Что значит дду при покупке квартиры

Полезная правовая информация по теме: "Что значит дду при покупке квартиры" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Договор долевого участия при покупке квартиры

Договор долевого участия

Заключая договор долевого участия, человек, собирающийся приобрести жилплощадь, фактически превращается в соинвестора возведения дома. При этом необходимо отметить, что данный тип юридического соглашения является единственным, прописанным в законодательстве.

Получается, что вкладывающий свои средства человек, рассчитывающий в итоге получить квартиру в строящемся многоквартирном многоэтажном доме, должен получить именно то жилье, за которое он фактически отдал свои деньги.

Обязательные условия

Данное соглашение предусматривает ряд условий, среди которых бывают обязательные и дополнительные. Без соблюдения обязательных условий договор считается недействительным.

Дополнительных условий может и не быть, однако эти пункты бывают весьма важными для покупателя.

К обязательным относятся следующие пункты:

Дополнительные условия

В качестве дополнительных условий обычно указываются права и обязанности каждой из сторон, ряд других немаловажных моментов, которые должны защитить как покупателя квартиры, так и строительную фирму, занимающуюся возведением дома.

Желательно подробно прописать в соглашении – на каких условиях его можно будет так или иначе изменить. Покупателю не повредит согласовать стоимость жилплощади, чтобы в дальнейшем не выяснилось, что квартира получилась больше по количеству квадратных метров.

Даже если подобный момент и произойдет, покупателю не нужно будет отдавать лишние деньги, так как этот факт был прописан в договоре.

Если же площадь жилья получилась меньше расчетной, то в этом случае участник долевого строительства имеет полное право на проведение перерасчета. Иногда в соглашении указывается, в каком случае перерасчет производиться не будет, например, если отклонение по квадратным метрам не превышает 5% от заявленной площади. Однако данный момент покупатель имеет право оспорить в судебном порядке, так как он нарушает его права в качестве потребителя.

Какие документы нужны для оформления ДДУ?

В этом случае нюансов вполне достаточно. Важную роль играет тот факт – впервые покупатель заключает данное соглашение либо у него уже имеется опыт работы с аналогичными бумагами.

Если договор заключается впервые, то пакет документов, которые нужно будет предоставить нотариусу, будет следующим:

  1. Оригинал и копия разрешения на проведение строительных работ, направленных на возведение конкретного жилого дома;
  2. Проектная декларация (тоже придется взять оригинал и копию), куда в обязательном порядке прикладывается план строящегося здания;
  3. Оригинал и заверенная копия кадастрового плана;
  4. Бумаги, подтверждающие право компании на выполнение строительных работ на данном участке земли.

В случае, если в качестве покупателя выступает физическое лицо, то для того, чтобы договор о долевом участии был подписан, необходимо в придачу к указанным бумагам приложить еще и следующие:

  1. Непосредственно сам договор, свидетельствующий о вступлении в долевое строительство;
  2. Написанное покупателем соответствующее заявление;
  3. Бумага, которая должна подтвердить, что приобретаемый объект недвижимости расположен именно в данном здании. Здесь же в обязательном порядке указываются площади.

Если же в роли покупателя будет юридическое лицо, то пакет документов здесь становится значительно шире:

  1. Заявление;
  2. Договор о долевом строительстве;
  3. Выписки из реестров налоговых органов;
  4. Документ, подтверждающий, что квартира расположена именно в этом здании;
  5. Ксерокопия ИНН;
  6. Документы, подтверждающие полномочия человека, заключающего сделку;
  7. Выписка из протокола юридического лица, где дается согласие на подписание данного договора.

Покупка квартиры по ДДУ – пошаговая инструкция

Приобретение жилья в рамках использования долевого строительства подразумевает, что его придется регистрировать в специальных государственных органах. Это позволяет закрепить право покупателя на конкретную квартиру, а также не допускает неоднократной продажи одной и той же жилплощади разным людям.

