Чем отличаются апартаменты от обычной квартиры

Полезная правовая информация по теме: "Чем отличаются апартаменты от обычной квартиры" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Чем отличаются апартаменты от квартиры: недостатки, преимущества, в чем разница статуса недвижимости

Понятие «апартаменты» ассоциируется с роскошной, стильной недвижимостью, обладающей волшебными преимуществами перед простым жильем. Однако с правовой точки зрения – речь идет вовсе не о жилье. Апартаменты – это коммерческая недвижимость, относящаяся к нежилому фонду.

Апартаменты и квартира – главные отличия

Так чем отличаются апартаменты от квартиры? Апартаменты относятся к нежилому фонду и могут находиться даже на территории офисных торговых центров, в то время, как квартира — жилищный фонд. Однако, объединяет эти две категории недвижимости одно – они действительно предназначены для проживания!

Понятие квартиры четко регламентировано законом – это недвижимость для проживания людей, которая должна соответствовать всем строительным СНИПам, а также санитарным и пожарным нормам.

Понятие апартаментов российским законодательством не закреплено. Указано лишь, что они должны состоять из не менее, чем двух жилых комнат, кухни и обязательное условие – общая площадь помещения более 40 кв.м.

[3]

Апартаменты Квартира

Нежилой фонд Жилой фонд Минимальная площадь — от 40 кв.м. Минимальная площадь не определена Минимум 2 жилых комнаты Минимум 1 жилая комната Возможность постоянного проживания Возможность постоянного проживания Возможность временной регистрации на 5 лет Возможность постоянной/временной регистрации Повышенный налог на имущество Обычный налог на имущество Роскошный интерьер с современной техникой Обычный ремонт в зависимости от пожеланий владельца Развитая инфраструктура в ближайшем расположении Инфраструктура зависит от статуса дома. Впрочем, ее может и не быть вообще. Уборка производится обычно персоналом Уборкой занимается владелец и его семья

Преимущества апартаментов

Те, кто приобретает апартаменты их плюсы знают заранее.

  • Инфраструктура — при строительстве апартаментов застройщик сразу продумывает инфраструктуру. К сожалению, квартиры не всегда могут этим похвастаться.
  • Ремонт — они обычно отличаются роскошным ремонтом, выполненным с использованием самых современных тенденций и последних веяний моды. Обязательно – дизайнерский проект, свободная планировка и дорогостоящая техника.
  • Гостиничные номера — по планировке и дизайнерскому решению апартаменты часто похожи на гостиничные номера премиум-класса. С этой целью их часто сдают в наем и нередко жильцу в такой недвижимости не приходится задумываться о смене белья, полотенец, уборке жилья. Всю хозяйственную часть на себя берет собственник апартаментов. В обычных квартирах такой услуги нет.

Такую недвижимость для постоянного проживания выбирают нестандартно мыслящие люди, которые любят, когда окружающее пространство соответствует их индивидуальности. Апартаменты подчеркивают высокий статус своего владельца.

Можно ли прописаться в апартаментах?

Постоянную регистрацию получить в апартаментах нельзя. Только временную и только если эта недвижимость является гостиничным комплексом.

Согласно практике, зарегистрироваться по месту жительства в апартаментах можно, но только если по документам предусмотрено назначение под гостиницу и только временно, сроком на 5 лет. Конечно, по истечении 5 лет можно еще раз прописаться и так бесконечное количество раз.

Если согласно кадастровому паспорту, иной технической документации, а главное – в единой базе Росреестра прописано назначение здания – торговый или офисный центр, а также если назначение самих апартаментов прямо указано под офисы, точки общепита или иные формы коммерческого использования, то прописаться в апартаментах нельзя, даже временно.

При прописке многое зависит от назначения здания:

  • Если это гостиница (а их только 10-15% на рынке), то проблем с временной регистрацией быть не должно.
  • Прописаться даже временно в апартаментах, расположенных в торгово-офисном здании, невозможно.

Однако покупатели такого жилья, как правило имеют другое жилье и знают о невозможности прописки и не задаются такими вопросами.

Минусы апартаментов

Несмотря на внешнюю роскошь и повышенный статус такой недвижимости, существуют и серьезные минусы апартаментов.

  • Цена — повышенная стоимость по сравнению с обычным жильем. Цена на апартаменты будет на 10-20% выше. Но тут же стоит отметить, что многие застройщики начинают предлагать к продаже апартаменты попроще и тогда стоимость, наоборот, получается ниже, чем на квартиры.
  • Налог — еще одним существенным недостатком является налог на имущество, который считается от кадастровой стоимости не жилья, а соответственно того здания, в котором находятся апартаменты. В основном налог составляет 0,5 % от кадастровой стоимости. Однако, если апартаменты находятся в составе офисного здания, то это как минимум 2% в год. А учитывая высокую кадастровую стоимость, ежегодная сумма получается весьма внушительной.
  • Коммунальные услуги — тарифы по коммуналке для коммерческой недвижимости в разы выше.

Важно при приобретении такого жилья акцентировать внимание на площади помещения. Если в состав недвижимости включают придомовую территорию, места общего пользования, то собственник должен знать, что и налог будет рассчитываться со всей указанной площади

Какой налог на имущество на апартаменты?

Многое зависит от того, что написано в правоустанавливающих документах, какая информация содержится в кадастровом паспорте и единой базе Росреестра.

