Что должна делать управляющая компания в многоквартирном доме

Полезная правовая информация по теме: "Что должна делать управляющая компания в многоквартирном доме" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Ответственность и обязанности управляющей компании

Делегирование полномочий по управлению многоквартирным домом (МКД) специальной организации – это один из способов организации контроля за общим имуществом владельцев объектов недвижимости в здании. Другой формой такого управления является создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Многоквартирный дом является системой из нескольких объектов недвижимости, которые могут принадлежать как физическим, так и юридическим лицам, а также муниципалитету. При этом квартиры или коммерческие помещения в здании являются отдельными объектами, каждому из них присвоен свой кадастровый номер, и каждый из них зарегистрирован в реестре недвижимого имущества за собственником. В самом доме, помимо квартир, комнат, коммерческих помещений, есть также другое имущество, к примеру, несущие конструкции, лифты, лестницы, которые возведены для комфортного проживания граждан. Эти имущественные объекты находятся в собственности всех владельцев недвижимости в здании одновременно. При этом нельзя говорить о том, что одному из собственников принадлежит, к примеру, лестница, а другому лифт. Доля каждого из владельцев есть в любом общедомовом имуществе. Измеряется она соразмерно количеству квадратных метров, принадлежащих гражданину или организации, а выражается в весе голоса при распоряжении общей собственностью.

Учитывая то, что владельцев объектов недвижимости в здании, как правило, много, при этом решения, касающиеся общего имущества, они должны принимать сообща, наладить их взаимодействие между собой достаточно тяжело. По этой причине законодательством предусмотрено несколько способов управления общим имуществом жильцов в многоквартирных домах, одним из которых является делегирование полномочий УК (управляющей компании) посредством договора за определенную плату.

Одной из основных и главнейших функций подобной организации является обеспечение комфортного проживания собственников в здании. Однако не редки случаи, когда организация своими обязанностями пренебрегает. Зачастую УК пользуется тем, что жильцы в доме не знают, какие именно обязанности относятся к компетенции подобных компаний, вследствие чего не могут эффективно отстаивать свои права.

Понятие и законодательная основа деятельности компаний по управлению многоквартирным домом

Управляющая компания – это юридическое лицо, организация, которая посредством заключения договора с собственниками объектов недвижимости в доме осуществляет управление их общим имуществом и обеспечение их комфортными условиями для проживания.

Обязанности и полномочия управляющей компании зависят от ее вида. Можно выделить следующие категории УК:

  1. Управляющую. Это организация, которая занимается только управлением общедомовым имуществом. В ее обязанности, к примеру, не входят работы по поддержанию санитарного и технического состояния дома в нормальном виде. Собственники квартир в подобных случаях заключают соглашения с другими компаниями для делегирования этих функций.
  2. Гибридную компанию. В спектр полномочий этой организации входят обязанности по управлению общедомовым имуществом, а также по поддержанию здания в нормальном техническом и санитарном состоянии. Помимо этого, она оказывает услуги коммунального и иного характера.
  3. Эксплуатационную. Эти компании оказывают эксплуатационные услуги, а также следят за нормальным санитарным и техническим состоянием многоквартирного дома. Осуществляют деятельность на основании договора непосредственно с жильцами или с товариществом собственников жилья.

Таким образом, спектр обязанностей и ответственности управляющих компаний разнится, в зависимости от их вида. Однако, независимо от типа, все они должны осуществлять свою деятельность в соответствии с действующим в Российской Федерации законодательством. К числу основных нормативных актов, регламентирующих деятельность подобных организаций, относятся следующие:

  1. ЖК РФ.
  2. ГК РФ.
  3. Федеральный закон № 210-ФЗ от 30.12.2004 года.
  4. Постановление Правительства РФ от 6.05.2011 года №354.
  5. Постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003 года.

Поскольку отношения между собственниками и компаний относятся к сфере оказания услуг, то они регулируются также ФЗ «О защите прав потребителей».

Обязанности управляющей компании

Собственникам объектов недвижимости в доме важно знать спектр обязанностей управляющей компании для осуществления эффективного контроля за их исполнением, поскольку они являются потребителями услуг и платят за их предоставления денежные средства, а значит, имеют право получать их в полном объеме и надлежащего качества.

Обязанности управляющей организации устанавливаются вышеуказанными нормативными актами, а также договором, который заключается между УК и собственниками объектов недвижимости в доме. Каждый из владельцев может уточнить обязательства, которые взяла на себя компания, изучив текст соглашения.

[3]

Согласно статье 162 Жилищного кодекса РФ все владельцы объектов недвижимости в доме, включая физических, юридических лиц, а также муниципалитет, заключают соглашения с управляющей организацией для предоставления услуг жилищно-коммунального хозяйства, управления общедомовым имуществом, а также ремонтных работ, необходимых для поддержания здания в нормальном техническом состоянии.