На первом этапе производится сбор всех необходимых документов, без которых юрист или риелтор вовсе не имеет право даже составлять подобный договор. Представитель каждой из сторон в обязательном порядке подписывает это соглашение, надо сразу же условиться относительно передачи денег за квартиру.

Сразу после подписание соглашение регистрируется в государственных органах, поэтому вступившим в силу данный договор является только после того, как он пройдет процедуру регистрации.

[3]

На что обратить внимание?

Прежде чем приступить к подписанию договора желательно разузнать о застройщике все, что возможно. Для этого можно обратиться к специальным строительным форумам. Там, как правило, общаются покупатели, которые так или иначе имели дело с аналогичным типом договора.

Следят за объектами, уже сданными в эксплуатацию – проверяют статистические данные: вовремя ли их ввели в эксплуатацию, не было ли задержки, какой внешний вид был у жилых помещений, приходилось ли покупателям еще вкладывать деньги.

Не лишним будет отправиться в органы Росреестра и запросить кадастровый номер земельного участка, где возводится дом. Если же подписание аналогичных договоров уже началось, то обязательно должны иметься сведения, которые это будут подтверждать.

От застройщика можно попросить предъявить следующий пакет документов, который должен находиться в открытом доступе;

  1. Ксерокопия или электронный вид свидетельства, говорящего, что предприятие находится на учете в налоговой;
  2. Финансовая и бухгалтерская отчетность компании в течение последних трех лет;
  3. Аудиторские сведения относительно последнего периода действия, например, года или двух лет.

Налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ

При оформлении договора долевого участия налоговый вычет гражданам предоставляется точно по таким же принципам, как и при приобретении квартиры обычным способом. Однако здесь можно оформить данный вычет значительно раньше.

Чтобы все было сделано юридически грамотно, необходимо перед началом оформления соблюсти два немаловажных условия:

  1. Оплата по договору была произведена в полном объеме;
  2. На руках имеется акт сдачи-приемки объекта недвижимости.
Читайте так же:  Как получить квартиру сироте

Как видно из этого, не нужно будет сначала оформлять квартиру в собственность, так как это обычно сопряжено с большим количеством самых разных бюрократических проволочек.

Покупка квартиры по ДДУ – риски

Долевое участие, хоть и является одним из наиболее распространенных способов приобретения жилплощади, вплоть до сегодняшнего дня связано с определенным количеством рисков, наиболее широко распространенными среди которых являются следующие:

  1. Недостройка всего здания или же замораживание работ на неопределенно долгий срок вследствие действия различных причин;
  2. Двойная регистрация – довольно неприятный момент, когда квартира продается сразу двум людям. Это может быть осуществлено в течение того времени, пока договор еще не успел пройти процедуру государственного оформления;
  3. Изменение проектной документации – чтобы такого не допустить, это должно быть четко прописано в заключаемом договоре долевого участия.

Как себя обезопасить?

Чтобы с договором долевого участия не возникло никаких проблем, еще на этапе подписания следует тщательно проверить – правильно ли указаны все данные покупателя, лишний раз просматривают поэтажный план здания.

Физическому лицу нужно обязательно подписать каждый из экземпляров соглашения. Компания-застройщик принимает на себя определенную ответственность, когда ее представитель подписывает данное соглашение и закрепляет его своей печатью.

Когда все это произведено, специалист, занимающийся оформлением такого соглашения, должен в обязательном порядке все проверить.

В частности, очень важным является момент, связанный с неоднократной продажей квартиры разным покупателям. Чтобы не возникало лишних вопросов, свой экземпляр договора покупатель должен сохранить вплоть до тех пор, пока дом официально не будет сдан, иначе в дальнейшем доказать свою правоту будет довольно таки проблематично.

Покупка квартиры по переуступке. Что такое переуступка, схема покупки в новостройке и особенности оформления договора.

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его.

