Долевое строительство, что это такое (плюсы и минусы) до и после

Полезная правовая информация по теме: "Долевое строительство, что это такое (плюсы и минусы) до и после" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Плюсы и минусы участия в долевом строительстве от эксперта

Долевое участие в строительстве жилья – это наиболее финансово выгодный способ приобрести жилье в новостройке сегодня. Его суть проста: покупатели выбирают проект жилой застройки, подбирают понравившуюся им квартиру, вкладывают имеющиеся или заемные средства, а девелопер (так называется инвестор и оператор всего процесса строительства, который разрабатывает проект, нанимает подрядчиков, отвечает по обязательствам перед клиентами) ведет строительство жилья с последующей передачей готовых квартир собственникам.

Плюсы долевого строительства

Долевое строительство имеет ряд преимуществ для будущего собственника недвижимости.

  • Во-первых, квартиры в строящихся домах реализуются девелопером по более низкой цене по сравнению с готовыми объектами. Причем на ранней стадии строительства квартиры могут быть дешевле не только аналогов в готовых новостройках, но и даже в сравнении с квартирами в устаревшем жилом фонде (скажем, панельными пятиэтажками).

В Москве разница в стоимости между строящейся и аналогичной готовой квартирой может достигать 20-30%, что весьма существенно, учитывая высокую стоимость жилья в России.

  • Во-вторых, долевое строительство позволяет приобрести по выгодной цене наиболее совершенное жилье с технической и потребительской точки зрения. Немногие жилые дома на вторичном рынке могут похвастаться собственными паркингами, детскими садами, фитнес-клубами, супермаркетами и другими социальными и коммерческими объектами. Современные жилые комплексы, как правило, обладают данной инфраструктурой. Кроме того, они оборудуются современными лифтами, коммуникациями электро-, тепло- и водоснабжения, вентиляцией. Поскольку застройщики используют современные системы, они позволяют экономить на коммунальных ресурсах всем будущим жителям дома.

Приобретая новое жилье, собственник получает гарантию от застройщика, которой нет у тех, кто покупает квартиру на «вторичке».

Однако в долевом участии в строительстве есть и свои минусы.

Минусы участия в долевом строительстве

  • Во-первых, покупателю необходимо ждать завершения строительства, то есть он не сразу сможет заселиться в свою квартиру. В зависимости от масштаба и сложности проекта застройки, период ожидания может составлять 1-3 года. Соответственно, на этот период клиенту необходимо как-то решать жилищный вопрос: жить у родственников или родителей, а также арендовать квартиру. Хотя если учесть экономию в 20-30% от стоимости готового жилья, которую получит покупатель строящегося жилья, дополнительные расходы или временный дискомфорт обычно компенсируются.
  • Во-вторых, большинство новостроек в России сдаются с так называемой черновой отделкой. То есть покупателю предстоит развести коммуникации, возвести межкомнатные перегородки, выровнять стены и потолки, выполнить отделочные работы, меблировку. Затраты на ремонт могут достигать 10-15% от стоимости квартиры. Однако в последнее время растет число новостроек с отделкой от застройщика. В Москве их количество достигает 20% от всех предлагаемых на рынке квартир. Ремонт от застройщика обходится по определению дешевле чем самостоятельный, ведь девелопер экономит на крупнооптовой закупке материалов (см. Каким будет рынок недвижимости в Москве и области в 2018 году?)

Таким образом, приобретение жилья в новостройке сегодня является очень эффективным способом решить квартирный вопрос. Ежегодно в России заключается более 700 тыс. договоров долевого участия в строительстве и их число год от года растет, составляя порядка 30-40% от всех сделок с жильем в стране.

Что выбрать: ЖСК или ДДУ

Содержание статьи

Покупатели квартир в новостройках часто встают перед выбором: как лучше приобрести жилье — по ДДУ или ЖСК? Для человека, неосведомленного в данной области, может показаться, что это просто два способа оформления одной и той же сделки.

На самом деле, ДДУ и ЖСК — это понятия совершенно разные. Первый вариант лучше защищает дольщика, а второй — более выгоден.

Давайте разберемся, в чем заключается разница.

Что такое ЖСК и его особенности

Договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) подразумевает под собой схему покупки еще строящегося жилья с помощью так называемых паевых взносов (или паев). По факту, здесь идет речь о сообществе людей, которые собрались построить многоквартирный дом. Когда вы заключаете договор с кооперативом, то становитесь его членом (или пайщиком).

Порядок работы регулируется нормами Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ (далее — Закон № 215-ФЗ) и положениями ЖК РФ.

Законодатель предъявляет широкий перечень требований к ЖСК. Они прописаны в ст. 116 ГК РФ и должны быть отражены в уставе организации.

Обратите внимание! Обязанности учредителей прописаны в ст. 112 ЖК РФ, согласно которой именно они должны отвечать за действия кооператива до назначения его председателя.

