Доверенность на продажу доли в квартире

Полезная правовая информация по теме: "Доверенность на продажу доли в квартире" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Услуги нотариуса: сколько будет стоить доверенность на продажу квартиры? Виды документа и срок его действия

Принято считать, что нотариальные услуги, особенно, если они связаны с недвижимостью, стоят недёшево. Этот миф может принуждать собственников жилья экономить на нотариальном удостоверении документов.

Однако прежде, чем этому последовать, нужно узнать, какие актуальные цены установлены на подготовку нотариальной документации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Что это за документ?

Доверенность на куплю-продажу квартиры – это официальный документ, составленный на основании статей 182, 185 ГК РФ, сторонами:

  • доверителем или собственником квартиры;
  • поверенным или уполномоченным представителем продавца.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Этот вид документации имеет разновидности, в зависимости:
  • от объёма полномочий, которые продавец передаёт своему поверенному для проведения сделки;
  • от того, юридическое или физическое лицо является доверителем.

Поэтому по форме доверительные документы делятся:

  1. на генеральные;
  2. простые: специальные и разовые.

Генеральная доверенность предоставляет максимальные полномочия, когда поверенный собственника может заниматься куплей-продажей квартиры по своему усмотрению, принимая самостоятельно важные решения по поводу проведения сделки. Генеральные доверенности безопасны, если они выдаются компанией застройщиком доверительному управляющему на систематическую реализацию квартир в новостройках, а также – при передаче полномочий:

  • близкому родственнику;
  • юридическому лицу (риэлтору), с которым заключён договор услуг.

В остальных ситуациях, когда поверенный не родственник, или компания вызывает сомнения, лучше всего выбирать простые доверенности.

Специальная доверенность оформляется сторонами на конкретную сделку, в которой известны сведения о сторонах договора купли-продажи (ДКП), а также установлена цена объекта, за которую он будет продан. Она может оформляться на несколько конкретных действий. Например:

  • сбор документов;
  • подписание ДКП;
  • передача документов на регистрацию.

В простой доверенности эти действия должны быть чётко прописаны, так как регламент их исполнения обязателен и не допускает действий по собственному усмотрению, как в генеральной доверенности. Этот вид доверенностей также может оформляться как физическими, так и юридическими лицами.

Если исполнителю передаются разовые поручения при участии в сделке, ему могут оформить разовую доверенность. Такой документ предъявляется один раз в одной из инстанций, после исполнения поручения его забирают, подшивая к документам. Обычно он требуется в ситуации, когда единожды нужно подменить продавца, или – когда при планировании сделки и оформлении доверенности было упущено определённое действие.

Один собственник квартиры может выдать разным лицам простые доверенности, распределив между ними порядок действий при заключении сделки.

Из чего складывается цена услуги?

Стоимость подготовленной нотариусом доверенности складывается из двух составляющих:

  • тариф за нотариальные услуги (госпошлина);
  • оплата технических работ.

Технические работы проводятся нотариусом на платной основе. Тариф, допустимый для ценообразования регулируется Нотариальной палатой РФ, в зависимости от региона и места расположения нотариальной конторы. Соответственно, в разных населённых пунктах он может различаться.

Пошлина, которая взимается за удостоверение определённых видов документации, утверждается Налоговым кодексом РФ, она является фиксированной и произвольно изменяться нотариусом не может. В удостоверяющую запись на документе в обязательном порядке должны вноситься сведения о сумме, которую нотариус удержал с доверителя в качестве государственной пошлины. В частности, применяются следующие нормы закона:

По преимуществу в нотариальных конторах предоставляется скидка на услуги от 30 до 50%, если доверитель и поверенный близкие родственники. Эта льгота распространяется только на близких родственников:
  • родителей и детей, в том числе – усыновителей и усыновлённых;
  • дедушек, бабушек и внуков;
  • супругов.

Родство подтверждается свидетельством о браке или о рождении. При смене фамилии родственника предъявляют оба документа.

Сколько стоит нотариальная услуга?

Фиксированная стоимость нотариальных услуг, взимаемого в счёт налога, устанавливается в размере 200 рублей – для физических лиц, согласно п.1 статьи 333.24 НК РФ. Услуги правового и технического характера, в которые входит подготовка документа на бланке со специальными защитными знаками, оплачиваются в зависимости от статуса доверителя, а так же от региона, в котором действуют дополнительные коэффициенты, участвующие в ценообразовании.

Например, если доверенность составляется между собственником имущества и доверенным лицом, то её стоимость в Москве будет следующей:

  • физ.лицам – 1 300 рублей;
  • юр. лицам – 2 100 рублей.

[2]

В Санкт-Петербурге:

  • физ.лицам – 1 300 рублей;
  • юр. лицам – 1 950 рублей.

В Екатеринбурге:
  • физ.лицам – 1 800 рублей;
  • юр. лицам – 2 700 рублей.