Самый минимум, который возможен при расчете налога на такой вид недвижимости, это 0,5%, а максимум 2% от кадастровой стоимости (см. налог на апартаменты). Напомним, что за простое жилье предусмотрена ставка налога 0,1%.

Разница колоссальная, но от чего она зависит?

Для того, чтобы платить налог по ставке 0,5%, имущество в виде апартаментов должно одновременно соответствовать трем требованиям:

  1. Располагаться в здании, имеющем назначение гостиницы.
  2. Не иметь в документации прямого указания на то, что назначение апартаментов предусмотрено под офисы, магазины, общепит и т.д.
  3. Не иметь кадастровую стоимость более 300 000 рублей.

Если хотя бы одно условие не выполняется – налог увеличивается до 2%.

Важно при приобретении апартаментов обратить внимание на площадь помещения. Если в состав недвижимости включают придомовую территорию, места общего пользования, то собственник должен знать, что и налог будет рассчитываться со всей указанной площади.

Читайте так же:  Определение места жительства детей после развода родителей

Кстати, для апартаментов не предусмотрены налоговые вычеты, как для квартир, комнат и домов.

Коммунальные платежи

Сравнивая платежки на коммунальные услуги апартаментов и квартир, нельзя забывать, что речь идет о жилом и нежилом фонде. Для любого нежилого помещения в нашей стране предусмотрены повешенные тарифы за коммуналку. Разница, конечно, не ошеломительная, но на 10%, а в некоторых домах и на 30% выше, чем в обычных квартирах.

Здесь существует еще один нюанс – услуги управляющей компании. Обычно есть стандартный перечень услуг, которые ими оказываются и от которого нельзя отказаться владельцам (консьерж, домофон, уборка территории и т.д.). Для апартаментов существует и специальный перечень услуг, за которые нужно будет доплатить. Например, уборка помещения, глажка белья и т.д. Собственникам квартир такие комфортные условия не предоставляются.

Можно ли апартаменты перевести в жилой фонд?

В настоящее время правовая практика еще не настолько обширна, чтобы однозначно ответить на этот вопрос. Да, такие прецеденты существуют. Важное условие – согласие всех собственников здания, ведь часто апартаменты считаются долевой собственностью.

[2]

В Москве известны случаи перевода многоэтажных зданий из апартаментов в назначение квартиры. Но здесь стоит обратить внимание на то, что юридически возможным перевод апартаментов в жилой фонд стал только благодаря судебному процессу и грамотному подходу юристов.

Упрощенная процедура, без судебного разбирательства, пока не отработана на административном уровне. Приобретая апартаменты в собственность просто необходимо понимание этого нюанса.

Наши партнеры — юридическая компания ответит на ваш вопрос в течение 15 минут

Здравствуйте. Если апартаменты являются долевой собственностью, при продаже необходимо согласие всех соседей или отказ как это обычно делается с долевой собственностью? Что делать в данной ситуации?

Здравствуйте, Надежда!
Правило о преимущественном праве на покупку доли в общей долевой собственности другим дольщиком распространяется не только на жилые помещения, но и на любые объекты недвижимости (об этом сказано в п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Поэтому, реализуя долю в апартаментах, необходимо уведомить других собственников (долевиков) о цене и других существенных условиях предстоящей сделки, то есть сделать им соответствующее предложение к приобретению. И только после этого возможна продажа постороннему лицу (если долевики откажутся от предложения).

Здравствуйте, распространяется ли на апартаменты право наследования?

Здравствуйте, Наталья!
Да, так как такой вид недвижимости не запрещен оборотом. Она такая же недвижимость как и другие объекты.
Из состава наследства исключаются только запрещенные или ограниченные оборотом вещи, например, наркотики, оружие и пр.

Хотела приобрести самую дешевую квартиру на 1 этаже в ЖК «Светлый мир.Внутри». Теперь не понимаю,насколько безопасно покупать там квартиру? Есть -ли оформленное разрешение на продажу жилья, так как там должен быть санаторный комплекс? Кто владеет землей и по какому разрешению? Не выкинут-ли меня из квартиры. Могу-ли я оформить ее в собственность?

предлагают апартаменты площадью 27м2, считается это помещение апартаментами?

гостиница для семейного проживания — так написано в кадастре. В свидетельстве на право собственности — нежилое помещение. Какими законодательными актами РФ регламентируется содержание общего имущества? Действует ли ЖК РФ в части содержания общего имущества? Если нет, то каким другим Кодексом или Постановлением Правительства регламентируется содержание общего имущества? Должен ли быть в реестре дома (гостиницы) перечень общего имущества? Помогите разобраться, пожалуйста. Управляющая компания считает ЖК РФ неприменим в части содержания общего имущества.
Заранее благодарна.

Здравствуйте, Марина!
Общее имущество в соответствии с жилищным кодексом определяется по отношению к жилым помещениям (многоквартирным домам) ст. 36 ЖК РФ.
Нежилая недвижимость регламентируется гражданским кодексом. И там применяется принцип долевого распределения всего объекта (ст. 244 ГК РФ) и исходя из этого производится управлением имуществом (ст. 245 ГК РФ).
Ваш объект нужно перевести в категорию объектов недвижимости — «Жилые, квартиры». Тогда гостиница автоматически будет считаться многоквартирным домом.
До этого момента Вы не в силах будете чем-либо аргументировать свою позицию УК.