В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

○ Что такое переуступка прав?

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

○ Как можно купить квартиру по переуступке?

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

  1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
  2. По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

○ Порядок покупки квартиры по переуступке.

Заключая договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

✔ Проверка строительной компании.

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

  • Срок существования компании.
  • Актуальность учредительных документов.
  • Наличие разрешения на строительство.
  • Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

✔ Сбор документов.

Для заключения сделки продавец должен представить:

  • Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
  • Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
  • Согласие второго супруга на сделку.
  • Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

  • Личный паспорт.
  • Согласие второго супруга на сделку.

✔ Составление договоров.

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

✔ Регистрация договора переуступки.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

Читайте так же:  Возражение на исковое заявление о взыскании алиментов

✔ Оплата пошлины.

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате.

○ Какие есть риски при покупке по переуступке?

Оформляя договор переуступки, стоит учитывать:

  • Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
  • Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

○ Особенности покупки новостройки по переуступке.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

○ Оформление переуступке «задним» числом.

Подобный вариант оформления соглашения возможен, когда между подписанием акта приема-передачи квартиры и оформлением ее в собственность проходит большой промежуток времени. Здесь возможно два варианта:

  • Изменение даты акта приема-передачи по договоренности с застройщиком.
  • Изменение даты предварительного договора купли-продажи (если он еще не прошел государственную регистрацию).

Такая схема имеет свои риски, основным из которых является изменение стоимости жилья. Так, если вы заплатите за него 5 млн. руб., а в договоре будет указана сумма в 4 млн. руб. (оценка на указанную дату подписания), то в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только то, что указано в соглашении.
Таким образом, покупка квартиры по переуступке прав имеет свои плюсы и минусы, которые оцениваются каждым покупателем лично.

○ Советы юриста:

✔ Можно оформлять переуступку по договору долевого участия?

Это самый оптимальный вариант переуступки для каждой из сторон. Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность.

✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?

Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи.

Директор департамента жилой нежвижимости Екатерина Немченко расскажет о подводных камнях покупки квартиры по переуступке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Риски покупки квартиры ДДУ

Покупка квартиры по ДДУ имеет риски для дольщика, приобретающего жилье в новостройке у застройщика, перечислим опасности, особенности и нюансы заключения сделки, в т.ч. по переуступке.

Договор долевого участия выступает основным инструментов приобретения жилой недвижимости на этапе строительства объекта. Несмотря на его достаточно глубокую проработку, подобные сделки несут в себе для приобретателя определенную долю рисков.

Перечень рисков покупки квартиры по ДДУ

Основными среди них необходимо признать:

Предварительный ДДУ

Данный вид договора не рассматривается в качестве средства приобретения прав на указанный объект недвижимости, а также не запрещает застройщику оформлять несколько подобных договоров на одну квартиру. Права покупателя оказываются условными, так как государственная регистрация ПДДУ не предусматривается.

Договор в интересах застройщика

В настоящее время не существует единых форм ДДУ, поэтому каждая компания вправе вносить в него определенные пункты, исходя из собственных предпочтений. Именно поэтому по возможности подписание договора должно проходить в присутствии юриста, способно выявить пункты, например, направленные на уход застройщика от ответственности в случае невыполнения своих обязательств.

Недействительный ДДУ

В случае, если в договор включены нормы, противоречащие требованиям российского законодательства, он автоматически признается недействительным. В такой ситуации покупателю будет крайне срочно требовать обратно собственные средства, даже в судебном порядке. Поэтому изучению договора необходимо уделить самое пристальное внимание.

Корректировка проектной декларации

Зачастую уже по ходу строительных работ в первоначальный проект могут быть внесены корректировки, связанные с изменением статусом помещений, планировками и так далее. При этом за дольщиком остается право требования расторжения ДДУ и возврата вложенных средств, но на практике этот процесс значительно растянется, так как застройщик будет тянуть с возвращением денег.