Все права членов ЖСК также прописываются в уставе. Они не должны противоречить Закону №215-ФЗ и другим нормативным документам как в сфере потребительских союзов, так и в сфере гражданских взаимоотношений и потребительского рынка.

Среди наиболее значимых моментов, которые нужно знать перед вступлением в ЖСК, можно выделить следующие:

  • вы должны полностью понимать свои будущие обязанности. Сотрудник кооператива обязан дать вам исчерпывающую и достоверную информацию о деятельности организации;
  • вы имеете право знать, как в вашем ЖСК осуществляется принятие решений, — требуется ли общее собрание для любых вопросов, или же все пайщики собираются только для выбора руководства, а основные изменения в процессы вносят председатель кооператива и его замы;
  • необходимо разобраться в процедуре голосования. Например, нужно ли единогласное решение всего коллектива, или достаточно большей части пайщиков? Сколько человек должно прийти на собрание, чтобы оно считалось состоявшимся?
  • следует уточнить, каким образом члены ЖСК компенсируют убытки организации, а именно — имеет ли пайщик право не вносить средства на оплату штрафов, наложенных на юридическое лицо, предусмотрена ли прямая ответственность председателя за такие действия.

Таким образом, ЖСК — это достаточно сложный механизм. С одной стороны, права членов кооператива достаточно обширны — любой пайщик может предложить даже радикальное изменение проекта возводимого здания для снижения стоимости строительства. Но при этом и обязанностей у членов кооператива намного больше, чем в случае с договорами долевого участия.

Читайте так же:  Как переписать долю в квартире на родственника, другого дольщика, другого человека

Плюсы и минусы

Для удобства восприятия основные плюсы и минусы ЖСК с позиции будущего владельца недвижимости представлены в таблице.

Плюсы

Минусы

Обычно действуют программы рассрочки платежа, то есть выплачивать стоимость квартиры можно в течение нескольких лет.

Достаточно сжатые сроки выплат и переплата по займу. Скорее всего, вы не сможете оформить ЖСК в ипотеку (банк тоже понимает все риски и вряд ли захочет брать в залог недостроенную квартиру) и придется брать потребительский кредит, где проценты будут намного больше.

Застройщик связан массой обязательств — это и компенсационный фонд, и требования по счетам, и множество других расходов. Есть гарантии и четкие сроки строительства. Поэтому первоначальная цена жилья здесь обычно ниже, чем по ДДУ.

ЖСК — это не договор на право требования квартиры, а обычное инвестирование, поэтому изначально низкая сумма паевого взноса может значительно увеличиться за счет инфляции или других факторов.

Вы можете участвовать в общих собрания и принимать решения относительно судьбы дома.

Вы несете ответственность за действия ЖСК — а это может вылиться в значительные финансовые убытки.

При покупке пая вы можете как вступить в ЖСК, так и не вступать.

Такая вариативность может быть плюсом с точки сиюминутного сокращения трат, однако в долгосрочной перспективе это может обернуться проблемой. Если вы не вступите в ЖСК, то не сможете влиять на решения общего собрания. А если вступите — придется заплатить как единовременный взнос за вступление, так и ежемесячные взносы за членство.

В схеме ЖСК есть и другие минусы. Фактически, здесь вы имеете меньше прав, чем участник долевого строительства. Цена на квартиру растет, ответственности за неисполнение договора у застройщика нет, неустойку получить не получится, возникают постоянные дополнительные траты.

[2]

Что такое ДДУ?

ДДУ (договор долевого участия) — это способ приобретения квартиры в новом доме, построенном на деньги будущих покупателей.

Данный вид сделки регламентируется нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ и имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ в Росреестре: только после прохождения этой процедуры он будет признан действительным.

Следующая особенность способа покупки жилья с помощью ДДУ заключается в сроке получения права собственности на жилье — покупатель получает его лишь после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, и будет подписан акт приема-передачи квартиры.

Обратите внимание! Стоит учитывать тот факт, что жилое помещение перейдет вам в собственность не сразу.

Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков

Долевое строительство обладает как неоспоримыми преимуществами, так и множеством недостатков. Главным плюсом здесь является доступность жилья. Стоимость квартир от застройщика ниже, и при этом человек получает рассрочку на несколько лет — до сдачи дома в эксплуатацию.

Среди других положительных моментов ДДУ можно выделить следующие:

  • гарантия получения новой квартиры или возврата денежных средств;
  • невозможность изменения стоимости жилья застройщиком в одностороннем порядке;
  • возможность расторжения соглашения и взыскания неустойки с недобросовестных строителей;
  • наличие гарантии на квартиру и расположенные в доме коммуникации.