Здравствуйте!
Безусловно, Вы можете ссылаться на вышеуказанную позицию пленумов.
Но ведь Ваш вопрос стоит в том какова стоимость содержания помещений. И именно в это у Вас есть разногласия с УК.
При возможности применения схожих норм, касающихся управления общим имуществом, Вы не можете претендовать на размеры тарифов, которые предусмотрены для жилых помещений.
В подобных отношениях следует устанавливать сумму услуг по договоренности сторон.

Здравствуйте!
Разногласия с УК у меня состоят в том, что я должна два раза платить за те услуги, которые прописаны в договоре обслуживания. Сбор и вывоз ТБО, обслуживание лифтового, газового и другого оборудования. Я не спорю по поводу суммы услуг, я понимаю, что они коммерческие.

Марина, УК не может взимать двойную оплату. Если договор заключен, размер оплаты установлен, то УК обязано исполнять условия договора.
Напишите запрос-претензию по какому основанию они не производят исполнение услуг и в связи с чем требуют завышенную оплату.
Если не будет ответа или ответ будет не вразумительный, то в судебном порядке следует понудить УК к исполнению договора.

Добрый вечер если у владельца проблемы в суде и будет здание заберут а владельцы апартаментов выгоняют спасибо

Здравствуйте!
Если будет вынесено решение не в пользу собственника, то судебные приставы будут устанавливать имущество, в счет которого можно исполнить решение суда.
Апартаменты не является жилой площадью, соответственно не является имуществом, которое не может быть подвергнуто изъятию (единственное жилье).
Как правило, на торгах помещение продается по более низкой цене нежели рыночная стоимость. Это не выгодно собственнику.
В этой связи следует делать упор на судебную защиту или, если судебное дело безвозвратно проиграно, поиск денежных средств и иного имущества (менее ценного для должника), которыми будет покрыт долг перед взыскателем.

Читайте так же:  Как перед покупкой самостоятельно проверить квартиру на чистоту сделки

Что лучше: апартаменты или квартира

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Порядка 25% жилья в Москве составляют апартаменты. При этом покупатели не всегда знают их отличие от квартиры. Рост числа такого формата недвижимости вызван кризисом 2008 года, когда спрос на офисные помещения резко упал. Застройщики для извлечения прибыли стали продавать площади гражданам для постоянного проживания, а не для использования в коммерческих целях.

Понятия и определения

Слово «апартаменты» произошло от французского appartement, что в дословном переводе означает помещение. В Европе так называют несколько комнат, предназначенных для сдачи в аренду.

Так что же означает апартаменты, с юридической и правовой точки зрения? Согласно Жилищному кодексу РФ такой формат недвижимости относится к нежилым, то есть коммерческим объектам. При этом помещение имеет необходимые условия для постоянного проживания.

Таким образом, апартаменты – это нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

Внешне они ничем не отличаются от квартиры. В помещении имеется все необходимое для проживания людей – вода, электроэнергия, санузел, место для кухни.

Преимущества апартаментов

На рынке недвижимости жилье апарт-формата пользуются большим спросом по ряду причин:

  • стоимость – жилье подобного формата продается на 20-25% дешевле, чем аналогичная квартира;
  • свобода перепланировки – чтобы изменить метраж или количество комнат в жилом помещении необходимо получить согласование в БТИ и других инстанциях, для перепроектирования коммерческого объекта никакие разрешения не требуются;
  • район –апарт-комплексы возводят в благоустроенных районах, с развитой инфраструктурой;
  • сервис – если помещение располагается в апарт-отелях, то жителям предоставляется полный гостиничный сервис.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то в них можно зарегистрировать юридическое лицо или открыть офис.

Важно знать: Из-за особого статуса помещения в нем нельзя оформить постоянную регистрацию. При этом владелец вправе прописаться временно, на пять лет.

Временная регистрация дает возможность гражданину пользоваться всеми социальными услугами –дошкольным образованием, медицинским и другими сервисами.

Недостатки апартаментов

Заключение договора купли-продажи коммерческой недвижимости регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Из-за особого юридического статуса вытекает ряд недостатков:

  • при приобретении офисного помещения нельзя использовать средства мат. капитала или иных государственных субсидий;
  • застройщик имеет право не соблюдать нормативы, установленные для жилищного строительства;
  • покупатель не сможет получить имущественный налоговый вычет;
  • стоимость коммунальных платежей на 15-20% больше, чем за аналогичную квартиру;
  • собственники помещений не вправе создать ТСЖ;
  • недвижимость подлежит изъятию за долги в судебном порядке;
  • ставки по налогу на коммерческое имущество выше, чем на жилье.

Чем еще плохи апартаменты, так это тем, что при покупке объекта в новостройке по договору долевого участия в строительстве, покупатели становятся не дольщиками, как в случае с квартирами, а соинвесторами. Это значит, что при банкротстве застройщика они будут являться кредиторами третьей, а не первой очереди.

Полезно: На жителей апарт-комплексов не распространяется действие закона о тишине. То есть, если соседи будут шуметь после 11 вечера, то нельзя вызвать полицию и привлечь их к ответственности.

При покупке недвижимости с привлечением заёмных средств банка, условия кредитования для апартаментов и квартиры будут отличаться. Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин:

  • не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости;
  • сложность оценки объекта;
  • большой первоначальный взнос;
  • повышенные процентные ставки.