В Новосибирске:

  • физ.лицам – 2 043 рублея;
  • юр. лицам – 3 059 рублей.

Если доверитель должностное лицо, ведущее управление деятельностью на основании генеральной доверенности, а не напрямую, передоверие может стоить порядка 500 рублей дороже.

Простая доверенность, составленная по всем правилам нормативного делопроизводства, может изготавливаться доверителем на простом листе формата А-4. Подготовленный документ, при подписании его в присутствии нотариуса, требует только удостоверения, с оплатой пошлины в размере 200 рублей, а в случае передоверия – 500 рублей. То же можно предпринять юридическому лицу. Компания вправе поступить следующим образом:

  • составить при участии своего юриста доверительный документ на фирменном бланке;
  • подписать его у генерального директора;
  • скрепить круглой печатью;
  • удостоверить нотариально, оплатив только пошлину.

Нотариальный тариф на составление документа, отменяющего доверенность, взимается в размере 500 рублей.

Срок действия

В документе ставится срок действия, в течение которого он может быть действителен. Однако, если поручение выполнено, или собственник сам продал квартиру, не прибегая к услугам доверенного представителя, документ утрачивает силу, независимо от срока действия. Кроме этого недействительность доверенности может быть связана с одной из нижеследующих причин:

  • смертью доверителя или поверенного;
  • отзывом доверенности лицом, её выдавшим;
  • отказом поверенного от исполнения поручения;
  • прекращением юридического лица, выдавшего или получившего доверенность;
  • банкротством и другими причинами, делающими исполнение поручения невозможным.
Читайте так же:  Сколько стоит договор дарения доли квартиры у нотариуса

Недействительная доверенность не может использоваться поверенным, сведения о возникновении условий для прекращения действия доверенности, должны стать известны сторонам доверенности и нотариусу, выдавшему документ.

Вместо собственника квартиры в сделке может участвовать его доверенное лицо, или представитель. Для этого продавец должен оформить на имя поверенного нотариальную доверенность. За услугу составления и удостоверения доверенности взимается пошлина и оплата технических услуг.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Доверенность на продажу доли квартиры

Если владельцами имущества в определенных долях являются несколько физических лиц, то каждый из совладельцев имеет право управлять, использовать или распоряжаться своей долей по собственному желанию. Как правило, такие ситуации возникают, когда собственностью нескольких физических лиц является вещь, которую невозможно разделить на отдельные части или выделить их как-то физически.

Долевой собственностью чаще всего являются объекты недвижимости (квартиры, дома, земельные участки), находящиеся во владении одновременно нескольких лиц. Особенности этого вида прав заключаются в том, что правообладатели ограничены в возможности свободного распоряжения принадлежащей им долей собственности. Ограничения эти касаются всех операций с недвижимостью, в особенности продажи. В случаях, когда самостоятельно владелец не может продать свою долю по какой-либо причине, такие ограничения в полной мере касаются и его представителя.

Какие полномочия предусматривает доверенность на продажу доли квартиры

Как и любая собственность, доля в праве на квартиру может быть доверена владельцем третьему лицу для продажи. Такие доверенности выдаются лицам, которые являются полностью дееспособными. Обычно ситуация возникает, когда собственник по какой-либо причине самостоятельно не может заниматься продажей своей доли в квартире или при подмене поручением договора купли-продажи (фактически, скрытой продажи части квартиры). Во втором случае стороны рассчитываются после того, как собственник выдает доверенному лицу (в данном случае – покупателю) доверенность на продажу доли квартиры и расписку в получении денег. После этого собственник не принимает никакого участия в процессе дальнейшего оформления квартиры.

Полномочия, которыми по доверенности наделяется доверенное лицо, очень разнообразны и продиктованы действиями, которые нужно совершать при продаже части квартиры. В доверенность входят следующие действия:

  • Сбор и оформление необходимых документов на квартиру.
  • Заключение договора продажи, расчет с собственником и передача квартиры по акту.
  • Оформление договора предварительного авансирования и прочих предварительных договоров.
  • Различные действия по регистрации квартиры.
  • Представление интересов собственника в различных учреждениях: банках, государственных и муниципальных организациях и пр.

Конкретный размер части собственности в тексте доверенности можно не указывать. Достаточно написать, что вся часть принадлежащей собственности поручается к продаже.

Некоторые особенности доверенности

В отношении продажи долей жилья Гражданским кодексом предусмотрены особые условия. В частности, приоритет покупки продаваемой доли имеют совладельцы квартиры. До продажи доли третьему лицу в течение одного месяца они имеют право приобрести ее по аналогичной стоимости. Если такое приобретение в течение месяца не состоялось, то продавать долю квартиры можно другому лицу.