При наличии неоспоримых преимуществ недостатки такого вида сделки также являются достаточно существенными:

  • задержка оформления документов из-за обязательной государственной регистрации договора;
  • необходимость выплаты неустойки в случае досрочного погашения полной стоимости квартиры;
  • сроки выплат за жилье достаточно сжаты и ограничены моментом сдачи дома;
  • максимальный срок для выплаты в рассрочку — 5 лет.

Таким образом, перед принятием решения о покупке жилья по ДДУ следует тщательно взвесить все плюсы и минусы.

В чем разница между ДДУ и ЖСК?

Для того, чтобы понять отличие между ЖСК и ДДУ, сравним схемы реализации этих договоров с помощью таблицы.

ДДУ

ЖСК

Обязательная регистрация договора в Росреестре исключает двойную продажу квартир.

В Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и получить уже кому-то проданное жилье.

В договоре обязательно прописывается полная стоимость квартиры, и она не подлежит изменению. Здесь есть один момент — застройщик может предложить вам заключить дополнительное соглашение о повышении цены, но вы не обязаны соглашаться, а ему придется либо отдать вам квартиру за указанную в договоре сумму, либо расторгнуть ДДУ и возвратить вам деньги + заплатить неустойку.

По согласованию с членами кооператива председатель ЖСК в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания могут быть самыми разными, например, удорожание стройматериалов. Закон не запрещает этого делать, поэтому нужно внимательно изучать договор, который вы заключили — порядочный застройщик внесет в него пункт о запрете на увеличение суммы.

Есть точная дата, когда квартиры должны быть переданы владельцам. У застройщика имеется возможность подстраховаться — сверх этой даты ему отводится 2 месяца на решение проблем со сдачей дома. За просрочку застройщика ждет взыскание неустойки в пользу дольщика. Опять же, срок можно увеличить по дополнительному соглашению, но вы не обязаны его подписывать.

Четких сроков строительства и наказания за их увеличение в законе не прописано.

Рассрочка выплат возможна до окончания строительства.

Закон разрешает предоставление рассрочки на срок, более длительный, чем после сдачи дома. Нужно смотреть каждый договор с ЖСК в отдельности.

Подводя итог, необходимо отметить, что в каждой системе как много плюсов, так и немало минусов. Чтобы сделать правильный выбор, лучше сначала проконсультироваться с грамотным юристом.

Отмена договора долевого участия: плюсы и минусы

В 2018 году Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ и Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ положили начало изменениям в долевом строительстве России.

Период с июля 2018 года по июнь 2019 года считается переходным. За это время государство должно подготовить почву для реформирования, чтобы первого июля 2019 произошел отказ от договора долевого участия (ДДУ).

Читайте так же:  Замена взыскателя в исполнительном производстве по алиментам

Отмена ДДУ: главные нововведения

Положения о долевом строительстве в России закреплены в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214. За время существования договора о долевом участии в стране было построено множество домов. Приобретая квартиры на начальном этапе строительства, дольщики получали до 30% выгоды, однако многие из них были обмануты недобросовестными застройщиками.

Упразднив договор долевого участия, государство предлагает перейти к проектному финансированию. Таким образом, в отношениях застройщика и покупателя третьей стороной будет выступать банк. Теперь внесенные за недвижимость средства будут храниться на специальном счете, а квартиры можно будет приобрести только в уже построенном доме.

Причины изменений

Главная причина нововведений – стремление защитить интересы дольщиков. По статистике Минстроя в стране числится около 830 «проблемных» объектов. По неофициальным данным от действий недобросовестных застройщиков пострадало примерно 150 тысяч человек. Каждый год количество людей, потерявших деньги от мошеннических схем, растет. Острота проблемы привела к решению изменить законодательство в сфере долевого строительства.

Преимущества и недостатки реформы

Недостатки новой формы финансирования строительства:

  • отсутствие возможности приобрести жилье на стадии закладки фундамента;
  • повышение цен на квартиры. Застройщик будет ориентироваться на будущую стоимость недвижимости, поэтому покупка квартиры может обойтись на 30% дороже, чем при действии старой схемы;
  • девелопер станет использовать не прямые инвестиции покупателей, а кредит, по которому будет выплачивать проценты. Таким образом, расходы на кредит застройщик будет закладывать в стоимость, что приведет к повышению цен на объекты недвижимости;
  • банки будут выдавать кредиты только развитым и проверенным компаниям, которые должны будут предоставить подробный проект строительства. Так государство предлагает бороться с недобросовестными застройщиками. При этом вместе с мошенниками отсеются и небольшие строительные компании, что приведет к монополизации рынка крупными девелоперами;
  • длительные сроки оформления собственности;
  • ограничения в сроках внесения суммы договора дольщиком;
  • риск нарушения сроков возведения дома или банкротство застройщиков.