К обязанностям УК перед собственниками можно отнести:

Обязанности управляющей компании в сфере обслуживания многоквартирного дома:

  • организация поставки коммунальных услуг жильцам. Это, к примеру, заключение договоров с поставщиками, контроль качества поставляемых благ, организация расчетов жильцов за пользование коммунальными услугами;
  • организация хранения технической документации на здание;
  • проведение мероприятий по выявлению неплательщиков;
  • услуги по оформлению регистрации по месту проживания жильцам;
  • информирование собственников о тарифах на ЖКХ и их изменениях, а также нормативной базе, регламентирующей эти тарифы и деятельность самой УК;
  • организация собраний собственников объектов недвижимости в многоквартирном доме.

Общие обязанности управляющих компаний регламентируются действующим законодательством. Помимо этого, при заключении договора между жильцами и УК стороны могут обговорить и прописать в соглашении дополнительные обязанности для организации за отдельную плату.

Ответственность управляющей компании

Законодательство, помимо обязанностей управляющей компании, предусматривает для нее и ответственность за их неисполнение. Так, к примеру, санкции могут применяться за следующие нарушения:

  • нарушение правил содержания общедомового имущества. Меры ответственности применяются в случае неоднократных или длительных нарушений, а также если они повлекли серьезные убытки для собственников;
  • нарушение в сфере предоставления коммунальных услуг;
  • ограничение жильцов в сфере предоставления необходимой информации, отсутствие ее в открытых источниках, отсутствие или ненадлежащее информирование собственников;
  • непредоставление технических документов на здание;
  • нарушение и отсутствие контроля за правилами противопожарной безопасности.
Читайте так же:  Порядок оформления сделки купли продажи квартиры без риэлтора

Для нарушений в каждой из сфер управления многоквартирным домом действующим в Российской Федерации законодательством предусмотрена ответственность. Как правило, применяются нормы КоАП, но в некоторых случаях могут применяться положения гражданского законодательства, к примеру, в случае возврата уплаченных потребителями средств за услугу ненадлежащего качества или вовсе не оказанную.

С 2018 года для управляющих компаний действует обязательное лицензирование. С этого момента организация не вправе заниматься коммерческой деятельностью в этой сфере без получения соответствующей лицензии.

Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество устанавливается ст. 7.22 Кодекса об административных правонарушениях. При этом сотрудники, допустившие правонарушение, могут получить штраф в размере до 40000 рублей. К сфере, в которой можно совершить подобные нарушения, относят правила эксплуатации здания, выявление неисправностей в технической части.

К общедомовому имуществу относятся:

  • внутридомовые инженерные сети и коммуникации;
  • несущие конструкции здания;
  • лестничные пролеты;
  • крыша, кровля;
  • общие помещения, к примеру, подвалы, чердаки;
  • прочее имущество, в зависимости от конструкции здания.

Состав общедомового имущества, передаваемого в управление компании, должен быть подробно конкретизирован в договоре.

Помимо вышеизложенного, УК может быть оштрафована за нарушение норм противопожарной безопасности на сумму до 200 000 рублей.

Если компания недостаточно обеспечивает жильцов коммунальными услугами, то к ней может быть применена ответственность, согласно статье 7.23 КоАП РФ. Размер штрафа составляет до 10 000 рублей.

При непредоставлении жильцам необходимой информации в объеме, предусмотренном действующим законодательством, также предусмотрены санкции. Обязанность предоставлять сведения устанавливается ФЗ № 263.

Если в результате ненадлежащего исполнения своих обязанностей управляющей компанией произошла порча личного имущества жильцов, то к организации применяется ответственность на основании статьи 7.22 КоАП РФ. Помимо этого, согласно гражданскому законодательству, собственник, потерпевший убытки, имеет право взыскать расходы с организации, допустившей порчу имущества, в судебном порядке.

Содержание сетей и коммуникаций, которые находятся внутри личных объектов недвижимости, находится, согласно Жилищному кодексу РФ, в компетенции собственника.

Если порча имущества гражданина произошла по вине третьего лица, к примеру, при заливе соседом сверху, убытки взыскиваются не с управляющей компании, а с нарушителя в судебном порядке или возмещаются добровольно.

Зона ответственности и обязанности управляющей компании многоквартирного дома

Жилищно-коммунальное хозяйство является важнейшей составляющей повседневного обихода каждого.

Не смотря на малозаметность, оно каждый день сопровождает граждан в виде насущных и неотложных вопросов.

Законодательное регулирование деятельности

Она же должна проводить текущий и капитальный ремонт, руководить отчислениями собственников, планировать осуществление работ, следить за их добросовестным выполнением. На плечах управляющей компании лежит объемная финансовая работа, поддержание порядка в доме и вокруг него, а также реализация остальных нужд дома.

Деятельность подобных организаций регламентируется целым рядом документов:
  1. Жилищным кодексом.
  2. Гражданским кодексом.
  3. Постановлением Правительства № 75, принятом в феврале 2006 г.
  4. ФЗ № 210, вступившим в силу в конце 2004 года.