Доверенность включает полномочия лица, которое официально уведомляет собственников о намерении продать свою часть квартиры за конкретную цену. Заявление о таком намерении оформляется нотариально. В нем свидетельствуется подлинность подписи представителя владельца и заказным письмом совладельцы извещаются о намерении продажи владельцем своей части. По истечении одного месяца при неполучении от совладельцев квартиры ответа, нотариус выдает поверенному лицу Свидетельство перехода права на долю квартиры, которое следует предъявлять в Росреестр.

Совладельцы могут отказаться от покупки доли, для чего им нужно самим обратиться в нотариальную контору и оформить отказ нотариально. Таким образом, обязанность уведомлять их о продаже доли квартиры теряет силу, а на регистрацию в соответствующий орган будет представлен заверенный нотариально отказ от покупки этой доли.

Генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи

Порядок оформления и срок действия генеральной доверенности

Генеральная доверенность на куплю-продажу недвижимости (образец которой приведен ниже) представляет собой документ, наделяющий лицо, на которое он оформлен (поверенного), широкими полномочиями, связанными с распоряжением недвижимым имуществом (квартирой, нежилым помещением и т. д.). Подписание данного документа освобождает владельца недвижимости (доверителя) от необходимости присутствовать при совершении указанных в нем действий, что значительно экономит время и силы собственника в процессе оформления сделки.

ВАЖНО! В связи с тем, что переход права собственности на недвижимость регистрируется в службе государственной регистрации (Росреестре), генеральная доверенность, которая содержит полномочия по распоряжению данным имуществом, требует заверения у нотариуса.

Для нотариального удостоверения доверенности на право продажи недвижимости владельцу имущества необходимо обратиться к нотариусу со своим гражданским паспортом и документом, свидетельствующим о принадлежности ему конкретного объекта недвижимости (правоустанавливающим документом). Присутствие поверенного при оформлении доверенности необязательно, однако доверитель должен иметь на руках копию его гражданского паспорта.

В настоящее время в законе нет ограничений по сроку, на который может выдаваться доверенность. Он определяется доверителем самостоятельно с учетом характера и продолжительности осуществляемых доверенным лицом полномочий (в том числе времени, необходимого для государственной регистрации сделки). Однако важно учитывать, что при отсутствии в доверенности срока ее действия она действительна в течение 1 года с даты выдачи (ст. 186 Гражданского кодекса РФ).

Доверенность на продажу квартиры: образец

Как правило, в тексте доверенности на право продажи недвижимости (образец которой можно скачать ниже) указываются следующие сведения:

  • Дата и место оформления доверенности.
  • Ф. И. О. и иная информация о доверителе — владельце квартиры (например, паспортные данные, место регистрации, ИНН и др.).
  • Информация о недвижимости (квартире), являющейся предметом продажи (с указанием конкретного адреса, ее описанием и регистрационными данными).
  • Ф. И. О. и прочие данные о поверенном (паспортные данные, адрес регистрации и др.).
  • Содержание передаваемых полномочий.
  • Период действия доверенности.
  • Подпись доверителя (подпись доверенного лица необязательна, но может быть поставлена).
  • Удостоверительная надпись нотариуса.

Образец генеральной доверенности на продажу квартиры вы найдете по ссылке: Доверенность на право продажи квартиры — образец.

Дополнительно о том, как оформить доверенность на реализацию квартиры, рассказывается в статье Как правильно составить доверенность на продажу квартиры?.

Читайте так же:  В каком случае ребенка могут оставить с отцом при разводе

Полномочия по доверенности: подписание договора купли-продажи и т. д.

В содержательной части генеральной доверенности на продажу недвижимости могут быть перечислены такие полномочия, как:

  • Продажа конкретного объекта недвижимости по цене и на условиях по усмотрению поверенного. Собственник также вправе определить в доверенности минимальную стоимость квартиры, ниже которой она продана быть не может. Однако это может существенно замедлить поиск покупателей.
  • Подписание договора купли-продажи на основании доверенности (образец которого можно скачать ниже), передаточного акта и других необходимых документов.
  • Представление и получение документации на квартиру (справок, удостоверений, свидетельств и пр.) в соответствующих организациях и учреждениях.
  • Регистрация перехода права собственности.
  • Получение причитающихся владельцу квартиры средств от продажи.
  • Сдача в аренду, передача квартиры в залог.
  • Представление интересов доверителя в суде и т. д.

Образец договора купли-продажи недвижимости по доверенности можно скачать по ссылке: Договор купли-продажи по генеральной доверенности — образец.

Подписание предварительного договора купли-продажи на основании доверенности

В некоторых случаях перед подписанием договора купли-продажи недвижимости целесообразно заключить предварительный договор. Собственник имущества вправе поручить его заключение поверенному, а основной договор купли-продажи подписать самостоятельно.

