Аренда квартиры с правом выкупа. плюсы и минусы

Полезная правовая информация по теме: "Аренда квартиры с правом выкупа. плюсы и минусы" от профессионалов для простых людей. За дополнительной консультацией вы всегда можете обратиться к дежурному специалисту.

Лизинг квартиры или аренда с правом выкупа?

Актуальность статьи: март 2019 г.

Иногда покупка недвижимости в обычной форме не предоставляется возможной, тогда альтернативой ипотеке становится лизинг жилья или аренда с последующим правом выкупа.

При выборе одного из этих способов покупки имущества не требуется одобрения банка, не нужно оформление страховки. Граждане, у которых нет возможности взять ипотечный кредит, приобретают недвижимость с помощью заключения подобных сделок.

[3]

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Аренда жилья с правом выкупа

Процедура аренды с последующим выкупом происходит по следующей схеме:

  1. Заключение договора аренды, в который включено условие о выкупе по окончании срока;
  2. Ежемесячное внесение арендной платы, согласно установленному графику платежей;
  3. Оформление договора купли-продажи после завершения аренды.

Согласно статье 624 ГК РФ арендованная недвижимость при завершении срока действия договора и внесения всей суммы за жилье может перейти в собственность арендатора. Данное условие оговаривается в ранее заключенном арендном соглашении.

Договор аренды с правом выкупа содержит как элементы арендного соглашения, так и разделы из договора купли-продажи, обязательно заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре (ст. 609 ГК РФ).

Это связано с тем, что подобные сделки являются долгосрочными и заключаются на период от 3 и более лет.

Если вы хотите узнать, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как на это смотрят банки, советуем вам прочитать статью.

Договор найма с правом выкупа

Договор найма (аренды) с правом выкупа содержит следующие существенные условия:

  • Предмет договора. Указывается точный адрес сдаваемой недвижимости, ее технические характеристики: общая и жилая площадь, количество комнат и их размеры, месторасположение на этаже, этаж и т.д. В этом разделе следует указать наличие или отсутствие ремонта, степень износа сантехники.
  • Стороны сделки: ФИО и паспортные данные арендодателя и арендатора.
  • Размер арендной платы и сроки ее внесения.
  • Срок действия договора.
  • Ответственность сторон.
  • Стоимость жилья. Выкупная сумма рассчитывается экспертом. При этом учитывается кадастровая стоимость, экономические и рыночные условия на текущий период.
  • Момент передачи собственности из рук арендодателя в руки арендатора, сроки внесения остаточной стоимости. Оговаривается способ расчета с арендодателем.

Предлагаем вам образец договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа: Скачать.

Плюсы и минусы

Преимущества аренды с правом выкупа перед ипотечным кредитом заключаются в следующем:

  1. Не требуется предоставления документов, как при ипотеке (подтверждение зарплаты, наличие поручателей или залога).
  2. Не нужно оформлять страховку помещения.
  3. Нет начисления процентов.
  4. Налог на недвижимость платит арендодатель, т.к. она находится в его собственности.
  5. Предоставляется возможность проживания в снимаемой квартире.

Недостатком договора аренды с правом выкупа можно считать то, что в любой момент арендодатель может изменить условия сдачи в аренду: поменять размер ежемесячных платежей, расторгнуть договор по своей инициативе.

Квартира остается в собственности у арендодателя все время до внесения суммы выкупа арендатором. Если арендодатель решит предоставить сдаваемую им квартиру в залог, то он сможет это сделать, т.к. официально он является ее собственником. При этом арендатор, который не зарегистрирован в снимаемой им квартире, никак не сможет помешать залоговой сделке.

При заключении подобного соглашения арендатору следует просчитать итоговую стоимость квартиры, приобретаемой таким способом, и сравнить с ценами на рынке недвижимости.

Только если имеется выгода, стоит заключать сделку с последующим выкупом жилья.

Для безопасности своего положения лучше оформить временную регистрацию в снимаемой квартире.

При заключении договора стоит заверить его у нотариуса. Данные шаги смогут обезопасить арендатора от неправомерных действий собственника квартиры.

Договор аренды жилья с выкупом редко встречается на практике, т.к. такой тип соглашения не прописан четко в законах РФ. Поэтому обе стороны, заключающие сделку, подвергаются риску.