Дополнительные затраты

Видео (кликните для воспроизведения).

Зачастую к стоимости, указанной в подписанном ДДУ застройщик требует доплатить на выполнение работ, не включенных в первоначальный перечень, например, подведение инженерных коммуникаций, благоустройство прилегающей территории и так далее. Зачастую такие доплаты могут исчисляться сотнями тысяч рублей.

Проблемы с регистрацией

В отдельных случаях возникают проблемы с регистрацией покупки, в первую очередь в случаях, когда застройщик с нарушением провел передачу объекта в эксплуатацию или не выполнил перед контролирующими и регистрационными органами какие-либо действия и процедуры.

Должным образом должно быть осуществлено и оформление передачи жилья покупателю, для чего применяется сдаточный акт.

Использование договора-переуступки

При приобретении недвижимости по переуступке, то есть у лица, купившего ранее жилплощадь через долевое участие, предусматривает невозможность требования качества от продавца. Отвечает за это исключительно застройщик. Соответственно в случае возникновения претензий разрыв этого договора оказывается невозможен, как и возврат потраченных на приобретение денежных средств.

Застройщик банкрот

Невозможность дальнейшей реализации проекта в силу банкротства один из основных рисков приобретения строящегося жилья. Дольщикам приходится через суд добиваться восстановления своих прав и возврата средств, что зачастую длится годами, и не всегда истец получает возможность в полном объеме вернуть затраченные средства.

Читайте так же:  Приватизация нежилых помещений в жилом доме

Передаточный акт

После появления подписи покупателя в документе, к застройщику не могут быть применены никакие меры, требующие от него исправления за собственный счет технических недостатков. Соответственно перед его подписанием требуется внимательно осмотреть «квадраты» и указать в документе все выявленные недостатки. В этом случае именно на счет строителей будет отнесена обязанность устранения замечаний.

[2]

Скрытые условия

В основном это касается возможности корректировки в дальнейшем стоимости покупки. Чаще всего такой пункт окружают текстом и или прописывают мелким шрифтом для меньшей заметности.

Как избежать рисков при приобретении недвижимости по ДДУ

  1. Отказаться от предварительных ДДУ;
  2. Внести в договор точные сроки сдачи объекта;
  3. Выбирать варианты с фиксированной ценой кв. метра;
  4. Провести проверку репутации застройщика и его возможностей;
  5. При переуступке узнать об исполнении владельцем обязательств по ДДУ;
  6. Не проводить никаких оплат при заключении ПДДУ.

Вы поняли, какие риски ожидают дольщика при приобретении жилья у застройщика по ДДУ и как их нивелировать.

Что такое ДДУ при покупке квартиры в новостройке

Источник изображения: www.twitter.com

Покупка квартиры в строящемся доме считается выгодным процессом для любого человека. К его преимуществам относится возможность получения качественного жилья по сниженной стоимости. С застройщиком составляется договор долевого участия, регулирующий отношения между двумя участниками сделки. Все дольщики защищаются государством на основании положений ФЗ №214. Чтобы документ содержал актуальные и нужные сведения, покупатели недвижимости должны тщательно оценивать его текст.

Понятие ДДУ

Расшифровка ДДУ должна быть известна каждому дольщику. Он представлен договором долевого участия, на основании которого гражданин принимает участие в строительстве дома. На основании этого соглашения граждане выплачивают застройщику сумму, равную стоимости приобретаемой квартиры. С помощью средств, полученных от дольщиков, строительная компания занимается возведением многоквартирного строения.

Дольщики должны не только разбираться в том, что такое ДДУ при покупке квартиры, но и какие обязательные сведения он должен содержать. Его можно составлять не только для приобретения жилого объекта, но и нежилого помещения. Деньги вкладчиков защищаются законом, поэтому даже если застройщик не сможет построить дом или сдать его в установленные сроки, граждане могут рассчитывать на возврат своих средств.