В соответствии с действующей базой именно собственники квартир могут сделать вывод в пользу какой-либо орагнизации. Инициативная группа жильцов должна в первую очередь ознакомиться с уставом, составление которого производится на основании требований ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Именно эти граждане следят за порядком проведения собрания и предлагают к обсуждению наиболее важные вопросы.

Регистрация взаимоотношений между владельцами квартир в многоэтажном доме и управляющей компанией невозможна без соответствующего протокола.

Отличительные особенности УК

Сравнить работу управляющей компании и товарищества собственников жилья можно при помощи следующих характеристик:

  • виды расходов;
  • борьба с задолженностями;
  • прозрачность деятельности.

Платежка за коммунальные услуги предполагает оплату за использованные ресурсы (газ, вода, электрическая энергия), потребленное тепло, вывоз мусора и канализационный сток.

Собственники жилья содержат штат специалистов и работников, а также приобретают инструменты и материалы, необходимые для поддержания дома в удовлетворительном состоянии. Делать выбор в пользу ТСЖ считается более выгодным, так как расчетчиков и управленцев можно не привлекать со стороны, а поискать среди владельцев жилья (в многоквартирном доме, наверняка, найдется 2-3 опытных специалиста). Экономию можно наблюдать только в случае добросовестного подхода к работе, так как многие идут на поводу у корысти и забывают про законность.

[2]

Кстати, управляющая компания все равно находится в проигрышном положении, так как людские интересы стоят на последнем месте. Например, при выборе субподрядной организации, в первую очередь будут учитываться не качество обслуживания, а личное знакомство.

Но, если говорить о борьбе с задолженностями, то ТСЖ проигрывает управляющей компании. Наличие долгов перед коммунальными структурами приводит к полному отключению благ для всех жильцов, принявших решение о создании товарищества собственников жилья, а управление из вне позволяет вести борьбу с конкретными владельцами.

Пристальное рассмотрение прозрачности деятельности обеих структур позволяет сделать выбор в пользу ТСЖ, так как здесь главенствует самоуправление.

Разница между управляющей компанией и обслуживающей организацией состоит в том, что первая держит под контролем и ведет деятельность всего дома, а вторая только выполняет оговоренные работы. Кроме того, все напрямую связано с финансированием, то есть к выполнению указаний приступают только после оплаты.

Что входит в обязанности

Порядок содержания и ремонта жилья следует четко регламентировать при помощи договора, так как отсутствие конкретных юридических терминов рано или поздно приводит к непониманию.

Содержание жилья в многоквартирном доме обычно включает в себя:

  • контроль качества в отношении поставляемых услуг;
  • отслеживание своевременности поступивших платежей за использованные коммунальные ресурсы;
  • организацию текущего ремонта – поиск подрядчика, заключение договора, прием выполненных работ и т.д.;
  • обеспечение безопасной обстановки для жителей многоквартирного дома.

Управляющая компания имеет право осуществлять контроль в следующих сферах, оговоренных договором:

  • незаконная перепланировка и другое несанкционированное использование собственного жилья и общего пространства;
  • взыскивание долгов;
  • использование резервных средств для проведения ремонта или осуществления иных работ;
  • проверка данных об оплате потребленных коммунальных благ и рабочего состояния приборов учета;
  • ограничение доступа к коммунальным услугам при наличии долгов;
  • реализация иных прав и обязанностей, прописанных в договоре.
Читайте так же:  Как купить квартиру у должников

Для управляющей компании на первом месте должны находиться интересы жильцов.

Оказание бесплатных услуг

В настоящее время очень сложно найти полностью бесплатные услуги, и сфера жилищно-коммунального хозяйства, не является исключением. Поэтому жильцы должны понимать, за что они уже заплатили деньги коммунальщикам, чтобы последние не требовали с них еще.

Итак, «бесплатному» выполнению подлежат следующие виды работ:

  • поддержание внутреннего и внешнего состояния дома (заделка швов, удаление отслоившейся штукатурки и облицовочной плитки, устранение испортившегося декора, укрепление козырьков и ограждений, замена окон и дверей в подъездах и т.д.);
  • обеспечение чистоты и безопасности (удаление наледи и снега, замена лампочек, уборка общего пространства и т.д.);
  • организация внешнего благоустройства (очищение придомового пространства, удаление наледи с площадок перед подъездом в холодное время года, полив газонов, ремонт детских площадок и т.п.);
  • обслуживание общедомовых коммуникаций (проверка наличия заземления оборудования, замер сопротивления изоляции проводов и др.);
  • устранение аварийных ситуаций.

Источник заработка

Деятельность управляющих компаний нельзя назвать низкодоходной. Пристальное рассмотрение конкретных примеров и проведение простого расчета, позволяет сделать вывод, что 1 многоквартирный дом приносит довольно таки «кругленькую» сумму каждый месяц.

Так, на общедомовом потреблении УК может заработать 20-30% от суммы поступивших платежей.