Например, при внезапной смерти арендодателя риску подвергается арендатор, т.к. наследники могут иметь другие планы на сдаваемую квартиру. Доверительные или родственные отношения между клиентами могут в данном случае свести к минимуму судебные разбирательства.

Читайте статью, незаконная сдача квартиры в аренду без уплаты налогов и чем это грозит владельцу, тут.

Особенности покупки квартиры в лизинг для физических лиц

Лизинг недвижимости похож на кредитную операцию по приобретению жилья с определенными преимуществами.

При подписании лизингового договора получателю предоставляется жилье в долгосрочную аренду.

По истечении срока лизинга стоимость квартиры, как правило, полностью выплачена. Остается только переоформить документы о праве собственности.

Соглашение должно быть заключено между тремя сторонами: покупателем, лизинговой компанией и продавцом.

Первый договор купли-продажи заключается между компанией и собственником недвижимости, второй – между компанией и покупателем в виде долгосрочной аренды.

Схема приобретения квартиры в лизинг состоит в следующем:

  • Покупатель находит понравившееся ему жилье.
  • Лизинговая компания приобретает эту недвижимость у продавца.
  • Лизинговый посредник предоставляет квартиру по договору лизинга покупателю.
  • По окончании договора лизингополучатель сможет выкупить жилье по остаточной стоимости. Только после этого происходит оформление квартиры в собственность.

Возможно Вас заинтересует статья, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули, прочитать об этом можно здесь.

Основные разделы, которые включает договор лизинга:

  1. Сведения о предмете лизинга — недвижимости;
  2. Сроки договора;
  3. Стоимость сделки;
  4. Размер первичного взноса и схема дальнейших выплат;
  5. Возможная процедура расторжения сделки.

Данный документ следует заверить нотариально.

При заключении лизингового договора стоимость жилья фиксируется. Она остается неизменной на весь срок его действия, если другие условия не прописаны в соглашении.

Преимущества и недостатки

Лизинг имеет преимущество перед арендой – это более стабильное положение лизингополучателя. Не надо опасаться увеличения арендной платы или расторжения договора.

[2]

При этом недостатком при сравнении лизинга и аренды является обязательный первичный взнос и выплата процентов лизингополучателем.

Читайте так же:  Что будет, если перестать платить ипотеку

Лизинг имеет ряд преимуществ для лизингополучателя перед ипотечным кредитованием:

  • Требуется меньшее количество документов для предоставления лизингодателю, которого интересуют реальные доходы лизингополучателя. Для заключения договора предоставляются в лизинговую компанию следующие документы: паспорт, ИНН, СНИЛС, трудовая книжка. Не нужно оформление страховок, что позволяет сэкономить средства.
  • Размер ставки по процентам в течение всего срока остается неизменным.
  • Налог на квартиру в лизинге ее покупатель не оплачивает, т.к. она находится на балансе у лизинговой компании.

Лизингодатель выдвигает определенные требования к своим клиентам:

  1. Ограничения в возрасте – от 21 до 60 лет;
  2. Гражданство России;
  3. Наличие положительной истории по кредитам;
  4. Залог при заключении договора на сумму более 15 млн. рублей.

Минусом лизинга является возможность оформления в собственность жилья только при полном погашении стоимости.

В квартире нельзя зарегистрироваться до ее приобретения.

Покупка жилья в лизинг имеет преимущество перед ипотекой, которое заключается в отсутствии предоставления большого количества требуемой документации. Это удобно тем лицам, которые по каким-либо причинам не могут взять кредит.

Только после тщательного анализа, расчетов и сравнения всех возможных способов приобретения недвижимости стоит заключать договор аренды квартиры с правом выкупа или брать недвижимость в лизинг.

Жилье в рассрочку: плюсы и минусы. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

6 главных принципов аренды частных домов с правом последующего выкупа

В связи со сложившейся на российском рынке непростой ситуацией, низкой платежеспособностью населения и падением объемов продаж недвижимости, не у дел остаются все участники сделок.

Проигрывают застройщики, потому что вложили в постройку дома существенный капитал, при этом не могут получить прибыль и начать строительство новых объектов, а также несут определенные затраты по содержанию уже существующих.

Банковская система недополучает денежные средства, а граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, не могут этого себе позволить.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Ипотека, рассрочка, финансовый лизинг – что выбрать?

Желание приобрести жилье в собственность есть у каждого, возможности – далеко не у всех. Вариант «накопить деньжат и купить» при современном уровне инфляции не всегда удачен.