[3]

Предварительный договор закрепляет за покупателем обязательство заключить сделку, подписав соответствующий договор, по покупке конкретного объекта недвижимости и обязанность продавца по его передаче и получению оплаты. Также в нем могут быть подробно описаны прочие положения основного договора купли-продажи и предусмотрено условие о внесении покупателем задатка.

Заключение предварительного договора в том числе означает, что продавец имущества должен снять объявление о его продаже и осуществить действия, необходимые для подготовки к непосредственной продаже (например, снятие с регистрационного учета зарегистрированных в квартире жильцов и пр.).

ВАЖНО! Предварительный договор подписывается в простой письменной форме, отдавать его на регистрацию в Росреестр не нужно. В связи с чем доверенность, выданная поверенному на проведение переговоров с потенциальным покупателем, заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости и получение от него задатка не требует нотариального удостоверения.

Образец предварительного договора купли-продажи недвижимости можно скачать по ссылке: Предварительный договор купли-продажи по доверенности — образец.

Подробнее о предварительном договоре купли-продажи рассказывается в статье Как составить предварительный договор купли-продажи?.

Образец доверенности на продажу доли в квартире

Бывают ситуации, когда собственником квартиры является не одно лицо, а несколько, которые владеют ею в определенных долях. Такой вид собственности влечет ряд особенностей по распоряжению собственником принадлежащей ему доли и оформлению доверенности на третье лицо в целях ее продажи.

Так, следует учитывать, что совладельцы квартиры имеют преимущественное (привилегированное) право покупки доли на тех же условиях, что и третьи лица (ст. 250 ГК РФ). В связи с чем перед продажей доли собственник доли обязан оповестить совладельцев о планируемой продаже с указанием стоимости доли и иных условий сделки. Такое оповещение передается через нотариуса, который удостоверяет подпись заявителя и направляет документы получателям заказным письмом.

У совладельцев есть 1 месяц на то, чтобы осуществить покупку доли или оформить нотариально удостоверенный отказ от права привилегированной покупки. Если ответ от совладельцев получен не был, нотариус выдает соответствующий документ (свидетельство), который представляется в Росреестр при регистрации сделки по продаже доли квартиры.

В том случае, если у собственника доли в квартире нет возможности самостоятельно заниматься ее продажей, он может выдать доверенность третьему лицу. При оформлении доверенности важно учитывать правила привилегированной покупки и наделить поверенного соответствующими полномочиями по уведомлению совладельцев квартиры, в том числе подписанию документов от имени доверителя у нотариуса.

Образец доверенности на продажу доли квартиры можно скачать здесь: Доверенность на продажу доли квартиры — образец.

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи предоставляет поверенному довольно широкий объем полномочий, в том числе по подписанию договора купли-продажи, регистрации перехода права собственности, получению платы за имущество и т. д. Продажа доли недвижимости (квартиры) также имеет свои особенности, которые следует учитывать при составлении генеральной доверенности.

Доверенность на продажу доли в квартире

Если у человека отсутствует возможность или желание самостоятельно заниматься куплей-продажей доли квартиры, он может передать свои обязанности другому лицу благодаря составлению доверенности. Как же оформляется данный документ, и в чем заключается его суть?

Назначение доверенности

Доверенность – это специальный письменный документ, который обычно оформляется либо на имя близкого человека, либо на имя иного доверенного лица (например, профессионального риэлтора).

После заключения данной бумаги доверенное лицо получает возможность совершать юридически значимые действия от имени доверителя. Когда речь идет про реализацию доли квартиры, доверенный оказывается вправе подписывать договоры, собирать необходимую документацию в частных и государственных учреждениях, а также выполнять прочие процедуры в интересах доверителя.

В большинстве случаев доверенность оформляется именно Продавцом, который не может или не хочет самолично заниматься возмездным отчуждением доли квартиры. Однако иногда такая бумага составляется и от лица Покупателя. Это происходит, если на момент обнаружения приглянувшегося предложения Покупатель находится в другой стране или городе, проходит лечение в больнице, служит в армии и пр.

[1]

Типы доверенностей

В юридической практике распространено 3 основных варианта доверенностей. Сторонам рекомендуется внимательно подойти к выбору конкретного типа, ведь от этого будет зависеть спектр полномочий доверенного.

Генеральная доверенность

Данный документ, требующий обязательного нотариального заверения, наделяет доверенного теми же полномочиями и возможностями, которые имеет сам доверитель.

Период действия генеральной доверенности указывается в непосредственном тексте документа. Раньше максимально возможный срок действия ограничивался 3 годами, однако это положение было отменено ФЗ № 100 от 07.05.2013. Сегодня минимальный и максимальный период действия не ограничен – все это устанавливает доверитель по своему желанию и усмотрению.

Если дата окончания не указывается, доверенность признается действительной на 1 год (ст. 186 ГК РФ). При этом расторгнуть доверенность можно в любой момент и по любой причине, обратившись к нотариусу.

