще несколько лет, а то и десятилетий, а продать ее необходимо прямо сейчас. Причины для этого могут быть самыми разными, начиная от сокращения на работе и заканчивая прибавлением в семье, из-за которого необходимо приобретать уже другое, более просторное жилье.

Можно ли продать квартиру в залоге

Можно. Квартира, купленная в ипотеку и/или находящаяся в залоге (это не всегда один и тот же объект недвижимости) находится под обременением. Как следствие, просто так продать такое жилье, без разрешения банка, невозможно. Однако существует 4 варианта, при помощи которых можно реализовать такое жилье. Часть из них требует вмешательства банка, а другие можно реализовать самостоятельно.

Досрочное погашение кредита

Данный вариант наиболее простой с технической точки зрения, но маловероятный с финансовой. Суть в том, чтобы продавец квартиры прежде чем реализовать свою недвижимость полностью погасил долг и снял все обременения. Сразу после этого он может продавать свою квартиру на общих основаниях и не оглядываться на то, что скажет банк.

Сложность в том, что обычно у человека нет денег на полное досрочное погашение, иначе он бы и так закрыл кредит заранее, чтобы не переплачивать. Как следствие, придется срочно изыскивать недостающие средства. В качестве варианта можно рассмотреть возможность оформить потребительский кредит для погашения ипотеки и, сразу же после получения денег от покупателя – досрочно закрыть потребительский заем.

Из всех доступных способов – это единственный вариант продать жилье по реальной рыночной стоимости и с минимальными усилиями в плане подготовки процедуры купли-продажи. Все остальные варианты сложнее реализовать и, как правило, стоимость квартиры значительно падает.

Погашение кредита за счет вырученных от продажи средств

Вторая система предполагает тот факт, что у потенциального покупателя квартиры есть вся необходимая сумма на руках. То есть, приобретать жилье он будет не в кредит. Также нужно будет договариваться о том, что деньги будут выплачены за жилье (целиком или частично) до того, как жилье будет передано покупателя.

Значительная часть потенциальных покупателей не хочет так рисковать и потому отказывается от сделки. Свести возможные проблемы к минимуму можно, но это потребует дополнительных затрат и усилий.

Например, можно арендовать в банке ячейку. Покупатель вкладывает в нее деньги, а договор аренды ячейки составляется так, чтобы продавец могу получить деньги только при условии, что они одновременно пойдут на погашение всей задолженности. Как правило, при таких сделках активно участвуют и представители банка, которые регулируют и контролируют всю процедуру.

На практике, лучше всего применять этот метод только в том случае, если остаток задолженности по кредиту сравнительно небольшой и его можно погасить при помощи небольшой части стоимости квартиры (до 20%). Эту сумму реально получить в качестве аванса за жилье.

После получения аванса достаточно погасить долг, снять обременение и логично завершить договор купли-продажи на общих основаниях с получением остатка суммы уже после подписания акта приема-передачи.

Продажа квартиры вместе с кредитом

Этот варианта актуален для тех ситуаций, когда покупатель сам планирует оформлять ипотечный кредит для приобретения квартиры. Стороны, вместе с представителем банка, могут обсудить ситуацию и договориться о том, что продавец как бы передает все свои обязательства перед банком другому человеку. С этого момента уже новый собственник будет погашать остаток задолженности на тех же условиях, что и продавец до этого.

При такой системе важной особенностью является тот факт, что потенциального нового клиента-покупателя банк будет проверять так же тщательно, как и продавца в своей время. Как следствие, далеко не всегда можно получить одобрение.

Лучше всего, когда у покупателя финансовое состояние значительно лучше, чем у продавца или же, когда с продавцом начинают возникать проблемы.

Следует учитывать, что данная схема является абсолютно законной. Если залогодатель даст свое разрешение, то согласно ст.37 Закона об ипотеке, объект залога (в нашем случае – квартиру) можно продать.

Учитывая тот факт, что подобные сделки сложны и не особо популярны, цена квартиры, как правило, занижается примерно на 10-20%. Такая «скидка» позволяет покупателю смириться с неизбежными трудностями в оформлении. А вот продавец вряд ли обрадуется тому, что он получит значительно меньше, чем рассчитывал. Тем не менее если других вариантов нет, приходится хвататься за любую возможность.