В составе содержания и ремонта обычно таится часть заработной платы работников.

Незначительную сумму (5 — 7 тыс. руб.) УК может израсходовать на лампочки, хозяйственный инвентарь, приобретение саженцев и т.д.

На обслуживание лифта в зависимости от количества подъездов и этажей ежемесячно требуется от 35 до 50 тыс. руб.

Для определения примерной прибыли осталось только определить разницу между доходами и расходами.

А собственники жилья вне зависимости от проведения уборки в подъезде или во дворе, ежемесячно вносят следующие примерные суммы на счет организации, обязующейся содержать их дом в должном виде:

  • 460 – 500 руб. за содержание жилья;
  • 200 – 250 руб. на проведение капитального ремонта в будущем.

В случае банкротсва

Принять подобное решение вправе только Арбитражный суд.

Итак, управляющая компания подала заявление, посредством которого пытается признать себя банкротом. Что думать жильцам? Вероятно, она прекратит свою деятельность, так как помощь грамотного кредитного управляющего далеко не всегда спасает фирмы от краха.

Что же делать владельцам жилья? Для начала следует написать заявление в прокуратуру или государственную жилищную инспекцию, на предмет исполнения договора управления. Невыполненные работы нужно зафиксировать в соответствующем акте, а затем передать в суд вместе с исковым заявлением. Исполнением услуг управляющая компания, конечно, заниматься не будет, но подрядчик не сможет требовать погашения долга с жильцов.

Также следует перестать перечислять денежные средства за коммунальные услуги на счет УК. Платежи нужно направлять конкретным поставщикам услуг. Ну и, конечно же, нельзя обойтись без проведения общего собрания владельцев жилья с целью выбора новой управляющей компании.

О том, что такое управляющая компания и чем она обязана заниматься в многоквартирном доме, рассказано в следующем видеосюжете:

Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ

Современные жилые и офисные здания – сложные технические сооружения, включающие в себя инженерные системы для обеспечения комфортного проживания или пребывания. Эти объекты нуждаются в квалифицированном обслуживании, которым занимаются управляющие компании. Их деятельность регламентирована ст.161-162 ЖК РФ и другими нормативными документами. Установлены достаточно жесткие требования к управляющим компаниям в сфере ЖКХ. С 1 марта 2019 года начинали действовать корректировки и дополнения в ЖК РФ, касающиеся организации работы аварийно-диспетчерских служб. Обязанности управляющей компании строго регламентированы. Поправки своевременны, ведь именно в этой сфере УК чаще всего нарушают права граждан.

Обязанности УК при управлении многоквартирным домом

Основные обязанности управляющих компаний многоквартирного дома (МКД) можно разделить на две категории:

  1. Обеспечивающие содержание общего имущества (жилищно-коммунальные, эксплуатационные и ремонтные).
  2. Организационные.

К первой категории относятся:

  • соблюдение санитарно-эпидемиологических норм и правил пожарной безопасности.
  • осуществление поставок ресурсов для жизнеобеспечения (тепло, вода и пр.).
  • поддержание инженерных систем и приборов учета в исправном состоянии, периодический осмотр и ремонт внутридомового оборудования.
  • обеспечение чистоты в помещениях совместного пользования (уборка подъездов) и дворах.
  • вывоз бытовых отходов.
  • своевременное устранение аварий в жилых и нежилых помещениях.

Жильцам важно понимать, какие именно инженерные сооружения, находящиеся не в местах общего пользования, а в квартирах, входят в сферу ответственности УК и ремонтируются бесплатно:

  • стояки водоснабжения и их ответвления до первого запорного устройства.
  • стояки теплоснабжения и канализации до точки соединения с отводящими трубами.
  • газопроводы до запорного крана.

Все остальное в своей квартире, включая смесители, краны, ванны, унитазы, души, батареи, трубы от точек соединения, электропроводку, розетки и пр., владелец должен ремонтировать за свой счет. Жильцы, пользующиеся помещением по договору социального найма, могут обратиться с заявлением о проведении необходимых работ в муниципалитет.

К организационным обязанностям УК можно отнести:

  • ознакомление жильцов с отчетностью на ежегодных собраниях.
  • контроль за качеством услуг поставщиков (температура в помещении, качество воды, перебои с электроснабжением).
  • хранение технической документации.
  • прием и передачу в органы учета документов на регистрацию проживающих.
  • формирование и направление гражданам счетов и квитанций.

Оплата всех вышеперечисленных услуг обеих категорий включена в платежку, требовать с жильцов дополнительные средства незаконно.

По договору между управлением МКД и УК, заключение которого предусмотрено ст.162 ЖК РФ, можно ввести любые платные услуги: охрана, домофон, видеокамеры наружного и внутреннего наблюдения и пр. Должны быть учтены обоюдные интересы сторон: потребность жильцов в услуге и возможности УК по ее предоставлению.