Специальная доверенность

В отличие от генеральной, специальная доверенность не дает представителю Продавца абсолютных полномочий. Права и обязанности доверенного устанавливаются доверителем. Так, доверенное лицо получает возможность совершить лишь несколько действий чисто технического характера (например, встретиться с Покупателем и проставить на договоре купли-продажи свою подпись от имени доверителя, если последний столкнулся с форс-мажорными обстоятельствами). Документ требует обязательного нотариального заверения.

Читайте так же:  Оформление аккредитива при продажепокупке квартиры

Разовая доверенность

Составляется для выполнения 1 процессуального действия (например, для сбора документации или для подготовки договора купли-продажи доли). Разовая доверенность перестает быть действительной, как только представитель выполняет обязательство, возложенное на него доверителем.

Форма и содержание доверенности на продажу доли в квартире

Доверенность на продажу доли квартиры всегда должна содержать одну и ту же информацию. Это:

  • место и дата составления;
  • ФИО, год рождения, пол, гражданство, паспортные сведения и адрес проживания/регистрации доверителя;
  • ФИО, год рождения, пол, гражданство, паспортные сведения и адрес проживания/регистрации доверенного;
  • адрес квартиры и размер доли, подлежащей продаже;
  • стоимость отчуждаемого объекта (если известна на момент составления бумаги);
  • полномочия доверенного (что и в каких организациях он вправе делать от лица доверителя);
  • имеет ли доверенный право на получение денег от Покупателя;
  • имеет ли доверенный право на перепоручение кому-либо своих полномочий (если да, то кому);
  • срок действия документа (прописью);
  • подпись доверителя;
  • удостоверительная надпись нотариуса (специалист вносит сведения об оплате технической работы и госпошлины, указывает номер документа в реестре, а также проставляет свою подпись).

Образец доверенности на продажу доли в квартире 2019 года

В качестве образца можно воспользоваться нижеприведенным документом, относимым к категории генеральных доверенностей. Бумага предоставляет доверенному полный спектр полномочий (это написание заявлений, представительство во всех организациях и учреждениях, проставление подписей и пр.).

Порядок оформления

Доверенность составляется исключительно в кабинете нотариуса на специальном бланке с уникальным регистрационным номером. Самостоятельная подготовка документа недопустима. При подписании и заверении документа в кабинете нотариуса понадобится лично присутствовать основным участникам процедуры – доверенному и доверителю. За получение доверенности понадобится уплатить:

Название платежа Сумма платежа

Ее размер составляет 100 рублей для близких родственников (необходимо предъявление документа, подтверждающего родство) и 500 рублей – для всех остальных категорий обратившихся граждан. Круг близких родственников устанавливается в ст. 14 СК РФ – это родители и дети, дедушки/бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные.

Если же доверенность не предусматривает совершения действий с имуществом, а, например, ограничивается сбором документов, то госпошлина будет фиксированной и для родственников, и для других физических лиц – 200 рублей.

Денежная сумма за техническую и правовую работу нотариата.

Данное значение рассчитывается, исходя из тарифов и ценовой политики конкретного нотариуса. Средняя стоимость составляет от 500 от 2000 рублей.

Документы для оформления доверенности

Для того, чтобы составить доверенность, не понадобится собирать внушительный пакет документов. Достаточно будет иметь на руках:

  • паспорт доверителя (собственника доли);
  • паспорт доверенного;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую наличие у Продавца доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

Если собственнику уже исполнилось 14 лет, то он в обязательном порядке должен присутствовать при оформлении доверенности и проставить на бумаге свою подпись с согласия законных представителей. Понадобится предоставить нотариусу следующие документы:

  • свидетельство о рождении ребенка (для несовершеннолетнего младше 14 лет) или его паспорт (для несовершеннолетнего от 14 до 18 лет);
  • паспорт законного представителя;
  • паспорт доверенного;
  • подтверждение родственных связей, опекунства или попечительства над ребенком (например, удостоверение опекуна);
  • выписка из ЕГРН.

За недееспособного гражданина оформить доверенность может его законный представитель. В случае с ограниченно дееспособным лицом доверенность оформляется им самим с согласия законного представителя, присутствующего при подписании бумаги. Набор документов в обеих этих ситуациях следующий:

  • паспорт доверителя (собственника доли);
  • паспорт законного представителя;
  • паспорт доверенного;
  • подтверждение родственных связей, опекунства или попечительства над недееспособным/ограниченно дееспособным лицом;
  • выписка из ЕГРН.

Совладельцы вправе перепоручить все юридически важные действия одному и тому же человеку, оформив на его имя общую доверенность. В тексте документа прописываются персональные сведения об отдельно взятых доверителях и их долях, а вместе со стандартным пакетом документов предъявляются паспорта каждого из них.