Продажа квартиры с торгов

Последний, четвертый вариант, предполагает самостоятельную продажу квартиры банком. Если клиент не может обслуживать долг, это все равно произойдет рано или поздно. Чтобы ускорить процедуру, покупатель может согласиться на такую продажу без всяких предварительных судов и других подобных проблем, которые могут затянуться даже на несколько лет.

В данном случае покупатель просто дает разрешение на продажу жилья и больше ничего не контролирует. С одной стороны – удобно. С другой – стоимость жилья, которое продается с торгов, как правило, устанавливается в таком объеме, чтобы гарантировано погасить кредит. Интересы заемщика не учитываются. Как следствие, жилье могут продать и за половину стоимости или даже меньше. Это и является самым очевидным минусом данной схемы.

Читайте так же:  Как обозначать больничный в табеле рабочего времени

Договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

При продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, используется немного нестандартный образец договора. Рассмотрим его подробнее.

Содержание договора

В таком документе обязательно должны быть следующие пункты:

  • Данные сторон сделки. В данном случае тут должен фигурировать еще и банк как залогодержатель.
  • Информация о квартире. Площадь, адрес, этажность и так далее.
  • Стоимость жилья. Указывается как цифрами, так и прописью.
  • Условия сделки. Тут можно описать, кто, как и когда получает деньги и так далее.
  • Обременения. Это обязательный пункт, в котором указывается, что данная квартира находится под обременением (в залоге у банка).
  • Подписи и дата.

Требуемые документы

Для оформления такого договора нужно подготовить примерно такой перечень документов:

  • Паспорта сторон. От представителя банка, который будет ставить свою подпись на документе обычно требуется еще и доверенность.
  • Документы на квартиру. Обычно достаточно договора купли-продажи (или иного правоустанавливающего документа), выписки из ЕГРН, техпаспорта, справки из управляющей компании и выписки из домовой книги.
  • Договора кредита и залога. Предоставляются как старые, на предыдущего заемщика, так и новые, на нового клиента. Обычно подписание этих документов производится одновременно с подписанием договора купли-продажи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Могут требоваться и другие документы, если стороны договорились об этом. Например, разрешение от супруги на кредит от покупателя или разрешение от органов опеки на ребенка продавца.

Образец договора

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как купить конфискованную квартиру

Хотя в 2019 российский рынок недвижимости находится в стагнации, цены даже на бюджетное жилье остаются для большинства граждан заоблачными. В связи с этим россияне ищут другие пути приобретения квадратных метров, например, пытаются купить у банка квартиру-конфискат. Цены на эти квартиры значительно ниже, чем на рынке недвижимости, но и проблем, которые сопровождают такое жилье, предостаточно. Обсудим, как объект приобретает статус конфискованного, насколько ниже его цена и как его приобрести.

Конфискованная недвижимость: что это

Когда речь идет о покупке изъятого жилья, чаще всего под понятием «конфискованные квартиры» понимается два вида недвижимости:

В первом случае, квартиры – это залоговое имущество банков. Таковым оно становится, когда граждане приобретают квартиры в ипотеку или закладывают уже имеющееся жилье в качестве обеспечения своих обязательств по кредитному договору.

В результате, если заемщики не в состоянии погасить свои обязательства, кредиторы вправе отобрать у них предмет залога. Делается это двумя путями:

  • мирным урегулированием вопроса и передачей имущества самими заемщиками;
  • обращением взыскания на предмет залога в принудительном порядке через суд.

Продажа квартир, арестованных ФССП, – это реализация имущества должников. Ее осуществляет специализированная торгующая организация под контролем судебных приставов во исполнение вынесенных судебных решений.

Как правило, недвижимость по факту не является конфискованной, то есть находится в распоряжении у собственников, хотя они в обоих случаях являются должниками.

Возникает определенная специфика операций с таким объектом: если жильцы не заинтересованы в реализации, они могут препятствовать осмотру квартиры и возможному вселению новых собственников.