При оформлении ссуды кредитно-финансовые организации выдвигают следующие требования:

  • наличие разрешительной документации у застройщика;
  • подтверждение доходов заёмщика;
  • собственные средства не менее 15% стоимости;
  • страхование помещения.

Сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки. Кредитно-финансовые организации устанавливают ограничения по максимальной сумме займа и сроку кредитования.

Сравнение с квартирой

Чтобы понять, чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке и проживании, нужно сравнить оба объекта по критериям.

Параметр сравнения Апартаменты Квартира
Ставка по ипотеке От 9,99% От 8,6%
Налог на имущество 0,5-2% 0,1-0,3%
Регистрация Временная Постоянная
Использование государственных субсидий на покупку Нет Да
Соблюдение ГОСТ СНиП при строительстве Нет Да
Согласование перепланировок Нет Да
Предоставление налогового вычета Нет Да

Важное значение для покупателя имеет стоимость объекта. И здесь апартаменты бесспорно лидируют. Например, в ЦАО Москвы можно купить однокомнатную квартиру от застройщика, площадью 45 квадратных метра, за 12,96 миллионов рублей.

Аналогичные по площади апартаменты в том же районе столицы можно приобрести за 11,3 миллиона рублей. Экономия по первоначальной стоимости составляет 14,6%.

Общедомовое имущество

Владельцы квартир в многоквартирном доме владеют общедомовым имуществом на праве долевой собственности. То есть места общего пользования – подвал, чердак, придомовая территория и другие – являются собственность жильцов.

Справка: Порядок пользования и распоряжения общедомовым имуществом прописан в главе 6 ЖК РФ.

У владельцев апартаментов права собственности на общедомовое имущество отсутствуют. То есть, если собственники захотят сделать на лестничной клетке совместный тамбур на несколько помещений, им придется выкупать или арендовать данную территорию у собственника комплекса.

Кому подходит нестандартный формат недвижимости

Жилье с особым статусом лучше всего подходит следующим категориям граждан:

А вот для семей с маленькими детьми или пенсионерам такой формат недвижимости не соответствует. Это связано с тем, что при строительстве многоквартирного жилого дома застройщик обязан выполнять нормы по благоустройству и обеспечением жильцов социальной инфраструктурой.

Возведение апарт-комплекса не обязывает девелопера строить дополнительные объекты, организовывать парковочные зоны или проводить работы по благоустройству придомовой территории.

После покупки можно перевести апартаменты в категорию жилой недвижимости. В некоторых случаях застройщики самостоятельно меняют статус объекта, когда новостройка уже введена в эксплуатацию.

Читайте так же:  Что делать, если у соседей постоянно лает собака

Что лучше: апартаменты или квартира – каждый покупатель решает для себя индивидуально. Покупка недвижимости в апарт-компдексе может стать удачным инвестиционным проектом, так как начальная стоимость объекта ниже, чем за аналогичную жилую площадь, а размер арендных платежей выше.

Семейным парам с детьми также можно купить коммерческую недвижимость для проживания, если они располагаются в многоквартирном жилом доме. Потому что в этом случае застройщик обязан выполнять нормы по строительству детских садов, школ и других социальных объектов.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

Видео (кликните для воспроизведения).

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Отличия апартаментов от квартир

Апартаментам как классу жилья в России уже более 10 лет. Апартаменты стали уже почти привычным словом на рынке недвижимости. Тем не менее, вопросы из серии: «Чем апартаменты отличаются от обычных квартир?» возникают до сих пор.

Нежилое жилье

Главная особенность апартаментов как класса жилья заключается в том, что эти помещения относятся к нежилому фонду. С правовой точки зрения они обычно рассматриваются как объекты коммерческой недвижимости, предназначенные для временного проживания. С этим связаны как их преимущества, так и недостатки перед обычными квартирами.

Преимущества апартаментов

1. Выгодная цена .Раньше апартаменты относились к элитному жилью, поэтому, по сравнению с «обычными» квартирами, стояли достаточно дорого. Сейчас же можно встретить апартаменты не только бизнес, но и эконом класса.

Разница в цене между квартирой и апартаментами одного класса аналогичной площади в одном районе составляет 15-25%. Квартира однозначно обойдется дороже апартаментов..

2. Свободная планировка. С юридической точки зрения апартаменты не являются жильем, поэтому их переустройство не подлежит согласованию по жилищному законодательству. Как правило, апартаменты имеют свободную планировку , а фантазия их владельца при ремонте ограничена только несущими стенами и «мокрыми зонами»

3. Элитная инфраструктура. Апартаменты высокого уровня предназначаются для обеспеченных клиентов, которые весьма требовательны к качеству инфраструктуры. На их территории или первых этажах комплекса апартаментов часто располагаются банкетные залы, SPA-центры, фитнес-клубы, престижные магазины и даже отделения банков.

Жильцы элитных апартаментов могут получать «люксовый» уровень сервиса, не выходя за территорию комплекса

4. Удобство расположения. В силу своей специфики апартаменты не подпадают под городские ограничения по «точечной» застройке. Они могут располагаться в густонаселенных районах или на верхних этажах премиальных бизнес-центров. Городские апартаменты часто покупают для того, чтобы сэкономить время на дорогу – жилье может располагаться в пяти минутах пяти от офиса. А загородные комплексы имеют возможность предложить своим жильцам эксклюзивные услуги, например, членство в расположенном поблизости яхт-клубе .