Обязанности управляющей компании при обслуживании офисных помещений

Владельцы нежилых зданий, сдающие в аренду офисы, торговые точки, предприятия общественного питания заключают договоры с УК, определяющие объем оказываемых услуг. Их перечень может ограничиваться только обеспечением бесперебойной работы всех систем жизнеобеспечения или включать в себя множество дополнительных опций. Например, управляющей компании могут поручить уборку помещений и прилегающей территории, организацию охраны и наблюдения.

Читайте так же:  Срок развода через суд сколько длится

В некоторых случаях УК занимаются отношениями между владельцем и арендаторами в сфере оплаты за площади и услуги ЖКХ. Расчет по договорам может производиться в виде фиксированного ежемесячного вознаграждения УК или в процентах от арендных платежей. Вторая форма применяется в том случае, если управляющая компания наделяется большими полномочиями, занимается рекламой, поиском арендаторов и другими вопросами.

Лицензионные требования

В ЖК РФ в июле 2014 года введен раздел X, предусматривающий порядок лицензирования деятельности по управлению МКД. После 1 мая 2015 года все УК, заключающие договор с управлением многоквартирного дома на оказание услуг ЖКХ, должны иметь лицензию. Для ее получения юрлицам и ИП нужно соответствовать следующим критериям:

  1. Регистрация на территории РФ.
  2. Оригинальное наименование, не совпадающее (не схожее до степени смешения) с названием УК, уже имеющей лицензию.
  3. Наличие у руководителя или ИП квалификационного аттестата.
  4. Отсутствие у руководителя или ИП неснятой судимости по определенным видам преступлений.
  5. Отсутствие организации или ИП в реестре юрлиц, у которых ранее была отозвана лицензия, а руководителя – в реестре должностных лиц, подвергавшихся наказанию в виде дисквалификации.
  6. Соблюдение требований к раскрытию и размещению информации, изложенных в ч.10 и ч.10.1 ст. 161 ЖК РФ.

В кодексе предусмотрено, что другие законы могут устанавливать дополнительные условия. В ПП РФ от 28.10.2014 года № 1110 о лицензировании УК утверждается, что получить лицензию может организация, которая в состоянии исполнить договор на обслуживание в соответствии со ст. 162 ЖК РФ. Это означает, что она должна располагать соответствующими ресурсами и материально-технической базой. В этом документе содержится перечень нарушений требований, на основании которых лицензия может быть отозвана.

Сроки рассмотрения и ответа

За не оказанные или предоставленные с нарушениями услуги ЖКХ можно не платить или вернуть уже перечисленные средства. Для этого следует подать заявление, например, о несоответствии температуры воздуха в квартире установленным нормам, и потребовать перерасчет. Если из-за повреждения инженерных сетей, входящих в зону ответственности УК, пострадало имущество, направляется жалоба с требованием компенсации. Для оформления нарушения и составления акта надо потребовать выезда комиссии.

Сроки рассмотрения заявления и ответа на вопрос установлены различными нормативными актами.

В ПП № 354 от 06.05.2011 года исполнителю услуг ЖКХ дается 3 рабочих дня на направление потребителю сообщения об удовлетворении требования или об отказе с объяснением причин.

Закон о защите прав потребителя 2300-1 в отношении всех недоброкачественных услуг устанавливает срок на ответ в 7 дней.

Коммунальной сферы это касается в полной мере, можно ссылаться на этот правовой документ.

Сроки выполнения заявки

В ПП 416 от 15.05.2013 года с поправками, вступающими в действие 01 марта 2019 года, регламентируется работа подразделений, занимающихся устранением аварий.

Обращаться в аварийно-диспетчерскую службу следует по телефону. На звонок заявителя положено отреагировать в течение 5 минут. Если установлена система передачи голосового сообщения, заявку нужно рассмотреть максимум через 10 минут по завершении связи.

При поступлении сигнала от жильцов следует выполнить:

  • локализацию повреждений систем теплоснабжения, электроснабжения, водоотведения, горячего и холодного водоснабжения – в течение 0.5 часа.
  • ликвидацию засоров канализации и мусоропровода – в течение 2 часов.

Работы по прочистке мусоропровода разрешены с 8-00 до 23-00.

Заявителю в течение получаса с момента поступления заявки должно быть сообщено о причинах аварии и предполагаемых сроках устранения.

Видео (кликните для воспроизведения).

При повреждении общедомовых сетей аварийно-диспетчерская служба сообщает об этом поставщикам ресурсов и организует ремонт самостоятельно или совместно с ними в зависимости от характера аварии.

Ликвидация мелких повреждений и неисправностей производится в круглосуточном режиме по согласованию с собственниками или пользователями помещений. В таблице указаны сроки выполнения заявки на основании Постановления Госстроя РФ № 170.

Вид неисправности Время, отведенное на устранение
Крыша
Протечка 1 сут.
Поломка системы водоотведения 5 сут.
Стены
Отсутствие связи кирпичей со стенами 1 сут.
Нарушение плотности в дымоходах 1 сут.
Окна, двери
Сломаны рамы, разбиты стекла

летом

3 сут.