Признание доверенности недействительной или утратившей силу

Если документ будет содержать хотя бы одну формальную или содержательную ошибку, он превратится в пустую бумажку без законной силы. Поэтому сторонам необходимо подойти к его составлению и подписанию со всей ответственностью. Если в документе будет отсутствовать указание на дату оформления, то документ также не будет обладать никакой юридической силой в соответствии со ст. 186 ГК РФ.

Также доверенность утрачивает свою силу в других, оговоренных законом, случаях. Это:

Существующие риски: как обезопасить себя

Продавцу, желающему составить доверенность, понадобится быть предельно осторожным в выборе доверенного лица. Нередко за представительство собственников берутся обыкновенные мошенники, которые преследуют корыстные цели (например, продажа недвижимости своему Покупателю по невыгодным для Продавца условиям, получение денег и последующее исчезновение и пр.). В этом смысле составление специальной или разовой доверенности окажется куда более безопасным, чем составление генеральной доверенности с передачей абсолютных полномочий.

Чтобы купля-продажа по доверенности прошло успешно и не была сопряжена с обманными махинациями, Продавцу следует:

  1. Выбрать хорошо знакомое и проверенное лицо.
  2. Четко ограничить полномочия доверенного лица. Не следует бездумно передавать в ведение чужого или даже близкого человека весь процесс по распоряжению личным имуществом. Рекомендуется прописать в тексте доверенности, что он не может, например, подписывать основной договор купли-продажи доли или получать денежные средства.
  3. Контролировать общий ход отчуждения. На всех значимых сделках (обсуждение условий с Покупателем, установление цены, подписание бумаг, передача задатка или аванса и пр.) Продавцу рекомендуется присутствовать лично.

Покупателю же необходимо быть уверенным в том, что доверенность обладает юридической силой. Однако как убедиться в этом, если в течение всей сделки приобретатель может так и не встретиться с реальным Продавцом доли?

Вообще в случае отзыва доверенности Покупатель должен получить от Продавца специальное письменное уведомление. Однако Покупателю рекомендуется отслеживать и другие каналы связи:

  1. Газета «Коммерсантъ», где вместе со сведениями о банкротстве публикуются и сообщения об отзывах доверенностей (ПП РФ 21.07.2008 г. № 1049-р). После того, как пройдет 30 дней с момента соответствующей публикации, все заинтересованные лица будут считаться уведомленными об отзыве бумаги.
  2. Официальный сайт Федеральной нотариальной палаты.
Читайте так же:  Алименты беременной жене в браке

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Не забудьте об отказах совладельцев! Пошаговая инструкция: как правильно продать долю в квартире

Бывают ситуации, когда право собственности распространяется лишь на долю в квартире.

При возможности улучшить свои жилищные условия собственник стремится ее продать.

Особенности процесса купли-продажи доли в квартире: рассмотрим возможно ли продать свою часть без согласия сособственников, нужен ли нотариус для оформления такой покупки и чем это опасно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что такое долевая собственность?

Под долей в квартире понимается часть права владения жильем наряду с другими совладельцами. Долевая собственность отличается от совместной. При совместной собственности доли в квартире никак не обозначаются. Т.е. оба собственника владеют всем помещением. Доли же выражаются в дробных числах: например, 1/5 от квартиры или 1/2. Притом, понятие «доля» относится именно к праву собственности, а не выражается в квадратных метрах.

Далее будет рассмотрено, как оформить и продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, какие документы нужны для этого.

Может ли один из собственников продать свою часть без согласия остальных?

Кто имеет право продажи доли:
  • Ее фактический собственник, т.е. лицо, указанное в документе на квартиру. Собственник может оформить доверенность на продажу на другое лицо. Доверенность должна быть заверена нотариально.
  • Собственнику должно быть больше 14 лет. Но если он не достиг совершеннолетия, сделка должна быть осуществлена с согласия родителей и органов опеки. До 14 лет в интересах ребенка действуют родители или опекуны.
  • Продавец должен быть дееспособен.

Когда накладывается запрет?

  • Если при продаже ущемляются интересы третьих лиц (несовершеннолетнего ребенка, супруга и др.).
  • Если имущество находится под залогом.
  • Если собственник не отправил уведомление другим дольщикам с предложением выкупить долю, сделка может быть признана недействительной. Другие дольщики могут оспорить ее в суде в течение 3 месяцев.

Как это правильно реализовать: пошаговая инструкция

С чего начать: уведомление совладельцев о продаже

Без предварительной отправки уведомления совладельцам квартиры продажа доли невозможна, право перехода прав на недвижимость не будет зарегистрировано. Если другие собственники откажутся покупать долю, право покупки переходит к посторонним лицам. Процедура уведомления других дольщиков состоит из трех шагов.