Важно! В будущем планируется отмена ДДУ, который будет заменен эскроу-счетами, открываемыми в банке, поэтому доступ к этим деньгам застройщики смогут получить только после сдачи объекта в эксплуатацию.

Преимущества и недостатки соглашения

Если человек планирует покупку жилья в строящемся доме, то он должен разбираться в правилах сотрудничества с застройщиком. ДДУ: что это в новостройке? Он представлен документом, регулирующим отношения между строительной фирмой и вкладчиками.

К преимуществам соглашения относится:

  • если застройщик не сдает недвижимость в нужные сроки, то дольщики могут получить крупную денежную компенсацию;
  • интересы каждого участника защищаются с помощью особого компенсационного фонда, в который все строительные фирмы перечисляют 1,2% от каждого вклада;
  • в каждом городе существуют специальные реестры обманутых дольщиков, которые поддерживают пострадавших;
  • застройщики обязательно страхуют ответственность перед покупателями квартир;
  • регулярно в законодательство вносятся изменения, позволяющие ужесточать контроль над деятельностью компаний;
  • договор регистрируется в ЕГРН, поэтому является официальной документацией.

Но использование ДДУ имеет и некоторые значимые недостатки. К ним относится:

  • дом может возводиться мошенниками или непрофессионалами, что приводит к получению некачественной квартиры;
  • даже за счет всесторонней защиты государства часто возникают ситуации, когда граждане не получают свое имущество, а также не могут отменить договор, вернув вложенную сумму;
  • нередко вместо ДДУ застройщик предлагает подписать другое соглашение, которое не защищает граждан от мошенничества или иных проблем.

Поэтому целесообразно заключать договор исключительно с проверенными и добросовестными строительными компаниями. Для этого нужно обратить внимание на срок функционирования организации, а также на отзывы покупателей квартир в уже сданных домах.

[1]

Правила составления соглашения

Договор ДДУ формируется непосредственным застройщиком, после чего документ предоставляется дольщикам для подписи. Во время создания контракта учитываются положения ФЗ №214.

В него обязательно включатся сведения:

  • описывается будущая квартира, а именно ее площадь, число комнат и технические параметры;
  • перечисляются материалы, используемые во время возведения жилого объекта;
  • приводятся класс помещения и энергоэффективность строительства;
  • указывается срок, в течение которого застройщик обязан передать ключи от жилья дольщику;
  • вносятся данные о длительности гарантийного периода;
  • перечисляются обеспечительные меры, благодаря которым строительная компания исполняет свои обязательства по договору;
  • прописываются права и обязанности каждого участника.

Важно! К соглашению прикладывается план будущей квартиры с ее расположением относительно других объектов в доме.

Застройщик обязан за ограниченный период времени построить жилой объект с использованием качественных материалов. Он может привлекать инвесторов, а передача квартир осуществляется на основании акта.
Перед тем, как начать сотрудничество со строительной компанией, нужно учесть множество нюансов.

К ним относится:

  • изучается финансовая документация и бумаги, имеющие отношение к строительству объекта, чтобы убедиться в юридической чистоте сделки;
  • застройщик обязан за 2 недели до окончания строительства отправить каждому дольщику специальное уведомление о необходимости приемки жилья;
  • в тексте обязательно указываются разные риски, с которыми может столкнуться фирма;
  • если по каким-либо причинам вносятся изменения в договор, то для этого с каждым гражданином составляется дополнительное соглашение.

Важно! Любой дольщик может следить за ходом строительства дома, поэтому при обнаружении отсутствия активности или других подозрительных фактов, он может начать действовать, подав жалобу застройщику или обратившись в суд и прокуратуру.

Как заключается договор

В строительстве ДДУ считается популярным документом, не вызывающим сомнений у покупателей жилых объектов.