Можно рискнуть и прибрести недвижимость в ипотеку, однако, первоначальный взнос в размере 20-30% также не всем по карману, а выплачивать последующую сумму (с процентами!) придется в течение многолетнего срока. Сложно решиться на такой шаг.

Можно приобрести желаемую недвижимость в рассрочку, но тут тоже есть свои минусы – это индексация платежей, в результате переплата в два, а то и более раз оговоренной изначально продажной суммы.

В последнее время, несмотря на снижение банками ставок по ипотечным кредитам, требования к заемщикам увеличились и стали намного жестче. Если банк отказал клиенту в выдаче кредита, у человека есть возможность приобрести жилье в лизинг.

Такая возможность появилась у граждан еще в 2011 году, с момента вступления в силу изменений в ФЗ №164, чем было отменено использование лизинга исключительно для предпринимательской деятельности, но по сей день остается не очень востребованной.

Лизингодатель – это своего рода посредник между банком и клиентом. Всего несколько компаний на сегодняшний день предлагают услуги по лизингу, но постепенно эту нишу начинают занимать и застройщики.

Какое имущество можно сдавать в аренду?

В чем отличие лизинга от ипотеки?

  • Трехсторонняя сделка: продавец жилья, лизингодатель, лизингополучатель.
  • Покупает квартиру лизингодатель, далее передает лизингополучателю в аренду.
  • После того, как выплачены все суммы, право собственности приобретает лизингополучатель.
  • Невысокий первый взнос – от 10%.
  • К предоставляемым документам требования не настолько жесткие, как для ипотеки.
  • Платежи для ежемесячных выплат выше.

Данная услуга существует на рынке уже пятый год, несмотря на это, популярности у данного договора не прибавилось, хотя тенденции к его развитию все-таки есть.

Риск начинать такие долгие финансовые отношения, не имея при этом возможность получить право собственности – вот основная причина, по которой граждане относятся к такому предложению с опасением.

Можно ли потратить материнский капитал на ремонт квартиры? Советы читайте в этой статье.

Аренда дома с правом последующего выкупа – авантюра или решение проблемы?

По своей сути такой договор объединяет в себе аренду и куплю продажу в рассрочку. Предусмотрена ежемесячная выплата стоимости за аренду, а условия и сроки оплаты четко прописаны в тексте документа.

Для покупателя это удобно, поскольку он сразу может въехать в дом или квартиру, проживать в ней, постепенно внося платежи по погашению ее стоимость. Однако для продавца подобный договор особой выгоды не представляет.

Все потому, что собственник, намеревающийся продать свою недвижимость, хочет это сделать как можно быстрее и получить деньги сразу, а гражданин, желающий получать постоянный доход, сдавая жилье в аренду, вряд ли захочет его продать.

Исключение составляют квартиры, которые так сказать, расположены в неликвидном районе или тяжело продаются по каким-то иным причинам. В этом случае для собственника договор аренды с правом выкупа будет приемлем. Правда, найти покупателя на этих условиях тоже не просто, желающих так рискнуть не много.

Имеет смысл заключить подобный договор в том случае, когда сторонами по договору являются родственники или близкие знакомые, у покупателя сложно с деньгами, а собственник согласен в последующем передать ему недвижимость в собственность, довольствуясь получением ежемесячных платежей.

Что такое право пожизненного наследуемого владения земельным участком? Об особенностях такого вида собственности смотрите по ссылке.

Чем привлекательна для покупателя аренда жилья с выкупом?

  • Не требуется первоначальный взнос (в отличие от ипотеки).
  • Нет необходимости в предоставлении документов о «белых» доходах.
  • Нехорошая кредитная история – не препятствие.
  • Погашение полной стоимости досрочно без учета штрафных санкций.
  • Арендатор и будущий владелец имеет полное право прописать на жилплощади членов своей семьи.
Читайте так же:  Что делать если интернет магазин отказывается возвращать деньги за товар

Где можно скачать образец договора?

Образец договора аренды жилья с последующим выкупом можно скачать здесь.

Образец договора аренды с правом выкупа.

Каковы интересы арендодателя?

Насколько выгоден договор аренды с выкупом самому арендодателю? Ответ на этот вопрос неоднозначный.

Выгодно в том случае, если:

  • арендодатель имеет в собственности несколько объектов, являясь, так сказать, жилищным инвестором;
  • жилье является неликвидным, долго продается, завышена стоимость или низкий спрос.