Преимущества отмены ДДУ заключаются в следующем:

  • защита интересов граждан. Если по каким-либо причинам покупателю не предоставляется оплаченная им квартира, средства, хранящиеся на протяжении всего времени строительства на специальном счете, могут быть возвращены;
  • решение проблемы финансирования застройщиков. Затрудненный доступ к этому финансированию приводил к тому, что застройщик не мог завершить строительство. Привлечение кредитных средств банка должно решить эту проблему;
  • ужесточение требований к собственному капиталу застройщиков будет способствовать преобладанию на рынке недвижимости надежных девелоперов.

[1]

Переход к проектному финансированию

Отметим, что указ об отмене долевого строительства подразумевает не полный отказ от этого способа финансирования, а его корректировку для оптимизации строительного рынка.

Финансирование строительства объекта планируется проводить за счет трех источников:

  • собственных средств застройщика;
  • вложений дольщиков;
  • банковского финансирования.

Нововведения предусматривают активное участие банков и использование в качестве основного инструмента проектное финансирование.

С первого июля 2019 года сделки по покупке квартир на этапе строительства будут заключаться через специальные эскроу-счета в банках. Эскроу-счет – банковский счет для хранения денежных средств граждан на период строительства дома. Застройщик получит деньги с этого счета только после предоставления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

Особенности эскроу в строительстве:

  • в случае банкротства застройщика средства возвращаются дольщику;
  • застройщик не может использовать средства со счета до окончания строительства;
  • покупателю возвращаются деньги со счета в банке, если сроки сдачи квартиры задерживаются более чем на 6 месяцев;
  • после сдачи объекта недвижимости деньги с эскроу-счета идут на погашение кредита, а остаток составляет прибыль застройщика.

Переход к новой схеме финансирования также сопровождается ужесточением требований к застройщикам:

  • наличие на банковском счете девелопера не менее 10% средств от планируемой стоимости застройки;
  • опыт строительства многоквартирных домов – более трех лет;
  • площадь сданных объектов должна превышать 10 тысяч квадратных метров;
  • отсутствие долгов по кредитам.

Как изменения отразятся на рынке недвижимости

Отмена договора долевого участия повлияет, прежде всего, на стоимость недвижимости. Цена квадратного метра вырастет за счет увеличения расходов застройщиков и кредитных обязательств, а создание жестких условий финансирования для девелоперов приведет к отсеиванию ненадежных и небольших строительных компаний.

Несмотря на повышение цен на рынке недвижимости, наша компания старается предложить максимально выгодные условия для покупателей. Бережное отношение к клиентам и ориентирование на их потребности – главные принципы нашей деятельности.

Хотите приобрести квартиру сейчас, не дожидаясь повышений в стоимости? Свяжитесь с нами уже сейчас! Квартиры в «ЖК 28 микрорайон» можно приобрести по выгодным ценам. Звоните по телефону: 8(495) 154 92 84 или используйте форму обратной связи.

Все права защищены. Авторские права принадлежат ООО «ФЛИНКБАУ». Никакие содержащиеся на Сайте материалы или их часть не могут быть воспроизведены, использованы или переданы третьим лицам в целях извлечения прибыли без предварительного согласия ООО «ФЛИНКБАУ» в письменной форме.

Вся содержащаяся на Сайте информация носит исключительно ознакомительный характер, не является исчерпывающей, и не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 Гражданского кодекса РФ. ООО «ФЛИНКБАУ» оставляет за собой право в любой момент вносить изменения в содержащуюся на Сайте информацию без дополнительного уведомления. Информацию необходимо уточнять по телефонам компании.

Плюсы и минусы ДДУ

Преимущества и недостатки договора долевого участия

Видео (кликните для воспроизведения).

Договор долевого участия (ДДУ) – это механизм для приобретения жилья на первичном рынке за счет привлечения денежных средств дольщиков. Согласно этому договору застройщик обязуется возвести и сдать конкретный объект в установленный срок, а на дольщиков возлагается обязанность по инвестированию строительства.

Перед тем как воспользоваться схемой долевого участия, необходимо беспристрастно оценить положительные и отрицательные стороны этого механизма.

Очевидными достоинствами участия в долевом строительстве являются:

Минусы ДДУ

К отрицательным сторонам ДДУ можно отнести:

  1. Участие в долевом строительстве – долговременный процесс. Покупатели жилья иногда вынуждены ждать несколько лет, прежде чем въехать в новую квартиру. Поэтому всегда нужно заранее решить вопрос с жильем на период постройки квартиры.
  2. Существует возможность столкнуться с недобросовестным застройщиком. Дольщики рискуют не только потерять инвестированные средства, но и получить некачественно построенное жилье. Во избежание этих неприятных ситуаций необходимо тщательным образом подойти к выбору застройщика, изучить всю имеющуюся документацию и в случае возникновения вопросов обратиться за помощью к профессиональному юристу.
Читайте так же:  Подпись о получении 2 ндфл сотрудника

Таким образом, покупка недвижимости через долевое участие является надежным и доступным способом решения квартирного вопроса. Несмотря на наличие незначительных рисков, долевое строительство остается востребованным среди покупателей первичного жилья.