Читайте так же:  Что такое серия паспорта украина

Но при заключении этого соглашения желательно пользоваться правильной пошаговой инструкцией:

  • выбирается дом, который планирует купить гражданин;
  • осуществляется проверка застройщика, выполняющего процесс возведения строения;
  • оговариваются условия сотрудничества, к которым относится срок строительства объекта, стоимость квартиры и иные параметры;
  • составляется ДДУ, причем процедура осуществляется застройщиком, а если гражданин покупает квартиру с помощью ипотеки, то требуется 3 экземпляра договора;
  • соглашение проверяется будущим дольщиком и представителями банка;
  • при отсутствии нарушений и спорных моментов, осуществляется подписание договора;
  • денежные средства перечисляются на счет застройщика;
  • контракт регистрируется в Росреестре, после чего дольщику придется дождаться окончания строительства, чтобы получить ключи от квартиры, а также оформить право собственности на эту недвижимость.

Дольщики должны знать, что может значить тот или иной пункт в договоре.

Важно! Перед подписанием документа желательно изучить образец в интернете, чтобы убедиться в наличии нужных требований в тексте, а также можно воспользоваться помощью юриста.

Покупка жилья по ДДУ считается серьезным процессом, поэтому перед подписанием этого договора учитывается множество моментов.

К ним относится:

  • проверяется документация застройщика, у которого должны иметься разрешения и лицензии на ведение деятельности;
  • если отсутствуют юридические знания, то желательно нанять адвоката, который убедится в отсутствии в договоре каких-либо невыгодных или незаконных условий;
  • обязанности и права каждого участника должны прописываться точно и открыто;
  • не допускается наличие двойственных формулировок;
  • договор должен заключаться с непосредственным застройщиком, указанным во всех документах.

Если срок сдачи дома превышает 1 год, то придется подготовиться к затягиванию процесса. Некоторые строительные компании предоставляют дольщикам возможность следить за ходом возведения объекта с помощью видеокамеры. При остановке строительства желательно сразу обращаться к представителям организации для получения информации о причинах такой ситуации.

Возможные подводные камни

Хотя дольщики, составившие с застройщиками ДДУ, защищаются государством, все равно часто возникают разные проблемы. Они связаны с незаконной или вовсе мошеннической деятельностью строительных компаний.

К основным проблемам, которые могут возникнуть при покупке жилья в строящемся объекте, относится:

  • застройщик вместо ДДУ предлагает заключить договор инвестирования или купли-продажи, но в этом случае дольщик лишается права защиты со стороны государства;
  • заключается соглашение не с застройщиком, а иной компанией, что является частью мошеннической схемы;
  • в ДДУ включается пункт, с помощью которого организация может в одностороннем порядке вносить изменения в текст;
  • вносятся неверные сведения о характеристиках приобретаемой квартиры;
  • двойная продажа одного объекта недвижимости;
  • отсутствие в соглашении точных сроков, в течение которых дом должен быть сдан в эксплуатацию;
  • застройщик не выкупил землю, на которой возводится объект, поэтому дом по решению местной администрации может быть снесен в любой момент времени;
  • договор подписывается не директором организации, а менеджером, не имеющим нотариально заверенной доверенности.

Все эти ситуации могут привести к потере недвижимости и вложенных денежных средств. Поэтому сотрудничество допускается только с надежными компаниями.

Важно! Если покупка квартиры выполняется с помощью заемных средств, то банк самостоятельно проводит проверку, что позволяет убедиться в юридической чистоте сделки.

Заключение

Покупка жилья по ДДУ выгодна для каждого гражданина, но важно разбираться в правилах составления и подписания данного соглашения. В него обязательно включаются разные значимые пункты. Целесообразно пользоваться помощью юристов, чтобы избежать мошенничества со стороны застройщиков.

Что значит ДДУ при покупке квартиры

По статистике, каждый третий покупатель недвижимости не читает внимательно договор долевого участия, который подписал с застройщиком. Профессиональные участники рынка недвижимости Петербурга и Москвы рассказали, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

Предмет покупки

Первый параметр, который необходимо тщательно изучить, — это, собственно, предмет покупки.