5. Закрытая экосистема. В отличие от городских многоквартирных домов, застройщики которых обязаны отдать часть квартир под муниципальное жилье, застройщик апартаментов не имеет такого обременения. Поэтому жильцы элитных апартаментов могут вращаться в кругу людей, близких по социальному статусу, жизненным ценностям и увлечениям.

Даже в апартаментах эконом класса социальный статус владельцев выше по сравнению с обычным многоквартирным домом. Так как апартаменты — это все-таки второе жилье.

6. Привлекательность в качестве инвестиции. Апарт-квартиры, как и квартиры можно выгодно сдавать в аренду как в долгосрочную, так и в краткосрочную аренду. Особенно, если у апартаментов удачное расположение.

[1]

Покупка апартаментов с последующей перепродажей сейчас актуальна только как длительная инвестиция. Увеличения срока владения с 3 до 5 лет необходимого для продажи без уплаты подоходного налога сделало менее выгодными «быстрые» сделки с недвижимостью.

Недостатки апартаментов

1. Невозможность прописки. Поскольку апартаменты не считаются жилым помещением, в них невозможно оформить прописку или долговременную регистрацию по месту жительства. Таким образом, владельцы апартаментов не смогут получить ИНН или встать на биржу труда. Застройщик не несет обязательств обеспечить своих клиентов социальной инфраструктурой, поэтому жильцы таких зданий получают места в школах и прикрепляются к поликлиникам «во вторую очередь», после тех, кто имеет в данном районе постоянную прописку.

Для большинства покупателей апартаментов проблема прописки серьезного значения не имеет. У многих собственников такого жилья апартаменты являются второй или третьей квартирой. Владельцы недвижимости класса «люкс» пользуются платными программами медстрахования и возят детей в частные учебные заведения. Ну а для тех, кто «бегает» от армии или алиментов, отсутствие прописки может стать даже плюсом.

2. Более высокие налоги. Если ставка налога на квартиру составляет 0,1 -0,3% кадастровой стоимости, то для апартаментов эта выплата выше от 0,5 до 2 %. Однако следует учитывать, что апартаменты дешевле аналогичных по метражу квартир, поэтому база налогообложения в случае апартаментов меньше, как и конечная сумма налога.

Ставка налогооблажения для апартаментов Admiral Waterhouse составляет 0,5%

3. Более высокие коммунальные платежи. Тарифы на водоснабжение, канализацию, отопление и электричество для апартаментов рассчитываются как для нежилых помещений, поэтому, по сравнению с обычными квартирами, апартаменты выйдут дороже в обслуживании. Разница составляет всего 10 – 25 %, то есть 2 – 4 тыс. рублей в абсолютном исчислении, что вряд ли будет иметь принципиальное значение что вряд ли будет иметь принципиальное значение для покупателей недвижимости бизнес и премиум класса.

4. Отсутствие жилищных льгот. Поскольку апартаменты не рассматриваются как жилое помещение, их владелец не может претендовать на имущественный вычет или освобождение от налогообложения при продаже недвижимости спустя три года владения. Кроме того, при возникновении судебных тяжб на апартаменты не действует статья 79 Федерального законодательства РФ, то есть на них может быть наложено взыскание, даже если они являются единственным местом жительства гражданина-должника и его семьи. Наконец, на владельцев апартаментов не распространяются и региональные законы о жилищных субсидиях.

Читайте так же:  Как приватизировать комнату в коммунальной квартире

С 2014 по 2016 год в прессе периодически сообщают о планах на законодательном уровне приравнять апартаменты к квартирам. Или как минимум разрешить в них долгосрочную регистрации (прописку). Лобби застройщиков, безусловно, продолжит давление на власти. И возможно подобное решение все-таки будет принято. Например, как менее дорогостоящий (в сравнении с гос.поддержкой ипотеки) способ поддержать строительный бизнес в условиях кризиса.

Итог: наша рекомендация выбирать

не между квартирами и апартаментами в целом, а выбирать между конкретными жилыми комплексами, взвешивая все их плюсы и минусы.

Апартаменты могут быть хуже обычной квартиры

Сло­во “апар­та­мен­ты” (appartement) вошло в нашу жизнь дав­но из фран­цуз­ско­го язы­ка. Одна­ко в раз­ных стра­нах этот тер­мин в насто­я­щее вре­мя тол­ку­ет­ся несколь­ко по-раз­но­му. В меж­ду­на­род­ном опре­де­ле­нии — это поме­ще­ние, рас­по­ло­жен­ное в оте­ле, име­ю­щее мини­мум одну ком­на­ту, отдель­ную кух­ню и сани­тар­ный узел. С гости­нич­ны­ми апар­та­мен­та­ми мы стал­ки­ва­лись в сво­ей жиз­ни и рань­ше, но в послед­ние деся­ти­ле­тия появи­лась их дру­гая раз­но­вид­ность с воз­мож­но­стью при­об­ре­те­ния тако­го жилья в соб­ствен­ность. Чем отли­ча­ют­ся апар­та­мен­ты от квар­ти­ры, и сто­ит ли поку­пать такую недви­жи­мость?