Договор долевого участия или ЖСК: что лучше

Приобрести жилье можно не только после сдачи его в эксплуатацию, но и на стадии строительства. Существует несколько способов осуществить второй вариант, можно решиться на долевое строительство или принять участие в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе).

Каждый способ имеет свои особенности, преимущества, но нужно делать выбор по своим предпочтениям, возможностям. Разобраться в характеристиках, плюсах и минусах долевого строительства и строительного кооператива помогут застройщики, риэлторы, юристы из сферы недвижимости. ДДУ или ЖСК: плюсы и минусы – эта тема должна быть ясной для тех, кто собирается покупать квартиру в строящемся доме.

Покупка жилья

ДДУ – это договор долевого участия в строительстве нового многоквартирного дома. Такой способ приобретения нового жилья считается на данный момент одним из самых безопасных и выгодных. Даже был издан Федеральный закон под номером 214, который надежно защищает интересы участника договора, покупателя квартиры в будущей новостройке.

Наибольшей опасностью для покупателей является двойная продажа одной и той же квартиры. И ФЗ 214 был специально разработан для минимизации таких рисков.

ВНИМАНИЕ! Стать владельцем квартиры в новостройке по ДДУ можно не всегда, не все застройщики используют именно такую форму строительства нового дома с привлечением средств будущих жильцов.

Распространенными являются и жилищно-строительные кооперативы. Это законный образ покупки жилья, он также считается надежным, проверен уже на протяжении десятилетий. Что выбрать, ДДУ или ЖСК, нужно решать самому после изучения всей информации о них.

Особенности ДДУ

Изданный Федеральный закон 214 является нормативным актом для всех застройщиков, наиболее ответственные и профессиональные из них всегда следуют в своей работе его положениям. Закон непосредственно рассматривает долевое строительство и защищает интересы покупателей, инвестировавших свои средства в стройку.

Благодаря надежному закону ДДУ все более распространяется как способ строительства и покупки жилья. Для покупателей квартир важно, что по закону жилье, которое они оплачивают по договору, на протяжении стройки, должно перейти к ним. И перейти в определенные сроки.

К сожалению, не редки случаи, когда начавшееся строительство со временем начинает замирать или останавливается вовсе, не соблюдаются все возможные сроки сдачи дома в эксплуатацию. И наличие закона, принятого на федеральном уровне, — это надежная защита, которая позволяет при всех рисках спокойно подписывать договор о долевом строительстве.

Преимущества

Долевое строительство уже стало популярным, многие стали собственниками нового, современного, комфортно жилья благодаря такому инвестированному строительству жилых комплексов или отдельных МКД:

  • Наличие ФЗ стало важным фактором для участия в таком строительстве. Не все формы инвестирования в жилье обладают такой надежной защитой.
  • Если застройщик нарушает строки сдачи объекта в эксплуатацию или другие положения договора, дольщик имеет полное право разорвать договор с ним.
  • Если договор будет расторгнут, дольщику обязательно возвращаются все деньги, это предусмотрено законом 214. А также инвестор имеет право и на получение неустойки, на моральную компенсацию в денежном виде. Данные нормы установлены на законодательном уровне только для тех, кто строит для себя квартиру по ДДУ.
  • Надежная защита средств дольщика Федеральным законом позволяет ему практически без проблем получать и кредит на оплату жилья. Банки знают о законе, о его силе, поэтому не считают риском кредитование строительства по ДДУ.
  • Еще одно важное преимущество – нахождение земли под стройкой и объекта стройки в залоге у дольщиков. Если даже строительство прекратится, земля и возведенный объект могут быть проданы для того, чтобы участники сделки смогли вернуть свои средства.

[3]

Договор долевого строительства обязательно по нормам закона регистрируется в Росреестре. А это важное его подтверждение его надежности. Что дает регистрация? Она защищает от аферистской схемы двойных продаж, из-за которых ведется уже не одно судебное разбирательство.

Недостатки

Федеральный закон был принят не так давно, его действие еще недостаточно проверено. В основном застройщики хорошо разобрались в нормах ФЗ 214 и не хотят рисковать своим бизнесом, не создают прецедентов его нарушения.

Но все же есть случаи, когда дольщики обращались в суд из-за задержки сроков введения дома с квартирами в эксплуатацию, из-за нежелания застройщика выплачивать неустойку.

По закону строительная компания может отодвинуть сроки сдачи, но для этого она обязательно должна предупредить дольщиков заблаговременно, не менее чем за 60 дней. Такой лазейкой иногда пользуются неблагонадежные застройщики, отодвигая сроки не один раз.