— Самое главное — проверить и перепроверить, что в итоге по договору приобретается. Покупателю необходимо внимательно проанализировать предмет договора, — отмечает директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артёмова.

По словам руководителя проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгении Владимировой, один из наиболее значимых пунктов в договоре долевого участия — описание приобретаемой квартиры.

— В ДДУ должен быть прописан строительный адрес объекта, номер квартиры, состояние, в котором сдается жильё — с отделкой или без. И чем более детально указаны характеристики объекта, тем лучше, — подсказывает она.

Кроме того, важно обратить внимание на метраж квартиры. В договоре прописывается проектная площадь, которая может расходиться с реальной, что станет известно уже после сдачи дома в эксплуатацию, подчёркивает эксперт. Поэтому в договоре должно быть написано, что в случае расхождения площади с заявленной застройщик вернёт деньги за недостающие квадраты.

Фиксированная цена

Убедившись, что вы приобретаете именно то, что хотели, необходимо также удостовериться, что цена объекта зафиксирована.

— В договоре должно быть прописано, что цена может измениться только в случае выявления расхождения с фактической площадью после обмера БТИ до ввода дома в эксплуатацию, — комментирует старший вице-президент банка «ВТБ», финансирующего проект МФК MatchPoint, Владислав Мельников.

Руководитель юридического департамента ГК «Премьер» Ирина Маевская рекомендует проверить, что именно входит в цену квартиры и какие скрытые доплаты могут быть предусмотрены.

— Почти всегда, кроме той цены, которая заложена в договоре, вас ожидают расходы по регистрации ДДУ. Поэтому покупателю приходится подписывать дополнительный договор о возмездном оказании услуг. Цена услуги застройщика по регистрации договора может варьироваться от 20 до 100 тысяч рублей (в зависимости от компании и местонахождения объекта). Поэтому необходимо заранее оценить объём затрат и свои финансовые возможности, — предупреждает эксперт.

Также многие застройщики предусматривают оплату коммунальных услуг с момента подписания акта ввода дома в эксплуатацию и до получения ключей и составления акта приёма-передачи квартиры. Этот срок может составлять от 3 месяцев до полугода, и сумма «коммуналки» за этот период может быть от 10 до 50 тысяч рублей (в зависимости от локации, в которой расположен ЖК, и стоимости услуг обслуживающей организации).

Читайте так же:  Как делится неприватизированная квартира при разводе

Передача квартиры

Огромное значение при подписании ДДУ, разумеется, имеет и срок передачи объекта долевого строительства.

— Нередки ситуации, когда в рекламной кампании заявляется срок сдачи дома в эксплуатацию, а в договоре указывается срок передачи квартир, минимум на полгода превышающий заявленный. Поэтому, заключая договор, необходимо понимать, за какой срок застройщик юридически отвечает, — отмечает руководитель юридического департамента AAG Виталий Правдухин.

Вообще, многие покупатели жилья в новостройках не разделяют такие принципиально разные понятия, как «ввод дома в эксплуатацию» и «передача квартиры участнику долевого строительства». Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая рассказывает, к чему это приводит:

— Когда дом вводится в эксплуатацию, некоторые дольщики, забыв о том, что написано в договоре, требуют ключи от квартир, хотя до их получения остаётся ещё много времени. А если срок ввода объекта по каким-то причинам переносится, покупатели делают поспешные выводы о том, что у застройщика проблемы. Поясню: время ввода дома в эксплуатацию — плановое, застройщик устанавливает его для себя. В определённых ситуациях эти сроки подлежат изменению, то есть переносу на более поздние сроки.

А вот передача квартир дольщикам должна осуществляться не позднее зафиксированной в договоре долевого участия даты, подчёркивает эксперт. Несоблюдение этого срока можно трактовать как невыполнение застройщиком своих обязательств перед покупателями и нарушение закона.