Апартаменты и квартира — в чем разница

Апар­та­мен­ты полу­чи­ли широ­кое рас­про­стра­не­ние в Рос­сии при­мер­но с 2000 г., когда мно­гие сто­лич­ные инве­сто­ры, вло­жив­шие свои день­ги в ком­мер­че­скую недви­жи­мость (в основ­ном тор­го­вые и офис­ные цен­тры) ста­ли мас­со­во разо­рять­ся. Ниша ока­за­лась до пре­де­ла запол­не­на: те, кто пла­ни­ро­вал открыть свой биз­нес, дав­но это сде­лал, и не нуж­дал­ся в арен­де поме­ще­ний. В то же вре­мя на рын­ке как все­гда суще­ство­вал спрос на жилую недви­жи­мость, поэто­му инве­сто­ры мас­со­во ста­ли про­да­вать поме­ще­ния под офи­сы, мага­зи­ны, ресто­ра­ны и пр. как апар­та­мен­ты. Пер­вая недви­жи­мость тако­го рода была про­да­на в Москва-Сити.

Апартаменты — нежилое помещение, но жить в них можно

Мно­гие навер­но уди­вят­ся, но апар­та­мен­ты не отно­сят­ся к жилым поме­ще­ни­ям.

В Рос­сий­ской Феде­ра­ции апар­та­мен­та­ми счи­та­ет­ся ком­мер­че­ская недви­жи­мость нежи­ло­го фон­да, кото­рая год­на для про­жи­ва­ния. Она долж­на состо­ять не менее из двух жилых ком­нат и иметь вспо­мо­га­тель­ные отдель­ные поме­ще­ния (кух­ню, сан­узел, кори­дор).

В Казах­стане к апар­та­мен­там отно­сят и жилые, и нежи­лые поме­ще­ния.

Такая недви­жи­мость чаще все­го при­об­ре­та­ет­ся в ком­мер­че­ских целях, напри­мер, для сда­чи в арен­ду, но может поку­пать­ся и в каче­стве вто­ро­го жилья. Закрой­щи­ки целе­на­прав­лен­но стро­ят сего­дня апар­та­мент-ком­плек­сы гости­нич­но­го типа в духе послед­них вея­ний.

Часто непо­ня­тен имен­но этот момент: если жить в поме­ще­нии мож­но, есть все необ­хо­ди­мые удоб­ства (а порой и эле­мен­ты рос­ко­ши), то какая раз­ни­ца в кон­це кон­цов — апар­та­мен­ты или квар­ти­ра. Не луч­ше ли жить в ком­форт­ных про­стор­ных “номе­рах”?

Почему апартаменты все-таки не квартира: найти 10 различий

Если на пер­вый взгляд раз­ни­ца меж­ду обо­и­ми типа­ми поме­ще­ний не чув­ству­ет­ся, то в зако­но­да­тель­ном плане она ого-го какая!

Постоянно прописаться не получится

В апар­та­мен­тах невоз­мож­но посто­ян­но про­пи­сать­ся как на ПМЖ: это пра­ви­ло рас­про­стра­ня­ет­ся для всех нежи­лых поме­ще­ний. Воз­мож­на лишь вре­мен­ная реги­стра­ция, мак­си­маль­но — на 5 лет, и то если зда­ние пред­на­зна­че­но под отель. Назна­че­ние поме­ще­ния под офи­сы, тор­го­вые поме­ще­ния, скла­ды, ресто­ра­ны исклю­ча­ет воз­мож­ность не толь­ко посто­ян­ной, но и вре­мен­ной про­пис­ки.

Коммерческая недвижимость может не соответствовать СНИП

Вто­рая очень суще­ствен­ная раз­ни­ца: жилые квар­ти­ры стро­ят­ся со стро­гим соблю­де­ни­ем всех стро­и­тель­ных норм для инди­ви­ду­аль­ных поме­ще­ний (СНИП), сани­тар­но-тех­ни­че­ских норм и про­ти­во­по­жар­ной без­опас­но­сти. Для нежи­лых поме­ще­ний соблю­де­ния мно­гих норм не тре­бу­ет­ся. Это зна­чит, что инве­стор не смо­жет предъ­явить пре­тен­зии к застрой­щи­ку, как это может сде­лать про­стой доль­щик жило­го МКД. Это может при­ве­сти:

  • к исполь­зо­ва­нию нека­че­ствен­ных, зву­ко­про­ни­ца­е­мых, лег­ко­вос­пла­ме­ня­ю­щих­ся стро­и­тель­ных мате­ри­а­лов (вспо­ми­на­ет­ся сра­зу пожар в ТЦ “Зим­няя виш­ня”);
  • неудоб­ной пла­ни­ров­ке дома и при­до­мо­вой тер­ри­то­рии;
  • отсут­ствию вбли­зи удоб­ных подъ­езд­ных дорог и необ­хо­ди­мых объ­ек­тов инфра­струк­ту­ры.

Платить за коммунальные услуги придется больше

Ещё одно отли­чие апар­та­мен­тов от квар­ти­ры — это сто­и­мость ком­му­наль­ных услуг. Ком­му­наль­ные услу­ги жиль­цу апар­та­мен­тов обхо­дят­ся зна­чи­тель­но доро­же, чем вла­дель­цу про­стой квар­ти­ры, так как рас­счи­ты­ва­ют­ся по тари­фам для нежи­лых поме­ще­ний:

  • раз­ни­ца в цене на воду дости­га­ет 15%;
  • элек­тро­энер­гию — все 100%;
  • добав­ля­ют­ся спе­ци­аль­ные услу­ги: убор­ка квар­тир, стир­ка и глаж­ка белья, содер­жа­ние тех­ни­че­ско­го пер­со­на­ла, охра­на и т.д.