В итоге даже при наличии серьезной законодательной защиты дольщики страдают, не могут вовремя въехать в новые квартиры и не могут притянуть обманщика к суду. Что делать в такой ситуации?

ВНИМАНИЕ! В Санкт-Петербурге уже принят закон, который запрещает строителям по ДДУ оттягивать срок окончания стройки более чем на 9 месяцев.

Желательно, чтобы такие же законы были приняты и в других городах, регионах.

Плюсы и минусы ЖСК

Почти четверть новостроек вводятся в эксплуатацию через ЖСК. Это популярная, проверенная форма сотрудничества застройщика и будущих владельцев квартир в строящемся доме, которые инвестируют в работы с самого начала застройки. Наряду с ЖСК, для покупателей жилья предлагает еще участие в ДДУ или жилищные сертификаты.

Все формы контролируются государством, становятся все более надежными, безопасными для инвесторов – будущих собственников жилья. Чем отличается участие в ЖСК? На этом могут ответить как сами застройщики, если будут искренними, так и юристы, работающие в сфере строительства, инвестирования, недвижимости:

  1. Покупателей квартир в ЖСК привлекают более доступные цены. Закон, который защищает долевое строительство, не считает его инвестиционной программой. Поэтому участники ДДУ платят больше за жилье из-за повышения стоимости застройщиками. В ЖСК налоги на взносы на строящееся жилье не платятся
  2. Также важный фактор – простая процедура составления договора.
Читайте так же:  Договор обмена долями в квартирах

Нужно учесть, что такой защиты у пайщиков, какую имеют дольщики благодаря ФЗ 214, нет. При составлении договора между строительной компанией и участником ЖСК больше защищаются интересы застройщика.

Как выбрать кооператив

Независимо от того, какую форму приобретения жилья в строящемся доме вы выберете, ДДУ или ЖСК, важно правильно выбрать застройщика. К сожалению, те, кто планирует покупку жилья, мало обращают внимание на его характеристики, авторитет, опыт.

Чаще важной кажется информация о расположении новостройки, о планировке и площади квартиры. А ведь достаточно поискать в интернете реальные отзывы о компании, побывать на сданных уже ею объектах.

Если ЖСК уже выбран, на что следует обратить внимание? Прежде всего, нужно проверить документы на строительство:

  • У кооператива должны быть все документы на земельный участок. Отлично, если есть свидетельство о праве собственности, но может быть и договор по аренде земли.
  • Важная бумага – постановление правительства.
  • И нельзя проводить стройку без документального разрешения на нее.

Следует уделить внимания и такому вопросу, как оформление сотрудничества между кооперативом и строительной компанией. Наиболее безопасный вариант, если ЖСК возводит дом своими силами, но могут работы проводиться и силами строительной компании при инвестировании кооперативом.

ВАЖНО! Если дом строит другое юридическое лицо, между ЖСК и застройщиком должен существовать правильный договор.

Участники ЖСК имеют право познакомиться с таким договором, показать его своему юристу. Ведь от него зависят многие риски инвестирования денег пайщиков в стройку.

Застройщик может прекратить строительные работы в том случае, если кооператив перестал передавать ему деньги. И пайщики в таком случае предъявляют претензии не к строителям, а к руководству ЖСК.

Пайщики в ЖСК имеют возможность внести изменения в планировку квартиры, ее площадь, другие характеристики. Все это зависит от того, насколько положительно сложатся отношения со строительной компанией, захочет ли она пойти на встречу. Но такой возможности совершенно нет у дольщиков, сотрудничающих со строителями по ДДУ.

Что важно знать

Договор – основной документ, регламентирующий отношения пайщика и кооператива. Нужно хорошо изучить его перед подписанием.

В нем указываются условия сотрудничества, условия вступления в кооператив и выхода из него. Также указывается, по какой процедуре происходит оформление квартиры в собственность.

Нужно тщательно просмотреть график платежей, в том числе членских взносов, вступительных. Возможно, будет предусмотрено и повышение стоимости жилья из-за появления дополнительных расходов, подорожания строительных материалов и самого процесса строительства.

Приобретение жилья в ЖСК – вопрос большой суммы денег. Необходимо максимально защитить себя от рисков их потери или получения в процессе квартиры низкого качества.

Вступление и выход

Для вступления в кооператив нужно написать заявление, предъявить стандартные документы, удостоверяющие личность. Заявление, один из экземпляров, нужно хранить у себя на протяжении всего процесса строительства. Также хранятся все квитанции по платежам, любые другие документы, связанные с участием в ЖСК.

Ситуации бывают разные, иногда пайщики вынуждены обращаться в суд, и в таком случае наличие подтверждающих их правоту бумаг является очень ценным. В некоторых кооперативах новый член принимается в состав на общем собрании пайщиков.

ВНИМАНИЕ! На собрании составляется протокол с указанием приема нового члена. Выписку из такого протокола также нужно иметь у себя.