Почему арестовывают квартиры

Вся недвижимость, которая выставляется на реализацию под контролем ФССП, – это арестованная недвижимость. Арест накладывается приставами-исполнителями в процессе исполнения судебных решений по взысканию с владельцев указанного жилья задолженностей.

Обременение оформляется постановлением сотрудника ФССП и отображается в реестре недвижимости (ЕГРН), чтобы не позволить собственнику отчуждать жилье в пользу третьих лиц.

Арест судебными приставами на жилье налагается не только в пользу банков за просроченные кредиты. Это могут также быть:

  • коммунальные долги;
  • частные займы;
  • возмещение материального ущерба.

Более того, закон позволяет арестовывать жилье должника в качестве обеспечения исполнения его обязательств, причем иногда это происходит еще на этапе судебного разбирательства.

Не в каждом случае арестованное имущество выставляется на торги. Сам факт ареста жилья еще не говорит о том, что на него будет обращено взыскание, если речь не идет об ипотеке. Для этого долг должен соразмеряться со стоимостью объекта, а должник – располагать иным жильем, в которое он может переехать.

Преимущества и недостатки приобретения конфискованного жилья

Кем бы ни выставлялось арестованное жилье на продажу, главным плюсом его приобретения является цена. Как правило, снижение стоимости по сравнению с рыночной ценой составляет от 10 до 40% в зависимости от:

  • особенностей объекта;
  • стадии его реализации;
  • органа, который его продает, – банк или ФССП.

Снижение цены связано в первую очередь с особенностями оценки. Перед продажей любая квартира, особенно, если ее реализация проходит под контролем ФССП, подвергается оценке. Но поскольку продажа осуществляется не в рыночных условиях, а ее сроки максимально сокращены, оценочная стоимость объекта оказывается ниже рыночной.

Кроме того, реализация арестованного жилья, как и продажа залоговой недвижимости банками, осуществляется в несколько этапов. Если объект не продается с первого раза, производится переоценка. Например, в рамках исполнительного производства изначальная стоимость реализации может снизиться на 15%.

Существует и ряд ощутимых минусов, с которыми может столкнуться покупатель:

  1. Под покупку такого жилья не выдаются кредиты. Не считая вносимого заранее залога, средства, за которые приобретена квартира, нужно перечислить в предельно короткий срок.
  2. Осмотреть такую квартиру нельзя – только оценить ее состояние по фото в отчете об оценке. Покупатель может узнать лишь адрес и технические характеристики объекта.
  3. Несогласие владельцев с продажей станет поводом для судебных разбирательств, отказа выселиться из приобретенной квартиры и прочих проблем.
  4. Документальное оформление может затянуться. Конфискованное жилье находится под обременением, снятием которого придется заниматься покупателю. На это нужно время и дополнительные расходы.

Риски покупателя конфискованного жилья

Как следует из приведенных выше доводов, конфискованная недвижимость может создать дополнительные трудности новому владельцу:

  1. В случае ареста закон гарантирует сохранение жилья в том состоянии, в котором оно было передано нынешнему владельцу на хранение. Но поскольку процедура контроля за сохранностью объекта не предусмотрена, нельзя гарантировать, что приобретателю достанется достойное жилье.
  2. Если владельцы против продажи жилья и передачи его третьим лицам, выселять их придется через суд. В случае, если это их единственное жилье, суд может отменить продажу.
  3. К должникам могут иметь претензии и другие кредиторы, чьи интересы не учитывались при проведении торгов. Если это так, заинтересованные лица в судебном порядке инициируют отмену продажи.
Читайте так же:  Через какой срок должны расселить по закону, если дом признали аварийным

Это далеко не все риски покупателя. Например, нельзя гарантировать, что на квартире нет других обременений вроде права пожизненного проживания или аренды. Нет также гарантий отсутствия задолженности по коммунальным платежам. Хотя все это не отпугивает большинство потенциальных покупателей.

Покупка квартиры под арестом у банка

Многие банки осуществляют продажу залоговой недвижимости с единственным возможным обременением – ипотекой. А вот арестованные квартиры банков, выставленные на продажу, – это уже прерогатива ФССП и специализированных торговых организаций.