Повреждение входных дверей 1 сут. Элементы отделки Отслоение штукатурки потолочных перекрытий или верхних участков стен, создание угрозы падения 5 сут. Нарушение связи наружной облицовки со стеной немедленно Полы Проникание воды через перекрытия 1 сут. Печки Нарушение целостности конструкции, возможность пожара или попадания угарного газа в жилое помещение 1 сут. Сантехническое оборудование Протечка кранов 1 сут. Авария на трубопроводе немедленно Повреждение мусоропровода 1 сут. Электрическое оборудование Нарушение целостности кабеля с отключением электроснабжения 3 часа Неполадки в распределительном устройстве 3 часа Выход из строя защитных автоматов 3 часа Короткое замыкание, другие аварийные ситуации немедленно Выход из строя духовки или одной конфорки электрической плиты 3 сут. Неисправность всей электрической плиты 3 часа Неисправность освещения в помещениях общего пользования 7 сут. Поломка лифта 1 сут.

Аварийно-диспетчерская служба должна регистрировать заявки в прошитом журнале с пронумерованными страницами и обеспечивать хранение документов в своем помещении. Возможно сохранение поступивших обращений и записей звонков в электронной системе, если таковая имеется.

При регистрации заявки гражданину должен быть сообщен ее регистрационный номер.

Если управляющая компания не реагирует

Обратиться с жалобой в УК с 1 марта 2019 года стало легче. На основании поправок к ПП 416 в пешей доступности (не более 3 км) от МКД должны быть организованы представительства управляющих компаний. В них обязаны принять собственника жилья, предоставить оперативные ответы на его вопросы и оказать помощь.

Если УК нарушила сроки выполнения заявок, не реагирует на сообщения о предоставлении некачественных услуг, игнорирует требования о перерасчете или возмещении ущерба, у пострадавших от ее действий есть возможность обратиться с заявлением в следующие инстанции:

В эти учреждения нужно подавать заявление, подкрепленное доказательствами. Если собственник жилья привлек для ремонта стороннюю организацию, следует приложить все платежные документы.

Считается, что суд – последняя инстанция, на которую рассчитывает потерпевший. Это не так. Иск можно подавать сразу, не обращаясь во все остальные перечисленные организации. Обычно юристы предлагают направить претензию в УК и решить вопрос в досудебном порядке, такие действия не являются обязательными, но могут привести к положительному результату с меньшими затратами времени и сил.

Читайте так же:  Оформление квартиры в собственность после вступления в наследство

Юридическая консультация по вопросам деятельности управляющей компании

Заполните форму ниже и получите бесплатную консультацию юриста по вопросам ЖКХ и управляющих компаний.

Что такое УК: права и обязанности управляющей компании

Для эффективного ведения дел многоквартирного дома законодательство РФ дает жильцам право выбрать любой административный способ управления. Это может быть товарищество собственников жилья или сторонняя компания. У каждой организации свои принципы работы, с которыми необходимо ознакомиться, чтобы определиться с оптимальным вариантом для Вашего конкретного случая. Речь пойдет о втором способе, где регулирование всех домовых процессов осуществляет орган, не находящийся на территории домовладения. Что же это такое ук – управляющая компания в сфере ЖКХ и чем она занимается?

Что должна делать управляющая компания

Это актуальный вопрос собственников жилья, которые хотят понимать за что они платят деньги. Чаще всего он возникает в случае ненадлежащего уровня качества проживания. В идеале, каждый владелец жилья должен знать, что входит в сферу деятельности УК и какой она должна быть.

Независимо от типа управления в Вашем доме, спектр предоставляемых услуг практически одинаков для всех, соответственно и спрос с руководства также идентичен. После того как владельцы определились с выбором руководящей организации и закрепили это документально на общем собрании, начинаются управленческие работы наемной компании, которые регулируются законодательными нормами и актами.

Согласно нововведениям, с середины лета 2016 года, все данные о проведенных мероприятиях должны заноситься в систему ГИС ЖКХ. В случае когда информация намеренно умалчивается, можно без опасений обращаться в контролирующие структуры. Также каждый год проводится общедомовое собрание, где коллективно утверждается отчет об итогах и характере выполненных работ. Если данная процедура не соблюдается, Вы также смело можете жаловаться в органы надзора.

Обязанности управляющей компании ЖКХ

Основная задача такого учреждения – это обеспечение жильцов надлежащими условиями проживания, соблюдение законов ЖКХ, в рамках которых: осуществление работ по достойному уходу за общедомовой собственностью, решение всех видов проблем по ее использованию и предоставление бесперебойных поставок коммунальных ресурсов. Деятельность хозяйствующей компании МКД должна проводиться в границах поступления средств на ремонтно-восстановительные мероприятия.