Невыгодно в том случае, если собственник:

  • заинтересован в быстрой продаже жилья;
  • имеет стабильный доход в виде платы за аренду помещения.

Какая температура должна быть в помещении в отопительный сезон? Нормы можно посмотреть в этой публикации.

Необходимые документы и структура договора

Данный документ регулируется Гражданским кодексом РФ и содержит в себе как элементы договора аренды, так и элементы купли продажи. Предполагает необходимость письменной формы оформления, обязательного нотариального удостоверения не требует.

Если договор заключается на срок более одного года, требует обязательной регистрации в органах ФРС, и регистрируется как договор аренды. После выкупа регистрируется право собственности на объект.

При составлении данного договора следует обратить внимание на ряд важных моментов:

  • Описание имущества – технические характеристики, общая, жилая площадь, количество комнат, иных помещений, адрес местонахождения.
  • Непосредственно переход права собственности – условие договора, определяющее момент возникновения прав на имущество – полная выплата установленной в договоре суммы.
  • Оценка (цена) стоимости имущества, согласованная между собой сторонами, являющаяся обязательным пунктом в данном договоре.
  • Срок заключения сделки – от одного года до пяти лет и более.
  • Сроки и порядок оплаты – формулировки, которые должны быть согласованы между сторонами и четко прописаны в тексте договора. Приветствуется безналичный расчет с указанием конкретного назначения платежа.
  • Ответственность сторон в случае нарушения договорных условий.

Стороны договора самостоятельно договариваются о цене на жилье и возможных способах произведения оплаты. Это может быть ежемесячно оплачиваемая аренда и выплачиваемая ежеквартально сумма выкупа, или сумма, совмещающая арендную плату и сумму выкупа.

Более того, указание четкой суммы выкупа – существенное условие договора. Прекращаются арендные платежи в том случае, когда обозначенная в договоре сумма за жилье выплачена полностью. Только тогда наступает право собственности у покупателя, и это право подлежит обязательной государственной регистрации.

Какие виды собственности на квартиру существуют? Преимущества и недостатки каждого типа есть по ссылке.

Не указание в договоре реальной цены влечет за собой негативные последствия в виде признания судом недействительности сделки. В результате, арендодателя обяжут вернуть полученные денежные средства, а арендатору грозит то, что он не сможет получить имущество в собственность.

Документы, предоставляемые при составлении договора:

  • паспорта сторон сделки;
  • правоустанавливающие документы на имущество;
  • техническая документация;
  • согласие супругов (при необходимости).

Впоследствии когда придет время регистрировать право собственности, пакет документов будет значительно больше.

Куда обратиться за составлением договора?

Если вы имеете юридическое образование, ориентируетесь в текущем законодательстве и можете самостоятельно просчитать все риски, составить договор самостоятельно не составит труда, такой договор составляется в обычной письменной форме.

В противном случае не рискуйте, сэкономив на услугах специалиста и понадеявшись на собственные силы, можно потерять гораздо больше, более того, такие действия могут привести к крайне негативным последствием – и деньги потеряете, и жилье не приобретете.

Примерный образец договора можно найти на просторах интернета, однако рисковать и брать за основу такой договор не стоит, лучше обратиться к квалифицированному юристу, он поможет вам правильно составить договор с учетом вашей конкретной ситуации.

Образец договора аренды здания с последующим выкупом.

Программа аренды недвижимости с последующим её выкупом

Видео (кликните для воспроизведения).

Подобные программы аренды домов с последующим выкупом предлагают различные инвестиционные компании. Пока это доступно только в крупных регионах страны. Чтобы получить возможность участия в такой программе, жилье должно соответствовать определенным нормам:

  • Если квартира находится в многоквартирном доме – последний этаж не допускается.
  • Арендуемое жилье должно соответствовать всем санитарным нормам, не находиться в аварийном состоянии.
  • Площадь кухни не менее шести метров квадратных.
  • Развитая инфраструктура района расположения недвижимости.

Оплата во время аренды с правом выкупа производится и за аренду, и за обеспечение долга. Покупатель имеет право быть прописанным и проживать в квартире (доме), но жилье на срок действия договора будет выкуплено инвестиционной (сервисной) компанией.

Выбрать жилье можно как на первичном рынке, так и на вторичном. Максимальный срок заключения договора 15 лет.