Другие неудобства

  • Невоз­мож­но создать ТСЖ и ЖСК, ответ­ствен­ные за экс­плу­а­та­цию обще­ствен­ной соб­ствен­но­сти, в апар­та­мент­ном жилищ­ном ком­плек­се. Их роль выпол­ня­ют управ­ля­ю­щие ком­па­нии (УК), обра­зо­ван­ные сами­ми застрой­щи­ка­ми. После сда­чи зда­ния в экс­плу­а­та­цию роль УК в управ­ле­нии иму­ще­ством дома часто ста­но­вит­ся сим­во­ли­че­ской. Созда­ние же сооб­ществ жилищ­ных соб­ствен­ни­ков в МКД, состо­я­щих из жилых квар­тир, воз­мож­но.
  • Про­из­ве­сти пере­пла­ни­ров­ку в апар­та­мен­тах не так про­сто: пона­до­бит­ся еще боль­ше раз­ре­ше­ний, чем при кап­ре­мон­те в квар­ти­ре.
  • Взять госу­дар­ствен­ную суб­си­дию или вос­поль­зо­вать­ся дру­ги­ми льго­та­ми для при­об­ре­те­ния апар­та­мен­тов, как это могут сде­лать соб­ствен­ни­ки обыч­ных квар­тир, нель­зя.
  • Ком­форт и покой в апар­та­мен­тах, несмот­ря на назва­ние, не гаран­ти­ро­ван: за сосед­ней сте­ной может ока­зать­ся офис с 30 сотруд­ни­ка­ми, а на пер­вом эта­же ноч­ной бар.
  • Сто­ят апар­та­мен­ты изна­чаль­но дешев­ле, но толь­ко на пер­вич­ном рын­ке.
  • Нало­ги на апар­та­мен­ты уста­нов­ле­ны более высо­кие, чем на недви­жи­мость жило­го фон­да. Невоз­мож­но так­же полу­чить нало­го­вый вычет при про­да­же ком­мер­че­ских поме­ще­ний.

О послед­них двух пунк­тах пого­во­рим отдель­но.

Что дороже — апартаменты и квартира

Если срав­нить по цене эти два объ­ек­та, то ситу­а­ция стран­ная:

  • Цена 1 м 2 апар­та­мен­та у застрой­щи­ков в сред­нем на 20% дешев­ле, чем ана­ло­гич­ная сто­и­мость про­стой квар­ти­ры.
  • Купить же гото­вые апар­та­мен­ты по деше­вой цене не уда­ёт­ся, и неред­ко они ока­зы­ва­ют­ся доро­же обыч­но­го жилья.
  • Арен­да апар­та­мен­тов одно­знач­но доро­же арен­ды жило­го поме­ще­ния.

На самом деле все объ­яс­ни­мо:

  • Себе­сто­и­мость ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти обхо­дит­ся застрой­щи­кам намно­го дешев­ле из-за низ­ких нор­ма­тив­ных тре­бо­ва­ний и малой ответ­ствен­но­сти.
  • Поку­пая апар­та­мен­ты по ДДУ и вкла­ды­вая затем свои нема­лые сред­ства в ремонт, покуп­ку иму­ще­ства, доль­щик про­да­ёт поме­ще­ние вто­рич­но уже намно­го доро­же.
  • Арен­да в апар­та­мен­тах заве­до­мо доро­гая, так как они с этой целью и при­об­ре­та­ют­ся: как пра­ви­ло соб­ствен­ник обу­стра­и­ва­ет их более ком­форт­но под элит­ное жильё, при­об­ре­тая доро­гое обо­ру­до­ва­ние и тех­ни­ку.
Читайте так же:  Срок оформления акта об отсутствии на рабочем месте

Апартаменты и налоги

Вели­чи­на нало­га на недви­жи­мость зави­сит от её кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти и пло­ща­ди.

Налог на жилую квар­ти­ру обыч­но варьи­ру­ет­ся в пре­де­лах от 0,1 до 0,3%. Налог на ком­мер­че­скую недви­жи­мость — от 0,3 до 2%.

  • Мини­маль­ный налог уста­нав­ли­ва­ет­ся толь­ко для апар­та­мен­тов гости­нич­но­го типа (не под офис или тор­го­вые поме­ще­ния), кадаст­ро­вая сто­и­мость кото­рых не более 300 тыс. руб. Тео­ре­ти­че­ски это неболь­шое 2‑комнатное поме­ще­ние.
  • Если в пло­щадь апар­та­мен­та вклю­че­на тер­ри­то­рия, при­ле­га­ю­щая к дому, места обще­го поль­зо­ва­ния, то налог будет соот­вет­ствен­но боль­ше.

Что покупать — апартаменты или квартиру

Ответ зави­сит от цели при­об­ре­те­ния:

  • Для спо­кой­но­го про­жи­ва­ния с про­пис­кой и удо­вле­тво­рен­ным чув­ством соб­ствен­ни­ка луч­ше при­об­ре­тать квар­ти­ру.
  • Несмот­ря на то, что внешне квар­ти­ра может выгля­деть попро­ще, она на самом деле боль­ше соот­вет­ству­ет нор­мам про­жи­ва­ния, напри­мер, в ней обыч­но луч­ше зву­ко- и теп­ло­изо­ля­ция, нор­маль­ная высо­та потол­ков, тща­тель­ней рас­счи­ты­ва­ют­ся нор­мы осве­ще­ния и т.д.
  • Нема­ло­важ­ны мень­шая сто­и­мость ком­му­наль­ных услуг и нало­гов.