Именно поэтому застройщики, принимая во внимание возможность возникновения форс-мажора, планируют ввод дома заблаговременно — чтобы не допустить нарушения условий ДДУ. Так, «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» обычно планирует ввод домов за 6 месяцев раньше срока передачи квартир покупателям.

Регистрация и ответственность

Что ещё нужно знать при покупке недвижимости по ДДУ? Перед подписанием договора стоит проштудировать так называемые оргмоменты, связанные, в частности, с регистрацией договора, а также правовые вопросы, касающиеся ответственности застройщика перед дольщиком.

— Обратите внимание, как в ДДУ зафиксирован порядок регистрации договора. Если застройщик сам сдаёт договор на регистрацию, то в договоре должен быть чётко зафиксирован срок подачи застройщиком документов в Росреестр и обязанность передать зарегистрированный договор дольщику. И, если застройщик не сдаст своевременно документы на регистрацию, дольщик будет вправе потребовать возмещения убытков — например, упущенной выгоды в виде процентов за пользование денежными средствами, которые он положил на аккредитив, — комментирует Виталий Правдухин из AAG.

Также крайне важно проверить пункты, которые касаются ответственности застройщика в случае нарушения его обязанностей перед дольщиком.

По словам Евгении Владимировой из Rambler&Co, в договоре должны быть прописаны условия выплаты неустойки. По закону неустойка начисляется в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же участником является физическое лицо, то неустойка выплачивается в двойном размере — 1/150 ставки ЦБ.

Кризисные изменения

Не секрет, что кризисные явления сопряжены с финансовыми трудностями в деятельности многих компаний, в том числе застройщиков. Поэтому сегодня некоторым параметрам ДДУ стоит уделить особое внимание.

— С кризисом увеличилась вероятность неввода объектов строительства в эксплуатацию, поэтому имеет смысл тщательно изучить пункты договора, отражающие способы обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения. 214-ФЗ, который регулирует передачу приобретателям имущественных прав на основании ДДУ и уступке прав, предусматривает несколько способов обеспечения обязательств застройщика перед покупателями. В их числе — залог земельного участка или права аренды, поручительство банка и страхование гражданской ответственности, — рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Кроме того, следует учесть, что на фоне кризиса застройщики пытаются быть гибкими и идут на изменения типовых договоров.

— В связи с общим уменьшением платёжеспособности населения ситуация на рынке недвижимости становится всё более напряжённой, у застройщиков уменьшается количество потенциальных покупателей. Сегодня строительные компании всё чаще готовы рассматривать предложения клиентов по корректировке некоторых условий договора и готовы пойти на изменение стандартных форм ДДУ, — отмечает Ирина Маевская из ГК «Премьер».

Однако, изменения в договорах далеко не всегда направлены на пользу покупателю. Некоторые застройщики пытаются внести дополнительные положения, не соответствующие действующему закону, предостерегает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

— Например, в некоторых ДДУ предусмотрена возможность изменения окончательной суммы сделки девелопером. Покупателю нужно знать, что это может произойти только по соглашению обеих сторон.

Видео (кликните для воспроизведения).

В завершение отметим: чтобы обезопасить себя, покупателям стоит очень внимательно читать договор и проверять все вышеизложенные параметры. А при возникновении противоречий или вопросов лучше всего обратиться за консультацией к профессиональному риэлтору.

Источники


  1. Жинкин, С.А. Теория государства и права. Конспект лекций / С.А. Жинкин. — М.: Феникс, 2017. — 602 c.

  2. Годунов, Н. Мера ответственности / Н. Годунов. — М.: Юридическая литература, 2017. — 176 c.

  3. Попова, Анна Теория государства и права / Анна Попова. — М.: Питер, 2008. — 248 c.
Что значит дду при покупке квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here