При выходе из ЖСК пайщик, в отличие от дольщика, не получит неустойку, компенсацию. Остальные особенности выхода зависят от устава организации.

Информация об этих двух видах инвестирования поможет сделать сравнение и выбор в пользу того или другого. И пайщики, и дольщики желают только одного – получить за свои средства комфортное, надежное жилье, и получить его в сроки.

Если этого не происходит, дольщик, помимо своих средств, должен получить еще и неустойку, и моральную компенсацию. У пайщика такой возможности нет.

Есть важное преимущество у ЖСК в случае форс-мажорных обстоятельств из-за банкротства застройщика. Члены кооператива могут за дополнительные деньги решить свою проблему – им нужно просто нанять компанию, которая завершит стройку. Что делать при ДДУ? Нужно оформляться сначала как ЖСК, и только потом искать строителей.

В то же время, ФЗ заставляет застройщика ДДУ сдавать объект вовремя, а кооператив может столкнуться с тем, что сроки сдачи переносятся бесконечно.

Что такое долевое строительство, как стать участником и выгодно ли это?

Долевое строительство предусматривает покупку недвижимости в строящихся комплексах, после завершения работ объект переходит в собственность инвестировавших средства граждан. Преимущество метода приобретения недвижимости заключается в сниженной стоимости площади, возможности выполнения ремонта по авторскому проекту. Учитываются и необходимость ожидания готовности здания, большие затраты на ремонт квартир с черновой отделкой.

Что такое долевое строительство?

На рынке недвижимости востребовано приобретение жилья из вторичного либо первичного жилфонда. Более доступно долевое строительство, что это такое учитывается определением из ФЗ № 214. С помощью долей в строительстве комплексов приобретается недвижимость на стадии проектирования или возведения. Вопросы согласования проекта, строительства комплекса, передачи объекта в эксплуатацию и оформления в собственность организует компания-застройщик.

Этапы строительства по ДДУ:

  • строительное предприятие покупает участок земли;
  • дольщики подписывают договор с компанией о приобретении жилья на этапе застройки;
  • инвесторы долевого жилья выплачивают взносы с помощью рассрочки, итоговая сумма должна быть указана в договоре;
  • после завершения строительных работ и сдачи в эксплуатацию комплекса квартиры передаются дольщикам (физическим или юридическим лицам) в собственность.

В процессе работ фирма собирает средства дольщиков (физических или юридических лиц) по договору. В документе прописываются следующие нюансы:

  • цена жилого объекта и правила передачи денежных средств компании-застройщику;
  • объект строительства;
  • сроки работ, после которых недвижимость передается в пользование собственникам и т.д.
Читайте так же:  Обязанности медсестры профилактического кабинета

Соглашение заключается в письменной форме, регистрируется в госорганах (Росреестр).

Выгода и риски долевого строительства

Участник долевого строительства получает следующие преимущества:

  • цена жилой недвижимости в новостройках ниже аналогичных предложений на вторичном рынке;
  • застройщики часто предлагают просторные помещения с современными планировочными решениями;
  • в новых жилых комплексах улучшенные системы коммуникаций и придомовые территории, обеспечивающие комфортную эксплуатацию;
  • недвижимость на первичном рынке не имеет юридической истории;
  • широкий выбор архитектурных решений, классов (от эконом до элитных), технических характеристик жилплощади;
  • на строящееся жилье после ввода в эксплуатацию увеличивается рыночная стоимость, что позволяет получить инвестору прибыль.

Однако необходимо учитывать и риски приобретения долевого жилья:

  • подписание договора ДДУ не гарантирует быстрого заселения, т.к. потребуется ожидать завершения стройки на протяжении 2-3 месяцев либо 1,5-2 лет;
  • помимо расходов на покупку жилой площади необходимо предусмотреть затраты на выполнение капитального ремонта и отделку интерьера;
  • при заключении соглашения инвестор получает право требования получения жилья в собственность после сдачи комплекса в эксплуатацию, поэтому могут возникнуть риски незавершения объекта застройщиком;
  • строящееся жилье не признается собственностью, поэтому не может быть продано.

Кто может стать дольщиком, и как это сделать?

Дольщиком может стать гражданин, имеющий сбережения для выплаты рассрочки. Инвестор должен быть платежеспособным, совершеннолетним (для юридического оформления сделки). Условия подписания соглашения об участии в стройке и требования к дольщикам у разных компаний-застройщиков могут отличаться.