Для инве­сти­ций в недви­жи­мость апар­та­мен­ты — пре­крас­ный выбор, так как оку­па­е­мость рас­хо­дов дости­га­ет­ся бла­го­да­ря высо­кой цене апар­та­мен­тов на вто­рич­ном рын­ке и доро­гой арен­ды.

Если биз­нес­мен жела­ет при­об­ре­сти ещё одно жильё, рас­по­ло­жен­ное близ­ко к рабо­те, и ему не нуж­на про­пис­ка в нем, то поче­му бы ему не при­об­ре­сти ком­мер­че­ское поме­ще­ние? В этом слу­чае отли­чие апар­та­мен­тов от квар­ти­ры игра­ет весь­ма малую роль.

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Некоторые люди называют роскошные квартиры апартаментами. На самом деле апартаменты — это коммерческий вид недвижимости, который имеет свои плюсы и минусы. Не покупайте апартаменты, пока не прочитаете эту статью.

Апартаменты существенно отличаются от квартир. Например, они официально не являются жилыми помещениями, в них нельзя получить регистрацию, оформить налоговый вычет на их покупку, а застройщик не обязан построить вам детскую площадку во дворе.

«Если объект был взят в кредит, должника можно выселить в случае его неплатёжеспособности, даже если это его единственное место жительства, а вот приобретённую в ипотеку квартиру приставы не могут забрать», — предупреждает управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Зато апартаменты стоят на 20–30% дешевле квартир.

Чем апартаменты отличаются от квартир?

Нельзя зарегистрироваться (можно получить только временную регистрацию на 5 лет)

Коммунальные услуги стоят дороже на 20–30%

Обычная цена на коммунальные услуги

Нет льгот на оплату ЖКХ

Есть льготы на оплату ЖКХ

Застройщик не должен строить рядом социальные объекты (школы, детские сады, поликлиники, детские площадки)

Застройщик должен строить социальные объекты

Не применяются нормы по звукоизоляции и освещённости жилья (если ночью шумят соседи, то это законно)

Есть требования к освещённости и звукоизоляции

Нельзя получить налоговый вычет

Можно получить налоговый вычет на сумму до 260 тысяч ₽ + до 390 тысяч ₽ с процентов, уплаченных по ипотеке

Налог на имущество — 0,5–2%

Налог на имущество — примерно 0,1% от кадастровой стоимости жилья (ставка определяется каждым субъектом РФ)

Апартаменты могут забрать за долги

Единственное жильё не могут забрать за долги

Для кого подходят апартаменты?

По словам гендиректора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, основными покупателями апартаментов являются несемейные люди и студенты. Последним квадратные метры приобретают родители — как первое отдельное жильё на время учебы.

Директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева дополняет, что апартаменты отлично подходят рантье — арендные ставки те же, а стоимость самой недвижимости намного ниже, а следовательно, и срок окупаемости короче. Но они не подходят иммигрантам из регионов, приехавшим купить первое жильё в столице с целью получения регистрации.

Можно ли поменять юридический статус апартаментов на жилую квартиру?

Да, можно, но не всегда. Мария Литинецкая говорит, что для этого органам стройнадзора необходимо доказать, что эта недвижимость полностью соответствует требованиям, предъявляемым обычно к жилым помещениям. В ряде случаев это сделать не так сложно: нужно, например, расширить оконные и дверные проёмы или провести надлежащую перепланировку. Если власти и технические специалисты придут к выводу, что это помещение соответствует критериям жилых помещений, то его можно будет таковым признать. Однако иногда это просто технически невозможно.

Риски покупки апартаментов

Один из главных рисков — недострой. Татьяна Подкидышева считает, что дом с апартаментами могут недостроить из-за резкого обесценивания национальной валюты, падения покупательной способности доходов населения, обострения конкуренции и т.п. От таких неудач не застрахованы застройщики ни апартаментов, ни жилья, но средства компенсационного фонда не используются для покрытия рисков покупателей апартаментов, утверждает эксперт.

Видео (кликните для воспроизведения).

Мария Литинецкая говорит, что абсолютное большинство строящихся апартаментов уже продаются по 214-ФЗ, и их дольщики защищены от двойных продаж, а также имеют право требовать денежную компенсацию за срыв сроков сдачи проекта. Однако при банкротстве девелопера дольщики проектов с апартаментами не имеют возможности требовать передачи объекта, а могут только получить от застройщика деньги.

Источники


  1. ред. Шубин, В.В. Сборник постановлений Пленума Верховного Суда РСФСР (1961-1983 гг.); М.: Юридическая литература, 2012. — 432 c.

  2. Скрынник, А. М. Правоведение / А.М. Скрынник. — М.: Мини Тайп, 2013. — 352 c.

  3. Оксамытный, В. В. Общая теория государства и права / В.В. Оксамытный. — М.: Юнити-Дана, 2011. — 512 c.
Чем отличаются апартаменты от обычной квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here