Следовательно, банки продают залоговое, а не арестованное имущество. И для покупателя это даже лучше, поскольку:

  • имущество продается по согласию всех сторон, без претензий от прежних владельцев;
  • на нем отсутствуют иные обременения в виде арестов, аренды, права пожизненного проживания и так далее.

Распространено несколько вариантов продажи залогового имущества:

  1. Владельцы самостоятельно продают залоговую квартиру, согласовав процесс и цену с банком. В этом случае процедура похожа на покупку квартиры на рынке, с тем лишь отличием, что банк должен дать согласие на продажу. Схема выгодна и для должников, ведь позволяет продать квартиру в рыночных условиях и выручить максимальную цену.
  2. Квартиру продает банк через собственные ресурсы. На сайте каждого учреждения есть раздел «Залоговое имущество», где размещены объявления о продаже квартир. Несколько примеров: Банк Санкт-Петербург , Россельхозбанк , Росбанк .
  3. Продажа имущества с торгов, проводимых специализированной организацией. В интернете описано множество случаев, когда банк доверял продажу жилой недвижимости посредникам. Среди них Российский аукционный дом , iTender , РТС-Тенде р и так далее. Банк в этой ситуации выступает в качестве управляющего имуществом.

Аналогичная схема применяется и во время реализации арестованного приставами жилья. ФССП тоже привлекает для продажи торгующие организации. Рассмотрим подробнее, как купить арестованную квартиру у судебных приставов.

Покупка жилья с торгов

Продажа арестованного жилья производится на открытых торгах специализированной торгующей организацией. Участвовать в них могут все, кто отвечает требованиям к участникам торгов:

  • совершеннолетие,
  • дееспособность,
  • способность внести залог и так далее.

Регулируется данный процесс положениями ФЗ № 229 от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве» . Покупка имущества должников с торгов доступна тому, кто предложит наиболее высокую цену, так что окончательная стоимость может быть выше первоначальной.

Информация о проведении торгов должна быть открытой, поэтому она публикуется на Официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов . Здесь находятся сведения обо всех процедурах реализации имущества должников, а также:

  • данные о местоположении объекта;
  • наименование торгующей организации;
  • первоначальная цена и так далее.

Информацию о торгах можно найти и на сайтах региональных представительств ФССП.

Сами приставы не участвуют в выборе торгующих организаций. В соответствии с Соглашением между ФССП и Росимуществом № 0001/13/01-12/65 от 30.04.2015 , продажу курирует Росимущество через привлекаемые им специализированные компании.

Учитывая возможность переоценки, покупка залоговой квартиры с торгов – реальный шанс сэкономить. Потому рассмотрим подробнее процесс участия в них.

Как принять участие в торгах

Гражданин не может спонтанно поучаствовать в торгах по продаже арестованной недвижимости – он должен быть признан в качестве участника. Для этого ему потребуется:

  • найти информацию о специализированной торгующей организации, которая продает интересующий объект;
  • подать заявку на участие в торгах;
  • заключить договор о залоге и внести необходимую сумму (5 – 10% в зависимости от объекта);
  • подать другие документы, которые требует торгующая организация;
  • представить запечатанное в конверте предложение о цене выше стартовой.

Решение о допуске принимается в день, когда проводится аукцион залогового имущества. При соблюдении всех условий соискатель получает положительный ответ и становится участником торгов.

Отказ в допуске может быть обусловлен, например, отсутствием необходимых документов или непоступлением залога на счет.

Пакет необходимых документов

Для участия в торгах потенциальный участник предоставляет пакет документов, включающий в себя:

    заявку установленной формы;

Порядок проведения аукциона

В день, на который назначен аукцион, все заявители собираются на месте проведения торгов. Как следует из сказанного выше, порядок проведения торгов арестованного недвижимого имущества не предполагает повышения ставки в процессе торгов.

В присутствии всех участников конверты вскрываются. Победителем становится тот, в чьем конверте заявлена самая высокая цена.

По результатам аукциона победителю выдается протокол. После подписания этого документа в течение срока, установленного условиями аукциона (10 дней, 1 месяц и так далее), покупатель обязан внести полную сумму, заявленную на торгах. После этого он может оформлять право собственности.