Пошаговая инструкция, как вступить в долевое строительство (в Москве и других городах России):

  1. Необходимо определить период завершения стройки и заселения.
  2. Рассчитывается бюджет покупки. На данном этапе определяется предпочтительный вариант (единовременная выплата либо рассрочка), будут использоваться собственные накопления либо кредитные средства.
  3. Подбор фирмы-застройщика и жилого комплекса.
  4. Проверка строительной компании и качества выполненных работ.
  5. Оформление и подписание договора. Необходимо проверить пункты, убедиться в достоверности и законности условий сделки и отсутствии разночтений в определениях.
  6. Специалисты рекомендуют обратиться к независимым юристам для проверки пунктов соглашения.
  7. Регистрация договора ДДУ в Росреестре для защиты прав участников сделки.

При внесении поправок в договор по правилам заключается дополнительное соглашение, подписываемое сторонами сделки и регистрируемое в государственных структурах. Первоначальный договор при этом не теряет законности.

Как выбрать добросовестного застройщика?

Долевое участие в строительстве от застройщика предполагает выбор надежной компании.

Проверяется документация фирмы-застройщика, обязательно наличие следующих бумаг:

  • свидетельство постановки на учет налоговой;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • принятый устав предприятия;
  • свидетельство о регистрации в ФНС;
  • протокол с назначением руководителя предприятия;
  • заключения аудиторов за 3 предыдущих года.

Специалисты рекомендуют запросить у застройщика проектную декларацию. В документе указываются данные о строительной фирме и сроках возведения жилого здания. В документе перечисляются постройки, введенные в эксплуатацию в течение 3 лет, указывается расположение комплексов, периоды передачи собственникам, выполнение компанией обязательств.

Важно запросить данные о будущем жилом комплексе, описание этапов работ и сроки их выполнения застройщиком, запланированную дату ввода комплекса в эксплуатацию. Оценивается общая цена строительных работ, наличие либо отсутствие страховки и иные способы гарантирования безопасности финансовой сделки для дольщика.

Подтверждением законности строительных работ станут также следующие документы:

  • разрешение на осуществление строительства на указанном участке земли;
  • заключение государственной экспертизы;
  • документы о праве возведения многоэтажного дома на территории.

Рекомендуется изучить договор и предоставить на проверку юристу для оценки рисков финансовой сделки, внесения предложений в пункты соглашения. Обязательно указание прав и обязанностей инвестора и фирмы-застройщика, период ввода комплекса в эксплуатацию. Обязательны условия передачи финансовых средств, итоговая стоимость недвижимости.

Цена 1 м² площади жилья должна быть стандартной. При заниженной стоимости квартиры высок риск мошенничества фирмы.

Рекомендуется изучить партнеров компании. В крупных холдингах присутствует большой перечень партнерских фирм, поставщиков стройматериалов, техники.

Как снизить риски при заключении ДДУ?

При заключении договора на участие в строительстве можно застраховать финансовую сделку. Это повысит затраты, однако снизит риски финансовых потерь инвестора. Также долевое участие вкладчика получит экспертное мнение от страховой фирмы, которая проанализирует перед соглашением строительную компанию.

Для уменьшения рисков инвесторы должны запросить договор страхования ответственности компании перед дольщиками. По законодательству страхование выполняется с помощью следующих вариантов:

  1. Поручительство от банка, заверенное согласно законодательным нормам.
  2. Членство в некоммерческой структуре со страховым фондом для участников.
  3. Соглашение долевого участия в строительстве, подписанное со страховой фирмой, официально оказывающей данные услуги.

Долевое строительство в 2019 году: изменения в законодательстве

В 2019 г. приняты поправки в законодательство о покупке недвижимости в строящемся доме. Принят ФЗ № 218-ФЗ, обеспечивающий дополнительную защиту рисков инвесторов от невыполнения обязательств строительной компании (признанном банкротстве). Появились новые требования к организационно-правовой структуре предприятия, размерам уставного капитала, опыту предприятия и т.д.

С лета 2019 г. компании-застройщики должны перейти на работу со специализированными эскроу-счетами в банковских организациях. Договор о строительстве уже не заключается. Финансовые сбережения покупатели должны переводить через счета, состояние которых должно контролироваться специалистами банков. Расходование данных сбережений фирмой-застройщиком разрешается после официальной сдачи жилого строения в эксплуатацию. Сбережения, оставленные инвесторами на один проект, не могут быть переведены на другой жилой комплекс.

Видео (кликните для воспроизведения).

Возможна организация института проектного финансирования строительных компаний. Банковские структуры смогут вносить средства на возведение жилых комплексов, дольщики при этом будут переводить средства на специальные защищенные от досрочного снятия счета в банке. Специалисты прогнозируют в связи с нововведениями возможный рост цен на первичном рынке.

Источники


  1. История политических и правовых учений / Н.М. Азаркин и др. — М.: Норма, 2007. — 900 c.

  2. Юзефович, Р.М. Санкт-Петербург — автомобилисту. Справочник; СПб: Кронверк-Принт, 2012. — 922 c.

  3. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 3. — Москва: РГГУ, 2014. — 621 c.
Долевое строительство, что это такое (плюсы и минусы) до и после
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here