Возможные риски для сторон при заключении соглашения

Такие договоры заключаются крайне редко, одна из причин – граждане просто не знают о подобном виде сделок. А те, кто знает, обеспокоены серьезными рисками.

Основная причина состоит в том, что люди просто боятся в наше нестабильное время начинать такие финансовые отношения, не имея при этом возможности сразу стать собственником.

Поскольку данный вид договорных отношений не достаточно четко урегулирован законодательно, и фактически нет практики заключения подобных договоров, можно назвать это финансовое «предприятие» довольно рискованным.

Что такое ордер на квартиру? Для чего он нужен — читайте здесь.

Покупатель не застрахован от того, что собственник вдруг передумает продавать имущество, предпочтя арендные отношения.

Будет очень печально расстаться с квартирой, которую уже считаешь почти своей, в ней произведен ремонт и сделаны значительные улучшения. И вдруг приходится столкнуться с судебными тяжбами, чтобы защитить свои интересы.

К определенным рискам данного вида сделок можно отнести инфляцию и нестабильность цен на жилье – на момент окончания выплат по договору, сумма может значительно увеличиться.

Это плохо как для продавца, так и для покупателя, поскольку точно предусмотреть условиями договора такой момент невозможно.

Чтобы избежать спорных ситуаций, стороны должны урегулировать этот вопрос изначально, например, включить пункт о ежемесячном перерасчете платежей в зависимости от инфляции – при этом риски существуют для обеих сторон – или покупатель значительно переплатит, или продавец потеряет в оплате.

Прежде чем принять решение в пользу данного соглашения, нужно вдумчиво взвесить все «за» и «против», провести необходимые расчеты, и в случае положительного решения обязательно обратиться за помощью к профессионалам.

Читайте так же:  Можно ли усыновить ребенка одинокому мужчине

О приобретении жилой недвижимости по договору найма с правом выкупа смотрите в этом видео:

Возможна ли аренда с правом выкупа ипотечной квартиры?

– Можно ли арендовать с правом выкупа квартиру, которая находится в ипотеке? Если да, то как правильно это сделать?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В данной ситуации по условиям кредитного договора на заемщика возложены определенные обязательства, в частности – запрет на передачу в аренду без предварительного уведомления банка. Алгоритм действий здесь будет следующий: обратиться в банк с заявлением о том, что Вы планируете заключить договор аренды с правом выкупа. После это Вам будет нужно дождаться его согласия.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Во-первых, необходимо, чтобы в кредитном договоре с банком было разрешение на сдачу в аренду обремененной квартиры, во-вторых – чтобы в договоре страхования тоже было указание о сдаче квартиры в аренду. В-третьих, зарегистрировать долгосрочный договор аренды с правом выкупа у Вас не получится, так как квартира обременена банком.

Самый правильный способ – это заключить трехсторонний договор аренды с участием банка, но банк, скорее всего, на это не пойдет: ему это не надо. Я бы посоветовал не обременять себя обязательствами: просто снимайте, пока не будете готовы выкупить, а потом оформляйте ипотеку и приобретайте либо эту квартиру, либо любую другую.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Да, вы можете заключить договор аренды, предусматривающий право выкупа квартиры, обремененной ипотекой. Существуют два вида таких договоров.

Первый – так называемый смешанный договор. Он включает элементы договора аренды и последующее обязательство арендодателя-продавца продать Вам эту квартиру после оплаты им задолженности по ипотечному кредиту в полном объеме. Большим плюсом является то, что Вы можете как согласовывать, так и не согласовывать данную сделку с банком-держателем. Минусом же являются серьезные риски арендатора-покупателя, связанные с возможным неисполнением договора со стороны арендодателя-продавца.

Второй вид – трехсторонний договор между Вами (арендатором-покупателем), арендодателем-продавцом и банком (держателем ипотеки), в котором все возникающие в ходе исполнения сделки вопросы будут урегулированы.

Поскольку и в первом, и во втором случае правоотношения носят длящийся характер (более 1 года), данные договоры, как и любые сделки с недвижимостью, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с даты ее осуществления.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Выкуп квартиры в ипотеке возможен только с согласия кредитора, при этом наши клиенты не обращались с подобными запросами.

Стоит отметить, что возможность аренды квартиры с правом выкупа предоставляет АИЖК. Основным условием является то, что квартира в течение всего времени выплат должна находиться в собственности АИЖК, и только после выполнения всех финансовых обязательств квартира передается в собственность покупателя.