Заключение

Покупка конфискованной квартиры с торгов представляется весьма привлекательным, но довольно сложным способом приобретения недвижимости. Такое жилье дешевле аналогов, представленных на рынке, однако доступная цена не всегда компенсирует возможные риски. Да и сам процесс участия в аукционе связан с определенными трудностями. Но если квартира и цена действительно достойны внимания, стоит попробовать.

Видео: Какие существуют риски при покупке квартир должников, выставленных на торги банком

Практикующий юрист. Кандидат юридических наук. Руководитель отдела правового консультирования консалтингового агентства. Регулярно публикую статьи в научных журналах, а также для нескольких правовых интернет-ресурсов.

Как законно продать арестованную квартиру в 2020: в счет уплаты долга самостоятельно или через судебных приставов

В статье подробно рассматривается, как продать арестованную квартиру, не нарушая существующих законов. Под формулировкой «арест» подразумевается наложение запрета на совершение юридически значимых действий по смене собственника. Он налагается за образование задолженностей по оплате коммунальных услуг и просрочки в платежах перед банком, если она является предметом залога.

Можно ли вообще проводить сделки с арестованной квартирой

Бывший владелец сообразно условиям сделки должен продать недвижимость лицу, который готов выкупить ее за установленную цену. Вопрос регламентируется нормативами статьи 454 ГК РФ. В ней отмечено, что продать недвижимость с обременением невозможно.

Важно. Неисполнение собственником требования об устранении причины ограничения влечет за собой организацию торгов, чтобы продать арестованную недвижимость. Если вы ее покупаете, то следует быть готовым к различного рода неприятностям. Например, к признанию торгов недействительными.

Если арестована не целая квартира, а доля

Каждый владелец долевой собственности вправе продать свою долю, если она обладает юридической чистотой. Но должен получить согласие других собственников. Они наделены преимущественным правом выкупа, даже если на их долю наложен запрет на осуществление регистрационных действий. Если участники долевой собственности не могут прийти к единому мнению, то они должны обратиться в судебный орган с просьбой разрешить спор.

Читайте так же:  При каком проценте износа дом признается аварийным

Продать квартиру целиком или ее арестованную долю невозможно, если на нее наложено обременение. Тем более приобрести у ФССП, которая не занимается продажей. Процедуру организовывает и проводит специализированное учреждение в рамках исполнительного производства. Оно открывается на основании решения, вынесенного судебным органом.

Процедура продажи между физическими лицами

Последовательность действий при реализации арестованной квартиры:

  1. Найти потенциального приобретателя.
  2. Получить разрешение на осуществление процедуры от третьих лиц, которые наложили обременение в целях исполнительного производства. Продавец должен обратиться в соответствующую инстанцию с заявлением.
  3. Снять запрет на осуществление юридически значимых действий путем устранения причины, послужившей для его установления.
  4. Собрать требуемые документы, представляемые для совершения действий, отнесенных к числу юридически значимых.
  5. Продать недвижимость согласно условиям договора купли-продажи. Неисполнение хотя бы одного из них приведет к признанию сделки недействительной, если иные условия не предусмотрены законодателем.
  6. Зарегистрировать переход права собственности в ФКП Росреестр.

Стороны могут добиться самостоятельно договоренности о том, кто будет заниматься снятием запрета, что допускается законом. Как правило, приобретатель вручает продавцу задаток в размере до 40 % от установленной платы, чтобы он погасил задолженность.

Внимание. Чтобы сделка обрела законную силу следует осуществить регистрацию права собственности в управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии. На основании записи новому собственнику выдается правоустанавливающий документ.

Продажа квартиры приставами с торгов

В соответствии с правилами открытых торгов купить арестованную квартиру у судебных приставов нельзя. Они проводятся при наличии 2 и более потенциальных покупателей, которые готовы предложить сумму выше заявленной. Первоначальная цена указывается в решении судебного органа или исполнительном листе, а озвучивается территориальным отделением Федеральной службы судебных приставов.