Ответственность УК перед собственниками по содержанию жилья

Список обязательных услуг по обслуживанию здания и окружающей территории выглядит так:

Поддерживать чистоту подъездов.

Организовывать уборку участка земли где возвышается многоэтажка, включая обрезку и спил аварийных деревьев.

Прочистку центральных стояков канализационной системы.

Поддерживать фасад здания в удовлетворительном состоянии.

Следить за функционированием освещения.

Организовывать исправную работу лифтов.

Проводить промывку и пуск отопительной системы.

Очищать кровлю от снега и сосулек.

Осуществлять процедуры по дезинфекции подвальных помещений.

Сотрудничать с аварийно-диспетчерскими конторами.

Управляющая компания работает над задачами согласно установленному тарифу.

Обязанности УК по ремонту жилья

Хозяйствующая организация организовывает и следит за осуществлением ремонтных процессов:

починка кровельного покрытия в случае его повреждения и протекания;

восстановление общедомового имущества: замену стояков водоснабжения и водоотведения, системы отопления, внутренних электросетей;

замена или мелкий ремонт дверных и оконных переходных площадок подъезда или тех. этажа;

освещение, покраска и побелка подъездных помещений.

Обязанности УК по предоставлению коммунальных услуг

Комфортное проживание в квартире невозможно без наличия, слаженно работающих, хозяйственно-бытовых систем. УК обязана:

Обеспечить жильцов дома исправно работающими системами. Когда управление МКД переходит под юрисдикцию такой компании – она заключает контракт с обслуживающими конторами. Если какая-то услуга по документам исправно предоставляется, а по факту ее нет, то виновата и ответственна УК. В случае, когда ограничение услуг происходит по вине фирмы-поставщика ресурсов, то УО обязана должным образом реагировать на это и всячески отстаивать интересы своих жильцов, прикладывая максимум усилий для скорейшего исправления ситуации.

[1]

Собирать квартплату с владельцев квартир и в случае отказа платить, проводить претензионно-исковые мероприятия.

Подписать договорные документы на утилизацию мусора и обеспечить его своевременную отгрузку.

Брать финансы сверх установленных тарифов УК не уполномочена, но в случае нехватки средств она может созвать внеочередное собрание, где предоставив все отчеты, обосновать недостаток средств и запросить необходимую сумму у собственников. В одностороннем порядке повышать бюджет компания не имеет права.

Обязанности управляющей организации ЖКХ по закону

Деятельность учреждения по управлению домом регулируется нормами права. Все отношения между владельцами квадратных метров и УК прописаны в законодательной базе Жилищного кодекса РФ, а именно в статьях 161 и 162. Главные тезисы обязывают выполнять следующее:

Соблюдать правила пожарной безопасности и должный уровень санитарно-эпидемиологического состояния дома.

Обеспечивать должный уровень безопасности жилья.

Предоставить собственникам квартир доступ к площадям общего назначения.

Сохранять систему коммуникации в хорошем состоянии, поддерживать исправную работу счетчиков (общедомовых).

Осуществлять непрерывную поставку коммунальных услуг.

Соблюдать интересы и права жильцов многоквартирного здания.

Поддерживать качество обслуживания согласно государственным нормам, указанным в ЖК.

Придомовая территория и деятельность УК — где границы

Под придомовой территорией понимают земельный участок, документально принадлежащий объекту недвижимости. Его размер индивидуален в каждом случае и прописан в строительных актах, согласно нормам Земельного Кодекса. Такая площадь в равных долях принадлежит жильцам дома, и они обязаны вносить за нее оплату. А согласно требованиям к управляющей компании многоквартирным домом ЖКХ, участок должен содержаться в подобающем состоянии. Точные границы можно узнать из акта на землю. Данную бумагу руководящая организация обязана предоставить по первому требованию.

Права управляющей компании

Помимо обширного списка задач, у фирмы по управлению МКД есть еще и определенные права. К ним можно отнести:

Читайте так же:  При каком проценте износа дом признается аварийным

Непосредственное участие во взыскательных процедурах с должников квартир.

Принятие решений по использованию резервных средств для погашения долгов перед ресурсоснабжающими организациями или для оплаты ремонтных работ общедомового имущества.

Передача информации госорганам о незаконной внутриквартирной перепланировке или нецелевому использованию общего имущества.

Контроль точности передаваемых данных с приборов учета.

Остановка поставок ресурсов, согласно законодательству, в случае их неуплаты.

Как и любая организация, за свои трудовую деятельность контора желает увидеть денежный гонорар. Административный аппарат, бухгалтерия и прочие расходы требуют финансирования. Доходы учреждения идут из поступлений на содержание многоэтажного объекта недвижимости. Если существует такой пункт в платежке, как ремонт, то он идет на реализацию аварийных работ. Когда же речь идет о капремонте и остальных обязательных мероприятиях по функционированию дома, то требуются дополнительные ресурсы.