АИЖК на сегодняшний день предоставляет квартиру в аренду с правом выкупа до 15 лет. Первоначальный взнос не требуется, но нужно помнить, что ежемесячно придется выплачивать и арендный платеж, и сумму в погашение квартиры. Кроме того, арендная ежемесячная плата не фиксируется на весь срок и может меняться в течение всего периода выплат.

Подсчитано, что при ипотечном кредитовании покупатель переплачивает примерно в два раза, в то время как при аренде квартиры с правом выкупа – в три раза. Эта схема скорее подходит для людей с серыми или теневыми доходами, которые не могут подтвердить свой доход. Ведь для оформления требуется только паспорт и СНИЛС. Кредитная история по этой программе тоже не учитывается.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

– Аренда жилого помещения с последующим выкупом – как проходит эта операция? Что для этого нужно? Кто готов продавать квартиры на таких условиях? В течение какого срока нужно выкупить?

Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
  • договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
  • существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости. Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

Читайте так же:  Нотариальная сделка купли продажи квартиры сроки регистрации

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи. Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки. В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры. Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости. Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.
Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения. Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может. Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства. Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной. Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Аренда с выкупом квартиры или реальность Программы АМЖК

Аренда с выкупом квартиры давно интересует, например тех, кто не смог получить одобрение на ипотеку. Сегодня расскажу насколько выглядит реальной Программа «Аренда и выкуп» от АМЖК.

Про анонсирование пилотной программы АМЖК «Аренда и выкуп» я узнал еще в середине февраля. Суть программы заключается, как вы уже поняли — аренда с последующим выкупом квартиры. В принципе, достаточно неплохая схема для получения желаемых квадратных метров.

Условия Программы «Аренда и выкуп»

Согласно Программе, аренда с выкупом квартиры достаточно комфортная:

  • срок выкупа — до 15 лет;
  • первоначальный взнос от 0%;
  • макс. стоимость квартиры — 6 млн. рублей (для МО);
  • документы: паспорт и пенсионное страховое свидетельство.

Во время аренды квартиры с правом выкупа платите за аренду и за обеспечение долга. Пока вы этим занимаетесь, можете прописываться и жить в квартире, сама квартира будет выкуплена сервисной компанией от АМЖК. Выбрать можно квартиру как в строящемся, так и построенном доме.

Читайте так же:  Специальность землеустройство и кадастры где можно работать

Если клиент не сможет платить по договору, квартира остается у сервисной компании, а ему возвращается сумма, которую он выплатил в счет выкупа. Арендная плата не возвращается.

Откуда дует ветер?

Аренда с последующим выкупом квартиры была анонсирована еще в начале 1990-х гг., когда института ипотеки еще не было. Но альтернатива банковскому продукту не прижилась.

Принцип формирования суммы выплаты

Естественно, что аренда с последующим выкупом квартиры не должна быть убыточна для АМЖК, поэтому расчет окончательной стоимости производится с учетом инфляции, роста цен на жилье, рыночной стоимости квартиры на день заключения договора и т. д. И составит 30%, если срок выкупа выбран максимальный (15 лет).

После того, как окончательная сумма утверждена, она заносится в договор аренды с выкупом квартиры и остается неизменной, следовательно остаются неизменными и платежи по аренде.

Плюсы и минусы аренды квартиры с правом выкупа

Сравниваем, конечно с ипотекой, т. к. больше не с чем сравнивать, собственно.
1. Если вы не можете выплачивать ипотеку, то можете продать квартиру по более-менее выгодной цене и взять разницу между долгом банку и стоимостью. В аренде квартиры с правом выкупа цена квартиры фиксированная, выплаты в счет выкупа определены, плата за аренду — ни в счет. В итоге получается, что аренда с последующим выкупом квартиры становится не выгодной (напомню, если не соблюдать договор, конечно).
2. Если договор заключается без первоначального взноса, то платежи, по аренде с последующим выкупом квартиры, возрастают.
3. Аренда с выкупом квартиры может обойтись вам дороже, чем ипотека. Для подтверждения этого высказывания, воспользуемся электронными калькуляторами и произведем примерный подсчет.

Плюсов у Программы «Аренда и выкуп» набралось достаточно много, что делает ее привлекательной для определенных категорий граждан. Давайте рассмотрим каких.