    Составление уведомления. Уведомление должно быть составлено в письменной форме и содержать существенные условия сделки. В уведомление входит:
  • ФИО адресата и продавца, их паспортные данные.
  • Реквизиты документа, удостоверяющего право собственности.
  • Адрес.
  • Цена и другие условия сделки. Цена, предложенная дольщикам, не должна быть выше цены, предложенной третьим лицам.
  • Характеристика продаваемого объекта.
  • Срок рассмотрения предложения о выкупе.
  • Дата и подпись отправителя.
  • Вручение документа. Как уведомить?
    • Вручить лично. Получатели должны расписаться в уведомлении и расшифровать свою подпись, поставить дату.

    Направить уведомление по почте с описью вложения и уведомлением о вручении. В статье 165.1 ГК РФ, говорящей об юридически значимых сообщениях, отмечается, что сообщение считается доставленным, если оно поступило адресату, но не было ему передано по обстоятельствам, зависящим от него.

    Направить уведомление через нотариуса. Нотариус от своего имени отправляет заказное письмо с уведомлением и предлагает известить о своем намерении приобрести или не приобретать долю. После истечения месяца со дня вручения письма нотариус выдает свидетельство о передаче.

    Если же уведомление не было вручено по обстоятельствам, зависящим от получателя, то нотариус выдает свидетельство о неполучении, доказывающее, что продавец предпринял все возможные попытки известить другого собственника о продаже. Однако свидетельство о невручении выдается не всегда. Нужно уточнять этот момент у нотариуса.

  • Ожидание, когда истечет срок ответа. После получения уведомления у других дольщиков есть месяц на то, чтобы дать свой ответ.
    • Скачать бланк письма-уведомления собственника о продаже доли в квартире
    • Скачать образец письма-уведомления собственника о продаже доли в квартире

    Как правильно написать отказ от покупки?

    В форму отказа входит:
    1. Наименование документа.
    2. Место оформления.
    3. Описание объекта, условий и воля собственника.
    4. Дата, подпись собственника.

    Отказ может быть написан в свободной форме с соблюдением формального стиля речи. Его необходимо заверить у нотариуса. Для этого нужен паспорт, уведомление и документы на квартиру. Если уведомление было отправлено и ответа нет в течение месяца, собственник может продавать свое имущество без официального ответа.

    Какие документы нужны, список

    • Паспорт. Для лиц, не достигших 18 лет, необходимо также свидетельство о рождении.
    • Технический паспорт жилого помещения (если он отсутствует, необходимо заказать его в службе БТИ).
    • Договор купли-продажи в 3-х экземплярах. В случае продажи доли его необходимо заверить у нотариуса.
    • Согласие супруга, заверенное нотариально (если имущество было приобретено после заключения брака).
    • Разрешение органов опеки и попечительства, если имущество является собственностью несовершеннолетнего. Об особенностях продажи доли несовершеннолетнего читайте тут.
    • Документ, удостоверяющий право собственности.
    • При получении имущества в дар или по наследству необходима справка из налоговой, подтверждающая, что налоги заплачены.
    • Официально оформленный отказ других дольщиков от права первоочередного выкупа.
    • Справка о том, что нет долгов по коммунальным платежам. Документ запрашивается в ТСЖ (УК, ЖСК).
    • Выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах.
    • Акт приема-передачи (либо соответствующий пункт в договоре).
    • Выписка из ЕГРН.
    • Паспорт.
    • Согласие супруга (если он есть) на покупку жилплощади, заверенное нотариально.
    • Квитанция об оплате госпошлины.

    Между близкими родственниками

    При составлении договора купли-продажи квартиры или доли квартиры нет разницы, продается имущество родственнику или незнакомому человеку. Однако для близких родственников уменьшается госпошлина за нотариальное удостоверение сделки.

    Читайте так же:  С какой суммы возбуждают уголовные дела по мошенничеству

    Сделка со вторым сохозяином

    Если владелец продает долю сособственнику, он может не оповещать других дольщиков. Требование оповещения действует лишь при продаже посторонним людям. Таким образом, не нужно собирать отказы от покупки. Однако договор в любом случае должен быть заверен у нотариуса.

    Нужно ли согласие других?

    Другие дольщики имеют приоритетное право покупки доли квартиры, однако ни как не смогут воспрепятствовать ее продаже.

    Перед оформлением сделки купли-продажи другим собственникам высылается уведомление с предложением купить долю. В случае их отказа имущество может продаваться третьим лицам.

    Как оформить по доверенности через нотариуса?

    Собственник может назначить лицо, которое будет действовать в его интересах. Такая доверенность должна быть заверена нотариально. В доверенности должны быть четко указаны полномочия представителя. Причем, одно лицо может представлять обе стороны сделки (продавца и покупателя), если они посчитают это нужным.

    Как определить стоимость?