В таком случае УК инициирует внеочередные сборы, где разъясняет причину увеличения суммы. Если дело касается тех пунктов, которые не входят в тариф (капитальный ремонт), при отказе владельцев – ответственность с организации снимается.

Взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги

Самый непростой пункт в деятельности хозяйствующей организации – это неплательщики. Они тормозят нормальную работу по обслуживанию всех направлений многоквартирного дома. Согласно действующему законодательству, взыскание задолженностей за коммунальные услуги возможно исключительно по решению суда. Хотя на данный момент существуют и несудебные рычаги влияния на должников, главный из которых, частичное или полное ограничение поставок коммунальных ресурсов до погашения всех задолженностей.

В наших реалиях владельцев квартир очень часто интересует, какие полномочия есть у УК по отношению к ним, в случае неоплаты счетов.

Имеет ли право управляющая компания без предупреждения отключить электроэнергию

На этот вопрос существует положительный и отрицательный ответ – все зависит от конкретной ситуации. К примеру, если Вам приходят квитанции на оплату электроэнергии от конкретной энергетической фирмы, то это автоматически говорит, что поставщиком данной услуги является не УК, и соответственно она не имеет права как-то ограничивать подачу энергоресурсов.

В случае же, когда проводится оплата общей квитанцией на расчетный счет управляющей компании и возникает значительная задолженность, то она, согласно правительственного постановления под номером 354, имеет полное право ограничить поставку электроэнергии.

Может ли управляющая компания начислять пени

Согласно законодательству, если Вы отказываетесь оплачивать счета, опираясь на п. 14 ст. 155 ЖК РФ, по окончании месяца задолженности организация имеет право списывать пеню. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования центробанком РФ, а уже по истечении 90 дней сумма увеличивается до 1/130 части от долга.

Ответственность управляющей компании

Управленческий орган должен осуществлять огромный перечень работ по обслуживанию объекта недвижимости. За бездействие или несвоевременную реакцию на возникшие трудности, компания несет ответственность перед жильцами и, в серьезном случае, перед законом: административного или уголовного характера. Основными службами, контролирующими деятельность УК, являются прокуратура и Государственная жилищная инспекция. Ограниченными полномочиями также владеют пожарные службы, полиция, Роспотребнадзор и органы местного самоуправления.

Если управляющая компания не спешит выполнять свои обязанности

В случае когда большинство собственников квартир не удовлетворены объемом и качеством предоставляемых услуг от УК, они могут в ультимативном порядке потребовать исправление недочетов. В случае игнорирования или невыполнения требований они также могут обратиться за помощью к контролирующим органам, и при обнаружении нарушений законодательства, к УК будут применены административные или уголовные взыскания, с возможностью частичного или полного отстранения от выполнения обязанностей.

В компетенцию каждого органа, осуществляющего проверку, входит наложение значительного штрафа как на юр. лицо, так и непосредственно на работника, занимающего определенную должность. Основная задача – это доказать, что нарушение действительно имело место.

Для полноценного исполнения своих функций, управляющая компания в обязательно проходит процедуру лицензирования. Лишение лицензии – мощный инструмент влияния на ее деятельность. Но сделать это реально только в судебном порядке. При этом Государственная жилищная инспекция не спешит отбирать право на предоставление услуг, ввиду отсутствия уверенности, что на время судебных разбирательств не придет новая компания, выполняющая свои обязанности еще более на низком уровне. В исключительных случаях выбирается такой способ влияния. А так, жильцы, не удовлетворенные трудом обслуживающей организации, на коллективном собрании могут отказаться от ее услуг, не прибегая за помощью к контролирующим органам. От активной позиции каждого владельца зависит благополучная жизнь всего дома.

Что не входит в сферу ответственности

Чтобы не вынуждать УО выполнять то, что не включено в ее компетенцию, нужно четко понимать какие функции не входят в сферу обязательных и срочных:

проведение ремонтно-строительных работ, если в них нет острой необходимости;

монтаж средств видеонаблюдения;

украшение и освещение придомового участка.

Заключение

Видео (кликните для воспроизведения).

Когда известно, что входит в обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, становится понятна вся серьезность выбора подобной организации. Можно сказать, что это – один из самых важных инструментов обеспечивающий комфортное и беззаботное проживание в доме. Поэтому контролировать ее деятельность – обязанность каждого собственника.

Источники


  1. Руденко, Р. А. Р. А. Руденко. Судебные речи и выступления / Р.А. Руденко. — М.: Юридическая литература, 2016. — 368 c.

  2. Десницкий, С. Е. Слово о прямом и ближайшем способе к научению юриспруденции. Юридическое рассуждение о вещах священных, святых и принятых в благочестие, с показанием прав, какими оные у разных народов защищаются… и др. / С.Е. Десницкий. — Москва: Гостехиздат, 2016. — 193 c.

  3. Евецкий, А.А. О юридических лицах / А.А. Евецкий. — М.: ООО PDF паблик, 2009. — 879 c.
Что должна делать управляющая компания в многоквартирном доме
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here