Действия заинтересованного лица:

  • выбор квартиры, отвечающей запросам;
  • подача заявки на участие в открытых торгах;
  • заключение договора о внесении задатка определенного размера;
  • совершение платежа;
  • получение разрешения на участие в торгах.

Задаток подлежит возврату в полном объеме, если уплатившее его лицо не смогло осуществить свое намерение. Если продать успешно квартиру с первого раза не удалось, то торги назначаются заново через определенный промежуток времени. При этом стартовая цена арестованной квартиры уменьшается на 15 %, поэтому появляется возможность ее покупки не по рыночной стоимости.

Важно. Одним из недостатков подобной процедуры является невозможность предварительного осмотра покупки с целью выяснения ее реального состояния и фактической стоимости.

Покупка арестованной квартиры у банка

Несвоевременное исполнение кредитных обязательств или их неисполнение ведет к утрате права распоряжения жильем. Оно согласно кредитному договору переходит к банку, которому задолжал собственник. Он лишается возможности продать жилье либо обменять его, подарить, завещать. Зачастую такого рода ситуация возникает, когда недвижимость приобретается на ипотечные средства.

Покупка квартиры у банка может стать выгодным приобретением, потому что назначается невысокая цена. Он заинтересован в возврате выданных им дебитору средств, а не в получении прибыли с продажи.

Процедура сопровождается заключением договора, в котором указывается:

  • общая сумма задолженности, которая образовалась перед банком;
  • способ зачисления денежных средств на расчетный счет кредитора;
  • порядок снятия обременения с жилой площади, приобретенной на средства ипотечного кредита.

Любой гражданин может купить арестованную квартиру без каких-либо осложнений, если она была отчуждена в пользу банка по решению судебного органа. В данной ситуации вероятные риски сводятся к минимуму, что выгодно не только для него, но и для продавца.

Судебная практика по спорным вопросам

Если возникает вопрос о том, как купить арестованную квартиру, то нужно помнить о вероятных рисках процедуры. Как показывает судебная практика, зачастую формируются конфликтные ситуации, избежать которых просто невозможно. Бывший собственник может подать апелляцию или кассацию, которая может разрешиться в его пользу.

Организаторы торгов могут продать арестованную квартиру, но они не несут ответственности за дальнейшие действия бывшего собственника. Приобретатель вынужден будет решать лично возникшие проблемы.

В их число входит:

  • отказ от выселения из проданной квартиры;
  • признание сделки недействительной вследствие допущения нарушений при проведении торгов либо предъявление покупателем фальшивых документов;
  • инициирование судебного разбирательства на основании искового заявления бывшего владельца.

Если куплена недвижимость с обременением, то следует обратиться к профессиональному юристу за разъяснениями по поводу правильного оформления на нее документов. Мера позволит избежать неприятных последствий совершаемой сделки.

В заключение следует заметить, что продажа арестованных квартир сопряжена не только рисками для покупателя, но и для продавца. Если соблюсти правила проведения сделки, то их можно продать без проблем. В любом случае покупателю следует проверить юридическую чистоту квартиры, а продавцу – разыскать покупателя, которому он может доверять.

Если вам требуется помощь с проверкой квартиры или снятием ареста, то ждем вас на бесплатную консультацию. Запись к юристу через онлайн-консультанта на нашем сайте.

Видео (кликните для воспроизведения).

Просьба оценить пост и поставить лайк, если он был полезен.

Источники


  1. Темнов, Е. И. Теория государства и права / Е.И. Темнов. — М.: КноРус медиа, 2014. — 589 c.

  2. Владимиров Л. Л. Е. Владимиров. Защитительные речи и публичные лекции; Издание П. В. Каменского — М., 2010. — 497 c.

  3. Краткий курс по теории государства и права. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2015. — 140 c.
  4. Решения конституционных (уставных) судов субъектов Российской Федерации. 1992-2008 (комплект из 7 книг). — М.: Издательский дом «Право», 2016. — 298 c.
  5. Комаров, С. А. Теория государства и права / С.А. Комаров, А.В. Малько. — М.: Норма, 2004. — 442 c.
Как купить арестованную квартиру у банка выставленные на продажу
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here