    Рыночная стоимость доли в квартире будет ниже, чем рыночная цена всей квартиры, поделенная в соответствии с долей владения. В данном случае происходит деление на понижающий коэффициент.

    На размер понижающего коэффициента влияет количество жильцов, размер доли, количество комнат в квартире, тип жилого помещения, степень износа и др. Для расчета стоимости доли можно обратиться к специалистам по оценке.

    Порядок оформления договора

    Дополнительные пункты в договоре, связанные с продажей доли:

    1. При описании имущества указывается размер доли.
    2. Указание, что другие собственники квартиры оповещены о продаже. Сюда вносится дата оповещения и ссылка на письменный отказ от покупки.
    3. Соглашение о том, что существование других владельцев не является поводом для расторжения договора.

    Если доля продается между родственниками, эти пункты также необходимо вписать в договор. При продаже имущества другому дольщику можно не упоминать об оповещении остальных собственников.

    Регистрация сделки и пакет документов

    Документы, необходимые для регистрации:
    • Договор купли-продажи и акт приема-передачи (если он есть) в 3-х экземплярах: для каждой из сторон и один для хранения в Реестре.
    • Отказ других собственников от покупки доли. Либо документы, удостоверяющие, что уведомление было отправлено.
    • Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя.
    • Заявление на перерегистрацию.
    • Другие документы, которые могут потребоваться в частных случаях (согласие супруга и др.).
    1. Стороны являются в МФЦ. Можно записаться заранее или воспользоваться электронной очередью.
    2. Когда подошла очередь, документы передаются сотруднику МФЦ. Он рассматривает их.
    3. Если пакет полный и нет недочетов, дается расписка о получении, где указана дата, когда можно приходить за документами.
    4. В назначенную дату стороны приходят за документами с паспортом и распиской. Приходить можно по отдельности.

    Расходы и сроки

    Госпошлина на перерегистрацию прав собственности составляет 2000 рублей. Госпошлина взимается с покупателя.

    В некоторых случаях с продавца может взиматься подоходный налог (если сделка не попадает под случаи исключения). Также необходимо оплатить услуги нотариуса. Оформление договора стоит в среднем 6000 рублей. Удостоверение отказа других собственников от покупки – 1500 рублей. Технические услуги нотариуса обойдутся в 3000 рублей + 0,3% от кадастровой стоимости квартиры. Стороны могут распределить стоимость услуг нотариуса между собой.

    Допускается ли реализация без разрешения и согласия одного из владельцев?

    Владелец доли может свободно распоряжаться своим имуществом. Если другие собственники не хотят воспользоваться своим правом на покупку, но при этом против продажи, долю все равно можно продать. Если дольщики не отвечают на уведомление, продавец может через месяц продать имущество без их согласия.

    Также существуют случаи, когда можно продавать долю без предварительного уведомления других дольщиков. К ним относится продажа с публичных торгов. Такое происходит, когда заемщик должен вернуть денежные средства, которых у него нет. Такая продажа возможна в случаях:

    • Когда доля в квартире стала предметом ипотеки.
    • Когда должник зарегистрирован и проживает по другому адресу. Т.е. эта доля не является его единственным жильем.

    Риски и подводные камни

    • Возможны махинации со стороны продавца, предлагающего оформить сделку в виде договора дарения. При расторжении сделки через суд покупатель не сможет получить назад свои деньги, т.к. они не были переданы официально.
    • Сложности в отношениях между собственниками. Неизвестно как другие собственники встретят нового жильца.
    • Возможные препятствия в купле-продаже. При продаже объекта бывает не так-то просто разыскать других дольщиков, если они там не живут. Также дольщики могут специально избегать получения уведомления.
    • Сложно определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику. Т.е. купив долю, покупатель не обязательно получит изолированную комнату.
    • Каждый из дольщиков может передать свое имущество в виде дарения, не спрашивая согласия других. Это значит, что в квартире может появиться совершенно незнакомый человек. Такое возможно и в случае продажи. Несмотря на риски, люди готовы идти на покупку доли, чтобы решить проблемы с пропиской и регистрацией.
    • Другие дольщики могут оспорить сделку в суде. Даже если суд встанет на сторону продавца и покупателя и сохранит право собственности, придется пройти через судебные тяжбы.

    В целом продажа доли отличается от продажи квартиры только необходимостью собирать отказы от других владельцев и сильным влиянием отношений между совладельцами на сделку.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Источники


    1. Сомов, В.П. Латинско-русский юридический словарь: моногр. / В.П. Сомов. — М.: ГИТИС, 2014. — 104 c.

    2. Теория государства и права. — М.: Форум, Инфра-М, 2008. — 624 c.

    3. Гельфер, Я. М. История и методология термодинамики и статистической физики / Я.М. Гельфер. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2013. — 536 c.
    Доверенность на продажу доли в квартире
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here