На кого рассчитана аренда с выкупом квартиры

В итоге, мы приходим к выводу, кому интересна Программа, предусматривающая аренду с выкупом квартиры:

  • тем, кто не смог получить одобрение банка на ипотеку;
  • те, у кого «серый» доход;
  • у кого нет первоначального взноса;
  • и, конечно, у кого нет полной суммы на покупку квартиры.

Примеры сравнения Программы «Аренда и выкуп» и ипотеки

Рассчитаем аренду с последующим выкупом квартиры на сайте МРЖК

Стоимость квартиры: 2 523 904 рублей
Первоначальный взнос — 0%
Срок выплат: 15 лет
Ежемесячный платеж: 39 457 рублей (аренда 18 229 руб. и выкуп квартиры 21 229 руб)
Посчитаем конечную сумму выплаты через 15 лет:
39 457 х 12 мес в году = 473 484 рубля в год.
473 484 х 15 лет = 7 102 260 рублей.

Рассчитаем ипотеку, например в Сбербанке

Стоимость квартиры: 2 616 000 рублей
Первоначальный взнос: 15%

392 400 рублей
Размер кредита: 2 223 546 рублей
Процентная ставка: 13, 25%
Ежемесячный платеж: 28 500 рублей
Сумма переплаты: 2 906 453 рублей
Посчитаем конечную сумму выплаты, за аренду с последующим выкупом, через 15 лет:
392 400 + 2 223 546 + 2 906 453 = 5 522 400

В итоге разница между переплатами по Программе «Аренда и выкуп» и ипотечным кредитом равна 1 580 000 рублей, не в пользу «Аренды и выкупа», при примерно одинаковой стоимости квартир.

Для чистоты эксперимента возьмем в Сбербанке потребительский кредит без обеспечения на первоначальный взнос и снова сравним с Программой «Аренда и выкуп».

Итак, потребительский кредит Сбербанка (без обеспечения)

Сумма кредита: 398 357 рублей
Срок: 36 месяцев (торопиться не будем)
Категория клиента: общие условия
Ставка: 21,5%
Ежемесячный платеж: 15 110 рублей
Сумма переплаты: 145 624 рубля
Конечная сумма к выплате: 145 624 + 398 357 = 543 981 рублей

Снова складываем 398 357 + 145 624 = 543 981 рублей
Если сложить ежемесячные платежи по двум кредитам, то получится, что
3 года надо будет платить — 43 610 рублей
остальные 12 лет — 28 500 рублей, ка и договаривались:)
Переплата в этом случае увеличится и составит: 5 522 400 + 543 981 = 6 066 381 рублей.

В итоге, мы приблизились к выплатам по Программа «Аренда и выкуп» и самое главное, в течении 3 лет будем платить за два кредита 43 610 рублей, в то время, как по Программе платили бы 39 457 рублей.

[1]

Что выгоднее в каждом конкретном случае, каждому из вас, уважаемые читатели, решать надо самостоятельно. Я лишь представил примерные расчеты, приближенные к реальным условиям, насколько это было возможным.

Кстати говоря, электронные калькуляторы на обоих сайтах настроены так, что невозможно подобрать конкретную стоимость квартиры, можно только установить значение из уже имеющихся. Это немного сбило точность расчетов и вызвало неудобства при формировании примерной стоимости квартиры.

Примечание: Расчет является примерным и производился, посредством электронных калькуляторов на сайтах Сбербанка и МРЖК. Информация к размышлению для данной статьи взяты оттуда же.

Сегодня вы узнали об аренде с выкупом квартиры и насколько реальна Программа АМЖК «Аренда и выкуп». Мне и другим читателям будет интересно ваше мнение по теме аренды квартиры с последующим выкупом, поэтому, если оно у вас есть — обязательно выскажитесь в комментариях к статье.

Видео (кликните для воспроизведения).

Подписывайтесь на рассылку блога и узнавайте еще больше полезных новостей по теме Недвижимость:)

Источники


  1. Мархгейм, М. В. Правоведение / М.В. Мархгейм, М.Б. Смоленский, Е.Е. Тонков. — М.: Феникс, 2009. — 416 c.

  2. Контрольно-кассовая техника. Нормативные акты, официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 113 c.

  3. Михайловская, И. Б. Суды и судьи. Независимость и управляемость / И.Б. Михайловская. — М.: Проспект, 2014. — 124 c.
Аренда квартиры с правом выкупа. плюсы и минусы
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here